Стоит ли покупать жилье для сдачи в аренду?

[Ivan.Galv]

Владимир, лично я вообще этот показатель не понимаю.
Что он значит? Что каждый Вася Пупкин зарабатывает 100 рублей в месяц/год и отдает банку 170 рублей в месяц (interest)? Как это возможно? Или он не отдает 170 рублей, а должен их (principal debt)?

Объясните например, как это могло случиться, учитывая что банки выдают кредиты не выше 40% от гросс инкама по закону.
И объясните почему когда debt to income в 2010м году равнялся 150 - это было не страшно. А сейчас когда он 169-170 - это кошмар и трагедия:)

[Vladimir611]

Владимир, лично я вообще этот показатель не понимаю.
Что он значит? Что каждый Вася Пупкин зарабатывает 100 рублей в месяц/год и отдает банку 170 рублей в месяц (interest)? Как это возможно? Или он не отдает 170 рублей, а должен их (principal debt)?

это значит, что Вася Пупкин при зарплате в 100 долларов имеет долга (мортгэдж, кредитные карточки и т.д.) 170 долларов. И этот долг самый высокий среди Г7 стран и маскирует относительно невысокий гос долг (который кстати за последние 2-3 года тоже значительно вырос). В США при крахе недвижимости в 2008, если память не изменяет, долг к инкому был порядка 163-165

[Vladimir611]

Объясните например, как это могло случиться, учитывая что банки выдают кредиты не выше 40% от гросс инкама по закону.
И объясните почему когда debt to income в 2010м году равнялся 150 - это было не страшно. А сейчас когда он 169-170 - это кошмар и трагедия:)

Так недвижимость ведь дорога, вот банки и надавали, а теперь испугались. А кредитки вообще выдают всем кому не лень

П.С. Вы же любите цитировать Баффета, а ведь это он сказал
Only when the tide goes out do you discover who's been swimming naked.

[Ivan.Galv]

Ну тогда давайте вместе подумаем.
1)Прежде всего - это именно чистейшая средняя температура по больнице, не отражающая случаи которые мы видим в жизни.
В жизни: 30% людей вообще не хоумовнеры, а среди 70% хоумоунеров лишь 65% имеют не выплаченный мортгидж. И у этих 65% взятых от 70% - все тоже распределено не равномерно. Ктото на последнем году выплат с низким DTI, а ктото должен не 1.7 годовых доходов, а 8-9.
Любой взявший ипотеку и имеющий долг в 8 годовых зарплат автоматически попал в беду? Конечно нет.

2)Я не просто так спросил про 2010й год когда показатель был 1.5 против сегодняшних 1.7.
Не припомню чтобы с 2010го года случались массовые кризисы у Канады, кроме нефтяного.
Как же так? Ведь 1.5 годовых зарплат долг это так много, а кризисов не было?
Банкрот не тот кто имеет много долга, а тот кто не может его обслуживать.
То есть сценарий увеличения этого показателя до например 1.9 к 2024му году без потрясений возможен? Почему бы и нет.

3)Средняя Ванкуверская семья - давно миллионеры по net worth, средняя Торонтовская семья близка к миллиону. Какие бы у народа не были долги, за вычетом долгов - чистые ассеты весьма высокие у средней семьи. Настолько высокие, что среднему приехавшему иммигранту до такого уровня расти и расти...


4)Чисто субьективно, есть ощущение что СМИ пользуются непониманием народа что это за коэффициент. И играют на страхах в духе "если выше 100% то ппц". Хотя никаких осязаемых границ начала проблем там нету. Именно выплаты против дохода имеют значение, а не размер principal debt. И то что этот показатель законодательно ограничили ниже 40% - это правильно.
Я даже больше скажу - банки настолько строго смотрят, что берут 40% не от реального дохода, а от его части, как в моем случае.

[Vladimir611]

Ну тогда давайте вместе подумаем.
1)Прежде всего - это именно чистейшая средняя температура по больнице, не отражающая случаи которые мы видим в жизни.
В жизни: 30% людей вообще не хоумовнеры, а среди 70% хоумоунеров лишь 65% имеют не выплаченный мортгидж. И у этих 65% взятых от 70% - все тоже распределено не равномерно. Ктото на последнем году выплат с низким DTI, а ктото должен не 1.7 годовых доходов, а 8-9.
Любой взявший ипотеку и имеющий долг в 8 годовых зарплат автоматически попал в беду? Конечно нет.

Откуда у вас эти цифры? За какой год эта статистика? Не забывайте, что ещё 10 лет назад этот показатель у канадцев был в районе 1.25
На сегодня же имеем вот что
Nearly three quarters of Canadian homeowners say they would have difficulty paying their mortgage if their payments were to increase by more than 10 per cent, says a new survey by Manulife Bank.
http://toronto.ctvnews.ca/most-homeowne ... -1.3424942

2)Я не просто так спросил про 2010й год когда показатель был 1.5 против сегодняшних 1.7.
Не припомню чтобы с 2010го года случались массовые кризисы у Канады, кроме нефтяного.
Как же так? Ведь 1.5 годовых зарплат долг это так много, а кризисов не было?

Вы нашли выход - для того чтобы не было кризисов надо больше брать в долг и тратить. Я помню про плечо

Банкрот не тот кто имеет много долга, а тот кто не может его обслуживать.
То есть сценарий увеличения этого показателя до например 1.9 к 2024му году без потрясений возможен? Почему бы и нет.

Это ваша точка зрения - экономисты с вами не соглашаются. А банкротом становится тот, кто не может обслуживать свой долг при малейшем ухудшении экономической ситуации. И если мозг не работает у населения, без сомнения, центробанк один из немногих кто может его вправить

3)Средняя Ванкуверская семья - давно миллионеры по net worth, средняя Торонтовская семья близка к миллиону. Какие бы у народа не были долги, за вычетом долгов - чистые ассеты весьма высокие у средней семьи. Настолько высокие, что среднему приехавшему иммигранту до такого уровня расти и расти...

Увеличение долга канадцев за последние 12-13 лет в полтора раза неплохо помогло это надуть, по-вашему надо продолжать накачивать пузырь, но Полоз с вами не согласен. OSFI тоже

[Vladimir611]

4)Чисто субьективно, есть ощущение что СМИ пользуются непониманием народа что это за коэффициент. И играют на страхах в духе "если выше 100% то ппц". Хотя никаких осязаемых границ начала проблем там нету. Именно выплаты против дохода имеют значение, а не размер principal debt. И то что этот показатель законодательно ограничили ниже 40% - это правильно.
Я даже больше скажу - банки настолько строго смотрят, что берут 40% не от реального дохода, а от его части, как в моем случае.

Вы только ошибаетесь, что в колокола бьют СМИ, они просто цитируют экономистов. Вон последний
https://www.ubs.com/global/en/wealth-ma ... diaRelease

[Ivan.Galv]

Это ваша точка зрения - экономисты с вами не соглашаются. А банкротом становится тот, кто не может обслуживать свой долг при малейшем ухудшении экономической ситуации. И если мозг не работает у населения, без сомнения, центробанк один из немногих кто может его вправить

Экономисты со мной соглашаются насчет банкротов. Не соглашаетесь только Вы из желания поприрекаться на пустом месте
Я Вам написал кто является банкротом, а Вы пишете кто им становится
Если уж совсем играть в зануд, то даже неспособность обслужить долг совсем не гарантирует решение суда о банкротстве, мы оба сильно упростили. В общем не будьте Антохой:)
Но если говорить о сути - естественно надо не только быть в состоянии обслужить долг сегодня, но и завтра при изменении ситуации. Центробанк кстати не для утопления должников действует, а наоборот для предотвращения их утопления. В прошлый кризис даунпеймент минимальный стал 0%, да и ставка знаете ли поползла не вверх.

Вы нашли выход - для того чтобы не было кризисов надо больше брать в долг и тратить. Я помню про плечо

Кроме долга у меня солидно вырос и income, если Вы забыли. Да и вообще спорно кем выгоднее быть - без дома и долга или с домом и долгом)

Откуда у вас эти цифры? За какой год эта статистика? Не забывайте, что ещё 10 лет назад этот показатель у канадцев был в районе 1.25
На сегодня же имеем вот что
Nearly three quarters of Canadian homeowners say they would have difficulty paying their mortgage if their payments were to increase by more than 10 per cent, says a new survey by Manulife Bank.
http://toronto.ctvnews.ca/most-homeowne ... -1.3424942

Ну конечно же надо смотреть желтую прессу
Three quarters of homeowners - это 75%. Заведомая ложь.
Даже если взять не мой источник, а первый попавшийся в гугле на Statcan, то уже вот:
https://www.statcan.gc.ca/pub/75-001-x/ ... eng.htm#a3
According to the 2008 Survey of Household Spending, there were 13 million households in Canada, of which about 65% owned a home (see Data source and definitions). Among homeowners, 57% made a mortgage payment in 2008 and the remaining 43% were mortgage-free. The mean age of persons4 with a mortgage was 45 compared with 62 for those without a mortgage. Hence, on average, mortgagees are much younger than mortgage-free homeowners.

И то что лишь 70% имеют дома - есть на сайте CMHC и эта цифра практически не меняется за десятилетия даже несмотря на изменение affordability.

Увеличение долга канадцев за последние 12-13 лет в полтора раза неплохо помогло это надуть, по-вашему надо продолжать накачивать пузырь, но Полоз с вами не согласен. OSFI тоже

Я не говорил что такой большой долг - это замечатлеьно и полезно. Я лишь обратил внимания что сами по себе такие цифры не предвещают неминуемых проблем и катастроф.
А во вторых - искуство подать все под правильным соусом - это Ваш конек.
В полтора раза за 13 лет - как страшно звучит. А 13 процентов за 7 лет - тоже страшно?

А мой личный коэффициент представляется во сколько раз вырос за лишь один год? в бесконечность!!! . Потому что он был 0. А в следующем году жаль разочаровывать Вас, он упадет

Вы только ошибаетесь, что в колокола бьют СМИ, они просто цитируют экономистов. Вон последний
https://www.ubs.com/global/en/wealth-ma ... diaRelease

Вы хоть внимательно смотрели на отчет UBS? Сдутость пузыря Ванкувера против Толронто они оценили по динамике роста в этом году. Причем снижения цен в Торонто они не заметили и провозгласили это пузырем более надутым чем Ванкувер. Как минимум они использовали данные более полугодовой давности и никому об этом не сказали. И никаких критериев пузыристости не выложили. Вас кормят коровьим навозом а Вы едите)

[Vladimir611]

Экономисты со мной соглашаются насчет банкротов. Не соглашаетесь только Вы из желания поприрекаться на пустом месте
Я Вам написал кто является банкротом, а Вы пишете кто им становится:)
Если уж совсем играть в зануд, то даже неспособность обслужить долг совсем не гарантирует решение суда о банкротстве, мы оба сильно упростили. В общем не будьте Антохой:)
Но если говорить о сути - естественно надо не только быть в состоянии обслужить долг сегодня, но и завтра при изменении ситуации. Центробанк кстати не для утопления должников действует, а наоборот для предотвращения их утопления. В прошлый кризис даунпеймент минимальный стал 0%, да и ставка знаете ли поползла не вверх.

Экономисты не соглашаются с вами в том, что "То есть сценарий увеличения этого показателя до например 1.9 к 2024му году без потрясений возможен? Почему бы и нет." Если у вас есть ссылки на исследования , что рост долга может проходить бесконечно - в студию. Я вам дал ссылку: ""Our results suggest that debt boosts consumption and GDP growth in the short run, with the bulk of the impact of increased indebtedness passing through the real economy in the space of one year," said the BIS report.

"However, the long-run negative effects of debt eventually outweigh their short-term positive effects, with household debt accumulation ultimately proving to be a drag on growth."" Вы её прочли?

Кроме долга у меня солидно вырос и income, если Вы забыли. Да и вообще спорно кем выгоднее быть - без дома и долга или с домом и долгом)

Спорно это с вашей точки зрения, потому что вы как раз под этот растущий debt to income хорошо подходите. Но ведь спор не о том, что лучше, а о том, должен ли растущий долг беспокоить мин фин, банк Канады и т.д.

Ну конечно же надо смотреть желтую прессу
Three quarters of homeowners - это 75%. Заведомая ложь.
Даже если взять не мой источник, а первый попавшийся в гугле на Statcan, то уже вот:
https://www.statcan.gc.ca/pub/75-001-x/ ... eng.htm#a3
According to the 2008 Survey of Household Spending, there were 13 million households in Canada, of which about 65% owned a home (see Data source and definitions). Among homeowners, 57% made a mortgage payment in 2008 and the remaining 43% were mortgage-free. The mean age of persons4 with a mortgage was 45 compared with 62 for those without a mortgage. Hence, on average, mortgagees are much younger than mortgage-free homeowners.

И то что лишь 70% имеют дома - есть на сайте CMHC и эта цифра практически не меняется за десятилетия даже несмотря на изменение affordability.

Я так и думал, 2008. А то что канадцы в полтора раза увеличили свой долг за это время. Или средний долг увеличился только за ваш счёт, купившего первый дом. Большинство канадцев перезаложили свою недвижимость, чтобы сделать дорогие ремонты, помочь детишкам купить недвижимость, пересесть на Ауди поновее и т.д. Поэтому я вам написал данные за 2017 год

[Vladimir611]

Я не говорил что такой большой долг - это замечатлеьно и полезно. Я лишь обратил внимания что сами по себе такие цифры не предвещают неминуемых проблем и катастроф.

Само по себе и увеличение прайма завтра на 2% не предвещает неминуемых проблем и катастроф. Но вы заметили, что этот показатель бессмыссленен, а это мягко говоря не так.

А во вторых - искуство подать все под правильным соусом - это Ваш конек.
В полтора раза за 13 лет - как страшно звучит. А 13 процентов за 7 лет - тоже страшно?

Про какие 13% вы говорите, позвольте спросить?

А мой личный коэффициент представляется во сколько раз вырос за лишь один год? в бесконечность!!! . Потому что он был 0. А в следующем году жаль разочаровывать Вас, он упадет

Вот смотреть на ваш коэффициент - бессмысленно. А на коэффициент граждан страны - уже другое дело. Но вы в своём репертуаре. "В этот раз всё будет иначе"

[Vladimir611]

Вы хоть внимательно смотрели на отчет UBS? Сдутость пузыря Ванкувера против Толронто они оценили по динамике роста в этом году. Причем снижения цен в Торонто они не заметили и провозгласили это пузырем более надутым чем Ванкувер. Как минимум они использовали данные более полугодовой давности и никому об этом не сказали. И никаких критериев пузыристости не выложили. Вас кормят коровьим навозом а Вы едите)

Они не говорят про сдутость пузыря в Ванкувере и не сомневаюсь обработка этих данных береёт не одну неделю, поэтому часть пузыря спустилась уже, но вы уверены, что спустилось всё. Запасаемся попкорном

[Ivan.Galv]

Экономисты не соглашаются с вами в том, что "То есть сценарий увеличения этого показателя до например 1.9 к 2024му году без потрясений возможен? Почему бы и нет." Если у вас есть ссылки на исследования , что рост долга может проходить бесконечно - в студию. Я вам дал ссылку: ""Our results suggest that debt boosts consumption and GDP growth in the short run, with the bulk of the impact of increased indebtedness passing through the real economy in the space of one year," said the BIS report.

"However, the long-run negative effects of debt eventually outweigh their short-term positive effects, with household debt accumulation ultimately proving to be a drag on growth."" Вы её прочли?

Вова, если Вас пугают филькины грамоты в духе "долг это долгосрочно плохо" - то я Вам сочувствую. У Вас наверно так много в жизни вещей, Приносящих страх и стресс.
Да я прочитал что экономист думает, что долг - это плохо. Но от этого рост DIT на 13% за лет лет не стало мне казаться более пугающей цифрой.
Вы опять переиначиваете мои слова в "долг может происходить бесконечно". Я говорю что показатель DIT - неудобен для анализа. Если потрудиться, его можно трансформировать в другой показатель debp to payments - вот тогда можно станет вести разговор о том, где опасный уровень.
А то что Вы делаете - просто цирк - находите экономиста с опасениями без аргументации и говорите что его опасения все должны разделять бесприкословно.

Я так и думал, 2008. А то что канадцы в полтора раза увеличили свой долг за это время. Или средний долг увеличился только за ваш счёт, купившего первый дом. Большинство канадцев перезаложили свою недвижимость, чтобы сделать дорогие ремонты, помочь детишкам купить недвижимость, пересесть на Ауди поновее и т.д. Поэтому я вам написал данные за 2017 год

Мы же вроде выяснили что Debt to Income с 2007 года вырос на в полтора раза а лишь на 13%?
И то что в 2017м году все по другому - нет.
http://www.rbc.com/economics/economic-r ... t_0607.pdf
"One-third of households in Canada are debt free and 25% owed less than $25K in 2016 "

[Ivan.Galv]

Про какие 13% вы говорите, позвольте спросить?

Разница между 1.5 и 1.7- 13% за 7 лет

[Ivan.Galv]

Они не говорят про сдутость пузыря в Ванкувере и не сомневаюсь обработка этих данных береёт не одну неделю, поэтому часть пузыря спустилась уже, но вы уверены, что спустилось всё. Запасаемся попкорном

Вы очевидно не смотрели на отчет даже бегло. Посмотрите как у Ванкувера размер кружка сдулся за последний год. Это было очевидно изза налога на иностранцев и небольшого проседания цены.
В это же самое время у Торонто кружок вырос - просто потому что в феврале-апреле нас радовали цифрами под 30% годового роста.
Если экстраполировать изменение цены Ванкувера и смену размеру кружка в отчете UBS, то Торонто давно должен был стать сдутым пузырем если бы UBS просто использовали сегодняшние цифры.
Вообще смешно что Вы за них заступаетесь. Они Вас кормят выводами на основе полугодовой давности - а Вы их хвалите)
А попкорном и правда запасаемся - неделя осталась до отчета TREB с бурным ростом:)
Судя по Zolo там уже и не 73к рост, а порядка 100к.

[Vladimir611]

Вова, если Вас пугают филькины грамоты в духе "долг это долгосрочно плохо" - то я Вам сочувствую. У Вас наверно так много в жизни вещей, Приносящих страх и стресс.
Да я прочитал что экономист думает, что долг - это плохо. Но от этого рост DIT на 13% за лет лет не стало мне казаться более пугающей цифрой.

Ваня, вы за меня не переживайте. В отличии от вас у меня долга нет. И инвестирую я свои Как это относится к теме дискуссии мне не очень понятно

Вы опять переиначиваете мои слова в "долг может происходить бесконечно". Я говорю что показатель DIT - неудобен для анализа. Если потрудиться, его можно трансформировать в другой показатель debp to payments - вот тогда можно станет вести разговор о том, где опасный уровень.
А то что Вы делаете - просто цирк - находите экономиста с опасениями без аргументации и говорите что его опасения все должны разделять бесприкословно.

Так не пользуйтесь, если он для вас неудобен для анализа. Иваном больше, Иваном меньше, этот показатель это переживёт

Мы же вроде выяснили что Debt to Income с 2007 года вырос на в полтора раза а лишь на 13%?
И то что в 2017м году все по другому - нет.
http://www.rbc.com/economics/economic-r ... t_0607.pdf
"One-third of households in Canada are debt free and 25% owed less than $25K in 2016 "

Это вы "вроде" выяснили
https://tradingeconomics.com/canada/hou ... -to-income С 2007 года рост 24%
А по поводу долга то что он неравномерен - не новость. В Ванкувере и Торонто он не виннипежский. Благодаря вам

[Vladimir611]

Вы очевидно не смотрели на отчет даже бегло. Посмотрите как у Ванкувера размер кружка сдулся за последний год. Это было очевидно изза налога на иностранцев и небольшого проседания цены.
В это же самое время у Торонто кружок вырос - просто потому что в феврале-апреле нас радовали цифрами под 30% годового роста.
Если экстраполировать изменение цены Ванкувера и смену размеру кружка в отчете UBS, то Торонто давно должен был стать сдутым пузырем если бы UBS просто использовали сегодняшние цифры.
Вообще смешно что Вы за них заступаетесь. Они Вас кормят выводами на основе полугодовой давности - а Вы их хвалите)
А попкорном и правда запасаемся - неделя осталась до отчета TREB с бурным ростом:)
Судя по Zolo там уже и не 73к рост, а порядка 100к.

Торонто ещё спусскаться и спускаться. Вы каждый месяц не забывайте следить за количеством продаж
Возобновлять спор, который мы начали в Мае по поводу домов не интересно