Стоит ли покупать жилье для сдачи в аренду?

[Antoxa]

Может и будет, а может и не будет. А может будет, но не так интенсивно как могла бы.

К слову, чтобы в моем примере CF стал положительным, нужно вложить больше 50% down.
При этом IRR падает меньше 8% (с учетом роста цены недвижимости на 5% ежегодно). А это уже уровень сбалансированного индексного портфолио, которое однажды купил и забыл.

Вобщем мой вывод достаточно простой - не в Ванкувере.
А пример расчетов для других мест Ваня нам чего то не торопится показать

[Ivan.Galv]

Вы так говорите как будто я сижу и мучаюсь, какой же мне выбрать CF: положительный или отрицательный? В Ванкувере очень сложно найти сделку которая даст вам положительный CF.
Приведите нам пример расчетов из ваших мест (только плиз общий случай, 20% down )

А что Вам не понравилось в примере бунгало из Oshawa?
У меня знакомый там уже 4 проперти имеет и щас 5е подыскивает, размышляет брать щас или понадеяться на проседание изза foreign tax в ближайшие 6 месяцев.
Вот и посчитайте, положительный ли там CF:)
Таких городов вокруг Торонто ну как минимум 4-5 достаточно немаленьких наберется.

Иван, все это понятно, проблема в том, что:
1) Вам нужно обеспечить хотя бы нулевой CF. Иначе это доп нагрузка на ваш рабочий доход. А мы то хотим как раз подспорья в жизни, а не только nested egg.
2) Вы расчитываете на значительный рост стоимости недвижимости. Понятно что она когда то вырастет, но в краткосрочном периоде логичнее ожидать коррекции или хотя бы плато.

Как раз пример из Oshawa и дает Вам такое немедленное подспорье и никакой зависимости от роста цены.

Так я хочу жить на пассивный доход!

А в чем проблема? С момента как мортгидж выплачен - рентал инкам становится не обремененным тягостью мортгиджа пассивным доходом и продавать по прежнему нет смысла. Как у Уоррена Баффета "Лучшее время для продажи активов-никогда".
Но пассивный он и с первого дня если есть CF+.

Тем, кто купил недвижку 2 года назад - повезло. Не стоит их везение рассматривать как правило. Особенно на краткосрочном периоде. Точно так же вам может повезти, купи вы нужную акцию в нужное время. Только это не инвестиции, это - gambling.

Все верно. Только в отличии от рынка акций - рынок недвижимости крайне инертен и полностью основан на психологии людей. В то время как на TSX один богатый мешок может за пару милисекунд скинуть цену в десятки раз просто потому что его автоматическому алгоритму не понравилась погода и миллионы shareholders ничего с этим не смогут поделать, и что еще интереснее - не успеют даже глазом моргнуть как все случится.
Что здесь важно - что у нас за спиной два года покупателей, которых не обанкротить даже третьей мировой войной, а это какбы тоже придает некоторую прочность ценам.

[Ivan.Galv]

Еще Антоха, процесс покупки несколько иной.
Не прикинуть кешфлоу и решить да/нет. Обычно все иначе)

Инвестор обычно знает какой в данном месте обычный CapRate и какой самый минимальный/максимальный. И дальше он тщательно анализирует каждое проперти. Понимаете? Не гуглит пару примеров и прикидывает, а проводит тщательный анализ.
И выбирает самый лучший из возможных капрейтов.
Например, идет в кондо и видит что там есть тенант за 900 баксов в месяц. Он знает что в этих краях времена изменились и можно несложно найти уже и за 1200. И он прикидывает именно с расчетом на 1200, в то время как остальные поверхностные анализаторы используют в оценке 900.
Гдето он видит возможность дешево отреновировать и резко нарастить качество юнита. Гдето видит потенциал развития городка и притока жителей, что как раз резко меняет Ваши 2% роста ренты в год на другую цифру.
А гдето он просто намного лучше обращается с тенантами и они готовы переплачивать ему пару сотен.
Это намного более комплексно чем просто прикинуть в гугле)
Я вот сдаю комнаты по 900 в месяц, а на соседней улице по 650 в месяц. А на airbnb и 1400 влегкую. И где тут место безапелляционным суждениям?)

Рекомендую как пример анализа потенциала городков:
[video][/video]

[Antoxa]

А что Вам не понравилось в примере бунгало из Oshawa?

Ну наверное тот факт, что оно в Oshawa, а не в Ванкувере?
Повторюсь, я занимаюсь тем, что вслух прикидываю варианты для себя и делюсь своими расчетами и выводами. Пока выводы не очень утешительные.

[Ivan.Galv]

Ну Выж просили из моих мест привести пример- я и привел)
А по Ванкуверу - просто задайте вопрос в видеоблоге Owen Bigland- он Вам быстро последнюю картину обрисует с точки зрения чувака в теме)

[Calgary_Boy]

В канаде нет никакого смысла покупать и сдавать жилье в рент.
Если только купить дом разделить его на комнаты и сдавать каждую комнату за 600-800дол.
Но не забываем что кроме моргича есть и проперти такс и мэйтененсе. Вы будете в глубоком минусе.
Жилье для сдачи нужно покупать в России.
Смотрите квартира в неплохом районе Москвы стоит 4.5 ляма это грубо говоря 100к.
Сдается легко за 45рубликов то есть 1к и в течении 8 лет отбивается. В еще лучше покупаете 1 большую делите ее на в студии и сдаете за 30к рубликов каждую вот вам и 1.5 штуки канадских фантиков в месяц. Покупаете 2 таких квартиры и имеете гарантированно 3 штуки канадских. Можно не работать.
А теперь считаем в Торонто.
Самая говняная квартира тут стоит 450к сдается за 1200. Вот +кондо фиис 500долл плюс +налог+ бандиты с налоговой прочухают.
Ну за сколько она отобьется?
А вы тут графики, кэш- флоу. То же мне спецы....

[Calgary_Boy]

Хотя да я говорю про Торонто.
Может быть в других местах Канады ситуация и другая. В Виннипеге например.

[Antoxa]

Смотрите квартира в неплохом районе Москвы стоит 4.5 ляма это грубо говоря 100к.
Сдается легко за 45рубликов то есть 1к и в течении 8 лет отбивается.

План Калгари Боя: 45тр * 12 * 8 + 4.5млн = 8.82млн
Вклад в любом банке под 9%: 4.5млн * 1.09^8 = 9.96млн

[Antoxa]

Самая говняная квартира тут стоит 450к сдается за 1200. Вот +кондо фиис 500долл плюс +налог+ бандиты с налоговой прочухают.
Ну за сколько она отобьется?
А вы тут графики, кэш- флоу. То же мне спецы....

И то верно. Нафига читать, вникать, считать. Храните деньги в сберегательной кассе!

[Calgary_Boy]

Что то я тебя не понял Антоха.
Берешь 100к канадских кэшем и покупаешь квартиру. Нафик тебе с банками заморачиваться?
Ты Антоха сразу видно что не биснесмэн....в бизнесе очень опасно брать деньги из банка, на проекты ну скажем можно брать проц 30-40 но не больше того.
Можешь брать если только дурью какой нибудь торгуешь. Кстати мне предлагали недавно на акриджпй выращивать марихуану. Никто не знает сколько лицензия сейчас стоит?

[Calgary_Boy]

По поводу сбербанка несогласен.
Мои родители держали деньги в сбербанке и потеряли все в 90х. Но и инвестиции в квартиру с целью наживы бесперспективны. Тут все давно просчитано

[Antoxa]

Ну Выж просили из моих мест привести пример- я и привел)

Ну раз вы сами стесняетесь я сам ваши числа в эксельку ввел:


Да, ваш вариант мне нравится значительно больше:
1) Положительный CF
2) Хороший IRR
3) Хороший потенциал appreciation (ибо дом с землей)

[Antoxa]

Что то я тебя не понял Антоха.
Берешь 100к канадских кэшем и покупаешь квартиру. Нафик тебе с банками заморачиваться?

Все просто: в банк деньги положить выгоднее, чем вашим планом воспользоваться.

[Calgary_Boy]

Забыл про инфляцию. Сдавая квартиру ты корректируешь цену. А банк у тебя последнее заберет. Банки это вообще узаконенная инстанция по отьему денег у населения. А ты заработать на них хочешь. Ха-ха. Попробуй.

[Antoxa]

Угу

http://www.domofond.ru/nedvizhimost-tseny-goroda-arenda