Куда лучше инвестировать

[Ivan.Galv]

Спекулировать на тему почему кто то где то что то не делает мне не хочется, ибо считаю не конструктивным.

Меры похожей природы: снижение стоимости денег при низком росте цен и наоборот, повышение ставок при росте инфляции, применяются везде. В данном случае мера нацелена на конкретный сектор, где инфляция слишком высока.

Именно говорить о том, почему этого НЕ ДЕЛАЮТ в мире - самое конструктивное в разговоре с Вами
Потому что иначе никак не пробить Ваш барьер наивности.
Этого в мире не делают потому что это имеет такое количество негативных побочных эффектов для населения, что хоть немного обосновать такой шаг удается лишь в случаях крайнего перегрева рынка.
Более того, меры охлаждения через снижение покупательной способности, если Вам интересно, даже в Канаде изобрели не два года назад. Когда то и мортгиджи с нулевым даунпейментом можно было брать, и 35 летние и многих других барьеров не было. То есть Ваши социалисты давным давно придумали этот ход конем. Но применяли его крайне непоследовательно и редко, просто потому что даже среди них было достаточно разумных людей, понимающих что ЕСТЬ МНОГО НЕГАТИВНЫХ ПОСЛЕДСТВИЙ. И только Вы уже много страниц подряд утверждаете обратное.

Ваша аргументация сводится к примеру с айфонами и Apple. Типа айфоны стоят штуку баксов и государство решило что надо надо бы снизить покупательную способность, чтоб их не выше чем за 800 долларов купить могли. Apple в этом случае ужмется, гдето качество снизит, гдето прибыль акционеров (на что государство и расчитывает), но продаст все равно столько же айфонов как и год назад, просто потому что это приносит прибыль.
Более того, Apple не зависит от того купят ли у него айфоны за 800 или за 1000, оно все равно произведет ровно столько, сколько оно считает что рынок требует, мощности позволяют.
А вот с домами все не так.
Вы не дай бог вынудили один "айфон" продать не за 1000, а за 800, и следующий "айфон"появится с задержкой в год, а население будет испытывать страдания по его нехватке. И не дай бог Вам купить в разы меньше "айфонов", тогда на следующий год только в руке Гундяева сможете увидеть новую модель. И ладно бы айфоны, с ними можно перебиться, а жить то вариантов нету - гдето надо.

В этом Антон и смысл всего что я Вам пишу-рынок недвижки работает намного сложнее, чем думает школьный учитель географии. А NDP именно на его уровне и мыслят.

[Ivan.Galv]

Как в штатах в 2008: ликвидности - хоть попой кушай, а потом пузырь лопается...

Ага, во многом потому, что строить стали перед крахом настолько много, что даже авантюристы без дохода уже не смогли осилить покупки. Не основная причина, но необходимая.

[Antoxa]

Этого в мире не делают потому что это имеет такое количество негативных побочных эффектов для населения, что хоть немного обосновать такой шаг удается лишь в случаях крайнего перегрева рынка.
...
просто потому что даже среди них было достаточно разумных людей, понимающих что ЕСТЬ МНОГО НЕГАТИВНЫХ ПОСЛЕДСТВИЙ. И только Вы уже много страниц подряд утверждаете обратное.

Чего я утверждаю? Что нет сайд эффектов? Есть конечно.
А вы может перейдете к конкретике и назовете явно, по вашему мнению, "НЕГАТИВНЫЕ ПОСЛЕДСТВИЯ"?

Ваша аргументация сводится к примеру с айфонами и Apple. Типа айфоны стоят штуку баксов и государство решило что надо надо бы снизить покупательную способность, чтоб их не выше чем за 800 долларов купить могли.

Если айфон как и жилье будет жизненно необходим человеку (будь то собственность или аренда);
если айфон будет самой дорогой покупкой в жизни подавляющего большинства людей;
если айфон, в связи с этим, будет покупаться в подавляющем большинстве случаем в кредит, да так, что незначительные колебания цены айфона могут довести до банкротсва, а в особо сложных случаях нанести серьезный экономический вред всей стране;
то ДА, правительству стоит обратить пристальное внимание на рынок айфонов и ценообразование на этом рынке.


На счет мирового опыта, повторю еще раз.
Это делают прямо сейчас везде в мире: снижают ставку в периоды рецессии и повышают в периоды бурного роста, чтобы снизить, в том числе, покупательную способность рынка (забрать деньги). И да, это происходит ценой торможения экономики.

В нашем случае полиси носит тот же характер, но нацелена на рынок недвижимости. И да, ценой снижения инвестиций в эту самую недвижимость.

И причем здесть NDP опять?

[Ivan.Galv]

Чего я утверждаю? Что нет сайд эффектов? Есть конечно.
А вы может перейдете к конкретике и назовете явно, по вашему мнению, "НЕГАТИВНЫЕ ПОСЛЕДСТВИЯ"?

Ну еслиб утверждали, что есть, то не говорили бы что affordability улучшилась.
Ведь такая прекрасная мера улучшения affordability еслиб существовала - грех был бы непрерывно ее не делать вплоть до полной отмены мортгиджей

Если айфон как и жилье будет жизненно необходим человеку (будь то собственность или аренда);
если айфон будет самой дорогой покупкой в жизни подавляющего большинства людей;
если айфон, в связи с этим, будет покупаться в подавляющем большинстве случаем в кредит, да так, что незначительные колебания цены айфона могут довести до банкротсва, а в особо сложных случаях нанести серьезный экономический вред всей стране;
то ДА, правительству стоит обратить пристальное внимание на рынок айфонов и ценообразование на этом рынке.

Естественно стоит обратить, главное чтоб внимание исходило от серого вещества, а не из заднего места, как у NDP;)
Вот Форд разве не обратил? Ему девелоперы сказали "Чувак, продажи новостроек в заднице, либералы сняли всю мотивацию создавать рентовки и никто не покупает...еще год и полная остановка строительства."...Форд почесал репу, сказал "Замедление и остановка строек в условиях когда новые юниты населению так сильно нужны? Принимаем меры!". И снял рент контроль с новостроек.
А в это же самое время в Британской Колумбии в точно таких же условиях NDP усилило рент контроль, снизив cap, на который можно ренту повышать

Применительно к B20, все тоже самое, отличная мера охладить перегретые цены и наидибильнейшая мера для использования ее в виде всяких лозунгов про affordability. Вот когда 35 лет отменяли - рынок продолжил расти. Без ужесточения рос бы еще сильнее - это был идеальный пример не навредившей меры. B20 сейчас в стадии когда он уже начинает вредить если его не подкорректировать. И мы всеголишь видим весь цирк политиков с кучей мнений об этом. Федеральные Трюдошники готовы мортгиджи 30летние разрешить ибо кризис. CMHC жестко против ибо шкурный финансовый интерес. NDP жестко против и говорит "уронили цены больше чем хотели? роняем дальше, все в кайф!" и только консерваторы понимают что вроде как следующий шаг федералов будет верным, но вместо одобрения пожурят его за экстра spending.

[Ivan.Galv]

https://www.huffingtonpost.ca/2019/03/0 ... _23685930/

Canadian Housing Market This Bad Normally Means Recession: BMO

MONTREAL — Usually, when Canada's housing market is this badly in the dumps, the country is in a recession, according to a research note from the Bank of Montreal.

[Ivan.Galv]

Битва за B20 кстати разгорается.
Если 30летние мортгиджи для обладателей даунпеймента ниже 20% разрешат уже почти наверняка федералы 19 марта, то с B20 все не так ясно.

Что думает NDP мы уже выше обсудили. Недавно президент CMHC опубликовал свое обращение в The Star и против 30летних мортгиджей и против послаблений B20 и тоже растекся мыслью по древу про улучшенную affordability.
Затем Toronto Real Estate Board присоединилось к лоббированию 30 летних мортгиджей два дня назад.

И теперь голос издало OSFI, дав по шее президенту CMHC.

https://o.canada.com/real-estate/mortga ... f8bdcc1eb4

Evan Siddall, who heads the Canada Mortgage and Housing Corporation (CMHC), believes the stress test is bitter medicine that is working fine. He thinks the critics are “short-sighted” and “aren’t thinking beyond the next commission cheque.”

Siddall credits the stress test for lowering housing prices. “Houses are something like $40,000 (5.3 per cent) cheaper in Toronto because of the stress test,” he recently noted.

“So, while the medicine may taste awful, it’s working well,” he concluded.

Based on Siddall’s comments, one might assume the tests were designed to make housing cheaper, but Carolyn Rogers, the Assistant Superintendent at OSFI, dispelled this misconception in a recent speech to the Economic Club of Canada.

Addressing the criticism of the stress test, she clarified that while some assumed it was “designed to target escalating home prices” that was not the case.

Rather, she explained, the stress test “was designed to target mortgage underwriting standards.” In her words, the test was intended to provide a safety buffer so that borrowers do not “stretch their borrowing capacity to its maximum.”

As such, the stress test has been successful in lowering the prevalence of high-risk lending. A recent report by the Bank of Canada revealed that the “number of new highly indebted borrowers has fallen” and the quality of credit has improved while the quantity of credit being offered has declined significantly.

В общем согласия по обоим вопросам нету и все друг другу оппонируют. Сама автор этой статьи - профессор из Ryerson свою позицию озвучивает так:

However, economic conditions are seldom stagnant, and policies must adapt to market conditions. If OSFI independently finds that the market conditions have changed sufficiently in the past 14 months, a review of the margin of safety might be a good thing.

То как OSFI открестилось от "ронятелей рынка" увеличивает шансы на то, что B20 будет модифицирован, хотя никакой конкретики нету пока.

[Antoxa]

Ну еслиб утверждали, что есть, то не говорили бы что affordability улучшилась.
Ведь такая прекрасная мера улучшения affordability еслиб существовала - грех был бы непрерывно ее не делать вплоть до полной отмены мортгиджей

Я не знаю, почему для вас это странно. Многие экономические стимулы действуют на рынок не однозначно. Повышение ставки не просто борется с инфляцией на бумаге, а фактически замедляет экономику.

Обсуждаемая мера имеет смысл для оздоровления рынка жилья, когда у вас есть ощутимая спекулятивная составляющая спроса. Безусловно, можно расчитывать исключительно на рыночные механизмы балансировки и они в конце концов сработают. Сначала раздув, а потом схлопнув цены. Как биткойн, например. Результат тот же - баланс будет найден, спекулянты успокоются. Но какой ценой?

Естественно стоит обратить, главное чтоб внимание исходило от серого вещества, а не из заднего места, как у NDP;)

Какое отношение к стресс тесту имеет NDP, вы расскажете мне наконец?

Вот Форд разве не обратил? Ему девелоперы сказали "Чувак, продажи новостроек в заднице, либералы сняли всю мотивацию создавать рентовки и никто не покупает...еще год и полная остановка строительства."...Форд почесал репу, сказал "Замедление и остановка строек в условиях когда новые юниты населению так сильно нужны? Принимаем меры!". И снял рент контроль с новостроек.

И это хорошо.
Стесс тест, к слову, тоже полезен для рынка аренды.
Сейчас, когда на люксовые кондо, так популярные у инвесторов-спекулянтов, спрос будет падать и перепродажа их не будет приносить прибыль, а рынок аренды будет расти, в условиях когда стресс тест пройти еще нельзя (цены еще высоки), что будут строить девелоперы?
Да, согласен, рейт кэп надо было бы убрать, чтобы помочь им сильнее заинтересоваться этим рынком. Но это проблема BC, вам то стоит радоваться

Если вы считаете, что я голосую за NDP, то вы ошибаетесь. Но обсуждаем мы не их, а стресс тест.

[Antoxa]

MONTREAL — Usually, when Canada's housing market is this badly in the dumps, the country is in a recession, according to a research note from the Bank of Montreal.

Разве что все наоборот: когда страна в рецессии рынок недвижимости тоже прохо себя чувствует. Логично, правда?

[Antoxa]

Siddall credits the stress test for lowering housing prices. “Houses are something like $40,000 (5.3 per cent) cheaper in Toronto because of the stress test,” he recently noted.

А по какой причине, если не из за стресс теста, просели цены?

In her words, the test was intended to provide a safety buffer so that borrowers do not “stretch their borrowing capacity to its maximum.”

Это ежу понятно, Вань, вы это преподносите как откроевние какое то.
Но это все звенья одной цепи.

- более здоровые кредиты,
- как резульат, меньше их выдано и меньше спрос
- как результат меньше цены на покупку, больше на аренду
- как результат смена фокуса у инвесторов, будет больше арендый проектов
и так далее

и все это растянуто во времени, так как цены инертны, а инвесторы должны закончить текущие проекты

"He thinks the critics are “short-sighted” - не зря чувак директор

[Ivan.Galv]

Антон, что Вы растеклись мыслью по древу? Иваны нынче занятые чтоб на каждую фразу отвечать, тем более не релевантную к теме спора.

Я напомню - тема спора - улучшилась ли affordability. Я повторяю - усредненно ухудшилась.
Потому что меньше людей чем ранее смогли по факту обзавестись жильем, чем ранее...и ваши сказки и и надежды что рынок недвижки работает как продажа телефонов Apple им не интересны в их горе:)
Что еще хуже - Вы уже в процессе замедления и остановки строек, а значит affordability еще больше ухудшится если новые юниты перестанут появляться.

То сколько зарплат надо для покупки жилья - это безусловно компонент в расчете affordability, но без второго компонента он не имеет смысл. И второй компонент - фактическое число счастливчиков, сумевших чемто обзавестись. И этот второй компонент и сейчас в заднице и в долгосроке остановка строек не предвещает улучшения этого параметра.
Чтоб совсем клево стало - B20 вызвал перегрев рынка ренты, что Вы сами выше признали, а это удар affordability даже по тем, кто и не мечтал ничего купить.

Все остальное- флуд:)

[Ivan.Galv]

И вообще в этом вся суть канадского социализма. Какой нибудь регулятор чтото делает против оунеров и население аплодирует в надежде нажиться. Ни малейшего шанса убедить население что халявы не будет все равно.
Проходит два года, население уже на своей шкуре все прочуствовало - и как рента выросла, и как эти кандидаты нажиться не только не нажились, но и те кто раньше мог купить теперь стал не мочь...А население все также аплодирует и не понимает как его чмырят
А потом внезапно нытики лавинообразно появляются что им с зарплаты даже ренту не оплатить, но никто не может понять кого винить, и виноваты лендлорды.

[Ivan.Galv]

https://www.cbc.ca/news/business/canada ... -1.5048275

Достаточно удивительная статистика трудоустройства.
Экономика страны в заднице, а работы появляются превосходя ожидания. Причем 59 тыс работ из 67 тыс канадских фуллтайм работ созданы в Онтарио.
Пора чесать затылок

[Antoxa]

Я напомню - тема спора - улучшилась ли affordability. Я повторяю - усредненно ухудшилась.

Сформулируйте определение понятию affordability, плиз.

Что еще хуже - Вы уже в процессе замедления и остановки строек, а значит affordability еще больше ухудшится если новые юниты перестанут появляться.

Вань, вы вспомните какие именно проекты строились в последнее время - люксовые кондо. Это то, на что был спрос у инвесторов-спекулянтов. В Ванкуере непостроенные хайрайзы раскупались в течении нескольких часов. Очередь выстраивалась, как в магазины Apple перед открытием. И это все спекулятивный спрос.

Теперь, когда этот спрос снизился значительно, подобных проектов будет меньше.
Зато будут проекты для тех, кто ищет аренду, например, или ищет жилье скромнее, чтобы там жить, а не перепродать его.

В Северном Ванкувере, например, начали недавно маштабный проект по постройке целого комплекса (штук 10) малоэтажных зданий (квартир/таунхаусов), целый квартал застраивают, ориентированный на средние семьи. Для некоторых таунхаусов предлагается mortgage helper встроенный.

Количество новых строек, особенно при отставании инфраструктуры типа дорог - это не цель. Жилья достаточно. В Ванкувере пару лет назад можно было наблюдать здания, в которых вечером практически не горел свет - там никто не жил, квартиры стояли пустыми и росли в цене.

Цель - уйти от спекулятивной модели роста, она ни к чему хорошему не приведет.

[Antoxa]

И вообще в этом вся суть канадского социализма. Какой нибудь регулятор чтото делает против оунеров и население аплодирует в надежде нажиться. Ни малейшего шанса убедить население что халявы не будет все равно.

Чувствуется слог из книжек для начинающий капиталистов
А я, да - самый главный социалист на форуме

[Antoxa]

Экономика страны в заднице,

А Америка то в какой заднице! Вот вот уступит свое господство Китаю с Россией. Дима будет рад