Стоит ли покупать жилье для сдачи в аренду?

[Vladimir611]

Вова, для тех кто в танке - слово "стресс тест" означает "мера, снижающая риски". Демонстрация неспособности понять достаточно несложную экономику Вас не красит.
Я даже не упоминаю очевидные вещи в духе того, что когда и если снижение цен случится - государство начнет одну за другой меры смягчать как тающее масло на сковороде. И Ваши фантазии разобьются, будто все эти жесткие меры - навсегда, чтоб для настоящих мужчиков:)

Вам почему-то только кажется, что государству выгодно надувать пузырь. Вот в этот раз точно выгодно. Забудем историю. В этот раз банкет будет продолжаться бесконечно. Пусть у каждого долг будет втрое выше, валюта в заднем проходе, и инвестиций в экономику - ноль. Чтобы Ваня купил ещё один дом на пике. Это логично

То есть список мер которые в будущем возможно отменить и стимулировать рынок - уже огромен, и он далее пополняется. Это и есть запас жирка на черный день Вова, а не "риски, которые кидают на бедных работяг".

Стимулировать рынок чего? Недвижимости?

Но даже если я стопроцентно неправ и государство с хохотом "доктора Зло" меры не только не смягчсит но и ужесточит в кризис - что тогда? Тогда очень просто, Вова. Банки заберут пару миллионов домов по foreclosure, но не продадут их сразу, А растянут удовольствие на несколько лет. И все эти года - люди, выкинутые на улицу будут конкурировать за рынок ренты, а их бывшие домики будут стоять пустыми и ждать своего часа.

Ещё год назад на других ветках я вам писал, что Канада не дойдёт до Штатовского краха. Просто ждёт корректировка и длительная стагнация рынка недвижимости. И да, все те, кто сидит на нескольких пропертиз будут либо сдавать либо продавать. Ничто не ново

Догадываетесь куда в этом случае пойдет кешфлоу у лендлордов?
Это шахматы, Вова. Иногда игроку гарантирован мат через X ходов во всех вариантах, но игрок этого не видит. Это Ваш случай

Ваня, давайте вы либо будете использовать принятую среди шахматистов терминологию (форсированный мат), либо освободите меня от вашего перефразирования этих терминов. Нeсмотря на очень ВЗРОСЛЫЙ разряд

[Vladimir611]

Всё всегда иначе. Ваши представления о циклах - примитивны, но тем не менее кажутся Вам надежнейшей опорой. Я не говорю что они точно не верны, но если в этот раз штаты не проморгают очередной кризис раздачи мортгиджей любому бомжу за красивые глазки - то не знаю Вова, не хочу даже думать о том, как тяжело будет Вам потом оправдываться

Оправдываться в чём? Что Канаду ждёт депрессивный рынок недвижимости? Вы считаете, что это не так?

[Ivan.Galv]

Вы только ошиблись кто кого троллит. Вас ткнули носом в то, что несмотря на безапеляционные заявления о том, что будет в далёком будущем, вы оказались не в состоянии увидеть то, что произойдёт через месяц

Вова, Вы с момента как провозгласили себя провидцем - никого никуда носом не тыкали. Все что мы видели - Ваше безудержное ЧСВ и только
С момента как Вы перевоплотились в Вангу - Вы и никаких моих цитат не приводили, которые могли бы ткуть носом)))
А ежели Вы просто абстрактно рассуждаете на тему одномесячной давности, так в чем Вы меня упрекаете? В том что я четко описал рост YoY котоырй месяц назад и случился? Вова, констатация факта может показаться безапелляционным заявлением просто потому что это констатация факта.

Вам почему-то только кажется, что государству выгодно надувать пузырь. Вот в этот раз точно выгодно. Забудем историю. В этот раз банкет будет продолжаться бесконечно. Пусть у каждого долг будет втрое выше, валюта в заднем проходе, и инвестиций в экономику - ноль. Чтобы Ваня купил ещё один дом на пике. Это логично

Вова, Как эта хрень простите связана со стресс тестом, уменьшением рисков и прочим?
Вы что не знаете очевидных вещей, что в кризисы происходит смягчение мер для стимуляции экономики? Пытаетесь это оспорить? Или Вам обидно понимать что в этом правда жизни и Вы пытаетесь поныть что это несправедливо? Что тут вообще мусолить? Все прошлые кризисы в Канаде показали и доказали что государство ослабляет предыдущие закрученные гайки, причем практически любые, неприкасаемых нет. Если Вам нечего сказать по существу - то не надо с пеной у рта мычать)

Стимулировать рынок чего? Недвижимости?

Чего в прошлый раз стимулировали когда сделали даунпеймент 0%? Или рент контрол отменили для кондо построенных после 1990? Машонку наверно?

Ещё год назад на других ветках я вам писал, что Канада не дойдёт до Штатовского краха. Просто ждёт корректировка и длительная стагнация рынка недвижимости. И да, все те, кто сидит на нескольких пропертиз будут либо сдавать либо продавать. Ничто не ново

Да что Вы там писали честно говоря черт ногу сломит понимать. То у Вовы прогноз отрицательного YoY в момент когда он 0.1% и полные штаны уверенности. То фразочки будто всем пи...ц, то наоборот никакого 2008го года. Читая этот очередной Ваш прогноз - ничего нового или интересного. Наверно сбудется когда наступит overbuilding, тока Вова то понятия не имеет когда наступит overbuilding и вроде ему с перепоя кажется что в январе 2018го)))

Оправдываться в чём? Что Канаду ждёт депрессивный рынок недвижимости? Вы считаете, что это не так?

Фраза "Оправдываться в чём?" показывает что Вы не сумели даже понять написанного (Антоха кстати смог вообще без усилий). Если не поняты азы, то нафига метать бисер... Да и вообще если Вы не заметили, из трех собседников этой темы - двое считают что доходность у RE хорошая. А один даже не понял схему, в которой она хорошая))) Он думает что купил подешевле за кеш без кредита - продал подороже - это схема и она не такая доходная как SP500)))

[Ivan.Galv]

Но одно меня вообще забавляет, Вова.
Вот знаете что я хочу увидеть.
То, как Вы публично говорите что Вы искренне верите что каждая из мер ужесточения в покупки недвижимости - это меры навсегда.
Я даже сжалюсь над Вами и вынесу одну из мер за скобки - BoC rate, потому что это общеэкономическая мера, а не только нацеленная на недвижимость.
Давайте Вова, расскажите нам что Вы искренне веруете в это

Я просто акцентирую на этом особое внимание, потому что Вы любите "затрындеть" любую свою глупость чтоб потом забылась, потерялась в многостраничном флуде и тп. Вот без лишнего тумана, покажите нам содержимое своей головы)

[Vladimir611]

Вова, Вы с момента как провозгласили себя провидцем - никого никуда носом не тыкали. Все что мы видели - Ваше безудержное ЧСВ и только
С момента как Вы перевоплотились в Вангу - Вы и никаких моих цитат не приводили, которые могли бы ткуть носом)))
А ежели Вы просто абстрактно рассуждаете на тему одномесячной давности, так в чем Вы меня упрекаете? В том что я четко описал рост YoY котоырй месяц назад и случился? Вова, констатация факта может показаться безапелляционным заявлением просто потому что это констатация факта.

а я думал это вы написали месяц назад

Да уж после сентябрьского скачка на 100к в цене Вам и правда еще ждать и ждать спуска до второго пришествия Христа На продаже висят многие, только на удивление таким как Вы - мало дураков, готовых отдать за дешево)
Наслаждайтесь)

[Vladimir611]

Но одно меня вообще забавляет, Вова.
Вот знаете что я хочу увидеть.
То, как Вы публично говорите что Вы искренне верите что каждая из мер ужесточения в покупки недвижимости - это меры навсегда.
Я даже сжалюсь над Вами и вынесу одну из мер за скобки - BoC rate, потому что это общеэкономическая мера, а не только нацеленная на недвижимость.
Давайте Вова, расскажите нам что Вы искренне веруете в это

Я просто акцентирую на этом особое внимание, потому что Вы любите "затрындеть" любую свою глупость чтоб потом забылась, потерялась в многостраничном флуде и тп. Вот без лишнего тумана, покажите нам содержимое своей головы)

ничто и никогда навсегда
Включая рост цены на недвижимость. Мохзет вы это поняли теперь, хотя сомневаюсь. Но у вас ещё будет время понять

[Vladimir611]

[
Фраза "Оправдываться в чём?" показывает что Вы не сумели даже понять написанного (Антоха кстати смог вообще без усилий). Если не поняты азы, то нафига метать бисер... Да и вообще если Вы не заметили, из трех собседников этой темы - двое считают что доходность у RE хорошая. А один даже не понял схему, в которой она хорошая))) Он думает что купил подешевле за кеш без кредита - продал подороже - это схема и она не такая доходная как SP500)))

хорошая по сравнению с чем? Я не заметил, чтобы кто-то кроме вас на ветке проповедовал Кюосаки или вкладывался в недвижимость на пике. Может вам показалось?

[Vladimir611]

Вова, Как эта хрень простите связана со стресс тестом, уменьшением рисков и прочим?
Вы что не знаете очевидных вещей, что в кризисы происходит смягчение мер для стимуляции экономики?

Пытаетесь это оспорить?

Только вдруг все поняли, что предоставление консюмеры бесплатного кредита не приводить к стимуляции экономики. Посмотрите куда после кризиса 2008 года пошёл доллар по отношению к американскому доллару и ТСХ к СП.

Или Вам обидно понимать что в этом правда жизни и Вы пытаетесь поныть что это несправедливо? Что тут вообще мусолить? Все прошлые кризисы в Канаде показали и доказали что государство ослабляет предыдущие закрученные гайки, причем практически любые, неприкасаемых нет. Если Вам нечего сказать по существу - то не надо с пеной у рта мычать)

Это открытие Америки! Ждите новой стимуляции недвижимости

Чего в прошлый раз стимулировали когда сделали даунпеймент 0%? Или рент контрол отменили для кондо построенных после 1990? Машонку наверно?

Я думаю стимуляции мошонки от БОК или мин фина вы теперь дождётесь раньше, чем стимуляции рынка недвижимости. Утрирую совсем немного

[Vladimir611]

Да что Вы там писали честно говоря черт ногу сломит понимать. То у Вовы прогноз отрицательного YoY в момент когда он 0.1% и полные штаны уверенности. То фразочки будто всем пи...ц, то наоборот никакого 2008го года. Читая этот очередной Ваш прогноз - ничего нового или интересного. Наверно сбудется когда наступит overbuilding, тока Вова то понятия не имеет когда наступит overbuilding и вроде ему с перепоя кажется что в январе 2018го)))

Ваня, если бы я не знал, что вы уже успели пожениться, предположил бы что вы в периоде подросткового созревания. Среднего не дано, либо отсутствие падения, либо крах 2008 года. Гроссмейстер

[Antoxa]

Ребята, а давайте вы коротко и лаконично сделаете прогноз на следующий год и на следующие пять лет. И посмотрим кто был ближе. Было бы интересно.

[Ivan.Galv]

а я думал это вы написали месяц назад

А я думал что я это неаписал в ответ не на прогноз снижения YOY на 1% в одной из категорий пропертей, а на вот это:

Торонто ещё спусскаться и спускаться.

Да, Вова. Еврейская кровь покоя не дает.
Сперва Вова 4 страницы негодовал по поводу Ваниной цитаты, которую даже не удосужился привести. А когда привел - такой эпик фейл)

[Ivan.Galv]

ничто и никогда навсегда
Включая рост цены на недвижимость. Мохзет вы это поняли теперь, хотя сомневаюсь. Но у вас ещё будет время понять

Не надо увиливать.
Иначе эти шуточки Ваши будут трактоваться как капитуляция Вашей предыдущей позиции о том, будто стресс тест - это наращивание и без того ужасных рисков, лежащих на плечах бедных домовладельцев.

Прямые ответы да/нет на вопросы вероятно ли при следующем значительном проседании цены , что будут:
1)уменьшены требования к % даунпейменту
2)смягчены требования TDS и GDS
3)сняты стресс тесты OSFI+2%, которые между прочим и являются тем же самым GDS и TDS, просто как отдельная мера
4)смягчен или отменен рент контрол
5)смягчен или убран foreign buyer tax
6)страхование CMHC необязательное
7)матчинг даунпейментов государством
отменен или смягчен макс срок амортизации, вплоть до interest only mortgages

Другими словами, Вова, я как и многие другие инвесторы - расматриваем этот список как оружие на нашей стороне. Оружие которое было создано чтобы нарастить запас прочности на случай когда цена начнет падать. Оружие для того, чтобы она не падала при лопании пузыря.
Более того - периоды в которые это оружие создается- по определению периоды не депрессивные а очень горячие. Если оружие создают - значит экономика и цены имеют тренд наверх. И создают его паралельно остужая цены, которые в момент остужания - горячие и растущие.
Это подтверждено историей которая знает как канадское правильство использовала эти вещи по назначению. Добавим сюда всякие выступления Morneau который черным по белом говорил что его задача - не уронить цену а стабилизировать. Другими словами полные штаны аргументов для того, чтобы эта позиция была надежна и достоверна.

И тут приходит провидец Вова, и начинает флудить на кучу страниц, уклоняясь от прямого вопроса на эту тему. Низко это, Вова, переставайте клоунаду и начинайте серьезный ответ да/нет.
Не из тысячи сообщений чтоб затрындеть а из одного но осмысленного.
Ведь если Вы противник озвученной выше точки зрения - значит Вы один из тех крикунов на всяких сайтах новостей и тп, которые ничегошеньки нивчем не понимают, зато при малейшем изменении цены у них сразу находится сто аргументов почему это случилось и конечно же физиономия на которой искуственно состряпано умное лицо. А всякие статейки о пузыре от всяких UBS - для них огого авторитет, И плевать что UBS 8 лет подряд одно и то же публиковал.

[xron]

Если вы заинтересованы в пассивном доходе то колебания цен на недвижимость имеют меньшее значение чем возможность хорошо сдавать жилье. Если цены упадут настолько что жилье станет доступным и люди смогут покупать вместо того что бы снимать - тогда доход от ренты упадет - но покуда канада везет огромное количество иммигрантов которым надо гдете то жить жилье на рент будет в цене. Принимая столько иммигрантов 95% которых из стран третьего мира канада рискует сама скатиться на их уровень- но это другий вопрос. А так сегодня жилье упало на 5% через год поднялась на 10 % - главное получать хороший доход от рента. Если вы дали хороший даунпеймент банк тоже не сильно будет переживать по этому поводу

[xron]

грубые цифры - если у вас есть 200к то такой дом купленный за наличные будет приносить 1к в месяц плюс минус . Не беря увеличение стоимости дома или рента.
если у вас есть 40-50к и хороший постоянный доход - то взяв ссуду дохода/кеш флоу практически не будет, даже иногда может уходить в минус если большие ремонты или простой дома. Но тенанты практически выплаят ваш дом и через 15/20/30 лет изначально вложив 40-50к дом стоимостью 200к приносящий 1к в месяц ваш . Это самый минимум, скорее всего цена дома и рента вырастет.
Если у вас только 20к и нет хорошего постояннго дохода то тяжело что то сделать, можете купить какие нибудь акции.
Насчет исторических показателей - если даже раньше акции росли они вполне могут упасть завтра и больше не подняться. Никто вам ничего не гарантировал. Возможность для спекулаяций на рынке ценных бумаг намного выше чем на рынке недвижемости т.к. тут есть какие то реальные вещи нужные обычному человеку.

[xron]

по статистике 10-20 % американцев инвестируют в реал естеит, больше половины выходят из игры и продают свои инвест дома в течение первых 1-2 лет- в основном потому что "дебит не сходиться с кредитом"