Стоит ли покупать жилье для сдачи в аренду?

[Vladimir611]

Падающий канадский доллар вполне может поддержать рост недвижимости за счет иностранных покупателей. В Ванкувере особенно.

Совсем не факт. Вы же не бежите, скорее всего, делать инвестиции в рынки, с обесценивающейся валютой. Ведь вам в итоге придётся конвертировать обратно в вашу. Так что далеко не факт, что это поможет.
Иностранцы инвестируют не из-за дешевизны валюты, а из-за ожидания повышения цен (как только оно пройдёт будет точно пример Торонто) и если есть возможность отмывания денег (начали эту лавочку в британской колумбии прикрывать, но время покажет).

[Vladimir611]

Уточните год, пожалуйста. Ато зима уже пять дней как лютует, а пока не началось.

это точно. Знал бы прикуп.... За Ванкувером практически не слежу, в отличии от наших пенатов. Но если то, что писали о том что покупки иностранцами составляют достаточно низкий процент, то изменения в правилах получения заёмов на дом, окажут на Ванкувер такой же эффект, как на Торонто. Если же большая часть действительно скупается азиатами, будете ждать кризиса у них.

[Ivan.Galv]

в Ванкувере недвижимость выше 1млн в цене значительно чаще распространена, СМИ все уши изжужжали что 90% покупок будет стресс тестом затронута. Но одновременно Ванкувер намного более оправился от шока foreign tax изза большего срока.

[Vladimir611]

ну какой foreign tax?
https://www.theglobeandmail.com/real-es ... e36520663/
Абсолютный популизм, никак не enforcable. Поэтому и никакого эффекта у него нет. На эти якобы изменения пытаются списать то, что недвижимость перестаёт быть аттрактивной для спекуляций во многих маркетах. Это да. Для агентов недвижимости выгодней объяснить это этим налогом. Пусть приведут количество покупок, в которых покупатели это налог заплатили

[Ivan.Galv]

Вова, как обычно ведете себя как наивно:)

Эффект foreign tax не в том, что все китайцы резко перестали покупать и от этого цены стали под давлением. Эффект foreign tax в психологии и ожиданиях инвесторов, которые посчитали что цены от его введения упадут и стали выжидать, а продавцы занервничали и стали продавать. Реальное число китайцев и как оно изменилось - никого не интересует.
Это уже наверно каждая бабка на лавочке знает, а Вы все не домыслили:)
Но я имею неплохое представление почему Вы не домыслили. потому что это помогает Вам время от времени брякнуть чтото вроде "это не изза foreign tax и не изза стресс теста цены под давлением, это нежвижка сама по себе не интересна стала - типа рынок";)

[Vladimir611]

Это уже наверно каждая бабка на лавочке знает, а Вы все не домыслили:)

Ваня, как обычно начинает хамить, даже несмотря на то, что я решил в этот раз его мордой по столу особо не возить с очередным падением в Торонто
Тогда объясняю Ване, как домыслевшему. Налог позиционировался, как
а. возможность снять дополнительные деньги с иностранных инвесторов
б. Лимитировать покупку недвижимости этими инвесторами и как результат сдержать рост цен за счёт уменьшения спроса
Так как достижение целей законодателей не заботило, а заботил популизм нового налога и то, что можно показать, что правительство что-то сделало никаких мер для того, чтобы цели были достигнуты они не приняли.
На миллионной покупке потерять 150т хочет только тупой, поэтому иностранцы используют вагон и маленькую тележку способов уйти от налога. Как результат эффект налога практически нулевой.

П.С. Не путать со стресс тестом. Там эффект самый что ни на есть реальный

П.П.С. Как поживает инвестиция, Ваня? Вторую не прикупили ещё?

[Ivan.Galv]

Вова, еще и с пониманием проблемы?

Как результат эффект налога практически нулевой.

Вам в предыдущем сообщении четко сказали что эффект налога сильный, а не нулевой, но он заключается не в том, в чем Вы думаете. Это так трудно понять, да...

[Vladimir611]

да, сказали чётко Что налог, которого нет производит эффект. Эффект был, когда думали что налог будет

[Stjernberg]

именно так, правительство Британской Колумбии ночами не спит, все думает о "психологии и ожиданиях инвесторов"

[Vladimir611]

кстати вот не знаю, на этом сайте решение верховного суда принятое на прошлой неделе рассекретить жуткую страшную военную тайну - ЦЕНЫ ПРОДАННЫХ ДОМОВ, прошло незамеченным. Картель продавцов недвижимости оспаривает это дело, но похоже назад дороги нет и вот мальчиши Плохиши всё рассказали буржуинам.
Сравни цену за которые дома продались (это примерно, потому что показывают за сколько они были листед перед продажей) и за сколько их сдали
Оказывается следующее - взял навскидку несколько домов в разных районах Торонто

http://housesigma.com/site/search/house/W3840349 Продался в Феврале 2017 года ~900т, сдан в Июне за $2700/месяц

http://housesigma.com/site/search/house/W3691451 Продался в Июне 2016 года ~725т, сдан в Марте 2017 за $2650/месяц

http://housesigma.com/site/search/house/W3881224 Продался в Марте 2017 года ~1.2М, сдан в Сентябре 2017 за $3700/месяц

http://housesigma.com/site/search/house/W3736361 Продался в Октябре 2014 (!!!) года ~590т, сдан в Марте 2017 за $2200/месяц

http://housesigma.com/site/search/house/N3950119 Продался в Августе 2015 года ~700т, сдан в Ноябре 2017 за $1900/месяц

http://housesigma.com/site/search/house/N3674872 Продался в Августе 2015 года ~700т, сдан в Январе 2017 за $2800/месяц

http://housesigma.com/site/search/house/N3994089 Продался в Марте 2016 года ~890т, сдан в июне 2016 за $2350/месяц (сейчас пытаются сдать за 2200)

Кондо http://housesigma.com/site/search/house/N3689708 Продался в МАе 2015 года ~290т, сдан в Январе 2017 за $1650/месяц


Короче гешефт ещё тот

[Ivan.Galv]

Очень хреновый кешфлоу в этой выборке. Можно прям гордиться на фоне таких товарищей:)
Кондо только более менее, но там бог знает какой мейнтенанс.
Но это наверняка сдача целиком всего дома, максимум вторую семью в бейсмент, там он и должен быть ниже. По факту, самым плохим из всех видов сдачи.
Либо Ваши данные показывают только сдачу above ground, а обитателей подземелья нет.

[Vladimir611]

Взял первые попавшиеся, найдите лучше. Там сотни пропертиз. Суть в том, что большинство домов будет убыточно сдавать по сегодняшним ценам.

[Ivan.Galv]

Большинство или все из этих пропертей даже при сдаче как single family - не убыточны, но с отрицательным кешфлоу. Просто "прибыль" люди получат не в виде карманных денег, а в виде платежа по principal debt.
Возьмем например 1.2M и 3700 в месяц.
Утилитиз наверняка на тенанте.

30летний мортгидж по ставке 2.5% даст платеж в 3800. Из них в погашение principal debt пойдет 1800.
То есть собственник будет на +1700 в плюсе после выплаты интереса, из которых вычтут 400 ленд такса, 180 страховки, income tax после дедактиблс 200-300 и прочие радости по желанию впишите.

Аналогично если пропертя была приобретена по HELOC 3.5%, то там нету principal debt и платеж по процентам 2750. Накидываете остальные расходы и получаете положительный кешфлоу и тотальный tax deductible.

[Antoxa]

3800 + 400 + 180 + 250 + "прочие ништяки" - 3700 (от тенанта) = 930+

1700 - 930 - нишятки (допустим 270) = 500 в виде эквити
это с 250К даунпеймента подучается 2.4% годовых

крутяк!

[Vladimir611]

2.4% годовых
А. при сегодняшней ставке, которая уже через год будет на 0.5-0.75% выше
Б. Не принимая во внимание простоев вообще (посмотрите, там иногда неделями стоят). В прошлый раз мы закладывали примерно 5% простоя
И неудивительно, что количество домов на продажу скакнуло вверх с подобной прибыльностью, как только владельцы перестали рассчитывать на appreciation