Стоит ли покупать жилье для сдачи в аренду?

[Ivan.Galv]

Согласитесь по Антоновым измерениям инвестиция была далеко не оптимальной при годовом росте в 5%.

В Нью Вестминстере была не оптимальной. В Ошаве очень даже ничего.

Как она будет выглядеть при долгосрочном падении (даже не в худшем их проявлении)?

Да никак она не будет выглядеть, он просто превратится в чистые дивиденты, неужели это не понятно? Если на фондовом рынке падение дивидентов влечет падение реальной стоимости акции (я утрирую), то на рынке недвижимости цена может упасть, а дивиденды останутся неизменны.
Свой capitalization rate Вы на пенсии полюбому получите, а это заиндексированные на инфляцию 4-5% годовых, и омраченные 25 летним периодом без дивидендов.

Падение цены дома очень слабо влияет на прямой ROI, потому что ценность стоимости ассета инвестору близка к фиолетовой. Главная неприятность от падения цены дома - это неспосбность набирать новые дома в геометрической прогрессии. Этого фокуса на фондовой бирже нету вообще

[Vladimir611]

В Нью Вестминстере была не оптимальной. В Ошаве очень даже ничего.

очень даже ничего с приростом в 5%. А с потерей? Сконцентрируйтесь на вопросе Хрона

[Vladimir611]

Да никак она не будет выглядеть, он просто превратится в чистые дивиденты, неужели это не понятно? Если на фондовом рынке падение дивидентов влечет падение реальной стоимости акции (я утрирую), то на рынке недвижимости цена может упасть, а дивиденды останутся неизменны.
Свой capitalization rate Вы на пенсии полюбому получите, а это заиндексированные на инфляцию 4-5% годовых, и омраченные 25 летним периодом без дивидендов.

Падение цены дома очень слабо влияет на прямой ROI, потому что ценность стоимости ассета инвестору близка к фиолетовой. Главная неприятность от падения цены дома - это неспосбность набирать новые дома в геометрической прогрессии. Этого фокуса на фондовой бирже нету вообще

У меня такое впечатление, что вы не совсем понимаете, что такое РОИ. Ну Хрон этого не понимает, это пол беды. Но вы же инвестировали в бизнес проект.
Вы получили свой рент (пусть это будут дивиденды, что в имени тебе моём). Но если ваш актив в цене потерял, что на выходе то для вас? Вы с полученными дивидендами и обесцененным активом. Это то, что Хрон спросил. Как сказывается на вас. Так и сказывается. Через длительный период инвестирования у вас бульон из под яиц

П.С. То что Хрону надо объяснять, что вложение денег в актив, который выйдет на свою прежную стоимость через 20 лет не самая лучшая инвестиция само по себе говорит о многом

[xron]

Что актив упал в цене это неприятно но это не вызывает никаких практических последствий если только не надо срочно продавать недвижимость. Сейчас цена упала через 3 года вырастит опять- кто знает, как говориься знал бы прикуп. Главное чтоб недвижимость приносила доход. Смешно как люди считают насколько они стали богаче если дом в котором они живут вырос в цене. Если они не собираются продавать этот дом и перезжать в другой населенный пункт это богатсво не делает жизнь лучше т.к. никакого дохода не приносит. Зато теплее не душе.
План антона был не идеален - не та недвижимость

[Vladimir611]

Что актив упал в цене это неприятно но это не вызывает никаких практических последствий если только не надо срочно продавать недвижимость. Сейчас цена упала через 3 года вырастит опять- кто знает, как говориься знал бы прикуп. Главное чтоб недвижимость приносила доход. Смешно как люди считают насколько они стали богаче если дом в котором они живут вырос в цене. Если они не собираются продавать этот дом и перезжать в другой населенный пункт это богатсво не делает жизнь лучше т.к. никакого дохода не приносит. Зато теплее не душе.
План антона был не идеален - не та недвижимость

То что падения и возврашения к своей стоимости берут десятилетия - это пустячок, да?
Можно поинтересоваться у вас, как у инвестора (скажите мне, как художник, художнику (ц)), а может другое место подискать с чуть лучшими историческими показателями? Бредовая идея, уверен , но всё-таки спрошу

[Ivan.Galv]

вопрос хрона в точности тот же самый, который я задал Вам прямо перед его сообщением. Зачем отказываться от пенсии в 5к, когда падение на -300к уже случилось и его уже не исправить?

Вы так ничего разумного и не ответили, просто перевели стрелки на расчеты Антона и общее впечатление от них. А разумность именно в том что отказываться от реальной пенсии в 5к нелепо ради того чтобы обмануть банк на бумажный долг в 300к. Для владельца рентал проперти - это именно бумажный долг, потому что он не имеет никакого смысла и реальной убыли денег, если только не собраться продавать дом.

У меня такое впечатление, что вы не совсем понимаете, что такое РОИ. Ну Хрон этого не понимает, это пол беды. Но вы же инвестировали в бизнес проект.
Вы получили свой рент (пусть это будут дивиденды, что в имени тебе моём). Но если ваш актив в цене потерял, что на выходе то для вас? Вы с полученными дивидендами и обесцененным активом. Это то, что Хрон спросил. Как сказывается на вас. Так и сказывается. Через длительный период инвестирования у вас бульон из под яиц

Еще раз - Хрон у Вас ничего особо нового не спросил - просто повторил мои слова.
Вы щас по сути говорите, мол РОИ плохой раз -300к долга и дивиденды 5к в мес.
Но Вы забываете отметить что Вы за стартовую точку отсчета взяли тот момент в котором уже случился долг в -300к. В этом положении лучшее что Вы можете сделать - это НЕ ПРОДАВАВАТЬ, а получать свои дивиденты как нивчем нибывало. Именно это Вам и я и Хрон намекали а Вы так и не поняли. Никаких более крутых РОИ Вы не сможете получить в положении, когда долг в -300к уже случился, А дивиденты по прежнему капают с точностью швейцарских часов.

[Vladimir611]

вопрос хрона в точности тот же самый, который я задал Вам прямо перед его сообщением. Зачем отказываться от пенсии в 5к, когда падение на -300к уже случилось и его уже не исправить?

Вы так ничего разумного и не ответили, просто перевели стрелки на расчеты Антона и общее впечатление от них. А разумность именно в том что отказываться от реальной пенсии в 5к нелепо ради того чтобы обмануть банк на бумажный долг в 300к. Для владельца рентал проперти - это именно бумажный долг, потому что он не имеет никакого смысла и реальной убыли денег, если только не собраться продавать дом.

падение не случилось. Я перестал платить и банк идёт далеко. В свой иншуранс. И продаёт дом Карамбе.
Вам ещё предстоит понять, что потеря или прирост случается, когда вы его закрепили. В вашем случае ваша потеря взнос + выплаченный мортгедж + головная боль

[Ivan.Galv]

Падение уже случилось, но вы жертвуете своим будущим, становясь бомжом и целью для коллекторов, когда альтернатива этому просто жить счастливой жизнью на пенсии и получать прилетевшие из ниоткуда 5к в месяц. Пять баллов за логику.

В случае если Вы не продаете недвижимость никогда - это падение - фикция, бумажка.А расплачиваться за эту фикцию Вы готовы реальными неудобствами и утратой реальных 5к в месяц в Ваш карман.

[Vladimir611]

Еще раз - Хрон у Вас ничего особо нового не спросил - просто повторил мои слова.
Вы щас по сути говорите, мол РОИ плохой раз -300к долга и дивиденды 5к в мес.
Но Вы забываете отметить что Вы за стартовую точку отсчета взяли тот момент в котором уже случился долг в -300к. В этом положении лучшее что Вы можете сделать - это НЕ ПРОДАВАВАТЬ, а получать свои дивиденты как нивчем нибывало. Именно это Вам и я и Хрон намекали а Вы так и не поняли. Никаких более крутых РОИ Вы не сможете получить в положении, когда долг в -300к уже случился, А дивиденты по прежнему капают с точностью швейцарских часов.

Вопрос Хрона: в чём проблема Ивана, если у него упала недвижимость. Я объяснил, что если она упала на годы, как она периодически падала, проект Ивана представляет очень плохую инвестицию на все эти годы.
Хрон ни в коем случае не рассматривает возможность того, что ценой минимальных потерь от плохой бизнес идеи можно отказаться. Усугубив положение остальных Иванов на вашей улице

[Vladimir611]

Падение уже случилось, но вы жертвуете своим будущим, становясь бомжом и целью для коллекторов, когда альтернатива этому просто жить счастливой жизнью на пенсии и получать прилетевшие из ниоткуда 5к в месяц. Пять баллов за логику.

В случае если Вы не продаете недвижимость никогда - это падение - фикция, бумажка.А расплачиваться за эту фикцию Вы готовы реальными неудобствами и утратой реальных 5к в месяц в Ваш карман.

Вы действительно считаете, что описанный вами бульон из-под яиц должен продолжаться. Ну забейте в свой ексел возврат недвижимости в ноль даже на 10 лет и посмотрите (мы видели, что исторически это может быть и 20, и без Фукусим )

[Ivan.Galv]

Владимир, еще раз для тех кто в танке : если недвижимость упала - Да, это плохая инвестиция.
Но в момент когда она уже упала - продавать ее - еще более глупое занятие. Напротив - непродажа - лучшая инвестиция из возможных

[Vladimir611]

а я не предложил её продавать. Я предложил её списать. Вот в чём закавыка. Пусть иншуранс платит. Или вы хотите сказать, что в Канаде это невозможно? Вам про то что дефолты по мортгиджам идут вверх во время лопания баббла тоже никто не сказал

[Ivan.Galv]

Вы действительно считаете, что описанный вами бульон из-под яиц должен продолжаться. Ну забейте в свой ексел возврат недвижимости в ноль даже на 10 лет и посмотрите (мы видели, что исторически это может быть и 20, и без Фукусим )

А что смотреть то? cap rate известен. Если при доме за лям это был капрейт 4-5.5% то при подешевевшем доме он стал 5.7-7.81.
Можно дискутировать плохо ли это по сравнению с SP500, но мы опять же тут должны торжественно пообещать что подешевевший дом ни на цент не вырастет, чтобы не дать РОИ вырасти выше чем на 7.81%

[Vladimir611]

ну почитайте здесь немного
http://www.nationalpost.com/housing+cra ... story.html

[Vladimir611]

А что смотреть то? cap rate известен. Если при доме за лям это был капрейт 4-5.5% то при подешевевшем доме он стал 5.7-7.81.
Можно дискутировать плохо ли это по сравнению с SP500, но мы опять же тут должны торжественно пообещать что подешевевший дом ни на цент не вырастет, чтобы не дать РОИ вырасти выше чем на 7.81%

потрудитесь подставить в Антонов спредшит 0 вместо 5% на 10 лет. А потом приходите