Стоит ли покупать жилье для сдачи в аренду?

[Vladimir611]

Конечно понимаю. 2008й по сценарию США и горько плакать будут всякие Иваны, сидя на удвоенном позитивном кешфлоу после еще пары лет таких ростов ренты

Я наоборот говорил, что варианта США надеюсь не случится и не думал, что на дома будет корректировки больше 30%. Хотя говорил я это ещё осенью. С апрельских то будет точно больше 30%

Вы просто считаете, что поднятие ренты возместит вам проседание недвижимости и подъём цены кредита. Ок. Блажен, кто верует.
Вы очевидно думаете, что снимают тоже обладатели ХЕЛОК

[Ivan.Galv]

цена падает не только на покупку, но и на вашу продажу

На ту продажу, которой даже в планах нету?
Просто для прикола - именно в июле на моей улице был продан semi в нескольких домах от моего дома.
Был продан за неделю по overasking, на 7 тыс дешевле чем я купил свой detached. Наверно надо расстраиваться)

Она и будет расти, но ещё больше цена на недвижимость будет падать. Ибо это называется fundamentals. Это взимосвязанные вещи. Правда как только все продавцы, ожидающие (как и вы), что падение временное продадут или начнут сдавать, рост рента это замедлит

Чтобы говорить о fundamentals, неплохо бы понимать как эти fundamentals работают)
Продают с целью засесть в рентовке и переждать обвал - совсем не те, кто думает что это временно. Такие дела не делаются на 1-3 месяца изза land tax, realtor fee и многого другого.
Но все верно - эти продающие товарищи только разогревают рынок рента сейчас, продавая и переселяясь в рентовки.
А теперь еще их побег умножился на сезон приезда студентов. Вот всякие Иваны и наблюдают тенантов, у которых неспособность платить по счетам невозможна впринципе.

Помните Вова мою концепцию о перебегания скрытой инфляции в разные состояния? Вот когда и если рынок рента замедлится - тогда инфляция перейдет в другое состояние - например в рост цен)

[Vladimir611]

На ту продажу, которой даже в планах нету?
Просто для прикола - именно в июле на моей улице был продан semi в нескольких домах от моего дома.
Был продан за неделю по overasking, на 7 тыс дешевле чем я купил свой detached. Наверно надо расстраиваться)

так если даже в планах нету, зачем вообще считать за сколько куплена и сколько недвижимость стоит? Я же говорю, абсолютно лишняя математика.
Ну а пример про вашу улицу, доказательство намного более убедительное, чем любой сайт. Я же уже написал, в Багдаде всё спокойно

[Ivan.Galv]

так если даже в планах нету, зачем вообще считать за сколько куплена и сколько недвижимость стоит? Я же говорю, абсолютно лишняя математика.

Скажем так - я обрадуюсь, если банк раньше чем я рассчитываю скажет "на тебе HELOC на покупку второго дома, заслужил". Скажет то полюбому просто за счет естественного и ускоренного погашения мортгиджа, но зачем ждать если можно не ждать?:)

[Vladimir611]

Такие дела не делаются на 1-3 месяца изза land tax, realtor fee и многого другого.
Но все верно - эти продающие товарищи только разогревают рынок рента сейчас, продавая и переселяясь в рентовки.

если вы думаете, что ланд тах или тах на иностранцев, причина происходящего, значит вы всё ещё ничего не поняли. Но у вас ещё будет время. Просто с рынка ушли инвесторы, играющие на повышение актива безотносительно к fundamentals. То есть спекулянты

[Vladimir611]

Помните Вова мою концепцию о перебегания скрытой инфляции в разные состояния? Вот когда и если рынок рента замедлится - тогда инфляция перейдет в другое состояние - например в рост цен)

Ваня, вы уже объясняли почему в этот раз всё будет иначе. Не растрачивайте на меня свой порох

Buyers have bid up house prices to a point where not even rapidly rising rental rates can make up the difference, and 95 per cent of investment properties purchased in 2016 are renting out at a loss, Realosophy president John Pasalis estimated.

To calculate the estimate, Pasalis assumed all properties had a mortgage on them, with typical terms and a 35-per-cent down payment. On that assumption, he concluded that the average residential investment property bought in Toronto in 2016 is losing $1,121 a month.

[Ivan.Galv]

Ну вот Вова, долго официальных цифр ждать не пришлось)
http://trebhome.com/market_news/market_ ... mw1707.pdf

Сравним что мы утверждали?:)

Вы:

За месяц дома потеряли 115т в среднем.

Я:

Подождем официальных цифр) Не знаю вова откуда Вы берете Ваши данные, но по Золо потери за июль в границах Торонто - 50к.

Средняя цена всего ГТА по официальным данным снизилась на 47к. Детачт дома в Торонто на 82к.


А насчет охлаждения - рост год к году был 6.3% в июне, снизился до 5%. Минимальное проседание YoY. И по факту в середине июля была так сказать "диверсия" или если хотите "попытка прорыва", цифра 6.3% снижалась, потом выросла до 6.5% и потом снова опустилась до 5%:)
Ну а с кондо и YoY вырос в процентах с 23.4 до 24.6%


P.S. zolo еще раз доказал что его цифры пригодны.
У него средняя цена по city of toronto щас 772к против цифры 759к в официальном отчете

[Vladimir611]

Ну вот Вова, долго официальных цифр ждать не пришлось)
http://trebhome.com/market_news/market_ ... mw1707.pdf

Сравним что мы утверждали?:)

Вы:
За месяц дома потеряли 115т в среднем.

Я:
Подождем официальных цифр) Не знаю вова откуда Вы берете Ваши данные, но по Золо потери за июль в границах Торонто - 50к.

Средняя цена всего ГТА по официальным данным снизилась на 47к.

Ваня
на listing.ca средняя цена дома, проданного в Июле 960000, на Треб 1000000. Разница 4%, легко объяснимая например тем, что
Треб рапортует продажи, случившиеся в календарном месяце
Листинг рапортует продажи, прошедшие через contitional этап.
Поэтому листинг рапортавал меньшее снижение цен в Июне. В данном примере цифры ТРЕБ просто идут с небольшим лагом. Вы поняли?

Тренд же это не меняет. Понйтно что не стоит сравнивать статиску с разных сайтов,но любой из них показывает тренд. Хотите Треб? Пожалуйста. Продолжение снижения цен YoY

[Vladimir611]

А насчет охлаждения - рост год к году был 6.3% в июне, снизился до 5%. Минимальное проседание YoY. И по факту в середине июля была так сказать "диверсия" или если хотите "попытка прорыва", цифра 6.3% снижалась, потом выросла до 6.5% и потом снова опустилась до 5%:)
Ну а с кондо и YoY вырос в процентах с 23.4 до 24.6%

Эх Ваня. Ещё не выставились (вернее выставляются и каждые две недели снимаются) дома о которых я писал, купленные "на съём с отрицательным кеш флоу". Ведь риалторы говорят, что снижение временное Вот люди и ждут

[Ivan.Galv]

Ваня
на listing.ca средняя цена дома, проданного в Июле 960000, на Треб 1000000. Разница 4%, легко объяснимая например тем, что
Треб рапортует продажи, случившиеся в календарном месяце
Листинг рапортует продажи, прошедшие через contitional этап.
Поэтому листинг рапортавал меньшее снижение цен в Июне. В данном примере цифры ТРЕБ просто идут с небольшим лагом. Вы поняли?

Тренд же это не меняет. Понйтно что не стоит сравнивать статиску с разных сайтов,но любой из них показывает тренд. Хотите Треб? Пожалуйста. Продолжение снижения цен YoY

Не сходится)
Вы сравниваете среднюю цену detached дома у TREB в GTA и среднюю цену дома на listing по Торонто.
По Вашей ссылке Вы легко заметите что всякие Миссисаги и прочее не включены.
А даже если мы и представим их включенными - у TREB разница detached домов во всем GTA между июлем и юнем - 55к, никак не 110к.
В общем Ваш сайт УГ)

[messer]

Иван а вы в доме что купили живете?

[Vladimir611]

Не сходится)
Вы сравниваете среднюю цену detached дома у TREB в GTA и среднюю цену дома на listing по Торонто.
По Вашей ссылке Вы легко заметите что всякие Миссисаги и прочее не включены.
А даже если мы и представим их включенными - у TREB разница detached домов во всем GTA между июлем и юнем - 55к, никак не 110к.
В общем Ваш сайт УГ)

Дошло наконец!
Я же вчера с самого начала написал, что Торонто на листинг.ca может включать в себя другие границы. Это не говорит о том, что один сайт прав, другой нет. Их просто сравнивать надо не друг с другом (и листинг и Треб и золо будут очень близки друг к другу, но слегка отличаться), а с собственным трендом. И этот тренд у них абсолютно одинаков

П.С. Треб намного лучше, но и он вам не может дать другие цифры . Всё что он может сделать (и делает), дать вам спин.
Всё временно
Если покупатели перестанут саботировать продажи, то цены могут вернуться

[Vladimir611]

Иван а вы в доме что купили живете?

зачем?

[messer]

Всмысле зачем
А где вы тогда живете?

[Vladimir611]

Всмысле зачем
А где вы тогда живете?

тонко троллите