Города Канады - доход vs. дом

[Vladimir611]

В Канаде, в Торонто при сложившийся ситуации на рынке недвижисмости, дом является высокодоходным краткосрочным вложением денег с очень высоким процентом риска. Если завтра этот пузырь лопнет, вы останетесь с кредитом который будет выше чем цена на ваш дом. Это одна из главных причин.

простите у вас очень много заявлений, которые мало чем подтверждены:
Во-первых, вы так и не объяснили почему вы рассматриваете покупку недвижимости для своей жизни именно как инвестицию
Во-вторых, вы сразу сократили суть дискуссии именно Торонто и сегодня. Тогда я вам задам встречный вопрос - именно сегодня и сейчас у вас есть примеры хороших и без рисковых вложений денег? Ведь отчасти скачок цен и связан с лёгким кредитом и относительно слабым рынком инвестиций последних пары лет (особенно канадских инвестиций)
В-третьих, давайте сразу не передёргивать про пузыри - человек, который купил дом сегодня с 20% предоплаты. Даже теоретически, чтобы отдать ключи банку рынок должен упасть больше чем на 20%. Скорее минимум на 30% (ведь есть ещё удар по кредитной истории, штрафы по заёму или вообще банкротство). А зачем собственно, если человек там живёт и может платить? И это наихудший случай. Для подавляющего большинства жизнь продолжается просто их бумажные выигрыши последних лет стали меньше. Исключение составляют флипперы, вложившиеся в несколько препертис не для жизни, которым банально при понижении цен нечем платить. Вы действительно считаете таких большой процент? Девелоперы, которые уже достраивают вкладывались из рассчётов прошлых цен, так что и у них совсем неплохо. Это всё-таки не США, где у каждого было несколько домов и практическое отсутствие даунпеймента

[Antoxa]

Как видите из второй колонки (та что выделена жирным) более 50% вашего платежа уходит на оплату процентов банку, а не погашении оснвоного долга.

Я вот силюсь понять ваш поинт. Ну да, по мере выплаты основного долга сумма процентного платежа тоже уменьшается. А как иначе то?

3.5% на 400 000 долларов = 1166 в месяц. Это минимум который вы должны платить за этот заем. Все что сверх - уходит в погашение долга. Со временем уменьшается основной долг, уменьшается необходимый платеж, увеличивается сумма которую можно отдать в погашение долга.

Никаких заговоров со стороны банка. Не совсем понимаю только что это доказывает?

[Vladimir611]

Другая причина, это что дом привязывает вас к одному месту. Если вам вдруг не понравиться место или соседи окажутся полными хулиганами, а может быть если вы вдруг получите приглашение поработать в другой провинции, вам нужно будет как то продать дом, причем сделать это как можно быстрее. Тут вы скорее попадете на брокерские платежи, всякие платежи связанные с переоформлением/досрочным погашением кредита на ваш дом. Я уж не считаю временные затраты. Плюс вам необходимо будет самому всё чинить, решать проблемы с налоговой, платить за ремонт всего здания (если вы купили кондо). В общем кучу других платежей, о которых вам многие владельцы домов забудут упомянуть.
Необходимо уходить от мышления, что дом это "показатель состоятельности" и начинать тратить деньги на более интересные вещи (свой бизнесс, саморазвитие, карьера).

КАк там у Флоризеля: ПРедседатель попытался свести дискуссиию к банальной драке
Вечный спор на тему недвижимость или инвестиции. Там ведь есть аргументы и в другую сторону:
Привязанность к месту - а как вам переезд с рента, если ваш хозяин решил продать недвижимость, не спросив вас?
Брокерские платежи - но ведь в плюс недвижимости необложение налогом на приобретённую стоимость. За акции вы замечательно заплатите налог

П.С. Читайте бумаги, выбирайте условия и не придётся переплачивать за досрочную выплату

П.П.С. Дом это не показатель состоятельности, а просто контроль над своей жизнью. Возможность обустроить свой быт так, как вам нравится и контролировать уровень людей, которые вас окружают. Карьера и бизнес - именно капиталовложения. Если не хватает и на то и на другое, они идут первыми. Но такие капиталовложения касаются далеко не всех

[Vladimir611]

Никаких заговоров со стороны банка. Не совсем понимаю только что это доказывает?

ну зачем вы так?! Человек проснулся в холодном поту, осознавнедоступную для других истину, что чем больше сумма заёма, тем выше сумма, которая идёт на покрытие процента

[TomCat]

3.5% на 400 000 долларов на 20 лет = 1166 в месяц. Это минимум который вы должны платить за этот заем.

Стесняюсь спросить, а откуда у вас это число получилось? Interest который вы платите уменьшается каждый месяц, и если я не упускаю из виду никаких правовых норм, то минимальный платеж будет равняться именно 2330 по данному моргиджу.
Насчет того что Principle будет на порядок больше. Тоже не так. По понятным причинасм вы выплатите 400 000 основного долга + 153 000 вы заплатите за сам моргидж, а это между прочим почти что 40% от основного долга. Вот вам и порядок.. К тому же как мне тут уже указали, я взял слишком маленький процент, на 10 лет дают под 6%, что значит что отношение выплаченных процентов к основной части будет примерно 2 к 1.
На счет инвестирования, представьте что вы инвестируете ваш даунпаймент (100 000 долларов) под 5% (что реально) и будете каждый месяц добавлять туда 1800 долларов ( как видите очень реальные условия). В итоге через 20 лет вы получите около 1 000 000 долларов на вашем счету. Да, вы должны будете заплатить с этого налоги, но ведь и на разницу дома (если дом подоражает на 100% за все эти годы) вы так же должны будете заплатить налоги. В итоге, я ещё раз повторяю - дома для инвестиций хороши только если это кратскорочные (до 5 лет) периоды. Да и ещё, ваши затраты на обслуживание счета будут равны 0, сколько вам придется выложить за поддержание дома в нормальном состоянии большой вопрос.

[anarsoul]

@TomCat, вы, кажется, упускаете тот момент, что всё время вам где-то нужно жить. Если своего жилья нет, то какая-то сумма уходит на рент, и она уходит просто в карман какому-то дяде. Даже если вы будете платить всего по 1к в месяц, за 20 лет это 240к.

[TomCat]

ну зачем вы так?! Человек проснулся в холодном поту, осознавнедоступную для других истину, что чем больше сумма заёма, тем выше сумма, которая идёт на покрытие процента

Mmmkay. Как то не вижу я, что все в курсе этой "осознавнедоступной для других" истины. Уверен что без онлайн калькулятора большинство людей на форуме врятли расчитают величину платежа, не говоря уже о month to month amortization... Так что может быть не стоит йорничать, особенно если человек пытается обьяснить как процесс кредитования выстроен..

[TomCat]

@TomCat, вы, кажется, упускаете тот момент, что всё время вам где-то нужно жить. Если своего жилья нет, то какая-то сумма уходит на рент, и она уходит просто в карман какому-то дяде. Даже если вы будете платить всего по 1к в месяц, за 20 лет это 240к.

Эммм а вы налог на дом каждый год не платите? Плюс я даже оставил margin в 600 CAD между mortgage и то что вы будете оставлять банку. Вот вам статейка от GAM по поводу сколько вам в месяц обойдется владение домиком на 400 000 баксов, а цифра эта будет 2250 в месяц!! Что вы за 2850 в Торонто рент хороший не найдете?
Ссылка на статью: http://www.theglobeandmail.com/real-est ... e11668113/

[TomCat]

Ох ещё одно. Я понимаю что все это прекрасно понимают, но есть такое понятие как Time Value of Money. То есть доллар сегодня стоит дороже (может купить больше) чем завтра. То что вы не будете платить почти никаких процентов банку через 15 лет, почти никого не волнует, так как банк эффективно взимает с вам свои 70% ежегодно за первые 5 лет. А дальше уже present value вашего mortgage начинает стремительно падать. При уровне инфляции в 2.5% реальная сумма вашего полностью выплаченного кредита сегодня - 244000 долларов (сюрприр сюрприз). В первый год, как я уже сказал, вы заплатите 14062 доллара в виде процентов. Что в перерасчете на реальную стоимость вашего дома будет равняться 6% (что почти в два раза выще тех 3.5% указанных в вашем mortgage rate).
Надеюсь я привел достаточно фактов, что дом это плохая инвестиция на долгосрочный период...

[kukaracha]

Кролик это не только мех, но и еще 2 килограмма диетического мяса. (с)

Дом это не только инвестиция, но и еще место где вы будете жить(возможно с семьей) и обустраивать его так как вам хочется. Кто-то готов платить за удобство сейчас, а кто-то готов ждать 20-30 лет, чтобы ни копейки банку не отдать.

[Antoxa]

Стесняюсь спросить, а откуда у вас это число получилось? Interest который вы платите уменьшается каждый месяц, и если я не упускаю из виду никаких правовых норм, то минимальный платеж будет равняться именно 2330 по данному моргиджу.

Я не говорю про минимальный платеж по моргиджу, я говорю о процентах по кредиту.

1. Вы не поверите, но: 400 000 * 0.035 / 12 = 1166. Это то что вы должны платить за долг в 400К. Это мне кажется очевидно, правда? По мере выплаты основного долга эта сумма очевидно уменьшается.

2. То, что вы платите сверх - это выплаты на погашение основного долга. Эти выплаты зависят от срока кредитования. Если вы берете на 10 лет, вам придется платить больше, чем за кредит на 20 лет, чтобы успеть выплатить сумму. Это тоже очевидно, вроде бы.

Соостветсвенно, 1 + 2 = ваш суммарный платеж, который упирается сверху в ваш доход. В результате в зависимости от вашего дохода и суммы кредитования банк расчитывает 1 и 2. Я не знаю конкретных критериев, допустим как вы сказали - 2330.

И таки да, если вы возьмете кредит на 100500 лет, вы можете растянуть 2 на эти 100500 лет, но 1 вы при этом растянуть не можете, очевидно. В этом случае выплаты по основному долгу могут состяавить $1 или меньше, а по процентам все те же - 1166.

Но все это не дает ответа на вопрос: в чем ваш поинт? В том, что за большой кредит нужно много платить и с уменьшением долга платить нужно меньше?

[messer]

Mmmkay. Как то не вижу я, что все в курсе этой "осознавнедоступной для других" истины. Уверен что без онлайн калькулятора большинство людей на форуме врятли расчитают величину платежа, не говоря уже о month to month amortization... Так что может быть не стоит йорничать, особенно если человек пытается обьяснить как процесс кредитования выстроен..

Не знаю как у других, мне моргидж брокер дал распечатку со всеми платежами на следующие 5 лет где подробно расписано сколько в каждом платеже интерест и принципал

[Antoxa]

То что вы не будете платить почти никаких процентов банку через 15 лет, почти никого не волнует, так как банк эффективно взимает с вам свои 70% ежегодно за первые 5 лет.

Через 15 лет вы платитье меньше интереса банку только лишшь потому, что вы выплатили основной долг на значительную сумму. То есть вы должны банку сильно меньше денег, поэтому и платите за это сильно меньше процента.

Банк - это не монстр, который отбирает у вас сначала проценты а потом позволяет платить за долг. Вы всегда платите один и тот же процент интереса, что в первый день кредита, что в последний.

[TomCat]

Вы не поверите, но: 400 000 * 0.035 / 12 = 1166. Это то что вы должны платить за долг в 400К. Это мне кажется очевидно, правда? По мере выплаты основного долга эта сумма очевидно уменьшается.

Это настолько неверно, что я прям не знаю с чего начать. Всё куда сложнее. Пожалуйста, к примеру посмотрите мою таблицу платежей за первый год. Я не буду вдаваться глубоко в теорию финансов, но mortgage payment это в чистом виде annuity payments. Annuity payments расчитывются с учетов Present Value factors (PV factor and PV factor of annuity - это если ручками, или можно через PMT функцию в Excel). Простое перемножение ничего к сожалению не даст.

[TomCat]

Через 15 лет вы платитье меньше интереса банку только лишшь потому, что вы выплатили основной долг на значительную сумму. То есть вы должны банку сильно меньше денег, поэтому и платите за это сильно меньше процента.

Что правда то правда. Только это было бы "честно" если бы вы сразу же платили бы хотя бы в соотношении 30% (интерест) на 70% (основная часть). А так банк сначала собирает с вас проценты, когда они ещё не потеряли свою value. Ну и опять же, многие люди забывают про DCF (discontinued cash flow) он же time value of money. Вы не можете просто так сравнивать проценты через десять лет с процентами что вы платите сегодня. Из за DCF та же самаю сумма через десять лет в пересчете на сегодняшние деньги будет намного меньше (как минимум на фактор инфляции в десятой степени).