Недвижимость в Торонто. Цены, и куда мы идем. Что будет? Что делать?

[Antoxa]

чем брать у банка полтора миллиона

Тут вы столкнетесь с проблемой, что полтора могут и не дать, даже если вы скопили 20%. Так как не будет хватать дохода.

[anarsoul]

кстати, в Онтарио самые низкие налоги

БиСи и Альберта не согласятся

[rabbit]

Antoxa, есессна, я про это ранее писал. Более того, это же как раз и аргумент против "выше ставка и ниже цены - более доступное жильё". Нет, нифига не более доступное. Банку абсолютно безразлично, сколько денег давать - лишь бы заёмщик мог платить согласно требованиям от государства (не больше определенного процента от дохода). И тот факт, что сегодня человек может взять эти полтора миллиона под 1% вовсе не означает, что он сможет взять миллион вообще под любой процент.

Отправлено спустя 3 минуты 31 секунду:
Но вообще мне показалось по общению с друзьями и всяким калькуляторам, что самая простая и типичная ситуация, чтобы точно всего и везде хватило - это даунпеймент примерно равный годовому доходу.

То есть типа
"зарабатываешь 100к в год, скапливаешь даунпеймент в 100к, берешь недвижимость за 500к"
"зарабатываешь 150к в год, скапливаешь даунпеймент в 150к, берешь недвижимость за 750к"
"зарабатываешь 200к в год, скапливаешь даунпеймент в 200к, берешь недвижимость за 1м"

Ну и так далее.

Отправлено спустя 1 минуту 15 секунд:
Подозреваю, что с повышением процентов это соотношение уже будет чуть другое. Зарабатывать для получения тех же сумм у банка придётся ощутимо побольше

[Antoxa]

И тот факт, что сегодня человек может взять эти полтора миллиона под 1%

Там же стресс-тест. Вы должны быть способны выплачивать по высокой ставке (не помню сколько) даже если занимаете под 1%.

То есть с точки зрения суммы заема ничего не меняется с ростом ставки.

[rabbit]

Antoxa, стресс-тест же будет меняться в зависимости от ставки. Иначе в нём смысла примерно ноль

[Antoxa]

The minimum qualifying rate is based on either the benchmark rate of 5.25% or the rate offered by your lender plus 2% – whichever is higher.

Отправлено спустя 49 секунд:
То есть до определенного уровня не менятся квалификационная ставка

[Alt]

БиСи и Альберта не согласятся

Максимальная ставка в Онтарио - 13.16%, Альберта - 15%. В БиСи вообще коммунизм - 20.5%.

[anarsoul]

Максимальная ставка в Онтарио - 13.16%, Альберта - 15%. В БиСи вообще коммунизм - 20.5%.

Вы не понимаете как работает прогрессивная налоговая ставка, да? Посмотрите с каких налоговых бракетов будут браться такие проценты, а если лень вот вам калькулятор: https://www.wealthsimple.com/en-ca/tool/tax-calculator

Для сравнения, в Онтарио с 1млн дохода вы заплатите:

Total income $1,000,000
Total tax $500,308

Federal Tax $305,980
Provincial Tax $190,272
CPP/EI premiums $4,056

В БиСи:

Total income $1,000,000
Total tax $494,602

Federal Tax $305,980
Provincial Tax $184,566
CPP/EI premiums $4,056

В Альберте:

Total income $1,000,000
Total tax $448,231

Federal Tax $305,980
Provincial Tax $138,195
CPP/EI premiums $4,056

Можете поиграться с цифрами, но до очень большого дохода в БиСи и Альберте вы будете платить меньше налогов, чем в Онтарио. Еще и sales tax в этих провинциях ниже.

[Andrew83]

И я, как собственник, ваще не хочу роста стоимости недвижимости вокруг именно из-за того, что сейчас мне на "кондо мечты" нужно у банка взять, условно, миллион, и это куда лучше и приятнее, чем брать у банка полтора миллиона, из которых, например, 200к компенсируются ростом моей собственности - один хрен на 300 тыщ в минусе окажешься

Полученные "нахаляву" 200 тысяч имеет смысл взять кэшем в банке (ну ок, не 200, а 200*80%=160) и пустить на еще один объект. Итого ничего не поменялось, а у вас уже две квартиры. Вторая ипотека плюс-минус закрывается арендой. Да, это похоже на пирамиду, и если вдруг все навернется, то может быть больно, но все уже много лет кричат про "навернется", а Васька слушает, как говорится, да ест.

[anarsoul]

Вторая ипотека плюс-минус закрывается арендой

Только кроме второй ипотеки нужно будет еще выплачивать HELOC за эти 160к, и банк это, конечно же, будет учитывать при выдаче второй ипотеки.

[Mishka]

Забыли про Юкон, если уж самую демократическую провинцию по-налогам рассматривать .

[Alt]

осмотрите с каких налоговых бракетов будут браться такие проценты

Взял данные отсюда: https://www.savvynewcanadians.com/feder ... ts-canada/
При маленьком доходе в Онтарио и БиСи берут чуть больше 5%. В Альберте сразу 10%. Начиная с 200К, у Онтарио ставка намного ниже чем в БиСи.
Правда ваш калькулятор действительно говорит, что в доходе в миллион в Онтарио заплатишь больше.

Отправлено спустя 2 минуты 5 секунд:

Вторая ипотека плюс-минус закрывается арендой.

Вторая ипотека покрывается арендой только на половину. Не забывайте, что с аренды вы будете платить налог.

[rabbit]

Полученные "нахаляву" 200 тысяч имеет смысл взять кэшем в банке (ну ок, не 200, а 200*80%=160) и пустить на еще один объект. Итого ничего не поменялось, а у вас уже две квартиры. Вторая ипотека плюс-минус закрывается арендой. Да, это похоже на пирамиду, и если вдруг все навернется, то может быть больно, но все уже много лет кричат про "навернется", а Васька слушает, как говорится, да ест.

Это все замечательно работает только при условии наличия очень серьезного дохода. Потому что чтобы в принципе получить вторую ипотеку, нужно иметь возможность ее платить, и никакое "я буду сдавать в аренду" банком в расчет не берется. Плюс кэш даётся не просто так, а тоже под процент, и куда больше ипотечного - тоже ещё плюс платежи, и тоже будет учитываться банком.

Плюс, как выше верно написали, с аренды платится налог. Плюс мейтененс, плюс накладные расходы (поиск жильцов, приведение объекта в норму между жильцами). Плюс я бы тут в матожидание закладывал риски местных реалий, при которых жильцы могут несколько месяцев не платить, а ты будешь тратить деньги на их выселение.

Поэтому я хз, может где-то в Канаде и бывает околонулевой кэшфлоу при такой операции (очень сомневаюсь), но в реалиях Торонто это будет примерно "надо показать возможность платить дополнительные 4к в месяц из твоего дохода при уже имеющейся ипотеке, и потом при самом приятном сценарии тратить на нее по 2к в месяц". Оно, конечно, с местным ростом цен всё равно скорее будет в плюс, но сам факт наличия свободных 4к в месяц на второй объект подразумевает доход где-то на 10к в месяц (ака 120к в год) выше, чем был нужен для получения первой ипотеки.

Это всё было применимо при условии вхождения на рынок лет 10 назад, когда местные кондо стоили в 2.5-3 раза дешевле. Тогда да, такой рост вэлью, что превратить это в несколько объектов - вопрос техники. Но когда люди на последние деньги впритык влезают в объекты за 700-800к, извлечь что-то из этого роста без очень существенного прироста дохода - что-то из области фантастики, ИМХО.

Отправлено спустя 6 минут 43 секунды:
Оно чуть более реалистично, если первый объект изначально брался как инвестиция и сразу сдавался с околонулевым кэшфлоу, и аренда декларировалась - тогда разница в доходе нужна несколько меньше, безусловно. Но если первый объект реально для себя и не сдается, то без каких-то серых схем я не представляю, что можно сделать (ну кроме "начать зарабатывать дополнительные 100к+ в год") чтобы реально что-то взять только за счёт плата вэлью.

[abbat]

И при всем при этом качество жилья остаётся таким же или становится хуже.

[Antoxa]

никакое "я буду сдавать в аренду" банком в расчет не берется.

Берется, но просто как доп доход из которого только определенная часть может использоваться для моргиджа.

Были времена, когда банки уситывали все 100% дохода от рента как потенциальный платеж.