Крушение цен или "лохотрон" недвижимости в Торонто

[Елена Палагнюк]

Ну может я чего не понимаю. И зачем эти банковские менеджеры тратили со мной по часу времени и рассчитывали различные варианты моргиджа. Про референсы речи не шло. То, что у меня еще ни чего нет подразумевалось. Ну и вот https://www.cibc.com/ca/mortgages/new-n ... pgrms.html. Где там сказано про работу, гарантов и референсы

Может я не понятно написала, надо было разделить на новых иммигрантов и нерезидентов.

Если вы внимательно прочитаете то все-таки наверное понятно какие требования для кого. В моем последнем посте все в основном для нерезидентов-инвесторов. К вам Redneck это не относится. Для новых иммигрантов там только последнее предложение, вам никакие референсы и гаранторы не нужны, вы же не нерезидент-инвестор. Ну так на всякий случай просто уточняю .

[Redneck]

Ну так я про то и говорю, что для новых канадцев-резидентов есть льготные программы по моргиджу во многих банках. К сожалению эта страничка в Скошия-банке не открывается, хотя ссылка на нее с сайта есть. А по приведенной ссылке ясно, что если есть какие-то гарантии то даунпаймент начинается с 5%. Ни чего нет - даунпэймент 30%. Наверное наличие депозита в банке стало основанием для понижения даунпэймента до 25%.
Но волнует ситуация с возможностью продажи невыплаченного дома. Ведь риэлторы же советуют - лучше платить моргидж, чем аренду. Типа те же деньги. А если у вас что-то не заладилось и потребуется сменить обстановку, то вы легко можете продать недвижимость и еще навариться. Но это при растущем рынке. А при падающем - можно получить большие потери или даже потерять все.
Таким образом, банки подталкивают неразобравшихся эмигрантов к покупкам. Эмигранты разогревают рынок. Поднимают ценовую планку. Сами себе увеличивают расходы. Потом влетают. Но потом уже об этом никто не скажет.

[personne]

Redneck, ну мы смотрели аренду, нормальная аренда в нормальных местах стоила столько, что не было никакого смысла снимать. И в случае потери работы мы бы все равно "влетели".
А задача стояла найти нормальную школу для ребенка.

А чтобы съэкономить, можно ведь купить плохое жилье в так себе районе - чем оно хуже дешевой аренды.

[Елена Палагнюк]

А если у вас что-то не заладилось и потребуется сменить обстановку, то вы легко можете продать недвижимость и еще навариться. Но это при растущем рынке. А при падающем - можно получить большие потери или даже потерять все.
Таким образом, банки подталкивают неразобравшихся эмигрантов к покупкам. Эмигранты разогревают рынок. Поднимают ценовую планку. Сами себе увеличивают расходы. Потом влетают. Но потом уже об этом никто не скажет.

Redneck не усложняйте пожалуйста. Если про все рассуждать начиная с "А что если..." то ничего покупать лучше не надо. Прежде чем брать на себя ответственность моргиджа нужно предусмотреть разные ситуации и всяческие "а что будет если...". Серьезно надо подходить к вопросу. Иметь какой-то запас на случай если нечем платить моргидж. Я уже писала что банки требуют показать какой-то первоначальный запас капитала на счету, не зря наверное? Здравомыслящий человек не будет покупать дом на несколько месяцев, и увидев что рынок пошел вниз - в панике срочно продавать. Покупка недвижимости это long-term commitment. Это если для себя - не для других целей. В среднем нормальный рост стоимости недвижимости составляет 5-10% в год. То есть прожив несколько лет вы должны иметь какой-то запас Equity в своем доме на случай падающего рынка либо другой ситуации в которой необходимо продать свою недвижимость. Боитесь изменений - закройте свой моргидж на 5 лет - сегодня такой рейт ну просто отличный и спите спокойно 5 лет хотя бы.
Никто а в первую очередь банки не подталкивают "неразобравшихся эмигрантов" к покупкам. Какая ерунда. Вы все пытаетесь банки и реалторов представить как акул окруживших несчастных рыбок - новых иммигрантов и только и ждущих чтоб накинуться и разорвать их в клочья. Посмотрите на них с другой стороны, как на советников, помогающим вам найти правильное решение в вашей ситуации. А все те рассуждения которые я от вас на сегодняшний день читаю говорят мне о том что вы еще не готовы к покупке и скорее всего ничего в ближайшее время не купите. А когда соберетесь - цены будут еще выше.

[Redneck]

Или ниже.

[spqr1945]

В принципе если посмотреть на статистику за последние лет 50, очевиден общий рост цен на недвижимость, но это как средняя температура по больнице - в некоторых регионах и в некоторые периоды бывают большие такие спады. В 1970 году средний дом в Монреале стоил 300-400 тысяч, но из-за Тихой революции и оттока англоязычных бизнесов в Торонто, цены упали почти в 2 раз. Только недавно средняя цена дома в Монреале достигла уровня 1970 года.

Если рассматривать недвижимость как инвестицию, то таки жалко, что нельзя так же легко диверсифицировать риски, как на фондовом рынке. С другой стороны вероятность что купив дом через 20 лет (когда дети вырастут и настанет пора идти на пенсию) вы его продадите по более высокой цене довольно высока.

[Redneck]

Рынок недвижимости в Торонто признан неустойчивым и страшным местом для мелких инвесторов.
http://www.thegridto.com/life/real-esta ... er-asking/
В качестве примера даются 4 дома различных дома, которые были проданы ниже запрашиваемой первоначально цены. Преподносится как нечто из ряда вон выходящее. А что у них разве торговаться и сбивать цену до последнего не принято?

[gardarik]

Елена я вам верю и совершенно согласен что непросто. В процессе же обсуждения акценты, как это часто здесь бывает, несколько сместились. Топик стартер Redneck помнится говорил о ньюкамерах без работы и кредитной истории с 25% даун. Это и заставило меня слегка усомнится в реальности происходящего.

Согласно заявлению одного из крупнейших кредиторов на канадском ипотечном рынке, банка Си Ай Би Си, с первого февраля здесь прекращается прием заявок на выдачу ипотечных кредитов без официального подтверждения дохода. В первую очередь это касается заёмщиков, работающих на себя, владельцев бизнесов, а также новых иммгрантов и нерезидентов, которые раньше имели возможность не подтверждать доход при предоставлении крупного первоначального взноса. Скорее всего, и остальные банки последуют данному примеру...

[personne]

В качестве примера даются 4 дома различных дома, которые были проданы ниже запрашиваемой первоначально цены. Преподносится как нечто из ряда вон выходящее. А что у них разве торговаться и сбивать цену до последнего не принято?

Во всех этих домах нужен как минимум косметический ремонт, один прямо у железной дороги.
Кухня устаревшая - она не просто наверное устаревшая, ее менять пора, 20К+, дом перекрасить - несколько тысяч, ковры поменять - тоже деньги. Все равно купили, но не по начальной, завышенно цене.

А насчет торговаться - мы прошлой весной смотрели север GTA, от 407 до Авроры, так вот ближе к Торонто - если хорошая школа, дом/таунхаус в хорошем состоянии и цена вменяемая, либо уходило за несколько часов, либо везде были малтиплы по цене выше asking price. Дальше от Торонто малтиплов было мало, а в Авроре мы их не видели совсем.
И риэлтор смотрела нам статистику по риэлторскому mls - где-то в последнем перед покупкой месяце дома уходили за 98-99% от asking в среднем, где-то - за 103%, зависело от района. У нас у самих дом был на малтипле, 3 оффера, еще двое зарегистрировались, но позже отказались, узнав, что уже 5 оферов, купили за 99% от запрашиваемой цены примерно. Если рынок продавца - особо не поторгуешься.
Может этой весной все начнет падать, но пока что предложения в моем районе по вменяемой цене (семи или таунхаусы) совсем нет, намного хуже, чем год назад, если верить mls.

[Елена Палагнюк]

Рынок недвижимости в Торонто признан неустойчивым и страшным местом для мелких инвесторов.
http://www.thegridto.com/life/real-esta ... er-asking/
В качестве примера даются 4 дома различных дома, которые были проданы ниже запрашиваемой первоначально цены. Преподносится как нечто из ряда вон выходящее. А что у них разве торговаться и сбивать цену до последнего не принято?

Полностью согласна, ничего экстраординароного в этих продажах не было. Я для интереса посмотрела эти дома.
Один стоит почти на рельсах.
Второй 184 Oakwood простоял на маркете почти 2 года причем как и за сколько до этого выставляли:
529000 стоял 176 дней
499000 116 дней
475000 51 день
479000 90 дней и после этого наконец-то продали за 460000. Я в этом доме не была, точно причины не знаю, но явно там что-то было не так.
Кондо Taунхаус на Beaches крошечный 2 спальный, проперти такс больше $3000 и месячный мейнтенанс почти $600, без ремонта – это что Hot Deal? Не думаю, тоже выставляли 2 раза сначала за 529900, не было оферов, вот цену и снизили до 499К продали за 480К.
Ну а квартира в даунтауне вообще не удивляет. Просили 345К продали за 315К. Дом не новый, кавролин на полу, кухня старая, без ремонта. В Ноябре я в этом доме показывала подобную квартиру немного меньшего размера которая продалась за 291,000.

Вот вам еще пример когда мы с покупателями купили в Декабре очень приличный дом на 28,000 дешевле в очень хорошем районе особо популярном среди наших соотечественников http://www.torontomls.net/PublicWeb/CL_ ... 2&t=l&fm=M

Торговаться надо всегда. Но с умом. Ведь цена предложения складывается из многих факторов. Нельзя просто посмотреть за сколько на этой улице выставляются подобные дома. Как вы правильно определите цену если как в вашем примере дом на 184 Oakwood продался за 460,000 а сейчас на продажу на этой же улице еще 3 стоят – один за 329,000 а два больше 600,000 с виду один ничем не лучше другого да и по состоянию тоже http://www.torontomls.net/PublicWeb/CL_ ... 2&t=l&fm=M

Для этого агент покупателю и нужен. Чтобы составить Сравнительный анализ (на примере истории по проданным домам) и прийти к правильной цене. Знать специфику района тоже так как может быть и так что с одной стороны улицы цена на подобный дом может быть тысяч на 30-50 больше чем на другой. Ну и торговаться тоже нужно уметь.

Согласно заявлению одного из крупнейших кредиторов на канадском ипотечном рынке, банка Си Ай Би Си, с первого февраля здесь прекращается прием заявок на выдачу ипотечных кредитов без официального подтверждения дохода. В первую очередь это касается заёмщиков, работающих на себя, владельцев бизнесов, а также новых иммгрантов и нерезидентов, которые раньше имели возможность не подтверждать доход при предоставлении крупного первоначального взноса. Скорее всего, и остальные банки последуют данному примеру...

В целом правда то что правила для new comers, self-emplyee и других with no Stated Income ужесточаются (в том числе чтобы предотвратить т.н. Bubble).
Небольшие неточности в самом переводе. Не CIBC банк ввел это правило с 1 февраля а только одно его отделение - First Line. У меня был моргидж с First Line, а потом когда переводила в CIBC платила пеналти как в совершенно другой банк. Так вот только эта моргидж кампания ввела такие правила. Вполне возможно что со временем и другие последуют их примеру.

[Redneck]

Yes, we’re in a bubble, and it will probably pop soon.
http://www2.macleans.ca/2012/01/26/what ... bble-pops/

Рост цен на недвижимость в Канаде продолжается уже более 13 лет. С 1998 года цены увеличились в среднем на 85%. Причем на 20% они выросли с 2009 года. При этом, долги канадских домохозяйств поставили новый рекорд. В среднем долг составляет 153% от годового дохода домохозяйства. Канадский рынок недвижимости переоценен на 70%. Предсказывается снижение рынка на 5-15% в 2012 году.

[personne]

Redneck, пока мы не услышим о новых массовых увольнениях, либо о резком росте ставок, спад предрекать бесполезно.
Здесь и рынок аренды зажат - говорят и новом record low vacancy rate, и на продажу в нормальном ценовом сегменте ничего нет. Вообщем, рынок недвижимости может и упасть, и вырасти в этом году. В конце 2010 года тоже все ждали, что все вот-вот рухнет, и цены только выросли с тех пор. Пока же у меня глаза на лоб лезут, по какой цене выставлены таунхаусы в весьма дальнем приторонтовье (но правда хороший и новый район).

[Redneck]

Уровень безработицы по провинциям за январь 2012 года (в скобках – за предыдущий месяц, %):
- Ньюфаундленд и Лабрадор – 13.5 (12.7)
- Остров Принца Эдварда – 12. 2 (11.2)
- Нова Скошия – 8.4 (7.
- Нью Брунсвик - 9.5 (9.4)
- Квебек – 8.4 (8.7)
- Онтарио – 8.1 (7.7)
- Манитоба – 5.4 (5.4)
- Саскетчеван – 5.0 (5.2)
- Альберта – 4.9 (4.9)
- Британская Колумбия – 6.9 (7.0)

С массовыми увольнениями вроде все в наличии.

[vbeygin]

Добрый вечер! В этой теме затронулся вопрос, который меня очень волнует!
Я в Канаде чуть больше года, не работаю, имею две кредитки от 1000$, кредитная история хорошая. Муж работает программистом, но у него плохая кредитная история. Вопрос, можно ли брать на меня кредит??? Раз уж тема зашла, чти дают не работающим...
и под те же 35-25%? не меньше? все таки муж получает ок....
извините, если глупый вопрос, но он у меня сегодня возник...и как раз еще тут задели вопрос моргича.
Спасибо!

А вообще, я возмущена ценами на недвижимость...но, люди же покупают по таким ценам, так что такие цены....
Собрать бы митингующих против высоких цен)))

[Елена Палагнюк]

Я в Канаде чуть больше года, не работаю, имею две кредитки от 1000$, кредитная история хорошая. Муж работает программистом, но у него плохая кредитная история. Вопрос, можно ли брать на меня кредит??? Раз уж тема зашла, чти дают не работающим...
и под те же 35-25%? не меньше? все таки муж получает ок....

Однозначно ответить на ваш вопрос не возможно. Нужно больше информации. Что значит плохая кредитная история, персональное банкротство или еще что-то? Даже после банкротства люди моргидж получают при определенных обстоятельствах. На вас получить без большого даунпеймента скорее всего не получится. Нужно поговорить с хорошим моргидж брокером и не с одним. И желательно с тем который работает с В лендерами если проблемы с кредитной историей. Если вы живете в GTA могу вам посоветовать к кому обратиться.