Стоит ли покупать жилье для сдачи в аренду?

[Antoxa]

Почему вы измеряете доход в абсолютных долларах, а не в процентах от вложенных денег?

[Mishka]

Вот здесь как раз речь шла уже не о доходе, а о покрытии расходов, ну и предполагается что все расходы закроет вот такая комната-студия, если в процентах считать, то 100% - хороший результат.

[Antoxa]

Вот здесь как раз речь шла уже не о доходе, а о покрытии расходов, ну и предполагается что все расходы закроет вот такая комната-студия, если в процентах считать, то 100% - хороший результат.

Речь не о том какой процент расходов закроет ваш тенант, а процент который вы заработаете на вложенный доллар. Ведь вам сначала нужно купить дом со студией, прежде чем его сдавать.

Сколько процентов годовых вы будете получать, вложив $300К такой дом?

[Mishka]

Антон, ну давайте у Елены спросим тогда, если это не секрет, хотя она уже свой расклад в общих чертах изложила, мол долгосрочное вложение которое прибыль приносит уже хотя бы из-за роста цены которое происходит последние 10 лет, ну и ещё затраты за счет сдачи окупается. Если вы хотите точный расклад, то наверное придется подождать когда Елена выйдет на пенсию - и тогда точно посчитает и расскажет что у неё вышло.

[Antoxa]

Не, ждать пенсии Елены мы не будем. Лучше воспользуйтесь той экселькой из начала этой темы и проверьте доходность конкретно вашего примера. Там можно поиграться с переменными роста цены и роста аренды, в частности. Экселька как раз на горизонт в 10 лет расчитана.

[Vladimir611]

Если вы хотите точный расклад, то наверное придется подождать когда Елена выйдет на пенсию - и тогда точно посчитает и расскажет что у неё вышло.

Может пропустил, у Елены есть своя инвестиционная недвижимость?

[Antoxa]

Похоже на то:

Поэтому какие бы не были головные боли, от своих тенантов избавляться не буду, тк пенсия от государства у меня будет маленькая, надеяться особо не на кого, только на свою недвижимость .

[Vladimir611]

Как минимум человек следует собственным советам

[Елена Палагнюк]

Ну если вас интересует расклад по примеру моей инвестиции, могу рассказать. Квартира в даунтауне была куплена в 2012 г за 525,000. При покупке было вложено 25%+ налоги, примерно 150К. Содержание в месяц (моргидж (акселератед, могу платить меньше, но плачу немного больше), проперти такс, мейнтенанс, страховка, Hydro) выходят около 3000. Сдаю я ее за 3900 в месяц. Перерывов между тенантами практически не бывает. На сегодняшний день я могу ее продать минимум за 900К. Это выйдет примерно 818 за кв фт, сейчас билдеры продают в этом месте 1000+ за кв.фт. Часть моргиджа (около 60К) уже выплачена тенантами. Не знаю когда я выйду на пенсию , но лет 10 думаю у меня эта квартира еще как минимум будет. За это время тенанты выплатят минимум 200,000 моего долга за кредит плюс остальные расходы по содержанию квартиры (если моргидж будет оставаться в пределах 4%, если меньше 3%, то в принципал пойдет больше). Цена, надеюсь не oпустится. Ну, даже если и опуститься до 850,000, меньше наврядли, скорее будет 900+. Мейнтенанс тоже возможно поднимется, надеюсь в разумных пределах тк дом относительно новый (страховки на случай special assessment etc имеются). Аренда (беря во внимание рост на 1.5% в год) тоже подрастет. Я не делала никаких математических выкладок "с переменными роста цены и роста аренды, в частности". Но даже если у меня останется небольшой моргидж, в любом случае я считаю это хорошим инвестментом. Я не знаю где бы еще вложив 150К я получила результат близкий к тому на что я надеюсь. Естественно жизнь непредсказуема, всякое может случиться, но на сегодняшний день, беря во внимание историю и статистику, расклад по минимуму пока такой, надеюсь что по факту будет также или лучше .
Я работаю на себя, пенсия от государства будет в районе 1100 в месяц. На что надеяться? Наследства мне ни от куда не светит . Только на себя и свои накопления . Я не говорю что недвижимость это единственный ресурс, просто у моем случае вложения в инвестиционные бумаги не принесли и уже наверное не принесут той выгоды как вложения в недвижимость.

[Antoxa]

Елена, стали бы вы покупать и сдавать эту квартиру сегодня (будь у вас даунпеймент)?

[Mishka]

Если верить Елене, то чистая прибыль это 1 тыс. в месяц без учета роста стоимости недвижимости. Т.е. даже просто сдавая такая недвижимость фактически вторую пенсию добавляет. Если считать что изначально было вложено 150К и прибыль по 1 тыс. в месяц, то это как раз 8% годовых, что тоже очень хорошо. Другое дело что реально этот дом уже значительно дороже и в том числе благодаря этому на нём получается делать каткую прибыль и проценты.

[anarsoul]

@Mishka, ну так покупайте, если сможете себе позволить отрицательный кэшфлоу.

[Vladimir611]

Если верить Елене, то чистая прибыль это 1 тыс. в месяц без учета роста стоимости недвижимости. Т.е. даже просто сдавая такая недвижимость фактически вторую пенсию добавляет. Если считать что изначально было вложено 150К и прибыль по 1 тыс. в месяц, то это как раз 8% годовых, что тоже очень хорошо. Другое дело что реально этот дом уже значительно дороже и в том числе благодаря этому на нём получается делать каткую прибыль и проценты.

Всё точно так же, как и с другими инвестициями. Заём под дом позволяет вам играть деньгами, взятыми в долг. Когда вы выигрываете, ваша прибыль выше из-за этого. Но точно то же самое, когда вы проигрываете. Leverage Amplifies Gains and Losses - один из постулатов инвестирования. Об этом вам расскажут те, кто купили не в 2012, а в 2017 и сейчас выставляют на продажу.
П.С. Не забудьте ещё и то, что инвестиция Елены потребует ленд трансфер налог при покупке, и около 4% при продаже (Елена думаю от этого будет избавлена).

[Antoxa]

Ну и не забывайте, что сейчас вы не можете купить недвижимость по ценам 2012 года. А следовательно ни на какие 8% только от CF надеяться не приходится.

[pashevich]

Квартира в даунтауне была куплена в 2012 г за 525,000. При покупке было вложено 25%+ налоги, примерно 150К. Содержание в месяц (моргидж (акселератед, могу платить меньше, но плачу немного больше), проперти такс, мейнтенанс, страховка, Hydro) выходят около 3000. Сдаю я ее за 3900 в месяц.

А за сколько вы ее сдавали сразу после покупки?