Взять ипотеку в GTA vs. Жить в рентовке

[rabbit]

Возможно истина где то посередине. Но сам видишь 300 баксами тут и не пахнет, как нас великий big brain инвестор не пытается тут убедить

На самом деле, я там недосмотрел немного. Там еще в эти 3000-3100 включены телефон, интернет, телевизор и электричество (суммарно на 250 баксов примерно) - а это всё не твои расходы, а расходы жильца. То есть в реальности скорее даже минус 400-500.

Отправлено спустя 1 минуту 56 секунд:
Поэтому вполне допускаю, что человек реально в теме вполне имеет возможность выйти на 300-400. Побольше денег в даунпеймент закинуть, поменьше процент себе выбить, на сотку баксов больше рынка с жильцов поиметь. Туда-сюда - вполне реальная задача, если профессионально этим заниматься, как мне кажется.

А уж там целесообразность каждый считает сам.

[Ivan.Galv]

Вот я просто сейчас пошел вот сюда, вблил 600к цены и 200% даунпеймента, выбрал 2,24% рейт, кондо и город Торонто, 30 лет. Зашел в monthly expenses - 2650 со всеми таксами и счетами плюс 300-500 кондо фи.

Тот калькулятор добавил utilities $125/мес, а также phone/cable/internet еще $145. Ну и проперти такс увеличенный до $500, который возможен после следующего 4летнего ассессмента, но пока еще не применяется в той зоне Мимико.
То есть почти $300 к лендлорду реально не имеют отношения сразу. С таксом обсуждаемо.

[rabbit]

Ivan.Galv, я вышел про это уже указал, да, my bad.

[Ivan.Galv]

Лол у русфорума только что SSL сертификат стал Expired. Антону пора раскошелиться

[rabbit]

SSL в ипотеку на 30 лет?

[Font]

Ну смари. Вот я просто сейчас пошел вот сюда, вблил 600к цены и 200% даунпеймента, выбрал 2,24% рейт, кондо и город Торонто, 30 лет. Зашел в monthly expenses - 2650 со всеми таксами и счетами плюс 300-500 кондо фи. Итого будет реально где-то 3000-3100 в месяц. При этом аренда - 2400. То есть 600-700 баксов в минус если вообще никак не пытаться заморочиться и при условии даунпеймента в 20 процентов

Есть ещё более низкие ставки, но отзывы на гугле у этого лендера немного shitty, нужно осторожно
https://www.butlermortgage.ca/

[rabbit]

Font, ну это ж всё теория и попытки посчитать абстрактный кэшфлоу, тут уже не существенно

Отправлено спустя 39 секунд:
лол, я там написал "дунпеймент 200%". При таких условиях - согласен, докидывать по 500 в месяц уже совсем перебор))

[Ivan.Galv]

Есть ещё более низкие ставки, но отзывы на гугле у этого лендера немного shitty, нужно осторожно
https://www.butlermortgage.ca/

Это брокерская контора, не лендер Их глава жесткий социалист, меня забанил в твитере
В некоторых ситауциях есть даже 1.64% (1.75% с rebate)
https://intellimortgage.com/best-mortgage-rate/1913/
Но на рентал проперти будет наценка, так что ближе к 2% адекватнее

[Font]

ну это ж всё теория и попытки посчитать абстрактный кэшфлоу, тут уже не существенно

понимаю что теория, и только что добавил -0.15%(-$50 в месяц) к теории

Отправлено спустя 1 минуту 6 секунд:

Их глава жесткий социалист, меня забанил в твитере

Так значит отзывы дело ваше?

[rabbit]

меня забанил в твитере

У меня такое ощущение, что проще найти, кто тебя еще не забанил в Твиттере

Отправлено спустя 8 минут 10 секунд:
не, ну это нереально
#русфорумживи

[nick_]

Вы с этим расчетом в бизнес инвестируете?

Скорее да, чем нет. Но это для тех, кто считать не умеет, а просветлённые уже взяли 3 ипотеки для рычага, что есть критерий ума и успешности. А кто не хочет, тот может отсидеть, если не сидел - не мужик, ну или сделать put на банки. Так-то.

На самом деле если рассматровать эту схему как финансовый кейз, то преимущества очевидны:
Отличный параметры бизнеса:
- низкие капитальные затраты, мы же тут все умные и богатые;
- быстрая оборачиваемость капитала, всего 30 лет;
- высокая норма прибыли, аж до 7% и это даже без учёта всех возможных негативных владов;
- быстрый breakeven, всего 30 лет;
- у Ивана-то преимущество, он владеет куда большим объёмом информации, чем профессиональные участники рынка, и знает ставки и динамику рынка наперёд, не то что всякие неудачники недавно в Австралии, дивилоперы, сокращающие объёмы строительства, и банки, наращивающие loss provisions;
- Иван честно сравнил все рынки с целью понять, куда приложить деньги, и Торонто тут вне конкуренции, не зря же ему года 4 данют топ 3 по переоценённости, что-то плохое столько стоить не может;
- никто не догадался это делать до Ивана, так что совсем нет риска, что все останутся без денег, зато при обезьянах.

Риски вообще выглядят блестяще:
- мало операционных рисков, ведь работа с недвижкой и людьми - самое беспроблемное дело;
- мало финансовых рисков и они крайне прогнозируемы в перспективе 30 лет, ведь условия ипотеки в GTA фиксированы на целые 5 лет;
- мало рисков от среды и регулирования, ведь отрасль недвижки регулируется хоть и больше чем payday loans, но куда меньше торговли людьми;
Уверен, что дисконтированные на риск финансовые показатели просто потрясающи.

Ну как тут не согласиться с Иваном, особенно когда калькуляторы, при самоочевидном предположении что всё будет хорошо, при прямом забивании цифр дают всего -1000 кешфлоу, из которых 800 с пиписькой - налог на недвижку и кондо фи. Вывод очевиден, нет и не может быть бизнеса лучше, чем мелкорозничное непрофессиональное инвестирование в Сиднее, т.е. в Торонто, в недвижку собственных средств. Неверные же пусть убоятся и сгинут всуе.

[messer]

Зачет

Только вы не учли туза в рукаве Ивана. Он заморозит себя в морозильной камере в бейсменте своего рентовочного дома и через 100 лет выйдет оттуда, провозгласит себя Королем Недвижки и станет править железным кулаком бандами мутантов на пепелищах Нео-Торонто оставшихся после третье мировой войны.
У нас просто слишком низкий IQ что бы оценить весь гений его плана!

[Ivan.Galv]

Вы нашли друг друга, ходите за ручку и шутите на своем низменном уровне. Главное чтоб слюни друг в друга не сильно попадали, ато времена нынче такие...без любви слюнями в друг друга лучше не плеваться...

[rabbit]

- быстрая оборачиваемость капитала, всего 30 лет;

Справедливости ради, извлечь деньги (включая вложения) можно в любой момент, тут страниц пятнадцать назад я спрашивал про финансовые затраты на такую операцию

высокая норма прибыли, аж до 7%

Ну это реально неплохо, ИМХО

быстрый breakeven, всего 30 лет

Ну не совсем, если посчитать затраты на продажу - через несколько лет получается выход в ноль

- у Ивана-то преимущество, он владеет куда большим объёмом информации, чем профессиональные участники рынка, и знает ставки и динамику рынка наперёд, не то что всякие неудачники недавно в Австралии, дивилоперы, сокращающие объёмы строительства, и банки, наращивающие loss provisions;
- Иван честно сравнил все рынки с целью понять, куда приложить деньги, и Торонто тут вне конкуренции, не зря же ему года 4 данют топ 3 по переоценённости, что-то плохое столько стоить не может;
- никто не догадался это делать до Ивана, так что совсем нет риска, что все останутся без денег, зато при обезьянах.

Вот тут не поспоришь

- мало операционных рисков, ведь работа с недвижкой и людьми - самое беспроблемное дело;

Смотря для кого. Мне в России всегда в кайф было, только вот там за счет курса как раз очень быстро весь доход превращается в тыкву.

мало финансовых рисков и они крайне прогнозируемы в перспективе 30 лет, ведь условия ипотеки в GTA фиксированы на целые 5 лет

Таки за пять лет сумма долго ощутимо снизится, что компенсирует возросшие проценты


Но если по существу, инвестировать (не покупать для себя, а именно инвестировать) я бы в Торонто точно зассал
Но у меня и нет таких денег, чтобы и себе купить и еще в какой-то объект вбросить денег на тридцать лет, лол.

[Antoxa]

Antoxa, выводите русфорум на IPO

Это не ко мне

Отправлено спустя 1 минуту 34 секунды:

Выходит в плюсе на 200 баксов.

И стареющий/дешевеющий таунхаус в нагрузку?

Отправлено спустя 4 минуты 26 секунд:

Через 25 лет (опустим изменения цен на недвижимость, а то совсем печально станет) получаем кондо за 600к - 90к потраченных (итого 510к) либо дом за 200к + 90к полученных (итого 290к). Ну а потом еще добавляем, насколько поменяется цена, но это уже из разряда фантастики.

Это таки странный пример. Вкладывайте одинаковую сумму.
1 кондо за 600к в Торонто
3 дома за 200к в Мордене