Стоит ли покупать жилье для сдачи в аренду?

[Vladimir611]

Скажите про хорошие года тем, у кого недвижимость с 5% даунпеймента выросла в 2016м году на 20% и следом в 2017м на 30%.
30+% в год для фондового рынка - с 1988 случались лишь 4 раза, с максимумом 37%, называть их "обычно хорошими" - сильно лукавить.
Когда Вы говорите о 30% росте на бирже - это примерно и соответствует 20%-30% росту у недвижимости, но доходность недвижимости в таком сценарии несравнимо выше.

Иван ну в который раз у вас одно и то же, про последние 2 года в Торонто. С&П за последние 5 лет тоже сделал порядка 82% и не жужхит. На любом сколько-нибудь продолжительном отрезке широкий индекс обскачет прирост жилья. Если вы берёте Торонто возьмите последние 30 лет и сравните с биржей

[Vladimir611]

Про TFSA/RRSP повторяетесь, мы уже обсуждали и ограниченность лимита в них и слабый эффект за счет отложенного налогообложения. Это не является сильным аргументов в пользу того, что недвижимость имеет плохую выгодность

человек спросил про эти инструменты безотносительно спора о недвижимости.
Почему ограниченный эффект? У любого прожившего в Канаде 10 лет уже есть возможность положить 55т в ТФСА и эта сумма так же как вся прибыль на неё не облагается налогом. Посчитайте, что это за прибыль из 7% годовых. Так что почему это не релевантно не ясно.
В РРСП гораздо большая сумма, которая запросто может сделать налог на неё 20% вместо 40% или ещё меньше. Вы считаете, что выигрыш 20+ процентов в налогах это мало? Вы заплатите со своего рента и поймёте

[Ivan.Galv]

Иван ну в который раз у вас одно и то же, про последние 2 года в Торонто. С&П за последние 5 лет тоже сделал порядка 82% и не жужхит. На любом сколько-нибудь продолжительном отрезке широкий индекс обскачет прирост жилья. Если вы берёте Торонто возьмите последние 30 лет и сравните с биржей

Вова Вы уже сто раз это повторили и так и не поняли элементарных вещей, которые Вам говорят.
Да Вова, доставать из кармана накопленный миллион кешем и вкладывать в дома с целью голой спекуляции без аренды- менее выгодно чем доставать из кармана тот же лям кешем и вкладывать в сп500. Гениальное открытие, кеп, повторяйте его почаще, вдруг это будет чей то случай:)

Почему ограниченный эффект? У любого прожившего в Канаде 10 лет уже есть возможность положить 55т в ТФСА и эта сумма так же как вся прибыль на неё не облагается налогом. Посчитайте, что это за прибыль из 7% годовых. Так что почему это не релевантно не ясно.

Вы конечно не допускаете варианта, что некоторые люди могут инвестировать 55к не за 10 лет, а менее чем за год, отсюда и Ваше праведное непонимание почему TFSA лимиты не всем подходят)

В РРСП гораздо большая сумма, которая запросто может сделать налог на неё 20% вместо 40% или ещё меньше. Вы считаете, что выигрыш 20+ процентов в налогах это мало? Вы заплатите со своего рента и поймёте

Ага может сделать. А может и не сделать. У Вас и вообще у РРСП очень большое допущение, что на пенсии заработок будет ноль, останется только снимать и тратить. Очень по инвесторски:)
Единственная однозначная польза РРСП - не снизить налоги, а отложить их

[Vladimir611]

Ваня, я понял, занимать миллион, бегать искать жильцов, потом решать проблемы со всеми своими пропертиз, чтобы в итоге посмотреть видео своего знакомого профессионала и сказать "нет у него с цифрами не сходится, надо было жёстче спросить". Да не надо никого спрашивать, вам же без разницы надо платить налог или нет. Поэтому вы инвестор

[Vladimir611]

Вы конечно не допускаете варианта, что некоторые люди могут инвестировать 55к не за 10 лет, а менее чем за год, отсюда и Ваше праведное непонимание почему TFSA лимиты не всем подходят)

Ваня, вопрос же не во мне, мы с вами просто в разных лигах и по количеству инвестированного и по опыту. И никак на дискуссию это не отражается. Но смешно сказать, что обычный средний человек не выиграет, имея пару сотен тысяч в РРСП и пол сотни тысяч в ТФСА.
Такое впечатление, что вы никогда налогов не платили, чтобы не понимать налоговые выгоды

[Ivan.Galv]

Вова мы и по способности понимать собеседника в разных лигах, и на дискуссии это отражается)
Я не говорил что РРСП и ТФСА не надо использовать. Я говорил что ограничения у них ужасные, на которые надо смотреть сняв розовые очки. Зачем мне вся эта демагогия про среднего человека, впечатления Владимира и тп?)

О каких лигах тут говорить, когда Вы использовали аргумент о сравнении роста домов и СП500 год назад и используете щас? Какой бы у Вас опыт ни был - это демонстрирует о Вас сразу всё;) На этом можно просто сразу останавливать дискуссию, ибо уровень собседника неприемлем))) Да, раз за лям из кармана дома покупать невыгодно с целью перепродажи - значит все дома - отстой) Браво)))

[Vladimir611]

Ага может сделать. А может и не сделать. У Вас и вообще у РРСП очень большое допущение, что на пенсии заработок будет ноль, останется только снимать и тратить. Очень по инвесторски:)
Единственная однозначная польза РРСП - не снизить налоги, а отложить их

нет не может - у вас полный контроль над снятием денег. Если у вас их много, вы можете раньше перестать работать. Совсем не факт, что вы в состоянии будете работать до пенсии, не говоря уже о том, что у вас могут быть периоды, когда заработка просто нет. Так что в отличии от недвижимости у вас контроль, который вы можете использовать в зависимости от меняющихся у вас обстоятельств

[Vladimir611]

Вова мы и по способности понимать собеседника в разных лигах, и на дискуссии это отражается)

Я это заметил

Я не говорил что РРСП и ТФСА не надо использовать. Я говорил что ограничения у них ужасные, на которые надо смотреть сняв розовые очки. Зачем мне вся эта демагогия про среднего человека, впечатления Владимира и тп?)

Какие же у них ограничения, которые так для вас ужасны? Сколько может вложить в РРСП человек со средней зарплатой? Про ТФСА мы уже сказали. Ежегодно вкладываете 5.5т. Вся прибыль на эту внушительную в итоге сумму не облагается налогом

О каких лигах тут говорить, когда Вы использовали аргумент о сравнении роста домов и СП500 год назад и используете щас? Какой бы у Вас опыт ни был - это демонстрирует о Вас сразу всё;) На этом можно просто сразу останавливать дискуссию, ибо уровень собседника неприемлем))) Да, раз за лям из кармана дома покупать невыгодно с целью перепродажи - значит все дома - отстой) Браво)))

Ваня, я не рассматриваю промежуток в один год как показательный. Стёб над вами потому и доставляет мне удовольствие. В вас совмещается высокомерие с абсолютным отсутствием опыта и верой в то, что в этот раз недвижимость пойдёт ого-го как. Потому что в этот раз всё совсем иначе. Это и делает вас удобной мишенью. Но в конце года подсчитайте количество вложенных часов в свою проперти и заодно подсчитаете сколько в час вы зарабатывали. Если ещё год будет 30% роста будете рады, если недвижимость просядет вы этот час могли в Макдональдсе поработать

[Ivan.Galv]

нет не может - у вас полный контроль над снятием денег. Если у вас их много, вы можете раньше перестать работать. Совсем не факт, что вы в состоянии будете работать до пенсии, не говоря уже о том, что у вас могут быть периоды, когда заработка просто нет. Так что в отличии от недвижимости у вас контроль, который вы можете использовать в зависимости от меняющихся у вас обстоятельств

Я все больше убежден, что Вы не способны понимать собеседника:)
Могу снизойти до более простого объяснения.
Вот смотрите, Владимир. Обычный человек пашет на своем горбу пока может, а потом на пенсии ему жрать нечего. Отсюда государство говорит "инвестируйте, чтобы потом было на что жить, снимая накопленное в течении N лет прямом до момента как Вы коньки отбросите". Вы когда пишете все последние сообщения - точно с таким же взглядом на это и разговариваете. У кого то работа пропала, ктото себе досрочную пенсию устроил и тп...

Но если бы Вы Владимир смогли бы понимать собседника, для Вас бы опять открылся бы целый новый мир. Мир в котором многолетнему инвестору типа Вас просто позорно так смотреть на ситуацию с РРСП. Мир, в котором умный инвестор увеличивает свои пассивные доходы на инвестициях сперва выше зарплаты, а затем настолько выше, что у него появляется полная финансовая независимость при увеличиении дальнейших активов и без потребности работать.

Умный инвестор ну никак не может два десятилетия активно инвестировать свою зарплату и потом иметь пассивный доход ниже этой зарплаты. А раз так - налогов он выплатит больше когда начнет снимать позже, ведь он начнет жить на более широкую ногу при успешности дальнейших инвестиций. Аксиома будто сейчас Вы зарабатыаете много ибо работаете, а потом станете зарабатывать мало ибо пенсия - не работает с умными инвесторами. У них ровно наоборот - каждый год декларируемый доход все выше, вплоть до того что работать становиться просто бессмысленно.

Если у Вас не так, а видимо не так, раз Вы на это не можете смотреть правильным образом, значит с Вашей способностью к инвестированию бооольшие проблемы, несмотря на большое число лет) Как в пословице "С возрастом приходит мудрость. Но часто возраст приходит один"

Ваня, я не рассматриваю промежуток в один год как показательный. Стёб над вами потому и доставляет мне удовольствие. В вас совмещается высокомерие с абсолютным отсутствием опыта и верой в то, что в этот раз недвижимость пойдёт ого-го как. Потому что в этот раз всё совсем иначе. Это и делает вас удобной мишенью. Но в конце года подсчитайте количество вложенных часов в свою проперти и заодно подсчитаете сколько в час вы зарабатывали. Если ещё год будет 30% роста будете рады, если недвижимость просядет вы этот час могли в Макдональдсе поработать

Я бы с любопытством посмотрел на стеб надо мной, но вместо него я вижу как сначала позорите себя сравнением роста СП500 и домов, а затем распускаете демагогию чтобы это скрыть) Ну реально, Вова, это стыдно и позорно приводить как аргумент, демонстрирует уровень детского сада и дилетантства. Даже если бы Вы были правы что недвижимость не особо то и выгодна, даже тогда приводить ЭТО как аргумент - стыдобище. А Вы это стыдобище произнесли наверно больше раз, чем любую другую свою частую фразу)

[Antoxa]

Иван, а сколько дохода надвижимость приносит на более значимом долгосрочном периоде?

Мы уже выяснили, что рент как таковой, без учета роста недвижимости может дать вам в районе 5%.
Остается добавить к этой сумме средний долгосрочный рост недвижимости и мы выясним на что может расчитывать долгосрочный инвестр в недвижимость.

[Antoxa]

Я бы с любопытством посмотрел на стеб надо мной, но вместо него я вижу как сначала позорите себя сравнением роста СП500 и домов, а затем распускаете демагогию чтобы это скрыть)

Так в этом суть спора: сравнить доходность рынка акций и доходность инвестиций в недвижимость.
Иначе как вы делаете вывод, что недвижимость - это выгодно?

[Ivan.Galv]

Мы уже выяснили, что рент как таковой, без учета роста недвижимости может дать вам в районе 5%.
Остается добавить к этой сумме средний долгосрочный рост недвижимости и мы выясним на что может расчитывать долгосрочный инвестр в недвижимость.

Чтобы выяснить на что расчитывать - добавьте еще третий фактор - способность к multiply объектов недвижимости за счет роста цены имеющихся. И тут долгосрочный темп роста менее релевантен чем краткосрочный. Вырастет она один раз на 30% и у Вас сразу стало два объекта без каких либо довложений, все доходности выросли.

Так в этом суть спора: сравнить доходность рынка акций и доходность инвестиций в недвижимость.
Иначе как вы делаете вывод, что недвижимость - это выгодно?

Ну так надо и нормально сравнивать, а не как Владимир. Учитывая специфику с кредитными leverage и со способностью к multiply. И получаем что рост на 30% на бирже дает такую же доходность, как намного более низкий процент роста цен домов. Именно поэтому аргумент Владимира сто раз уже побит, а он с завидным упрямством его продолжает твердить и думает что это не позорно.

[Antoxa]

Чтобы выяснить на что расчитывать - добавьте еще третий фактор - способность к multiply объектов недвижимости за счет роста цены имеющихся. И тут долгосрочный темп роста менее релевантен чем краткосрочный. Вырастет она один раз на 30% и у Вас сразу стало два объекта без каких либо довложений, все доходности выросли.

Эм, чего? Мы говорим о доходности в процентах. Какая разница, 1 у вас дом или 10? С ростом количества домов ваша доходность только снизится, за счет усложняющегося менеджмента.

Ну так надо и нормально сравнивать, а не как Владимир.

Мы уже посчитали доходность рента. Какова доходность от роста недвижимости на долгосрочном периоде?

И получаем что рост на 30% на бирже дает такую же доходность, как намного более низкий процент роста цен домов.

То есть 5% доходности недвижки = 30% доходности рынка? Это как?

[Ivan.Galv]

Эм, чего? Мы говорим о доходности в процентах. Какая разница, 1 у вас дом или 10? С ростом количества домов ваша доходность только снизится, за счет усложняющегося менеджмента.

С какой это стати?
Вот была у Вас посчитанная Вами доходность 5% от вложений в дом, допустим 100к даунпеймента. Случился рост и Вы через HELOC Смогли купить второй дом без дополнительных вложений.
И теперь у Вас ДВА дома с доходностью у каждого 5%, но поскольку Ваши вложения все также остались100к и ни центом больше -каждый из них стал с доходностью 10% (вдвое ниже вложение стало на каждый дом). Из 5% сделали 20%.
Не?:)

[Vladimir611]

Я все больше убежден, что Вы не способны понимать собеседника:)
Могу снизойти до более простого объяснения.
Вот смотрите, Владимир. Обычный человек пашет на своем горбу пока может, а потом на пенсии ему жрать нечего. Отсюда государство говорит "инвестируйте, чтобы потом было на что жить, снимая накопленное в течении N лет прямом до момента как Вы коньки отбросите". Вы когда пишете все последние сообщения - точно с таким же взглядом на это и разговариваете. У кого то работа пропала, ктото себе досрочную пенсию устроил и тп...

Это называется получил выгоду от а) отложенного и б) оптимизированного налогообложения. Даже не верится, держу фигу неужели до вас дошло?!

Но если бы Вы Владимир смогли бы понимать собседника, для Вас бы опять открылся бы целый новый мир. Мир в котором многолетнему инвестору типа Вас просто позорно так смотреть на ситуацию с РРСП. Мир, в котором умный инвестор увеличивает свои пассивные доходы на инвестициях сперва выше зарплаты, а затем настолько выше, что у него появляется полная финансовая независимость при увеличиении дальнейших активов и без потребности работать.

Во-первых, умный инвестор никогда не будет называть описанную вами схему пассивной. Её с большой натйжкой можно назвать пассивной, описанной вашим видео блоггером. Он за это платит ещё 5% за проперти менеджмент. Во-вторых кто сказал, что нельзя добиться того же результата без ваших танцев с бубном? У меня инвестиции в разы превышают зарплату, дальше что? Антон вам уже объяснил, что весь ваш фокус заключается в том, что вы инвестируете не свои деньги (я бы назвал вкладываете, ибо инвестиции всё-таки подразумевают пассивность, но не будем буквоедами). Так вкладывайте в биржу через марджин