На что можно променять Торонто?

[Antoxa]

А что тут сравнивать то?

Ну перечитайте тему. Все аргументы уже озвучены. Если вы с чем то не согласны - сформулируйте с чем.

[Calgary_Boy]

ну да через месяц ждем второго сериала

[Alexi]

Вы тут выцепили один пример с комуналкой в 1168, я так понимаю цена такая из-за того что там сауна, мойка машин, бассейн и спортзал пожирнее? У меня вообще не получается проследить логику в формировании цены за эти мэинтенанс фис. Если сюда входит оплата за содержание территории прилежащей к дому и всяких ништяков типа подземного паркинга, спортзала, комнаты для увеселений и тд. то почему нет прямой зависимости цены от количества плюшек? В некоторых вариантах вообще нет ни спортзала, ни подземного паркинга но цена всё равно 500-600. Вместе с этим я нашёл рекордно низкий ценник в 180 - https://www.realtor.ca/real-estate/1996 ... mills-east причём там указано что есть подземный паркинг. Трёхбедрумный вариант буквально через дорогу БЕЗ подземного паркинга и 236 - https://www.realtor.ca/real-estate/1999 ... mills-east . ЧТо интересно, это одна и та же контора, которая обслуживает эти дома. Интересно, как вообще эти цены формируются и может ли контора их свободно повысить со временем? Если например ежемесячный платёж по моргиджу выходит на уровень аренды в 1800-2000 в месяц то разница на этих сраных мэинтанс фис будет весьма ощутимой на длинном промежутке.

[Calgary_Boy]

Алексей,
Насколько я понял корреляция между деньгами ист на проперти и то что Вы платите ежемесячно нет никакой. Все зависит от аппетита этих служб, и того кто этим руководит.
Да эти биллы растут все время и ничего с этим не сделать. Наличие этих биллов наверное и есть основной аргумент почему люди все же предпочитают дома а не кондо. Другой аспект, звукоизоляция. В некоторых кондо ее нет вообще. И все слышно что делается в соседних квартирах. Проверять надо

[Calgary_Boy]

Первый вариант посмотрел это клоповник. 2й в 2раза дороже но уже более менее ничего...абсолютно разные ценовые категории.

[Antoxa]

Интересно, как вообще эти цены формируются и может ли контора их свободно повысить со временем? Если например ежемесячный платёж по моргиджу выходит на уровень аренды в 1800-2000 в месяц то разница на этих сраных мэинтанс фис будет весьма ощутимой на длинном промежутке.

Эти бюджеты формируются при участии жильцов на общих собраниях. Перед покупкой вы можете попросить у текущего владельца информацию о том куда идут все эти фии. И да. они меняются со временем. Чем старше дом, тем больше нужно денег на его ремонты. Появляются капитальные ремонты (типа замена покрытия на крыше). А если что то сломалось неожиданно и в бюджете не запланированно, вполне могут собрать с жильцов дополнительно.

Ежемесячный платеж по моргиджу + фии практически гарантированно будут больше чем аренда. Но если вы вспомните, что часть платежа за моргидж - это выплата долга, то окажется что аренда дороже. (мы это обсуждали последние несколько страниц, если что )

Трёхбедрумный вариант буквально через дорогу БЕЗ подземного паркинга и 236

Зависит от размеров юнита. Бюджет составляется на все здание, а потом делится на жильцов пропорционально занимаемой площади. Владельцы больших квартир будут платить больше, чем владельцы маленьких.

[Ivan.Galv]

Кондо страты конечно славятся своей неэффективностью и грабительством. Сколько не запрашивай куда идут деньги - они отчитаются спокойно о том как они ужасно неэффективно их тратят:) По сравнению с эффективными тратами на обслуживание своего дома просто ад у кондо.

Обычно бассеин вроде дает гарантированную сильнуюприбавку к фи. А так конечно фи часто труднопредсказуемы.
Например, первые год-два они умышленно держат фи заниженным чтоб привлечь народ и потом всех обламать. А может требоваться чтото капитальное по ремонту и это повышенные фи, а иногда вообще перед фактом ставят чтоб раскошелились даже сверх фи. Ну или просто в какие то годы они плохо копили фонд на ремонт, а потом начали...всякое бывает.

Щас кстати преконстракшен конды до того дошли, что двухбедрумные квартиры уже впариваются по цене моего detached дома. В 2-3 раза дороже квадратный метр у них по сравнению с houses. мое мнение - преконстракшен рынок должен сдохнуть и скоро

[Елена Палагнюк]

Вы тут выцепили один пример с комуналкой в 1168, я так понимаю цена такая из-за того что там сауна, мойка машин, бассейн и спортзал пожирнее? У меня вообще не получается проследить логику в формировании цены за эти мэинтенанс фис. Если сюда входит оплата за содержание территории прилежащей к дому и всяких ништяков типа подземного паркинга, спортзала, комнаты для увеселений и тд. то почему нет прямой зависимости цены от количества плюшек? В некоторых вариантах вообще нет ни спортзала, ни подземного паркинга но цена всё равно 500-600. Вместе с этим я нашёл рекордно низкий ценник в 180 - https://www.realtor.ca/real-estate/1996 ... mills-east причём там указано что есть подземный паркинг. Трёхбедрумный вариант буквально через дорогу БЕЗ подземного паркинга и 236 - https://www.realtor.ca/real-estate/1999 ... mills-east . ЧТо интересно, это одна и та же контора, которая обслуживает эти дома. Интересно, как вообще эти цены формируются и может ли контора их свободно повысить со временем? Если например ежемесячный платёж по моргиджу выходит на уровень аренды в 1800-2000 в месяц то разница на этих сраных мэинтанс фис будет весьма ощутимой на длинном промежутке.

Вы не можете проследить логику глядя на эти варианты. Это примерно как если спросить за сколько в Канаде можно купить машину. Какую марку, год, состояние, комплектация и тд и тп. Также с кондоминиумами. Например с теми вариантами которые здесь привели. Те два с маленьким кондо фи это так называемые Stacked Townhouses которые обычно находятся в комплексах. Это 1-2-3 спальные квартиры в разных уровнях. Они все абсолютно разные по планировке. Есть в одном уровне, есть в нескольких, с парковкой, несколькоми или без и тд. Кондо фи берется исходя из размера. В данном примере включает оплату за воду, уборку мусора уход за территорией, страховку здания, парковку. В этих комплексах нет ничего что обычно присутствует в зданиях-кондо апартментах (бассейн, сауна, спортзал, кинотеатр и тд). Поэтому мейнтенанс такой низкий. Возраст постройки около 10 лет я думаю. В подобных комплексах мейнтенанс вырастет намного только в том случае если, например, с общими коммуникациями случиться какая то поломка или менеджмент решит что нужно делать какой то большой ремонт (крыша, новые окна, дороги внутри комплекса и тд). Это обычно происходит лет через 20-25. Такие общественные работы оплачиваются из резервного фонда кондоминиума и если там не хватает денет то делают special assessment и раскидывают стоимость на жильцов. Если какая то определенная работа выплачена то мейнтенанс может понизиться. Я знаю подобные комплексы где мейнтенанс держится на очень низком уровне больше 20 лет. В таких комплексах обычное повышение $10-15 в год.

В примере с очень высоким кондо фи - здание старое, я посмотрела для интереса 1976 г постройки. В здании есть все что душе угодно даже мойка для машин. В мейнтенанс включены все коммунальные услуги даже кабельное тв, размер квартиры большой примерно 145 кв м. Поэтому и мейнтенанс такой высокий. Заметьте в старых домах стоимость квартиры обычно прямо пропорциональна сумме мейнтенанс фи, чем она выше, тем квартира стоит дешевле.

Ну а в примере с квартирой с мейнтенансом $495: здесь включена оплата за воду, отопление, common elements, страховку здания и парковку. Я прекрасно знаю это здание. Это шикарный 7 летний билдинг с хорошими amenities и круглосуточным секьюрити и консьержем в каждом из 3 зданий в этом комплексе. Кстати зарплата секьюрити обычно съедает бОльшую часть бюджета кондо. Квартира примерно 70 кв м с 2 парковочными местами.

Как видите у каждого вида недвижимости свои особенности. Увеличиваются они и уменьшаются по разным причинам. Поэтому нужно всегда рассматривать все варианты индивидуально. И не важно что у двух квартир тот же самый Проперти менеджмент. Сегодня такой, завтра другой. Их меняют по решению жителей если что то не устраивает в управлении.

[Елена Палагнюк]

Кондо страты конечно славятся своей неэффективностью и грабительством. Сколько не запрашивай куда идут деньги - они отчитаются спокойно о том как они ужасно неэффективно их тратят:) По сравнению с эффективными тратами на обслуживание своего дома просто ад у кондо.
Обычно бассеин вроде дает гарантированную сильнуюприбавку к фи. А так конечно фи часто труднопредсказуемы.
Например, первые год-два они умышленно держат фи заниженным чтоб привлечь народ и потом всех обламать. А может требоваться чтото капитальное по ремонту и это повышенные фи, а иногда вообще перед фактом ставят чтоб раскошелились даже сверх фи. Ну или просто в какие то годы они плохо копили фонд на ремонт, а потом начали...всякое бывает.

С этим я не согласна. У меня есть квартира и я вижу как наш менеджмент отчитывается за каждую потраченную копейку. Раз в год проводятся собрания владельцев где выбирают Board of Directors состоящий из жильцов и отчитываются за потраченные деньги. Борд контролирует все расходы в том числе и всю деятельность менеджмента. Каждую неделю менеджмент присылает имейлы с новостями по дому. Если предстоят какие то работы, предупреждают заранее. Раз в год присылают бюджет и все расходы, каждый может видеть куда что ушло. Это проверяется официальной аудиторской компанией. Поверьте, люди очень даже контролируют за что они платят...

Вот нашла письмо, например, по увеличению взносов из общих мейнтенанс фис в резервный фонд.

Condominium Act, I998
NOTICE OF FUTURE FTINDING OF THE RESERVE FUND (under subsection 94 (9) of the Condominium Act, 1998)
TO: All owners in Toronto Standard Condominium Colporation No.
The board has received and reviewed a Comprehensive Reserve Fund Study dated January 19, 2017, preparedbv Criterium-Jansen Engineers and has proposed a plan for the future funding of the reserve fund that the board has determined will ensure that, in accordance with the regulations made under the condominium Act, 1998, the reserve fund wi{l be adequate for the major repair and replacement ofthe common elements and assets ofthe corporation.
This notice contains: 1 . A summary of the reserve fund study. 2. A summary of the proposed funding plan. 3. A statement indicating the areas, if aly, in which the proposed funding plan differs from the reserve fund study.
At the present time the average contribution per unit per month to the reserve fund is $110.69. Based on the proposed funding plan, the average increase in contribution per unit per month will be $115.12 in FY 2017, $119.73 in FY 2018, and $124.52 in FY 2019.
The proposed funding plan will be implemented beginning on January 1, 2017 .

Нашему дому 6 лет, мейнтенанс пока ни разу не поднимали, хотя работ дорогостоящих уже проводили немало. Хороший резервный фонд. Да, конечно не все кондоминиумы такие показательные как наш, но контроль за бюджетом ведется везде. Есть дома где жильцы сами и проперти менеджмент и борд, у них кондо фи очень маленькие и контроль очень жесткий за каждой копейкой. Я знаю один такой дом в Норс Йорке. Есть дома в Торонто, где проперти менеджеры проворовались и дома стоят на контроле у CHMC, на них не дают моргидж. Есть ко-оперативы, где совсем другая история, хотя казалось бы те же многоквартирные дома. В общем все очень индивидуально и при покупке особенно квартиры или таунхауса в кондоминиуме нужно учитывать очень много факторов.

[Ivan.Galv]

Елена, ну Вы сами и пишете что ситуация у всех разная. Есть совсем идеальные управленцы, а есть проворовавшиеся в зюзю. Судя по ценам, средний уровень в городе далек от идеала экономности.

Я не знаю как Вы собрались жестко контролировать менеджмент, когда элементарно любой handymen или сантехник на сегодняшнем рынке отличается по ценам в разы. Менеджменту очень просто доказать, что их цена на услуги персонала рыночная, достаточно просто загуглить пару первых рекламных обьявлений и вот Вам обоснованность цены. Но это очень далеко до идеала экономии.
У меня друг недавно купил кондо и оказалось что там проблема с трубами и это преграда для мортгиджа. Заставили продавца менять трубы, ломать стены и прочее. А кого угодно не позавешь их поменять, это может делать только человек от менеджмента кондо. В итоге ценник на эту замену труб был такой, от которого любые владельцы домов общающиеся с сантехниками просто смеялись.

Кроме того, это широко известный факт что сегодня билдеры на строящиеся дома умышленно выставляют заниженный condo fee чтобы инвесторы смотря на него пускали слюни и расчитывали на хороший кешфлоу. Никакого контроля в этот момент не ведется, билдер пишет что хочет, и если кондо в первый год может выполнить такие расходы - то придраться некчему, а в последующие годы извините, крутитесь как хотите в реальных ценах.

По мне, так значительная разница между стоимостью аренды в апартмент билдингах(в том числе относительно новых с бассейнами, охраной и прочими феничками) и в кондоминиумах - это наглядное доказательство разницы в эффективности. В апартмент билдингах компании себе не враги - знают как затраты минимизировать, а в кондо океан возможностей для злоупотреблений. Конечно все цены диктует спрос, но сам факт что апартмент билдинги могут прекрасно быть в прибыли "на голодном пайке" - много о чем говорит. Есть люди которые и по 25 лет живут в апартментах и за всю аренду платят 500 долларов.

[Елена Палагнюк]

Иван, я привела свой личный пример. Да конечно обслуживающих компаний предлагающих свои услуги очень много, но нормальный менеджмент всегда думает о том как сократить расходы и выбирает оптимальный вариант при ремонтах. К примеру в нашем билдинге треснуло стекло на входе. Так они на последнем собрании говорили что получили квоты от 10+ компаний и выбрали то что было выгодно по деньгам. С аудиторами у нас та же история. Один аудит бухгалтерии стоит в год от 5 до 10К. Они уже 2 раза меняли аудиторов потому что поднимали цену. То же с компаниями по обслуживанию лифтов, уборке здания, секьюрити и тд.

Естественно в Торонто огромное множество зданий и управленческих компаний и схем. Воруют и здесь, я не спорю, есть варианты у проперти менеджмента особенно в маленьких билддингах прикрыть свои делишки и увести деньги из бюджета. Просто я по роду своей деятельности слышу и вижу что здесь происходит. Я сама один раз продавала квартиру в здании где менеджмент менялся каждый год и резервный фонд был на нуле... В процессе покупки для своих клиентов просматриваю множество Статус Сертификатов, знаю где находятся Red Flag билдинги куда лучше не соваться. Знаю Property manаgment companies у которых безупречная или наоборот, подмоченная репутация. Из своего опыта и общей ситуации вижу что добросовестных управленчеcких компаний здесь гораздо больше. Другое дело что не всегда владельцы сами учавствуют в жизни и контроле своего кондоминиума. Есть билдинги где процент владельцев живущих в доме небольшой тк большинство юнитов сдано в аренду. В таких зданиях владельцы не очень в курсе что происходит и куда идут деньги. Таких домов в даунтауне Торонто много. Было время когда китайцы приезжали из Китая в Торонто на кондо шоппинг и скупали здания по несколько юнитов в одни руки. Таким владельцам точно не до бюджетов и расходов, лишь бы квартира была сдана в аренду. Есть юниты стоящие пустыми. Сейчас CRA отслеживает такие квартиры.

Вот нашла неплохую статью по теме мейнтенанс фи правда на 2017 год, но и сегодня актуально
https://condos.ca/blog/toronto-condo-ma ... tudy-2017/

[Calgary_Boy]

Они берут квоты от 10компаний, а выбирают ту от которой откаты пожирнее. Иначе, какой им смысл экономить ваши деньги, и при этом ничего не иметь. Проверить, не говоря о том чтобы проконтролировать это невозможно. И они это знают. Как правило работают семейные связи
Или например по докам идут новые материалы а фактически берутся б.у с демолишион через улицу. А новые везутся к себе для постройки коттеджа. По чекам все сходится.зачастую получают откат при покупке стройматериалов. По чеку цена одна а фактически совсем другая. Разница пополам.
Огромное поле для махинаций

[Елена Палагнюк]

Ну да, вы то лучше знаете как они выбирают и у кого где коттеджи из ворованных материалов . У некоторых как был менталитет из страны исхода так на всю жизнь и остался и то что где то все делается по закону даже в голове не укладывается .

Вообще то проперти менеджер получает зарплату и неплохую. Вытащить кэш когда тебя под микроскопом рассматривает официальный аудитор у которого тоже неплохая зарплата и криминальная ответственность за проверки совсем непросто. Тем более аудитор может быть совсем другой на следующий год. Проперти менеджер предлагает варианты компаний и квот, а окончательное решение принимает борд состоящий из жильцов дома. В их что ли интересах платить больше чтобы в итоге повысился их мейтенанс? Где логика?

[Vovka]

Calgary boy у вас конечно жизненный опыт и все такое, но не надо так категорично. Мне жена рассказывает как она выбирает подрядчиков на выполнение работ по строительству в городе и на то, чтобы город фунциклировал. Все прослеживается, за каждый шаг могут спросить. Конечно играет роль, как ответственно подрятчик подходит к своей работе, готов ли он закрыть глаза на некоторые моменты, т.к. все как всегда делается через одно место. Например есть, которые дешевле и по букве контракта работаю, а есть которые чуть дороже но всегда могут быть более гибкие. Но все равно нужно обьяснить почему выбран тот, а не другой. Все прописывается в тендерах, цена не единственный фактор выбора.

[Ivan.Galv]

Vovka, ага, нука давайте обоснуйте почему беженцев из США волевым решением поместили В ОТЕЛИ.
Наверно не было ничего более эффективного на рынке аренды Торонто Небось и тендеры были? И конструктивную критику послушали?
Щас вон маразм идет еще дальше - государство хочет купить эти же отели, идиоты