Куда лучше инвестировать

[anarsoul]

@Ivan.Galv, ну расскажите нам, знаток экономики, как можно поддерживать рост на недвижку по 20% в год, сохраняя при этом объём продаж? Откуда деньги-то будут браться? Заодно расскажите куда деваться местным жителям, которые рост рента в 20% в год не потянут - зарплаты-то так быстро не растут.

[Ivan.Galv]

Все очень просто, уважаемый anarsoul.
Имеем 10 покупателей, средняя зарплата каждого условно 100к. купить на эти деньги можно условно квартиру за 600к. Но из этих 10 человек вероятностное распределение таково, что один получает 50к, а один 150к...В итоге квартиру покупает тот самый обладатель зарплаты в 150к, дав цену чуть выше чем 600к.

Проходит год бурной иммиграции и хреновых обьемов стройки. На ту же самую квартиру приходит не 10 покупателей, а 50. Средняя зарплата у них по прежнему 100к. Да еще и стресс тест ввели, максимальная цена квартиры на среднюю зарплату теперь стала 500к. Но поскольку покупателей стало больше, вероятностное распределение тоже раздулось...среди них мы теперь можем найти 10 человек с зарплатой 50к, 10 с зарплатой 150к, 3 человека с зарплатой 200к, и о чудо! Один человек с зарплатой в 400к. Именно этот человек и покупает квартиру по цене выше чем год назад и на одном месте он вертел и стресс тесты и плохой рост зарплат. Конкуренция в действии.

А на вопрос куда деваться местным жителям, особенно тенантам...ответ простой...Есть Иван с негативным кешфлоу...и есть тенанты которые испытывают большой rental supply shortage. Что мешает этим же NDP сказать Ивану "какой же ты у нас молодец, рентовки создаешь. Тяжело же тебе живется с негативным кешфлоу...А давай мы тебе персональных налогов простим на сумму всего этого негативного кешфлоу? Только создай нам еще один рентовочный юнит за это!", и дело сразу в гору пойдет у всех, и у тенантов и у Ивана и у NDP

[anarsoul]

@Ivan.Galv, т.е. предлагаете отнять у бедных (т.е. рентеров) их налоги и отдать богатым (лэндлордам). Ну вы прям Робин Гуд наоборот

А ваша схема с продажей квартир не работает при поддержании объёмов продаж, т.к. людей с зарплатой в 100к значительно больше, чем людей с зарплатой в 200к, я молчу про 400к. Не получится в один год продать 5000 юнитов по 600к, а в следующий год продать те же 5000 юнитов по 720к - нет достаточного количества людей с достаточным доходом.

Я, конечно, понимаю, что вам очень уж денег хочется, но смиритесь с тем, что на спекуляции заработать вы уже не успели

[Antoxa]

Да еще и стресс тест ввели, максимальная цена квартиры на среднюю зарплату теперь стала 500к.

Цена квартиры правда тоже снижается. Иван это как то упустил в своей схеме

А еще забыл сказать, что в противном случае цена была бы 700, потом 800, потом 1000, а потом... опять 500 ( как только поток денег слегка просядет). Вот радости то будет у тех, кто смог таки себе позволить квартирку за 700 и 800 и 1000 на последние деньги с даунпейментов в 0%.

[Ivan.Galv]

@anarsoul, на рынок выставляется достаточно мало пропертей за отдельно взятый год. Нам не требуется чтобы все население выросло в пять раз для создания бурного спроса. Достаточно приезда 20к человек для того чтобы сильно нарастить базу покупателей на условно такое же число юнитов.
Для примера, дома в среднем выставляются на продажу раз в 20 лет. То есть 19 из 20ти домов просто не участвуют в этой конкуренции страждующих покупателей.
Кроме того, население от этого процесса тоже богатеет и получает новую покупательную способность. Человек, купивший дом за 600к и продавший за 720, потом идет с этими взятыми из ниоткуда 120к и покупает чтото еще, обгоняя конкурентов.

@Ivan.Galv, т.е. предлагаете отнять у бедных (т.е. рентеров) их налоги и отдать богатым (лэндлордам). Ну вы прям Робин Гуд наоборот

Не совсем. Представьте что NDP сказало "Эй, айти компании! С завтрашнего дня у вас будет нулевая прибыль!". Сколько на следующий день станет айти компаний в провинции? Ноль. Почему недвижка должна работать не так? С чего вдруг?

Если население хочет избыток рентовок, надо чтобы лендлордам было легко наращивать бизнес. И Вы ошибочно думаете что это пойдет из кармана тенантов. Из их кармана самый прямой путь - это сам rent cheque. А усредненные налоги если перенаправить в эту сторону, то получится что этот процесс развития лендлордства будет проспонсирован не столько тенантами и не столько самими лендлордами, сколько богатыми людьми из любых сфер бизнеса-банкирами, врачами, юристами и прочими, на благо rental supply.
Ну а если население считает это неприемлемым вариантом, ну чтож, пускай оно создает рентовки само...это лишь кажется что через налоги их создавать просто, а на деле это ничем не проще чем найти какого-нибудь студента-тенанта и сказать ему "анука пошел быстро создал рентал юнит!". А он в ответ испугается и скажет "Охренели чтоли? Я даж ренту не знаю с чего платить через месяц". Именно поэтому государству давно пора признать, что строить самостоятельно слишком дорого, а вот слегка помочь тем кто готов взять на себя все бремя финансирования намного эффективнее.

[anarsoul]

@anarsoul, на рынок выставляется достаточно мало пропертей за отдельно взятый год. Нам не требуется чтобы все население выросло в пять раз для создания бурного спроса. Достаточно приезда 20к человек для того чтобы сильно нарастить базу покупателей на условно такое же число юнитов.

Откуда вы возьмёте 20к новоприехавших с зарплатой в 400к?

Кроме того, население от этого процесса тоже богатеет и получает новую покупательную способность. Человек, купивший дом за 600к и продавший за 720, потом идет с этими взятыми из ниоткуда 120к и покупает чтото еще, обгоняя конкурентов.

Эти деньги не из воздуха взялись, их заплатит покупатель. В случае с ретновочной недвижимостью их заплатит рентер. Странно что вы, спец по экономике, этого не понимаете.

Не совсем. Представьте что NDP сказало "Эй, айти компании! С завтрашнего дня у вас будет нулевая прибыль!". Сколько на следующий день станет айти компаний в провинции? Ноль. Почему недвижка должна работать не так? С чего вдруг?

Сфера строительства работает с далеко не нулевой прибылью, и она работала далеко с ненулевой прибылью и 10 лет назад, когда цены на недвижку были раза в 2-3 ниже. Какая еще недвижка должна работать?

[Vladimir611]

И специально для Вовы цитирую, чтобы он случайно не проигнорировал своего просчета:)


Я даже больше скажу...в пятницу выйдет отчет о GDP в январе...(*тут Иван довольно потирает ручки*)

Пока Канада заплатила за эти 0.25 вероятность понижения ставки падением доллара. За последний месяц 1.5 процента

[Vladimir611]

Ну вот, выглядит коммунистическим раем, иностранцев забанили, спекулянтов прижали, богатых раскулачили и заставили сдавать их особняки...а в сухом остатке остановка строек и побег богатых из провинции, где их харассят. Уж не знаю чему тут радоваться.

Мне вон листовку принесли в квартиру...NDP кандидатка по району предлагает рент контроль ужесточить и придет на выходных прямо к нам в здание поболтать с электоратом...Приду по приколу, позадаю простые вопросы, раскрывающие ее понимание как работает экономика Главное чтоб ее электорат меня там и не сжег за это, всеж тенанты...

Государственное вмешательство не бывает точечным. Если покупатели хотят плюшек в виде более рискованных видов мортгиджа или выема денег из РРСП, то рентеры тоже люди.

[Vladimir611]

Все очень просто, уважаемый anarsoul.
Имеем 10 покупателей, средняя зарплата каждого условно 100к. купить на эти деньги можно условно квартиру за 600к. Но из этих 10 человек вероятностное распределение таково, что один получает 50к, а один 150к...В итоге квартиру покупает тот самый обладатель зарплаты в 150к, дав цену чуть выше чем 600к.

Проходит год бурной иммиграции и хреновых обьемов стройки. На ту же самую квартиру приходит не 10 покупателей, а 50. Средняя зарплата у них по прежнему 100к. Да еще и стресс тест ввели, максимальная цена квартиры на среднюю зарплату теперь стала 500к. Но поскольку покупателей стало больше, вероятностное распределение тоже раздулось...среди них мы теперь можем найти 10 человек с зарплатой 50к, 10 с зарплатой 150к, 3 человека с зарплатой 200к, и о чудо! Один человек с зарплатой в 400к. Именно этот человек и покупает квартиру по цене выше чем год назад и на одном месте он вертел и стресс тесты и плохой рост зарплат. Конкуренция в действии.

А на вопрос куда деваться местным жителям, особенно тенантам...ответ простой...Есть Иван с негативным кешфлоу...и есть тенанты которые испытывают большой rental supply shortage. Что мешает этим же NDP сказать Ивану "какой же ты у нас молодец, рентовки создаешь. Тяжело же тебе живется с негативным кешфлоу...А давай мы тебе персональных налогов простим на сумму всего этого негативного кешфлоу? Только создай нам еще один рентовочный юнит за это!", и дело сразу в гору пойдет у всех, и у тенантов и у Ивана и у NDP

Иван, при падении экономики у вас вместо 10 человек с зарплатой 100К появились 50 человек с зарплатой 100К? Это замечательно, побольше бы таких падений

[Ivan.Galv]

Государственное вмешательство не бывает точечным. Если покупатели хотят плюшек в виде более рискованных видов мортгиджа или выема денег из РРСП, то рентеры тоже люди.

Повтыкал на эту фразу пару минут, забавная. Выб еще сказали-если новый айфон станет популярным, то бананы тоже фрукты. А диван тоже мебель

[Font]

Именно поэтому государству давно пора признать, что строить самостоятельно слишком дорого, а вот слегка помочь тем кто готов взять на себя все бремя финансирования намного эффективнее.

И продолжать делать богатых еще богаче, а бедных ещё беднее и без того увеличивая расслоение общества? Нет, уж лучше пнуть под зад всяких наваривающихся на чужом горе мини-ивесторов, из-за которых по сути мы и имеем то что имеем.

[Ivan.Galv]

И продолжать делать богатых еще богаче, а бедных ещё беднее и без того увеличивая расслоение общества? Нет, уж лучше пнуть под зад всяких наваривающихся на чужом горе мини-ивесторов, из-за которых по сути мы и имеем то что имеем.

Так раз у нас на форуме такие выдающиеся кадры есть, даже близко не осознающие зачем нужны инвесторы - зачем мелочиться? Давайте пнем вообще их всех?:) Не будет вообще ни одной рентовки во всей Канаде, везде будет жить какая нибудь счастливая семья. Непонятно правда куда принимать новичков, и если решишь город сменить то только сразу покупая там жилье...но эти все проблемы как нибудь сами рассосутся
Яб пошел и еще дальше - нафига нам всякие телефоны от проклятых капиталистов, давайте сами свои делать за счет налогов и тп.

Об этом я и говорю последнее время...невменяемость людей и коммунистическая эйфория нынче в моде, NDP творит чудеса пропаганды над наивным народом. Ленин бы позавидовал И только Антон это отрицает)))

[Choir]

Ну скажите, умные эконОмисты? Чего делать? Покупать вот прямо сейчас в Виннипеге, зная, что через 4-5 лет уедешь (жив будешь если) из Канады лет на 10? Ну то есть, через 5 лет потенциально жилье надо будет либо сдавать, либо продавать.
Либо продолжать рентовать?

То есть, вопрос в прогнозах.

До этого было 5 домов в разных уголках страны. На продаже пятого в Калгари (в связи как раз-таки с отъездом из Канады) потеряла очень приличную сумму денег. До этого на продаже 4-х - выигрывала всегда, от мизера до прилично.
Сдача в аренду - опыт тоже имеется. Не хотелось бы повторять тот опыт.
Короче, вопрос.

Продашь ли дом хорошо через 4-5-6 лет в Виннипеге? Или не заморачиваться?

Потому что сумма на дом будет вытащена из инвестиций.

Оффер на дом сделан. Но вот как ближе к решению, так уже не уверена, что оно верное. Дом новый. Построен. В ценовой категории - китайский инвестор в Виннипеге

То есть, я боюсь, что я заплачу десятку of property transfer tax (в ВС и AB такого не было), вложусь в ландшафтный дизайн, всякие porch-decks, возможно (пока не уверена) бейсмент. А отобью ли я это через 4-5-6 лет (срок окончания ребенком номер два школы, когда меня уже совсем ничего в Канаде держать не будет. Школу заканачивает через 4, год даю себе на поиск работы в теплых краях. Именно год я искала работу назад в Канаде ИЗ теплых краёв).

Да, сейчас я вроде как (ну, как по мне) получаю хорошую цену в самом продаваемом районе города (со слов застройщика, ипотечных брокеров и риэлтора от застройщика). За цену билась с застройщиком месяц. Скинул 7%. Считаю, что для виннипежских цен на новые дома - прилично.

Жду мнений

Иван, ваш выход! И не говорите, что вы ничего не знаете про Виннипег.
Что там с рецессией? Что со ставками?
Хотя, китайцам (которые в том районе закупаются) на ставки пофиг. Они наличман несут.

[Ivan.Galv]

Ну я в своем мнении предсказуем и последователен...из Виннипега можно только бежать и как можно скореее

[Antoxa]

И только Антон это отрицает)))

Вы спросите Антона, поддерживает ли он хоть одну инициативу NDP?