Недвижимость в Торонто. Цены, и куда мы идем. Что будет? Что делать?

[rabbit]

Antoxa, ну ок, допустим, на моргич+хелок+мейтененс+такс нужно 4к, при этом объект будет сдаваться за 2500, из которых ещё нужно заплатить налог. И как бы у человека уже висит один моргич. И тратить на кредиты можно не больше определенного процента дохода. То есть как ни крути, а одного только роста вэлью будет недостаточно для того, чтобы просто из воздуха заиметь себе второй объект, нужен очень серьезный рост дохода.

[anarsoul]

Начиная с 200К, у Онтарио ставка намного ниже чем в БиСи.

Это не на весь доход же, это от суммы, превышающей.

Правда ваш калькулятор действительно говорит, что в доходе в миллион в Онтарио заплатишь больше.

Это не мой калькулятор. Ну и попробуйте найти сумму, при которой в Онтарио налоги будут ниже, чем в БиСи или Альберте. Хинт: вам нужно зарабатывать очень много, чтобы платить в Онтарио меньше налогов. При типичных зарплатах в Онтарио налоги выше

[Antoxa]

ну ок, допустим, на моргич+хелок+мейтененс+такс нужно 4к, при этом объект будет сдаваться за 2500, из которых ещё нужно заплатить налог.

Кэшфлоу от такого бизнеса будет глубоко отрицательным, плюс borrowing power нужен дополнительный, это к гадалке не ходи.

[Andrew83]

Только кроме второй ипотеки нужно будет еще выплачивать HELOC за эти 160к, и банк это, конечно же, будет учитывать при выдаче второй ипотеки.

Разумеется, но 160 тысяч это не такая грандиозная сумма, и HELOC на нее сравнительно умеренный будет.

Это все замечательно работает только при условии наличия очень серьезного дохода.

Ну, влезать во владение недвигой в принципе возможно только при наличии нормального дохода, так что тут да, сложно поспорить.

никакое "я буду сдавать в аренду" банком в расчет не берется

У меня ровно противоположная информация от человека изнутри банковской системы. Как минимум часть арендного - будущего - дохода точно будет учитываться при выдаче ипотеки.

Платежи по HELOC, налог с аренды, содержание, накладные - все верно, но, тем не менее, в каждом конкретном случае надо считать конкретный баланс, чтобы понять, а какой будет итог. Мне известны случаи (в Ванкувере), которые генерят (слабо)положительный кэшфлоу, но там немного нестандартная аренда - квартира отдается в управление для сдачи в AirBnB. Но в усредненном случае соглашусь, что скорее будет отрицательный кэшфлоу. Вопрос в том, насколько. Если это 4 тысячи из твоего примера - ну тогда ой, пролетаем. А если это условные плюс 500-1000 долларов в месяц, за которые ты получаешь растущийв цене актив - ну хз, может и есть смысл поднапрячься.

Отправлено спустя 2 минуты 46 секунд:
Да, мой пример про AirBnB в Ване - это positive cashflow без учета кредитной линии, конечно.

[cls]

Комментарии из первух так сказать рук.

У меня ровно противоположная информация от человека изнутри банковской системы. Как минимум часть арендного - будущего - дохода точно будет учитываться при выдаче ипотеки.

Большинство крупных банков считают половину, скошиа весь доход (до 5 обьектов).

. Мне известны случаи (в Ванкувере), которые генерят (слабо)положительный кэшфлоу,

Двушка в пригороде на долгосрок (тут привет Ивану), купленная на этапе строительства выходит в околонейтральный кешфлоу, но я из хелока совсем мало использовал.

AirBnB в Ване

Это если страта не против, а они часто против

[rabbit]

Платежи по HELOC, налог с аренды, содержание, накладные - все верно, но, тем не менее, в каждом конкретном случае надо считать конкретный баланс, чтобы понять, а какой будет итог.

Ну вот если брать Торонто прямо сейчас и именно ситуацию "своих денег нет, хочу использовать вэлью" - то это ну даже близко не околонулевой кэшфлоу.
Вот возьмем в пример скромный 1бр юнит за 700к у нас по району. Конкретный объект, к слову, который мы думали брать именно под аренду (до того, как всё же решили покупать себе) и который продался именно за такую сумму. Хороший, с видом на водичку и даунтаун, в хорошем свежем кондо - то есть инвестиционная привлекательность есть. Вот представим, что это не первый объект, и мы можем из своего основного жилья дёрнуть вэлью.

Берем из HELOC 20% ДП aka 140k - это ну пускай 700 баксов в месяц на проценты
Mortgage - 2000 в месяц
Maintenance - 450 в месяц
Tax - 150 в месяц
Total - 3300

Сдаваться он будет на нынешнем рынке за +-2300
То есть это уже -1000 кэшфлоу.

Плюс стоимость поиска жильцов (2300?) и приведения в порядок юнита между ними (пусть 2100 для ровного счета на клининг и краску) - пускай всё хорошо, и это приходится делать раз в два года, то есть 4500/24 = еще, условно 200 в месяц. Плюс в юните что-то более глобальное надо менять периодически (например, когда мы снимали, у нас сломался блок кондея и лэндлорд его менял за 3к что ли), всяких пламберов там вызывать - пускай это в среднем еще сотка в долгосроке.

Ну и так можно долго считать, конечно, но как ни крути, около 1200 ежемесячно туда придётся пихать, взамен имея выплачивающийся на 1200 баксов моргич (тут получается, что вполне ок выходим в ноль) и потенциальный рост цены (а вот это - самая мякотка).

Оно более чем имеет право на жизнь, и на большой дистанции вполне себе ок и очень круто (особенно с местным ростом цен), но факт остаётся фактом: нужно иметь достаточный доход, чтобы:
- в приципе иметь возможность придти в банк и взять еще один моргич при наличии текущего и необходимости платить за хелок
- вкидывать ежемесячно деньги в объект, не имея возможности моментально получить их обратно
- продолжать при этом платить свой моргич и все сопутствующие расходы
- иметь хотя бы какой-то план, как выплачивать хелок, когда закончится период "плати только проценты и пользуйся"
- периодически тратить деньги на ремонт или поиск новых жильцов
- иметь подушку на случай "сорян, бро, мы теперь не будем тебе платить, иди в суд и трать 3-6 месяцев чтобы нас выселить"

Дальше уже можно искать варианты с лучшим кэшфлоу и всё такое, но факт остаётся фактом - HELOC наносит по кэшфлоу ну очень болезненный удар. То есть это ни разу не "да просто сделал экстракт вэлью, а дальше новое жильё само себя платит", мой поинт только в этом

[Andrew83]

Большинство крупных банков считают половину

Кстати, интересно, а как они считают потенциальную аренду?

Двушка в пригороде на долгосрок (тут привет Ивану), купленная на этапе строительства выходит в околонейтральный кешфлоу

А можно подробностей, если это не секрет? Где именно, что за объект, что-почем? Сам раздумываю такое организовать, вот и интересуюсь. Можно в ЛС.

Это если страта не против, а они часто против

Конечно. Но это надо уточнять до покупки.

Вот возьмем в пример скромный 1бр юнит за 700к у нас по району

Расчеты разумные, разве что проценты по HELOC - скорее 500 по текущим реалиям (с тенденцией, однако, к росту), зато ипотека - 2200, но в сумме то же самое. Ок, минус 1000-1200 в месяц. Ощутимая сумма? Конечно! Но это никак не плюс 100 тыщ в год к зарплате. Кроме того, рост цены даже в 10 % за 2-3 года отобьет эти потери с лихвой.
Возвращаясь к моему примеру с AirBnB, при примерно тех же вводных выхлоп в виде аренды получался, по утверждениям того, с кем я говорил, в районе 3200-3500 в месяц, уже за вычетом комиссии управляющего. Может приукрашивал, конечно, но за что купил, за то продаю.

То есть это ни разу не "да просто сделал экстракт вэлью, а дальше новое жильё само себя платит"

Разумеется. Но иногда стоит сесть и все посчитать, прежде чем говорить "да нет, это невозможно". Бывают ситуации, когда все по факту оказывается далеко не так печально и вполне посильно, с в общем-то минимальными жертвами.

[rabbit]

Ощутимая сумма? Конечно! Но это никак не плюс 100 тыщ в год к зарплате

А плюс сколько?
Ну то есть ок, банк зачтет половину потенциальной аренды в доход, это плюс тысяча в месяц в приведенном примере. При этом дополнительный расход 3300 в месяц, то есть дополнительный доход должен быть грязными сколько, 7к в месяц? Лень гуглить, какой процент дохода можно тратить на обязательные платежи. Тысячу потенциально зачтет банк, нужно пускай 6. То есть дополнительных грязных 70+ в год.

Разумеется. Но иногда стоит сесть и все посчитать, прежде чем говорить "да нет, это невозможно".

Безусловно. Я, вроде, нигде так и не говорил. Мой единственный поинт - всё несколько сложнее, чем просто "выросло вэлью - а дальше недвижимость сама себя покупает и выплачивает"

[Alt]

Ок, минус 1000-1200 в месяц. Ощутимая сумма? Конечно! Но это никак не плюс 100 тыщ в год к зарплате.

Во первых, с аренды вы еще заплатите налоги, поэтому больше чем 1000-1200 в месяц. Во-вторых, если из кармана придется доплачивать около 1500, то для одобрения ипотеки банк реально потребует прибавку в 60 тысяч в год, потому что из этих 60-ти вы только налогов заплатите 30-ку.
ИМХО, если для покупки второго объекта нет 20% первоначального взноса, то влезать в эту затею не стоит.

[anarsoul]

ИМХО, если для покупки второго объекта нет 20% первоначального взноса, то влезать в эту затею не стоит.

Так а на rental property банк в большинстве случаев и попросит 20% Вы пообщайтесь с моргидж-брокером на досуге.

[Yuliya777]

Посмотрите на Флориду, цены на новостройки в районе 300-400 (американских), что приведет к положительному кэш флоу. Вторичку можно и дешевле найти. А Airbnb одинаково денег принесет, что здесь, что там

[rabbit]

Так а на rental property банк в большинстве случаев и попросит 20% Вы пообщайтесь с моргидж-брокером на досуге.

Я думаю, Alt имел в виду "если нет 20% своих, и брать их надо из HELOC"

[Andrew83]

"если нет 20% своих, и брать их надо из HELOC"

Я уважаю аккуратный и консервативный подход к делу, но нарушение конкретно этого принципа очень помогло (в финансовом плане) огромному количеству людей. Да, гарантий успеха никто не даст, но практика показывает, что это работает.

Кстати, возвращаясь к изначальной формулировке вопроса (как воспользоваться возросшей value жилья) - есть еще такая штука как пре-сейл. Там вложения вообще минимальны, ипотека не требуется (до момента окончания постройки, а там уже и продать можно), прочие расходы тоже близки к нулю. Основной навар - за счет роста стоимости по мере приближения окончания строительства. Тоже имхо неплохая опция.

[rabbit]

Да, гарантий успеха никто не даст, но практика показывает, что это работает.

Практика показывает, что это может работать в конкретной ситуации, и такие ситуации возникают. Я лишь о том, что это не универсальный рецепт и нужно всё очень внимательно взвешивать.

ИМХО, если есть хороший доход - вообще хороший вариант.

Основной навар - за счет роста стоимости по мере приближения окончания строительства

В Торонто из-за этого стоимость объектов на преконстракшне выше, чем у уже готовых. Причем сильно выше. Потому что застройщики прогнозируют цену жилья на момент окончания строительства, именно во избежание спекуляций. По крайней мере, год назад (когда я в целом начал планировать всерьез что-то купить) это было так. На тот момент у нас по району 2бр продавались за 750-800, а преконстракшн в соседних домах был за 900-1000. В целом, сейчас дома достроились, и оно реально теперь так плюс-минус и стоит по всему району.

[cls]

А можно подробностей, если это не секрет? Где именно, что за объект, что-почем? Сам раздумываю такое организовать, вот и интересуюсь. Можно в ЛС.

Можно и в ЛС, хотя не уверен на сколько мой пример релевантный. У меня был даунпеймент почти полностью, с хелока совсем чуток пришлось брать. Плюс я влез в это дело до ковидного повышения цен и ренты, что и привило к нейтральному кешфлоу. В изначальном расчете без процентов хелока и при 3% моргидже выходило минус 600 баксов в месяц. (Если представить 4% хелок то было бы минус тыща)

ДП aka 140k - это ну пускай 700

240 баксов на каждые 100к хелока на сегодня, когда отыграют последнее повышение ставки на 0,5% будет 280.

Практика показывает, что это может работать в конкретной ситуации, и такие ситуации возникают. Я лишь о том, что это не универсальный рецепт и нужно всё очень внимательно взвешивать.

Как собственно и в любой подобной затее, универсального ничего нет и надо все просчитывать.

ИМХО, если есть хороший доход - вообще хороший вариант.

Да, а то в варианте купил на стадии котлована а потом не дали кредит можно и в минус уйти. В метрованкувере у всех подобных договоров есть штрафные санкции если продавать до occupancy. И выглядят они типа 4% от цены либо 25% от прибыли