Эксклюзив для жителей русфорума - интервью с Ivan Galv.

[Alt]

А по поводу landing transfer tax следующие мысли. Это не налог, а обдираловка. Кто-то 5 раз за десятилетие поменяет жилье и заплатит 100К в совокупности, а кто-то нисколько. В этом большая несправедливость. Поэтому его нужно отменить.
Выпадающие доходы заменить на траспортный налог (пропорционален весу) и экологический сбор (пропорционален количеству дряни, исходящей из выхлопной трубы).

[messer]

Кто-то 5 раз за десятилетие поменяет жилье и заплатит 100К в совокупности, а кто-то нисколько.

Почему?

[gzn]

Alt, новый размер сбора - $39к со студии или однушки, $78к округленно с двушки. https://www.toronto.ca/city-government/ ... aws-rates/

Это как раз таки понятно за что берется, город за чей счет должен строить инфраструктуру? Девелопер воткнул новую 60-этажную свечку, снял сливки и ушел, а город должен ему нахаляву вокруг все построить и подключить, а потом еще и разбираться с выросшей нагрузкой на территорию за счет тысяч новых жильцов. И не надо забывать, что дом новый простоит десятки лет, инфраструктуру надо поддерживать, а девелопер платит сбор один раз, так что логично с него взять деньги наперёд.

Отправлено спустя 4 минуты 36 секунд:

А по поводу landing transfer tax следующие мысли. Это не налог, а обдираловка. Кто-то 5 раз за десятилетие поменяет жилье и заплатит 100К в совокупности, а кто-то нисколько. В этом большая несправедливость. Поэтому его нужно отменить.
Выпадающие доходы заменить на траспортный налог (пропорционален весу) и экологический сбор (пропорционален количеству дряни, исходящей из выхлопной трубы).

Ну это извините вообще бред. Почему вы хотите переложить налоговую нагрузку с тех, кто регулярно скачет из одного жилья в другое, на всех вообще? За счет нового транспортного налога подорожает всё, от бетона до яиц.

[Alt]

Это как раз таки понятно за что берется, город за чей счет должен строить инфраструктуру?

Официальная инфляция - 7%. Рост сборов - 40%.

Почему вы хотите переложить налоговую нагрузку с тех, кто регулярно скачет из одного жилья в другое, на всех вообще?

В чем провинился человек, который регулярно меняет жилье? Почему он должен платить за остальных? Как раз все должны вносить вклад в развитие и поддержание локальной инфраструктуры.

[gzn]

Официальная инфляция - 7%. Рост сборов - 40%.

Сбор наверное должен расти пропорционально росту нагрузки на муниципальную инфраструктуру, а не просто на размер инфляции. На этот счет у меня нет данных. Но, как писал выше, девелопер построил дом и заплатил сбор один раз, а городу разбираться с повышенной нагрузкой десятилетиями вперед.

Отправлено спустя 7 минут 48 секунд:

В чем провинился человек, который регулярно меняет жилье? Почему он должен платить за остальных? Как раз все должны вносить вклад в развитие и поддержание локальной инфраструктуры.

вы же land transfer tax критиковали? Человек его платит с покупки своей недвижимости, при чем тут остальные? Цель налога тоже вроде понятна - замедлить перепродажу объектов недвижимости. С целью спекуляции или улучшения жилищных условий - это уже без разницы, потому что причины смены жилья одинаковы, и эффект на цены оказывает один и тот же.

[Alt]

gzn, для разбора с повышенной нагрузкой на десятилетия будет платить владелец через налог на недвижимость.
Это к тому, что запрет на приобретение недвижимости инностранцами - чистый популизм. Причины - в другом. Но мало, кто спрашивает у властей, почему сбор с застройщиков превышает темпы инфляции.

Отправлено спустя 4 минуты 24 секунды:

Цель налога тоже вроде понятна - замедлить перепродажу объектов недвижимости.

Я продал один объект и купил другой. Как это влияет на цены? Плюс один в ось Supply и плюс один в ось Demand.
То есть семья, которая в течение 10 лет живет в особняке за 10 млн заплатит $0.00, а тот, кто в течение 10 лет переедет из жилья стоимостью 500К в жилье стоимостью 1500К, заплатит сверху 100К. Хм, странная логика.

[Antoxa]

Думается мне что профит быть должен

Вы стоимость земли и стоимость финансирования опять забыли.

Отправлено спустя 3 минуты 39 секунд:

Месер переживает что вы с кроликом себе нормальное жилье не можете позволить, и вы меня еще и гнобите за это

Ваш вариант решения (изгнание иностранного капитала из страны) потенциально делает из Ванкувера Пензу. Я не хочу жить в Пензе, даже если там жилье дешевое.

[cls]

Землю то купить нужно. Инвестировать в стройку получив на это финансирование под конский процент. А потом еще надеяться, что цены из за рецессии не просядут.

Как человек из индустрии выделил бы две проблемы:
-очень долгие сроки ожидания пермитов. А если надо делать резонинг то все встанет на года три минимум
-проценты для девелоперов конские. Прямо сейчас дают под 6, если с помощью СМНС (попробуй получи еще) то чуть ниже 5.

When it comes to the average cost to build a home in Canada, according to Altus Group's 2022 Canadian Cost Guide, the price per square foot for a detached home in major Canadian cities is as follows: Vancouver: $150 – $275.

это сингл фэмили без учета земли и то цена за индусов нелегалов и самые дешевые "just to meet the code"

2023 Burnaby Condos Price Per Square Foot
$1,398 /sqft

А это кондо с учетом и земли и всех налогов.

Из того что я видел, средненький девелопер выкручивает ~10% от смоиомости строительства. Подозреваю что структуры связанные с одной итальянской семьей могут и больше.

[Stjernberg]

Ваш вариант решения (изгнание иностранного капитала из страны) потенциально делает из Ванкувера Пензу.

А что, Калгари, Галифакс, Морден - уже стали Пензой? Не будьте пензюком, Антон, не будет вам и Пензы.

[akick]

Интересные мысли, спасибо!

Я даже не участвую пока

Глядя на цены на дома тоже невольно задумываюсь, что было бы круто выиграть гринку наконец )) Потому что даже в Китченере с текущими ставками в ближайшем времени мы вряд ли сможем себе позволить даже относительно скромный дом. При том, что в штатах зарплаты выше, цены ниже, дома значительно дешевле (хоть и других проблем добавляется). Но без гринки сидеть на L1B в ожидании можно долго. FAANG делает ее за 1,5-2 года, но это скорее исключение. До 5-6 лет вроде может занять процесс. Впрочем, если контора норм и есть уверенность, что не сократят, то можно попробовать, если рынок будет таким же как сейчас. Канадский паспорт высидеть тоже не прямо 3 года выходит, после 3-х лет с небольшим подаемся на сертификат, который вроде как делают аж почти год, а потом еще отельная подача на паспорт, что тоже делают несколько месяцев. В общем до канадского паспорта получается путь в 4+ лет. Может так получиться, что будет выгоднее купить что-то сейчас, а через 4+ года продать. По крайней мере кто вошел на рынок ±7 лет назад сильно выиграл ))

За 1.5 года точно нет, хоть трижды фаанг - петицию на L-1 можно подать не ранее года, а подходящим национальностям (к которым кстати россияне относятся) делают за еще 1-3 года, как повезет, индусам вот лет по 10. В теории канадца проверят еще быстрее, т.к. обмен данными уже от Канады когда-то был, но это ладно

Я к выигрышу насчет роста недвиги такой какая она есть отношусь сомнительно, т.к. я хочу объяснений почему недвижимость стоит сколько стоит. Например, были бедуины с домами по 10 тысяч, нашлась нефть - дома стали по миллиону, т.к. они озолотились - окей, я согласен. Живешь близко к даунтауну и самым сладким компаниям/вакансиям - логично что недвижимость дороже. В стране невероятно качественные изменения к лучшему (как было например в РФ в нулевые) - недвижимость летит в космос, опять же логично

Когда фактор перегретый рынок, читай что кролик пишет - весь дом распродан в день старта продаж, т.к. все пошли брать HELOC под имеющееся жилье - это чума. Когда моют денег через недвигу - чума. Плюс - понаехи, которым где-то надо жить и что-то покупать, все это приводит к проблемам
Да, потенциально можно и самому выиграть. А что если нет? Ну т.е., приведенный мной пример с бальной системой в США - мигранты отваливают. HELOC закрывают или ограничивают. Ставка летит в дальнейший космос (и не обязательно сейчас, а скажем лет через 5) - волна банкротств, в общем в жизни много может быть нюансов
И когда ты покупаешь дом в США за 500к на верху рынка, но при этом не было роста в разы до, то он упал до чего? 400к? 300к?
Если смотреть на дом как на условный пенсионный актив, то это грустно, но все же не так больно, когда ты купил сарай в Торонто за 3 млн, а он стал стоить 300к

В США адекватная цена относительно места, и меня такое ценообразование полностью устраивает. Да, в NY подороже, в PA подешевле. Окей, логично, в первом месте з/п выше, во втором ниже, ну и там культур-мультур поскромнее, и все с этим связанное
А тут открываешь карту, думаешь так, ну посмотрю от Торонто подальше, а тебе в деревне на пару тыщ жителей предлагается сарай за баснословные деньги. Ну и как бы вот зачем?

Короче холивар разводить не буду, буду думать, и принимать решение относительно разного рода плюсов, минусов, зарплат, рисков и прочей мишуры. Никого не агитирую тут не покупать, если цена за кондо в миллион на окраине Торонто кажется оправданной, а дом ближе к центру стоит 3 млн, ну почему бы и нет

[messer]

Ваш вариант решения (изгнание иностранного капитала из страны) потенциально делает из Ванкувера Пензу. Я не хочу жить в Пензе, даже если там жилье дешевое.

Не пишите глупостей

[Mishka]

но конечно вляпался в падение цен

Вляпаться можно было в повышение ставки, а вот колебания стоимости не так критично.
Кстати, Иван тоже взял на локальном максимуме, затем был откат почти на год если не больше и затём новый полёт в космос.
Я бы не переживал из-за этого, тем более если взял для себя

потенциально делает из Ванкувера Пензу

По-этому кто-то и живёт в канадской "Пензе", а не в Ванкувере

[messer]

А кто то живет в белорусской Пензе и 12 лет флудит своим бесполезным мнением на канадских форумах

[Mishka]

флудит своим бесполезным мнением

Интересно кто

Кстати, если по теме, не собираетесь инвестиционную недвижимость приобретать в ближайшее время, почему?

[messer]

Кстати, если по теме, не собираетесь инвестиционную недвижимость приобретать в ближайшее время, почему?

Жена хочет, я насмотрелся на потенциальных жителей и как то холодно к этому отношусь