Ставки и инфляция

[AlexF]

- поставят на паузу иммиграцию, до тех пор пока не будет сделан качественный аудит, надо оно, не надо, и если надо - то сколько и кого;

Как я понял вопрос надо или не надо не стоит и для консерваторов - иммигранты нужны для восполнения рабочей силы стареющего населения. Даже в консервативной Германии это осознали и принялись активнее привлекать иммигрантов, экономике нужны рабочие руки, ощущается нехватка кадров, это сдерживает рост экономики. Недавно вон срок получения гражданства снизили с 8 до 5 лет и разрешили оставлять имеющееся. Думаю при победе консерваторов точно сместиться вектор в привлечении определенных профессий и будут привлекать меньше иммигрантов, допустим не 500к, а 200-300к. Недавно была новость, что приехавших не так считали и из-за неточности их в Канаде больше на миллион, а темпы строительства не учитывали это и нужно около двух лет, чтобы выровнять предложение и спрос. Я к тому, что выравнивание займет пару лет даже при постановке иммиграции на паузу, что вряд ли произойдет. Значит проблема с недостатком жилья растянется на подольше, одномоментно это не решиться. Посмотрим как будет, конечно, делать прогнозы тут непросто.

[anarsoul]

George K, не забывайте, что до выборов еще 2 года (следующие федеральные выборы - октябрь 2025 года). Шансов у консерваторов организовать confidence vote - околонулевые, NDP не дадут. А за два года, как показала практика, консерваторы не раз успеют обосраться.

[Font]

Знаете, что сделают консерваторы, когда они придут к власти? (а они придут! с такими либера..лами). Вангую:
- уберут или сократят карбон такс, или только 2-й, или оба;
- поставят на паузу иммиграцию, до тех пор пока не будет сделан качественный аудит, надо оно, не надо, и если надо - то сколько и кого;
- увеличят пенсионный возраст, а это висит в воздухе, и уже Харпер сделал это, до 67 лет, правда Трюдо отменил;
- поснимают кучу ограничений на бизнесы, поотменяют или снизят налоги на них;
- пересмотрят все запреты и ограничения на нефтегаз, в целях увеличения доходов от этого несомненно ценного канадского достояния;
- все это приведет к росту экономики, строительства (supply) и как следствие аффордабилити жилья.

ну это не вангование, а перечисление их предвыборных обещалок
Только языком галдеть - не мешки ворочать. Если они хотябы треть из перечисленного выполнят это уже будет много.
К тому же эти все предвыборные речи звучат все как одно - "за все хорошее и против всего плохого".
Чтобы снизить налоги в одном месте им придется поднять их в другом, ну или урезать государственные обязательства перед гражданами.

[rabbit]

Я не вижу способа открутить это всё обратно к состоянию на 10 лет назад.

Так речь и не про открутить, речь про "хотя бы оставить как сейчас".

Отправлено спустя 2 минуты 19 секунд:
Я причем не понимаю, кто эти люди, которые топят за удешевление жилья

Жильё - оно кому-то, внезапно, принадлежит. И за пределами Торонто и Вана эти "кто-то" вполне себе его покупают с 5-10% ДП. Уронить цены на 20% - и куча людей останутся в полном банкротстве, потому что будут должны банку больше, чем то, что у них есть.

[Font]

и куча людей останутся в полном банкротстве, потому что будут должны банку больше, чем то, что у них есть.

да как платитли свой monthly payment, который им по силам так и будут платить, двухкратное снижение стоимости жилья не доведет их до дефолта.
Инвесторам будет досадно, да. Но люди которые просто живут в простом доме/кондо ничего не случится

[rabbit]

Font, только они "застрянут" в этом жилье на годы. Многие люди берут первое жильё с планом потом улучшить его до чего-то большего, например.

[Font]

а кто ж не хочет дом побольше, машину поновее и траву позеленее?

Отправлено спустя 1 минуту 49 секунд:
ну и "застрять" не равно обанкротиться.
Застрянь ты или я, например, в наших текущих житейских услових - ничего с нами не случится, будем жить как жили счастливо, хоть и тесно.

[rabbit]

астрянь ты или я, например, в наших текущих житейских услових - ничего с нами не случится, будем жить как жили счастливо, хоть и тесно.

Да нихрена подобного. Потому что мне лично очень важна возможность в случае чего иметь возможность куда-то стартануть и быть мобильным. Когда ты должен меньше, чем есть твоего вэлью - ты всегда можешь хоть с убытком, но продать. Когда ты должен больше - ты уже не вылезешь так просто.

[George K]

George K, ага, пчёлы против мёда. Строительство, кстати, регулируют муниципальные власти, а не федералы.

Это если рассматривать вопрос узко, то да. А если посмотреть ширше, ширее - то нет.

Отправлено спустя 4 минуты 24 секунды:
AlexF, если они как временную экстренную меру не рассмотрят постановку иммиграции на паузу, то я буду и удивлен, и разочарован в них. Аудит надо провести, однозначно. Пример Германии может быть нам пример, а может быть и нет. Аудит нужен. Причем не этих контор около-трюдовских "блатных" за ахилиард ахилионов, а качественный, с привлечением настоящих экспертов, и они есть.

[Andrew83]

население Японии самое старое в мире с очень низкой рождаемостью и околонулевой иммиграцией

оттого и

сейчас в Японии чуть ли на самое доступное жилье среди развитых стран

речь про "хотя бы оставить как сейчас"

очень странная получится картина, если дорожает буквально все, и только жилье остается не затронутым.

Интересно, кстати, а есть вот прямо авторитетные оценки причин текущей ситуации? Ну то есть одни уверенно говорят, что текущий кризис это чисто demand-supply issue, и я склонен с этим согласиться, но есть еще весьма громкие голоса, обвиняющие всех и вся: от китайцев, прячущих капиталы от партии, до местных инвесторов, имеющих кэш и скупающих new stock на корню, до законодателей, из-за которых стройка долгая и дорогая, а rent control неэффективный. Так вот, есть понимание, какие факторы какой вклад дают, или тайна сия велика?

[Yolo]

К тому же эти все предвыборные речи звучат все как одно - "за все хорошее и против всего плохого".

Ну спорно. Когда либералы говорят "слишком грязно, сокращаем выбросы, нам здесь жить и этим дышать", а консерваторы "да нам конечно жить, но жить хочется хорошо и богато, хоть и недолго". Кому что... Я в принципе за нефть и газ, а всю зеленую повесточку в большинстве своем считаю глупостью (хотя есть отдельные правильные пункты и направления в экологических требованиях)

[cls]

Интересно, кстати, а есть вот прямо авторитетные оценки причин текущей ситуации? Ну то есть одни уверенно говорят, что текущий кризис это чисто demand-supply issue,

Как человек из индустрии согласен с этим. Дело даже не в том, что мало застройщиков, а в том что тупо не кому работать. На руки лэйбору - минимум 30 в час, пламберу 50, а с учетом всех накруток и наценок компании надо чарджить 70 и 110 за тех же лейбора и пламбера. В итоге получаем дом в бернаби на 105 квартир за 37кк, или в среднем 465 баксов за ск фт. Все цифры эта чистая стройка, без учета земли, налогов и накрутки застройщика.

скупающих new stock на корню,

По ситуации на лето, в первые два дня уходило около половины всех юнитов, те что получше - средние этажи, хороший вид, подальше от лифта, дорог и тд. Пару совсем стремных юнита до сих пор есть. Три года назад скупили бы все здание за два викенда.

до законодателей, из-за которых стройка долгая и дорогая.

На самом деле не все так страшно с пермитами. Муторно только резонинг, остальное относительно быстро.

[Antoxa]

да как платитли свой monthly payment, который им по силам так и будут платить, двухкратное снижение стоимости жилья не доведет их до дефолта.

Ну почему, через up to 5 лет им же перезаключать договор.
Разве дадут тебе $800k, если дом (залог) стоит $700k, например?

[Font]

Разве дадут тебе $800k, если дом (залог) стоит $700k, например?

а куда денутся? Renewal offer пришлют, а ты принимай.
С refinance будет сложнее конечно, но в первую ж очередь будут смотреть на платежеспособность, как я понимаю

[Antoxa]

а куда денутся? Renewal offer пришлют, а ты принимай.

Ну фиг знает, давать в долг когда нет залога (то есть негативный даунпеймент по сути). Они обязаны разве?