Куда лучше инвестировать

[Ivan.Galv]

Сформулируйте определение понятию affordability, плиз.

С Вами социалистами такие определения давать крайне непродуктивно. Извратите любое из них.
Вот смотрите.
1)Скажи Вам, что это количество квадратных метров на человека, и Вы законодательно сделаете чтоб нельзя было жить в мелких квартирах. Все будут надрываться зато жить просторно. А кто не может - свалит из города.
2)Скажи Вам, что это количество квартир на человека, и Вы тут же придумаете меру поселить всех в миниквартирки или вынудить людей уехать.
3)Скажи Вам что это продажи и скорость изменения homeownership rate и подставлю сам себя, ведь параметр нелинейный. При 99% homeownership rate положительное изменение будет минимальным, так как все кто хотел уже купили.
4)Дай Вам книжное определение income/price...И мы видим что получилось.

Взвешенно, книжное определение самое лучшее, но оно должно использоваться long term.
Все действия которые были приняты последнее время - улучшили это short term чисто как hack и ухудшили long term. Потому что long term это привязано к масштабу строек. А когда Вы вчера имели 10 покупателей на квартиру и снизили у каждого покупательную способность на 20% - ну прикольно конечно, только завтра эти бедолаги будут конкурировать 20 человек на квартиру с этой сниженной покупательной способностью. Как результат один из двадцати найдется который потянет больше цену, так она и поднимется, и то же самое разбитое корыто будет с диким параметром income/price.

Количество новых строек, особенно при отставании инфраструктуры типа дорог - это не цель. Жилья достаточно. В Ванкувере пару лет назад можно было наблюдать здания, в которых вечером практически не горел свет - там никто не жил, квартиры стояли пустыми и росли в цене.

Во первых - Вы снова говорите то, что надо записать в цитатник диких высказываний Антона. "Жилья достаточно"
Кстати в торонто жилья тоже как гавна если думать как Вы...посмотрите сколько человек в торонто живет и сколько юнитов есть...не так все и плохо...Знаете в чем подвох? Просто те кому не хватило вместо покупки многоярусной кровати-едут в пригороды жить и не учитываются в статистике

Ну а во вторых-глядеть на имеющееся жилье - это самое социалистическое что может быть, ведь социалисты на чем основаны? На "мой сосед слишком хорошо живет, давай его немного нагнем а мне немного от него припадет и это будет socially fair". К несчастию для социалистов - сколько existing ownerов не нагибай - это не бесконечный источник жилья, а это именно временный хак имеющий последствия.
Много погасших квартир говорите? Вот если бы Вы просто сняли спекулятивную составляющую и эти оунеры бы просто платили за обслуживание, но не получали дикого appreciation - я бы поверил. Вот тогда бы они очнулись и выложили квартиры на рынок САМИ, просто потому что не привлекательно ими владеть.

А Вы что сделали? Вы их обложили налогом если они не будут сдавать в аренду, силой заставляете. А потом говорите "смотрите, наплыв квартир под ренту появился, значит доступность улучшилась" - чем не очередной хак?

Во всем социалисты выбирают неверную задачу. Задача то была - оставить этих погасших бедолаг самим себе, медленно сдирать деньги за обслуживание и понастроить на их деньги столько, чтоб всем хватило. Тогда они сами прибегут скидывать квартиры.

Теперь, когда этот спрос снизился значительно, подобных проектов будет меньше.
Зато будут проекты для тех, кто ищет аренду, например, или ищет жилье скромнее, чтобы там жить, а не перепродать его.

Странно Вы мыслите Антон. Мол в недоступности виновата высокая люксовость новостроек. Если мы застроим оставшиеся лоты даунтауна трущобами из гавна и палок - то всем станет лучше и доступнее. Умеете вы по-капиталистически value создать

Сдается мне это очередная наивная надежда максималиста. Стройка имеет основные затраты - цена земли, регуляторные препоны ну и стройматериалы с раб силой.
Сильно цену стройматериалов Вы не снизите заменив люксы на трущобы, а вот интерес к какaшке со стороны покупателей будет существенно снижен. Люксовость вызвана необходимостью вызывать интерес у тех, кто способен осилить квартиру в таком районе.

[Antoxa]

С Вами социалистами такие определения давать крайне непродуктивно. Извратите любое из них.

я вам торжественно обещаю, что как не социалист я не буду принимать никаких законов, чтобы извратить ваше определение.

Вы же техническое образование имеете? Как можно что то измерять и сравнивать, не дав этому «что то» определение?

Сформулируйте плиз, что такое affordability. Возможно оно и правда уменьшилось и я с вами соглашусь.

Заодно напоминаю, что я обсуждаю с вами последствия стресс теста и только. Локальные BC полиси давайте отложим на потом. Они гораздо менее значительны.

[Ivan.Galv]

Тогда попробуем вот так.
affordability - это размер годового роста цен на жилье и ренту во free market условиях, свободных от хаков социалистов.

Проще говоря, в affordable зонах, жилье не имеет дикого appreciation и дикого роста ренты в год само, без помощи социалистов.
Рент контроль в данном случае такой соц хак.
В unaffordable зонах либо растет сильнее само, либо хаками создаются попытки это изменить, но рынок всегда находит способ показать unaffordability в другом проявлении.

И несмотря на то что некоторые места по ряду причин более affordable чем другие, даже там где affordability перманентно низкая как факт, можно делать шаги по ее долгосрочному и стабильно положительному изменению, или хотя бы не ухудшению.

[Antoxa]

Тогда попробуем вот так.
affordability - это размер годового роста цен на жилье и ренту во free market условиях, свободных от хаков социалистов.

То есть, при наличии хаков affordability исчезает и посчитать ее нельзя? Что же тогда снизилось?

Странно, что доступность определяется лишь ценой, но не доходом.

Думаю, вам стоит подумать над определением еще, если мы хотим конструктивной дискуссии.

[Ivan.Galv]

При наличии хаков методика подсчета становится затруднительной. В первый год отмены рент контроля можно условно приравнять рост ренты к росту ренту предыдущего года на новые листинги.
Это как раз не моя проблема как считать потенциал роста цен на ренту, если вдруг отменят хак. Это социалисты наверняка уже придумали как посчитать, и скорее всего именно эта цифра и является их главной аргументацией его не отменять

Странно, что доступность определяется лишь ценой, но не доходом.

Я не сказал ценой, я сказал ростом цены. Чем рост ниже, тем лучше для affordability. Когда рост цены ниже, чем Wage growth - еще лучше. Не вижу причин для критики.

По простому-
1)когда appreciation и рост ренты едва едва выше инфляции - отличная affordability.
2)3-6% жаркая проблемная территория.
3)6+% - unaffordable.

Както так.
При рент контролe если часть населения имеет рост 12%, а часть 1.8% на усредненное число лет с последующим догоном этих 12% за все годы хаялвы - то както посчитать можно, но непросто. Поэтому и упрощаем до того, что берем цифру 12% и клеймим unaffordable от тупых хаков.

[Antoxa]

Я не сказал ценой, я сказал ростом цены. Чем рост ниже, тем лучше для affordability.

Супер, значит мы достигли высочайшей affordability, так как рост цены отрицательный после ввода стрес теста. Не понятно чего вы взъелить тогда

Не вижу причин для критики.

И это удивляет больше всего

Но я вам помогу.

Классическое наипростейшее определение доступности - отношение стоимости жилья к доходу.
Но этот показатель по понятным причинам нас не удовлетворяет, так как мы хотим выяснить влияние доступности кредита на покупку в том числе.

По этой причине, мы должны использовать так называемый composite housing affordability index.
Это отношение фактического медианного дохода и требуемого медианного дохода для покупки медианного дома.

Иными словами, вот ваша формула:
MFI (median family income) / Q (necessary qualifying income) = Affordability.

[Ivan.Galv]

Супер, значит мы достигли высочайшей affordability, так как рост цены отрицательный после ввода стрес теста. Не понятно чего вы взъелить тогда

Может потому что Вы достаточно вольготно и поверхностно читали мои сообщения?:)
Еслиб были сфокусированы на деталях, то не спрашивали бы это, помня мои фразы типа:

Все действия которые были приняты последнее время - улучшили это short term чисто как hack и ухудшили long term.

Иными словами, вот ваша формула:
MFI (median family income) / Q (necessary qualifying income) = Affordability

Ну affordability можно померить с разных сторон. Можно и с этой, я не возражаю.
Мой вариант мне нравится всеже немного больше, потому что его проще использовать при оценке каждого конкретного действия государства и долгосрочные последствия. Ну а Ваш вариант проще считать.
В то же время Ваш метод более подвержен искажению с помощью хаков социалистов, под влиянием чего Вы и спорили тут отчаянно, показывая short term улучшения.

Рассмотрите B20 вместе с действиями NDP в BC с позиции этой формулы.
Шаг1) Q увеличили, MFI оставили прежним. Ухудшили affordability
Шаг2) Ввели налоги на китайцев, пустые дома, ужесточили рент контроль и прочее, тем самым скинули цены и уменьшили Q. Суммарно стало лучше чем до шага1.
Шаг3) Остановка строек и низкие продажи создают все предпосылки, чтобы Q вырос значительно сильнее либо от supply shortage, либо от того что при неизменном MFI покупать станут только самая верхушка пищевой цепочки с самым высоким доходом. Все остальные разберут имеющие юниты с дискаунтом и попадут в более жесткую конкуренцию, чем имели прежде, так как новые юниты и не строят и не вводят на рынок ренты.

В этом и проблема, что вы зацикливаетесь на шаге 2 и не можете оценить что будет дальше. Ведь если на шаге3 Вы получите результаты хуже чем до шага1, то не стоило вообще даже начинать все эти шаги для "affordability".
Но в целом Вы уже молодец, ведь типичный канадец с MFI заработком остался мозгами буксовать еще на шаге1, утверждая что этот шаг улучшил Affordability.

Как по мне, так на шаге3 Вы вприцнипе не способны получить результаты лучше чем было, невозможно. Просто потому что работа над Affordability - это шаги в строго определенном направлении, а не издевательства над определенными группами населения. Лучшее что Вы можете получить, если очень повезет, - это не движение назад, а боковое движение, так сказать поиздевались и не наказаны.

[Ivan.Galv]

Policymakers need to make it more attractive for real estate investors to enter and remain in the rental apartment market.

That’s the view of Toronto Real Estate Board CEO John DiMichele who points a recent Ipsos poll suggesting that almost a quarter of rental apartment owners are very likely to list their property for sale this year.


That would exacerbate the already-tight market which is making choice of available homes difficult and pressuring affordability.

“With vacancy rates hovering in the one per cent range and average rents increasing in the high single digits, it is clear that signing a lease for a rental unit is not an easy proposition in the GTA. While some rent control provisions have been relaxed by the new provincial government, policy makers need to look at further initiatives to encourage rather than discourage investment in rental apartments,” said DiMichele.

Rent rises above inflation
Average rents for apartments leased through TREB’s MLS in the first two months of 2019 have increased by well above inflation.

The average one-bedroom rent was up by 8.1% to $2,145. The average two-bedroom rent was up by 7.4% to $2,810.

Разве это не замечательно, когда Иван чтото говорит, а потом президент TREB это магически повторяет?

[Antoxa]

Может потому что Вы достаточно вольготно и поверхностно читали мои сообщения?:)

Вань, судить о доступности игнорируя доходы - это просто... не работает. Так что хоть зачитайся.

В этом и проблема, что вы зацикливаетесь на шаге 2 и не можете оценить что будет дальше.

Повторяю:

Заодно напоминаю, что я обсуждаю с вами последствия стресс теста и только. Локальные BC полиси давайте отложим на потом. Они гораздо менее значительны.

Иными словами, я про "шаг 2" вообще ничего не говорил. Как я могу на нем зацыкливаться?

Но в целом Вы уже молодец, ведь типичный канадец с MFI заработком остался мозгами буксовать еще на шаге1, утверждая что этот шаг улучшил Affordability.

Я вас разочарую, я от них недалеко ушел
Q увеличился временно, так как рынок инертен. Продавец, который выставлял дом за миллион не будет снижать стоимость на следующий день после ввода стресс теста. Он это сделает постепенно, под влиянием просевшего спроса. Цены на дома в Вагкувере уже просели так, что компенсировали падение покупательной способности в этом ценовом секторе.

Как по мне, так на шаге3 Вы вприцнипе не способны получить результаты лучше чем было, невозможно.

Стимулирование строек в условиях наличия громадного спекулятивного интереса - крайне разрушительно, на мой взгляд.

Policymakers need to make it more attractive for real estate investors to enter and remain in the rental apartment market.

Стресс тест, на мой взгляд, отлично стимулирует стройки арендного жилья в среднесрочной перспективе, пока рынок не сбалансирован и многие кто не прошел стресс тест идут арендовать.

Отмена рент кэпа тоже хороший вариант для стимуляции, я согласен.

[Ivan.Galv]

Заодно напоминаю, что я обсуждаю с вами последствия стресс теста и только. Локальные BC полиси давайте отложим на потом. Они гораздо менее значительны.

Ишь ты...

Я вас разочарую, я от них недалеко ушел
Q увеличился временно, так как рынок инертен. Продавец, который выставлял дом за миллион не будет снижать стоимость на следующий день после ввода стресс теста. Он это сделает постепенно, под влиянием просевшего спроса. Цены на дома в Вагкувере уже просели так, что компенсировали падение покупательной способности в этом ценовом секторе.

Антон, доброе утро! Вы говорите о последствиях двух шагов, описанных выше - о стресс тесте плюс помощи ownerам дойти до ручки благодаря сумашедшим NDP. Два шага случились, понимаете? А Вы рассказываете сказки о том, все имеющиеся последствия всего лишь от шага1(стресс теста). Как Вы себе в глаза будете после такой хитрости смотреть без стыда?

Все правильно, появился стресс тест, affordability На шаге1 ухудшилась. Прошло пару месяцев....
-NDP недоумевают "как же так? снижения цен нету?"...
-Прибегает Антон и говорит "терпение товарисчи! мгновенно не случится! И кстати, Ленин - сила!!!"
-NDP отвечают "ну нафиг, нету падения, мы придумаем новый хак как его форсировать, и привет новые закончики" аля шаг2...

Самый первый хак случился даже до B20 и в BC и в Онтарио и был нацелен на китайцев.
Поэтому Антон, смешать всю эту вонючую массу в кучу, посмотреть на результат и потом сказать "так это все результат исключительно от B20, о NDP мы не говорим..." - это както дико:)

[Ivan.Galv]

Стресс тест, на мой взгляд, отлично стимулирует стройки арендного жилья в среднесрочной перспективе, пока рынок не сбалансирован и многие кто не прошел стресс тест идут арендовать.

Отмена рент кэпа тоже хороший вариант для стимуляции, я согласен.

Опоздали Вы с надеждами на стройки...
https://www.huffingtonpost.ca/2019/03/1 ... h-columbia

Home construction hits a 3-year low, as population growth booms
Home construction in Canada took a 13.6-per-cent dive in February, according to Canada Mortgage and Housing Corp., dropping to an annual pace of around 173,000. That's the lowest number of housing units to start construction in more than three years.

Developers are clearly spooked by the slowdowns in some of Canada's largest markets, and have pulled back on new projects.

И в оригинальном отчете CMHC видим подробности.
https://www.cmhc-schl.gc.ca/en/media-ne ... r-february

Для Торонто - это последний год сколь либо значительных строек, профинансированных ранее. Для BC - выглядит так, что еще годик протянет появление юнитов и oversupply перед остановкой. Даже если не протянет - на месте сумашедших NDP я бы влил туда деньги налогоплатильщиков чтоб усилить oversupply и уронить цены еще больше

Но Вы не заблуждаетесь - стройки действительно продолжатся. В тот самый момент когда 1бедрумные конды сстанут сдаваться в аренду за 3килобакса в мес Просто благодаря Вашим мерам этот момент наступит раньше, уж не знаю увидите ли Вы в этом выгоду для affordability

[Ivan.Galv]

Higher mortgage rates and a lurching economy conspired to slow the pace of housing starts in February, according to the Canada Mortgage and Housing Corporation.

Last month’s 173, 153 starts were a drastic reduction over January’s 206,809. In a report, a senior economist at TD Bank speculated that the mortgage stress test is the culprit.


“As a leading indicator of economic activity, February’s steep decline in housing starts may raise some eyebrows in Ottawa,” wrote Fotios Raptis. “Although housing starts seemed to be unscathed by the new B-20 regulations that took effect in January 2018, higher borrowing costs and tougher mortgage qualifying conditions may finally be taking a toll on new residential construction.”

There is already mounting pressure on Ottawa to consider revising B-20. The Toronto Real Estate Board has already called on the government to do so twice in the last month, and the Deputy Shadow Minister for Finance has doggedly pursued the Liberals to study B-20.

The Office of the Superintendent of Financial Institutions has also somewhat loosened its firm stance on B-20, which it introduced, but it is still very unlikely that it will completely annul stress testing mortgages altogether. Carolyn Rogers, OSFI’s assistant superintendent of the regulation sector, told Bloomberg that the government agency might review B-20 if market conditions change.

“OSFI monitors the environment on a continual basis and when we determine that adjustments to our standards and guidelines are warranted, we make them.”

The Canadian Real Estate Association, too, reported January homes sales are at their weakest since 2015. According to CIBC economist Royce Mendes, 2019 is going to be onerous for the construction industry.

“Residential investment was downright ugly in the fourth quarter, and the latest reading on housing starts only added to the bad news on Canadian homebuilding,” he wrote in a report.


P.S. Достаточно редко можно услышать такое количество болтовни о мортгиджах в такой корготкий срок из уст власть придержащих Последний раз такое было разве что в Мае 17го.

[Ivan.Galv]

https://www.forexlive.com/news/!/what-t ... t-20190319

Canadian finance minister Bill Morneau delivers his final budget before the Fall election today. It will be designed to boost the economy and the Liberal Party's chances of re-election.

Leaks have been scares but there are indications of actions on a few fronts. Here are six of them:

1) Housing
Canada has been trying to strike the impossible balance of stabilizing the housing market and affordability. The Bank of Canada is part of the equation but regulations have slowly trumped the central bank as the main driver. Over the past few years the Federal government, along with provincial governments, have taken action to cool speculation, foreign activity and financial system risk. They may have gone too far with prices now cooling across the country.

Two policies may be targeted. One is pushing the length of insured mortgages back to 30 years from 25 years. The second may be a reduction in the qualifying buffer of 200 basis points. Under the current rules, buyers need to show they can afford a mortgage at 2% higher than the rate they will pay. A handful of other changes have been floated to stimulate the sector but the government is also wary of re-inflating the bubble. The loonie will react positively to anything stimulative but a lack of action or token change would be equally disappointing.

[Ivan.Galv]

https://www.theglobeandmail.com/politic ... d-to-know/

The budget included a raft of measures aimed at improving home affordability. One notable inclusion is the First-Time Home Buyer Incentive, which would allow buyers to share the cost of purchasing a home with the Canada Mortgage and Housing Corp.

Under the plan, eligible first-time homebuyers could finance part of their purchase through a shared-equity mortgage with CMHC. The incentive is for insured buyers -- those who make a down payment of less than 20 per cent. This would reduce a buyer’s total borrowing costs and therefore their monthly mortgage payments.

The incentive is subject to various conditions, including that buyers have a household income below $120,000 a year. Full details of the incentive are forthcoming.

CMHC would offer eligible buyers a 10-per-cent shared-equity mortgage for newly constructed homes or 5 per cent for existing homes. The housing agency would provide up to $1.25-billion over three years, and the plan is expected to go into effect this September.

The budget offered an example of how the incentive would work. For a $400,000 home purchase, an insured buyer must have 5 per cent (or $20,000) for the down payment. For a new home, a shared-equity mortgage would offer $40,000, lowering the total borrowing costs to $340,000 from $380,000. The incentive would be repaid when the home is sold.

Separately, the government announced changes to how registered retirement savings plans can be tapped for home purchases. Under the current system, first-time buyers can withdraw up to $25,000 from their RRSPs to purchase a home without having to pay tax on the withdrawal. The budget proposes increasing the withdrawal limit to $35,000.

Идеи интересные, но по-моему до смешного слабые.
Увеличение HBP из RRSP добавит семье покупателей гдето $6к.
Вторая мера поприкольнее, ведь сразу affordability потенциально прыгает на 5-10% в лучшую сторону. Но как всегда все испоганили. Доход семьи ограничили на 120к и выделили 1.2миллиарда на 3 года... 400 миллионов в год на всю Канаду это ничтожно мало.
В Торонто вообще замучаешься найти вообще чтонибудь, что можно позволить на зарплату семьи 120к.

[Antoxa]

Вань, организуйте свой фонд и финансируйте тех, у кого нет денег купить жилье, если вам так хочется помочь людям?