Стоит ли покупать жилье для сдачи в аренду?

[Vladimir611]

Крупные апартмент билдинги по сути так и работают.

крупные апартмент билдинги принадлежат корпорациям, которые скорее всего принадлежат фонду, выплачивающему вкладчикам дивиденды (фиксд инкам). У тех это в РРСП или ТФСА том же. Какая связь с вашей корпорацией? Ну выплатите себе дивиденд и заплатите с него налог

[Vladimir611]

Антоха,

Вы ничего не поняли тут:) Я говорил что вопрос был задан недостаточно жестко видеоблогеру.

недостаточно жёстко, чтобы получить желаемый ответ?

[Antoxa]

Хороший топик.
Вот бы еще почитать что уважаемые знатоки думают по теме RRSP vs TFSA. Есть такая темка?

RRSP - если положить деньги сюда, то у вам вернут уплаченый с этих денег налог и возьмут его обратно когда вы будете деньги забирать. Вывод: выгодно класть когда ваша налоговая ставка высока, выгодно снимать, когда ваша налогавая ставка низка.

TFSA - если положить деньги сюда, налогов вам не вернут. Но любые доходы полученные с этих денег (capital gain, dividends) налогом облагаться не будут.

[Antoxa]

И что? ктото мешает никогда не выводить эти деньги и покупать проперти одну за другой от имени корпорации? Своего рода RRSP. Крупные апартмент билдинги по сути так и работают.

Зачем нужны деньги, которыми нельзя воспользоваться никогда?

[Ivan.Galv]

Зачем нужны деньги, которыми нельзя воспользоваться никогда?

Отличный вопрос для Уоррена Баффета:)

[Antoxa]

И просто глядя на его пример с высчитанной Вами доходностью 4-5% - неверно делать вывод что все доходности не превышают 4-5%. Мы уже обсуждали и локейшн и разбивку на мультиплексы и ставку, и interest only heloc и многое другое.
Корректно сказать совсем другое - то что для биржи является хорошим годом - тоже самое для Real estate является хреновеньким годом без роста цены.

В хорошие года индекс растет и на 30%. 7% - это среднее на большом промежутке времени (20+ лет).
Для инвестирования в индекс вы можете воспользоваться TFSA и не платить налог вообще. Вне TFSA вы заплатите налог лишь на 50% capital gain и то в момент когда вы этот доход реализуете ( а реализовать вы его можете в наиболее выгодный для вас момент).

Кроме этого:
Вложить в индекс - это нажать несколько кнопочек на скайте брокера.
Недвижимость требует гораздо больших трудозатрат с вашей стороны. При наличии множества объектов такой бизнес быстро превратится в full time job. То есть вы лишитесь дохода от работы которой могли бы заниматься.

[Antoxa]

Отличный вопрос для Уоррена Баффета:)

А вы думаете он не пользуется своим доходом и не платит личных налогов?

[Vladimir611]

Но при ее отсутствии - это не невыгодно. Если считать инкам такс, то и Ваши биржевые доходности исторические станут не 7%, а 4-5% после отложенного обналичивания.

нет. Возьмите любой промежуток времени и посчитайте. С биржей вы заплатите кэпитал гейнс при продаже акций, с недвхижимостью вы заплатите налог на прибыль каждый год + налог на прибыль при продаже недвхижимости

[messer]

Я переодически слышу отголоски стонов людей которые сдают жилье. Там иногда на таких жильцев напорешься.. Суды годами, десятки тысяч на адвокатов и т.д.
Неужто кто то верит что сдача жилья в рент это надо только карман открывать и деньги сами капают. Крайне рискованое предприятие на самом деле.

[Vladimir611]

Зачем нужны деньги, которыми нельзя воспользоваться никогда?

для Ивана это академический спор. Для меня - нет

[Vladimir611]

Отличный вопрос для Уоррена Баффета:)

Уоррена Баффетта - человека или Уоррена Баффетта главы инвестиционно холдинговой компании? Это принципиально разные вопросы для разных людей.
Уоррен Баффетту не нужны лишние наличные деньги, но вопрос что с ними сделать, когда их обналичиваешь стоит и для него достаточно остро.

П.С. Вы не глава холдинговой компании, поэтому ответьте за человека

[Vladimir611]

Для инвестирования в индекс вы можете воспользоваться TFSA и не платить налог вообще. Вне TFSA вы заплатите налог лишь на 50% capital gain и то в момент когда вы этот доход реализуете ( а реализовать вы его можете в наиболее выгодный для вас момент).

Иван постоянно обходит эту щекотливую тему

[Vladimir611]

Я переодически слышу отголоски стонов людей которые сдают жилье. Там иногда на таких жильцев напорешься.. Суды годами, десятки тысяч на адвокатов и т.д.
Неужто кто то верит что сдача жилья в рент это надо только карман открывать и деньги сами капают. Крайне рискованое предприятие на самом деле.

ну вы понимаете, что слышите вы про страшилки вполне возможные, но крайне редкие. Поэтому вы и оставляете 5-10% рента, как потерянные от простоя недвижимости. Один проблемно невыселяемый жилец на сотню или десяток другой простоев по три месяца на сотню - не суть важно. Это надо закладывать, как неизбежный расход и на длительном промежутке вы его и получите

[messer]

Так я про это и говорю, этот риск надо учитывать. А то некоторые в графу риска закладывают только потенциальную ситуацию что микроволновка сломается.

[Ivan.Galv]

В хорошие года индекс растет и на 30%. 7% - это среднее на большом промежутке времени (20+ лет).
Для инвестирования в индекс вы можете воспользоваться TFSA и не платить налог вообще. Вне TFSA вы заплатите налог лишь на 50% capital gain и то в момент когда вы этот доход реализуете ( а реализовать вы его можете в наиболее выгодный для вас момент).

Скажите про хорошие года тем, у кого недвижимость с 5% даунпеймента выросла в 2016м году на 20% и следом в 2017м на 30%.
30+% в год для фондового рынка - с 1988 случались лишь 4 раза, с максимумом 37%, называть их "обычно хорошими" - сильно лукавить.
Когда Вы говорите о 30% росте на бирже - это примерно и соответствует 20%-30% росту у недвижимости, но доходность недвижимости в таком сценарии несравнимо выше.

А говорить что 30% рост то же самое как у недвижки средний рост в 5% в год, который воспринимается как данность, или как рост выше среднего в 6%-10% - это лукавство.

Про TFSA/RRSP повторяетесь, мы уже обсуждали и ограниченность лимита в них и слабый эффект за счет отложенного налогообложения. Это не является сильным аргументов в пользу того, что недвижимость имеет плохую выгодность