Инвестиционная недвижимость: что может быть лучше!

[Antoxa]

Но чисто в вышеописанной схеме RRSP в любом случае никаким грехом не является.

Все зависит от ваших целей. Лично у меня - TFSA вместо RRSP.

[Ivan.Galv]

Одно только маааленькое условие - дом должен вырости в цене.
И это конечно возможно только с недвижкой, которая как раз имеет тенденцию на 96 день после покупки вырастать на 20%

Вовсе нет. Это третий money flow недвижки, который недоступен на акциях. Отсюда и Ваше непонимание. Акции нельзя купить на 20% дешевле market price. По какой цене купили - это и будет market price в этот момент, а дальше Вы и ждете роста. С недвижкой же можно в любое время купить off MLS дом у motivated seller со скидкой 20% от market price. Ему не надо вообще вырастать в цене, он уже столько стоит. Иногда чтобы он столько стоил его надо слегка подправить-стены подкрасить и прочее, чтобы всякие Антоны не плевались когда видели его:)

Вань, давайте признаем, что с фондовым рынком вы не знакомы. Как вы можете делать какие то выводы и сравнения?

С чего вдруг? я много дейтрейдил на акциях. Сейчас дейтрейдю на крипте.

Все зависит от ваших целей. Лично у меня - TFSA вместо RRSP.

У TFSA жалкие лимиты. Только если побаловаться:)

[Vladimir611]

Все зависит от ваших целей. Лично у меня - TFSA вместо RRSP.

А почему вместо?

[Vladimir611]

Интернет прям наполнен примерами того, как счастливые stock инвесторы поголовно свои RRSP аккаунты замаржиновали:) Common practice прям)

это не говорит о том, что этого сделать нельзя
Просто ваш уровень риска запределен, вы леверэджд по максимуму. Очень редкий инвестор идёт на такой риск, как и при любом другом левередже это хорошо в периоды подъёма и плохо в периоды спада. Когда нет жировой прокладки плохо может легко обернуться в катастрофически. Искренне желаю вам, чтобы вам удалось этого избежать

[Vladimir611]

С чего вдруг? я много дейтрейдил на акциях. Сейчас дейтрейдю на крипте.

помню прямо дух захватывало от 7-10% в день

[Vladimir611]

С недвижкой же можно в любое время купить off MLS дом у motivated seller со скидкой 20% от market price. Ему не надо вообще вырастать в цене, он уже столько стоит. Иногда чтобы он столько стоил его надо слегка подправить-стены подкрасить и прочее, чтобы всякие Антоны не плевались когда видели его:)

это наивно. Я покупал дома снятый с МЛС от motivated seller, но почему вы считаете, что на этот дом не было других претендентов? Просто вам приятно думать, что вы нашли баргэйн, так так и инвесторы в акции думают, покупая distressed asset.
И не сравнивайте с "подкрасить, подремонтировать", потому что вы забываете про свою инвестицию времени - бегать за перегруженными, подорожавшими контракторами или делать самому. Это всё-таки совсем другое

[Vladimir611]

У TFSA жалкие лимиты. Только если побаловаться:)

с этим по большому счёту соглашусь. Вещь полезная, но кардинально ничего не меняет из-за очень низких лимитов

[Ivan.Galv]

это не говорит о том, что этого сделать нельзя
Просто ваш уровень риска запределен, вы леверэджд по максимуму. Очень редкий инвестор идёт на такой риск, как и при любом другом левередже это хорошо в периоды подъёма и плохо в периоды спада. Когда нет жировой прокладки плохо может легко обернуться в катастрофически. Искренне желаю вам, чтобы вам удалось этого избежать

Говорит. Оттого что Вам очень хочется видеть недвижку как настолько же рисковый ассет, как и любая акция - она такой не станет;)
Антон очень любит приводить в пример соотношение потенциальной прибыли к риску. Вот в недвижке человек с 20% down прекрасно себя чувствует по рискам и по способности лендера сделать mortgage call out. С акциями же и мгновенными Margin Call - иметь пятикратный leverage это все равно что стрелять себе в висок, играя в русскую рулетку.

[Ivan.Galv]

помню прямо дух захватывало от 7-10% в день

Не знаю насчет 7%, но 2-3% было точно. Месяцев 6 назад у меня было 2k одной из крипт. Сейчас 170к. Но она сволочь и дешевле стала, но не во столько же раз:)

это наивно. Я покупал дома снятый с МЛС от motivated seller, но почему вы считаете, что на этот дом не было других претендентов? Просто вам приятно думать, что вы нашли баргэйн, так так и инвесторы в акции думают, покупая distressed asset.
И не сравнивайте с "подкрасить, подремонтировать", потому что вы забываете про свою инвестицию времени - бегать за перегруженными, подорожавшими контракторами или делать самому. Это всё-таки совсем другое

Это как раз у Вас наивно:)
То что Вы сделали - это просто купили дом, который уже побывал на MLS, не вызвал интереса покупателей изза неадекватной цены и был продан с небольшой скидкой. Если скидка вообще была, может на деле они просто листинг прайс сделали вменяемый и тем самым вызвали у Вас волны удовольствия. Но по факту Вы просто едва смогли бы продать его на MLS за цену покупки. Звучит так себе...
Это конечно шаг в правильном направлении, но реальные пацаны делают не так:) Покупка происходит даже до MLS, у Ваших конкурентов нету возможности соревноваться. Висит просто гденибудь обьявление "Мы покупаем дома", и они туда позвонили. Им покупатель честно сказал "Мы можем сделать из него конфетку и я мог бы его выставить его Вам на MLS и может быть он будет продан за лям месяца за 3-4, хотя рынок щас не самый айс, но я могу купить его у Вас прям щас за 800к, ничего не надо делать красивым и прочее...". И иногда люди соглашаются.
Не надо делать вид что Вы сделали так:)
Чем дом больше испачкан гавном, по нему бегают тараканы, на стенах графити - тем проще получать скидки в сотни тысяч долларов, а потом исправлять это за копейки. Ваш дом сразу был конфеткой и скидку там делать было не за что. Инвестиций времени нету, если эта работа оплачивается хуже чем Вы стоите, то ее делаете не Вы, вот и все...Неохреневшие контракторы уже у Вас под рукой должны быть потому что этим занимаются постоянно. Прибыльность рехаба и покупка по underpriced цене оцениваются отдельно и не отьедают деньги от Ваших ожиданий.

[Yuliya777]

А что этот факт показывает? То что покупать дом за кеш без мортгиджа для своей жизни и сидеть в нем 30 лет - так себе инвестиция? Ну это многим известно.
Рост стоимости лишь один из шести денежных потоков real estate инвестора, владельцы используют лишь 1-2 из них.
А когда учитываешь все шесть потоков то акции нервно курят в углу)

Иван, что за потоки и где про них почитать?

[Ivan.Galv]

Иван, что за потоки и где про них почитать?

Да куча толковых книже есть.
Вот например:


Потоки такие, если я ничего не забыл
1)Рост стоимости проперти выше инфляции
2)Leverage/Mortgage, умножающий первый поток
3)Покупка по цене ниже рынка и рехаб
4)Кешфлоу от ренты, который остается у Вас в кармане после всех выплат за мортгидж, утилитиз и прочего. В местах типа Торонтo оочень бурно растет с годами.
5)Cash out refinance, позволяющий оставить в доме снова 20% своих денег и снять tax free избыток, то что Ваши тенанты по сути платили долгое время в Ваш principal debt и то что накопилось от естественного роста стоимости дома.
6)Capital Cost Allowance/Depreciation, который и без того в льготном налогообложении с практически тотальным дедактингом дохода позволяет задедактить еще больше Вашего остального дохода, до 4% стоимости постройки в год в правильных руках.

Вроде так. может чего то еще забыл:)

[Stjernberg]

основной доход авторов этих замечательных книг - от продажи этих самых книг лошопетам и лекций по всей Америке.

[Calgary_Boy]

+1, Там ещё словарь к ним нужно докупить, для спецтерминов...... Спецтермины нужно повторять каждое утро и перед сном как заклинания, иначе ничего не выгорит.

[Vladimir611]

Говорит. Оттого что Вам очень хочется видеть недвижку как настолько же рисковый ассет, как и любая акция - она такой не станет;)
Антон очень любит приводить в пример соотношение потенциальной прибыли к риску. Вот в недвижке человек с 20% down прекрасно себя чувствует по рискам и по способности лендера сделать mortgage call out. С акциями же и мгновенными Margin Call - иметь пятикратный leverage это все равно что стрелять себе в висок, играя в русскую рулетку.

Как сказать - от акций можно избавиться и зафиксировать убыток. Поговорите с людьми, которые сидели с недвижимостью в Торонто в начале 90х. Not pretty

[Vladimir611]

Не знаю насчет 7%, но 2-3% было точно. Месяцев 6 назад у меня было 2k одной из крипт. Сейчас 170к. Но она сволочь и дешевле стала, но не во столько же раз:)

Вы напоминаете нового русского из анекдота - "покупаю за пятёрку, продаю за десятку. Вот так с двух процентов и живу" Не понятно только зачем с такой отлаженной системой возиться с жильцами. И зачем вам вообще для этой возни банк! Делаешь по 2-3% (в день!!!!) и на хлеб с квасом хватает

Это как раз у Вас наивно:)
То что Вы сделали - это просто купили дом, который уже побывал на MLS, не вызвал интереса покупателей изза неадекватной цены и был продан с небольшой скидкой. Если скидка вообще была, может на деле они просто листинг прайс сделали вменяемый и тем самым вызвали у Вас волны удовольствия. Но по факту Вы просто едва смогли бы продать его на MLS за цену покупки. Звучит так себе...

Ваше умение додумывать за недосказанное другими меня уже не удивляет

Это конечно шаг в правильном направлении, но реальные пацаны делают не так:)

Что-то мне подсказывает, что сейчас я узнаю, "как делают реальные пацаны"

Покупка происходит даже до MLS, у Ваших конкурентов нету возможности соревноваться. Висит просто гденибудь обьявление "Мы покупаем дома", и они туда позвонили. Им покупатель честно сказал "Мы можем сделать из него конфетку и я мог бы его выставить его Вам на MLS и может быть он будет продан за лям месяца за 3-4, хотя рынок щас не самый айс, но я могу купить его у Вас прям щас за 800к, ничего не надо делать красивым и прочее...". И иногда люди соглашаются.

Так не работает никогда. Тот кто хочет продать никогда не будет звонить по такому телефону. К человеку должны прийти вы, когда он ещё и не думает продавать. И да, сестра жены купила так два соседних участка под бизнес. Пришла к пожилым людям. Один продал сразу, вторую проперти ждали 5 лет, сейчас снесли и достраивают. Так девелоперы скупают всё заранее. С первой проперти свояченице просто повезло. Вторую под тот же снос купили почти втрое дороже.

Не надо делать вид что Вы сделали так:)

Нет, я так пытался сделать, но в Анкастере все проперти, которые меня интересовали раскупались девелоперами задолго до МЛС. Оставил попытки, стал искать готовый дом ( а не под снос) и нашёл

Чем дом больше испачкан гавном, по нему бегают тараканы, на стенах графити - тем проще получать скидки в сотни тысяч долларов, а потом исправлять это за копейки. Ваш дом сразу был конфеткой и скидку там делать было не за что. Инвестиций времени нету, если эта работа оплачивается хуже чем Вы стоите, то ее делаете не Вы, вот и все...Неохреневшие контракторы уже у Вас под рукой должны быть потому что этим занимаются постоянно. Прибыльность рехаба и покупка по underpriced цене оцениваются отдельно и не отьедают деньги от Ваших ожиданий.

Я понял, что кроме Кюосаки, вы ещё и смотрите HGTV