Они сошлись! Волна и камень, стихи и проза, лёд и пламень...

[Вета]

slava3000, спасибо за ссылку, я имею теперь полное представление коим образом с меня снимается моргидж. Несколько раз обращалась к банковской служащей, она толком ничего объяснить не смогла, сказала, что спросит у менеджера(???). Но у меня в таблице картина открылась, скажем, не очень. Если у Cлавы в таблице principal почти в 2 раза превышает interest в первый год и потом постепенно уменьшается, то в моем случае все как раз таки наоборот. Мои данные: ccуда: 150000, rate: 3.99, срок-30 лет, взята на 5 лет(closed). Вопрос к знатокам, почему так? Из-за закрытых 5-ти лет, банк перестраховывается, что прайм может вырасти или какая-то другая причина? И еще, как банк может вести расчеты на 30 лет вперед, если после 5-ти лет мне придется опять брать новую ссуду, и будет ли после 5-ти лет учитываться банком, что 5 лет с меня и так снимали по полной программе? Заранее благодарю за ответы.
Если написала не в тему, прошу перенести мое сообщение в соответствующую тему, я ее не нашла, прошу прощения А вообще такая тема очень нужна в помощь иммигрантам, чтобы избежать ошибок при покупке недвижимости.

[slava3000]

Ответ прост:
моя картика это оптимистичный сценарий 2% Variable Rate. Такой моргидж даже сейчас (во времена низких %) нелегко получить.
У вас как я понял Fixed Rate 3.99%.

2% vs. 4% - дает большую разница в долях Interest(банку) - Principal(вам)!

Именно поэтому "у Cлавы в таблице principal почти в 2 раза превышает interest в первый год и потом постепенно уменьшается, то в моем случае все как раз таки наоборот"...

А вообще о разнице Variable и Fixed можно долго обсуждать и спорить. Однако в основном все сходятся на мнении that on the long-run Variable Rate costs than Fixed.

Но вам не стоит расстраиваться - 4% fixed - это совсем неплохо.

[slava3000]

И еще, как банк может вести расчеты на 30 лет вперед, если после 5-ти лет мне придется опять брать новую ссуду, и будет ли после 5-ти лет учитываться банком, что 5 лет с меня и так снимали по полной программе?

Через 5 лет будет новый моргидж на новых условиях. "Картинка" почти наверняка изменится.
Текущая картинка это модель, которая верна в течении 5 лет - это не банковский документ, подписанный вами и банком.

[Вета]

Тогда зачем вся эта песня и расчеты, если по любому берется через какое-то время новая ссуда на новых на тот момент условиях? Вот это мне непонятно в банковской системе Канады.
Значит, получается, вообще невыгодно брать фиксированный процент, нет никакого смысла. Но у нас не было выбора, что нам дали , то и взяли . По-любому, мы не проиграли, цена нашего нового таунхауса за весну и за лето уже выросла на 45000$ и продолжает расти, поэтому я двумя руками, конечно, за покупку!

[slava3000]

зачем вся эта песня и расчеты

Затем, что в течении пяти лет вы точно знаете соотношение!
А потом снова раcсчитаете и опять надолго.

[Вета]

Ну, делали бы и таблицу на 5 лет, а не на 30! Зачем людям голову забивать.

[slava3000]

Вета:
я все объяснил про МОДЕЛИ и КОНТРАКТЫ... Вас это видимо не убедило...
Что-ж, остается надеяться, что классик убедительнее меня:
Есть многое на свете, друг Горацио Что и не снилось нашим мудрецам.

[Вета]

А в чем Вы должны были кого-то убедить???
По-моему, Вы дали нужную ссылку и все. Мои высказывания не в Ваш адрес, а в адрес во все-таки не до конца продуманной канадской банковской системы. К Вам лично у меня претензий нет.

[slava3000]

Спасибо, Вета!
Главное что-бы за женщиной осталось последнее слово... Да?

[murlokotam]

Вот я все порываюсь сделать расчеты и построить график....

Построила. Знакомьтесь, мой конь.

Расчеты в Google docs

Я исходила из того, что у меня есть сумма $Х, которую я могу ежемесячно без снижения качества жизни направлять на решение вопроса с жильем. В моих расчетах Х = 3000, но вы, если у вас есть gmail account, можете скопировать документ и ввести собственные значения на вкладке параметров.

Пока что модель показывает, что дешевле полжизни рентовать однушку, а потом сходу купить дом, чем покупать дом в кредит Причем это тем ярче, чем на более дорогой дом замахиваемся (сравните графики скорости роста капитала при цене дома в 250К и 500К). Что, в общем, еще раз напоминает, что имеет смысл сравнивать сравнимое. Сейчас я сравниваю маленькую квартиру в рентовке и большой дом, что не совсем адекватно. Если стравнивать рент маленькой квартирки и покупку эквивалентной, будет другой расклад.

Кроме того, модель не учитывает инфляцию, рост стоимости жилья и возможность сдавать бейсмент большого дома, чтобы ускорить выплаты. Если учесть эти параметры, картина, я думаю, существенно изменится.

[Andrei]

Мурлокотам, а чего такие налоги зверские? В реале на такие домики налоги в раы оне $2300-3000 максимум.

Пока что модель показывает, что дешевле полжизни рентовать однушку, а потом сходу купить дом, чем покупать дом в кредит Причем это тем ярче, чем на более дорогой дом замахиваемся

Ну надо еще учесть, что за полжизни и дома вырастут в цене в несколько раз. И главное, можно жить в своем доме/кондо уже сейчас, а не через полжизни.

Вета, а зачем вообще брать мортгич на $150,000 на 30 лет? На самом деле разница в размере платежей 25 лет и 30 абсолютно минимальна, на таком относительно малой сумме эта разница измеряется несколькими долларами в месяц. Мне кажется на 30 лет брать не имеет смысл.

[Вета]

Да, Андрей, Вы правы, там разница в 64$ получается. Но ссуда взята, выбирать нам особо не приходилось, у нас толком ничего не было, кредитная история только за 3 мес., муж проработал только 2 мес., но хорошо, что зарплата у него была нормальная , а так же он получил постоянство. Банк пошел нам навстречу и дал ссуду, пускай даже на тех условиях, которые у нас сейчас. Главное, что мы рискнули , и сразу по приезду взяли недвижимость, которая, как я писала, неплохо поднялась в цене. Через 4 года, если ничего не изменится, будем брать уже ту ссуду , которая нам подойдет, а не ту, которую будет навязывать банк.

[Spark]

Андрей
Тут есть очень существенный психологический момент. ВАШИМ жилье в кредит не является, и в случае кризиса как раз вы можете потерять и его и много из тех денег, что вложены. При накоплениях веселее чувствуешь себя от того, что растет счет.

[slava3000]

Построила. Знакомьтесь, мой конь.

Расчеты в Google docs

1. Мои комплименты! Ты(Вы) очень умная(грамотный) девочка(SA - Sys. Analyst)!!
2. В модели есть нефатальные недостатки, коие можно исправить.
3. Я буду подумать и постараюсь предложить fixes.

[Andrei]

Вы правы Спарк, есть небольшая часть людей, которые считают как и вы. Значит вам лучше дом не покупать, а то совсем зачахнете от пихологического дискомфорта.
У подавляющего большинства людей гораздо больший дискомфорт вызывает жизнь в рентовке, где в отличии от мортгича концам платежа не будет. И возрастать из года в год будет только месячный рент, а не стоимость вашего дома.

Вета, тем не менее вы сделали правильно что купили жилье. Можно было бы возможно взять мортгич получше, но все равно это намного лучше чем раскачиваться как некоторые 5-10 лет перед покупкой первого дома в Канаде. Рост цены вашей недвижимости покрывает все.