Стоит ли покупать жилье для сдачи в аренду?

[Vladimir611]

Владимир, Вам Антоха посчитал что при нулевом росте цен и при полном учитывании всех этих ваших ремонтов/шремонтов - получает ROI, которой на бирже позавидуют. Вам абсолютно нелепо придираться к тому, будто я якобы чтото не учел.
И Ваши речи про то что иногда 0 vacancy rate, иногда 5 а иногда 15 - это тоже мимо кассы. Я может хочу заложить риск что гиганский краб из воды выйдет и полгорода снесет, а Вы не хотите. Но это же не повод мне говорить что Вы не правы.

Гигантский краб из воды выйдет вряд ли, а то что ваша проперти будет простаивать от 5 до 10% времени - факт доказанный исторически. Но можете заложить и краба

Вы всячески подчеркиваете что стеб именно потому что Вас публично на лопатки уложили, показав что нулевой рост цен не препятствие для получения хорошего ROI. Переводить тему на то, кто и какие расходы закладывает - это единственное что Вам остается чтобы не признать свои заблуждения.
Правда Вова, проста и неприятна Вам - ROI хороший при нулевом росте цен, а при положительном росте цен ROI такое, что Вам можно забиться в угол и покрыться потной жижей)

Поэтому вы и купили, но в итоге даже не учитывая несколько понижений (ваших же из предыдущего поста) вы получаете РОИ ниже, чем человека вкладывающего в индекс и не делающего ничего! То есть пальцем о палец не ударяющего

П.С. Кстати можете посмотреть имеющиеся ренталс в Ошаве. 2600 за то бангало - удачи
http://www.kijiji.ca/b-house-rental/ont ... k0c43l9004

[Vladimir611]

Суть моргиджа - деньги под залог недвижки. Ну кто вам даст денег, да еще под такой процент, без залога? Вы бы дали?
Ваш доход важен, как способность погасить долг за 25 лет. Если через год он пропадет у банка есть залог. Если залога нет, никакой доход вам не поможет.

Кредит без залога стоит очень дорого.

именно поэтому, как только недвижимость упадёт на эти пресловутые 30%, про которые мы говорили, банки моментально ужесточат систему выдачи, чтобы обезопасить себя. Ибо это Ваня смелый и не боится, что у него на руках актив, который дешевле его долга за этот актив.
Банк должен взять часть своих денег и положить их в резерв, чтобы пройти финансовый аудит. Этот резерв позволяет ему показать, что в случае неуплаты у него есть актив, покрывающий долг

[Ivan.Galv]

Поэтому вы и купили, но в итоге даже не учитывая несколько понижений (ваших же из предыдущего поста) вы получаете РОИ ниже, чем человека вкладывающего в индекс и не делающего ничего! То есть пальцем о палец не ударяющего
Владимир,
П.С. Кстати можете посмотреть имеющиеся ренталс в Ошаве. 2600 за то бангало - удачи
http://www.kijiji.ca/b-house-rental/ont ... k0c43l9004

Владимир, для вашего сведения - сдавать весь дом целиком - самое невыгодное занятие из возможных. В этом примере сдаются два отдельных юнита как квартиры - бейсмент и первый этаж. Цена 2600 не просто реальна, она средненькая и без героизма. А Вы тыкаете в сдачу дома целиком и цены за это.

потом когда вы говорите эту глупую фразу "вы получаете РОИ ниже, чем человека вкладывающего в индекс и не делающего ничего!" - Вы какой РОИ имеете ввиду? Он не ниже даже в worst case сценариях.

Зачем это делать на растущем рынке? Будет повод - сделают.

А если у вас еще и проблемы с выплатами случатся, когда вслед за ценами и рента снизится:
"your lender can take possession of your home if you miss payments even after working with your lender on a repayment plan"

Так, Антоха - во первых в 2008 году цены на рент в США пробили ворота Рая) Это к слову о том снизится ли рента. Во вторых повода никогда и не будет, канадские банки почти никогда в истории HELOC не переоценивали в сторону уменьшения, если платежи шли исправно. Если банк воспользуется этим пунктом договора и потребует деньги за heloc - он сам себя утопит можно сказать. Ну и в третих это не сильно важно - должен ли долг быть обеспечен залогом, ведь как я Вам заметил ранее - Вы с выросшим инкамом просто идите к другому лендеру, бытро открываете у него обычный Line of Credit под обеспечение только Вашим инкамом и докладываете недоставющие деньги в мортгидж. Это просто лишний шаг и чуть выше проценты, но принципиально невозможно чтобы Ваш увеличившийся инкам не дал Вам больше защиты от дефолта.

[Antoxa]

Так, Антоха - во первых в 2008 году цены на рент в США пробили ворота Рая)

Я бы сказал, что они почти не изменились.
http://www.deptofnumbers.com/rent/us/

Ну да ладно, аргумент защитан. Будем считать что падение стоимости напрямую на ренте не отражается.

Во вторых повода никогда и не будет, канадские банки почти никогда в истории HELOC не переоценивали в сторону уменьшения

"In 2008 major home equity lenders including Bank of America, Countrywide Financial, Citigroup, JP Morgan Chase, National City Mortgage, Washington Mutual and Wells Fargo began informing borrowers that their home equity lines of credit had been frozen, reduced, suspended, rescinded or restricted in some other manner."

Канадские банки реагируют по-другому?

Ну и в третих это не сильно важно - должен ли долг быть обеспечен залогом, ведь как я Вам заметил ранее - Вы с выросшим инкамом просто идите к другому лендеру, бытро открываете у него обычный Line of Credit под обеспечение только Вашим инкамом и докладываете недоставющие деньги в мортгидж.

Иными словами, как я и говорил вам ранее, ваш единственный способ покрыть просевший залог - занять денег еще. Под заметно более высокий процент. И как же нужно увеличить прибыль, чтобы банк на падающем рынке недвижимости дал вам необеспеченный кредит под доход с этого падающего рынка?

Я одного не понимаю. ЗАЧЕМ?
Ведь увеличить даунпеймент дешевле, проще и эффективнее.

Ваш основной риск - потеря стоимости жилья. Вместо того чтобы отложить деньги на покрытие этого риска (увеличенный даунпеймент) вы тратите эти деньги ради увеличеной выручки, теряя на этом деньги, ради того чтобы в случае проблем банк дал вам возможность заплатить еще денег за кредит.

Ну ладно, не хочется вам увеличивать даунпеймент? Положите денег в бонды, пускай лежат на всякий случай и приносят минимальный процент. Зачем вы их тратите на то, что не принесет вам дополнительной прибыли?

Странно.

[Ivan.Galv]

Я одного не понимаю. ЗАЧЕМ?

Вы по загадочной причине думаете, что апргрейды в доме только на инкам отражаются. Если быть уверенным, что продажа будет от 20 лет до никогда - тогда да. Но всякое может быть, может продажа будет через 2-5 лет, и в этом случае апгрейды очень даже будут засчитаны в стоимости дома. Вон я сейчас кондиционер хороший подыскиваю чтобы тенантам жилось лучше. Неужто новый кондей в доме никакими покупателями в расчет не будет браться?:)

Ну ладно, не хочется вам увеличивать даунпеймент? Положите денег в бонды, пускай лежат на всякий случай и приносят минимальный процент. Зачем вы их тратите на то, что не принесет вам дополнительной прибыли?

А никто и не говорит что надо спускать все деньги на апгрейды дома. Я как раз говорил что именно гасить мортгидж заранее - глупо. С текущими ставками, это бесплатные деньги по сути. Никто не мешает инвестировать на ту же биржу и иметь гораздо выше доходность, и можно ее иметь намного выше чем с Вашими бондами. А в случае проблем быстро эти деньги подтянуть на ранюю выплату мортгиджа. Один лишь факт риска падения цены дома не является основанием срочно увеличивать даунпеймент ни капли, это как раз было бы странной глупостью на почве страха. А то что цены могут просесть - это исключительно фантазии нашего Владимира, которому мы слегка подыграли, а совсем не реальность.

[Antoxa]

Но всякое может быть, может продажа будет через 2-5 лет, и в этом случае апгрейды очень даже будут засчитаны в стоимости дома.

Продажа через 2-5 лет для вашего бизнеса - это форсмажор со всеми вытекающими последствиями.

Вон я сейчас кондиционер хороший подыскиваю чтобы тенантам жилось лучше. Неужто новый кондей в доме никакими покупателями в расчет не будет браться?:)

Неужто новый кондей увеличивает стоимость дома на сумму большую чем стоимость кондея?

Новый кондей - это ваши текущие расходы, которые вы так не хотели учитывать. Тот самый maintenance что у меня в эксельке указан. Эти апгрейды необходимы, чтобы ваш бизнес был конкурентноспособен и вы могли получать ренту в запланированном объеме. Через 10 лет ваш новый кондиционер очевидно превратится в старый кондиционер. То есть added value от него будет нулевой, не обольщайтесь.

Никто не мешает инвестировать на ту же биржу и иметь гораздо выше доходность, и можно ее иметь намного выше чем с Вашими бондами.

1) Бонды - не мои. Точнее те, что мои, я вам не продам
2) Бонды - это тоже биржа.
3) Вкладываться в акции деньгами который могут понадобиться срочно - плохая идея. Акции в сренем приносят 7% на долгосрочном периоде. Волатильность никто не отменял. Может оказаться, что в момент когда деньги вам потребуются акции будут в минусе.

А то что цены могут просесть - это исключительно фантазии нашего Владимира, которому мы слегка подыграли, а совсем не реальность.

Конечно. В реальности то цены просесть никак не могут!

[Vladimir611]

А то что цены могут просесть - это исключительно фантазии нашего Владимира, которому мы слегка подыграли, а совсем не реальность.

какие же это фантазии, если мы их взяли из ИСТОРИЧЕСКИХ проседаний цен на недвижимость, когда выйти только на старую цену брало больше 10 лет?

[Vladimir611]

Новый кондей - это ваши текущие расходы, которые вы так не хотели учитывать. Тот самый maintenance что у меня в эксельке указан. Эти апгрейды необходимы, чтобы ваш бизнес был конкурентноспособен и вы могли получать ренту в запланированном объеме. Через 10 лет ваш новый кондиционер очевидно превратится в старый кондиционер. То есть added value от него будет нулевой, не обольщайтесь.

и кондиционер - это ещё не самый худший из случаев по возвратности. Но при покупке доме - это полностью уйдёт в ошибку округления

[Vladimir611]

3) Вкладываться в акции деньгами который могут понадобиться срочно - плохая идея. Акции в сренем приносят 7% на долгосрочном периоде. Волатильность никто не отменял. Может оказаться, что в момент когда деньги вам потребуются акции будут в минусе.

абсолютно верно, что из-за волатильности акции на коротком промежутке или просто, когда вам деньги могут понадобиться, не рекомендуются.
Ирония в том, что недвижимость резко уступает по этим параметрам даже акциям. Благодаря меньшей ликвидности и большему времени на возврат цены, чем у акций (опять же по изторическим параметрам).

[Ivan.Galv]

Зацените Антоха человек из Китченера радуется сниженным ценам и расписывает свой +кешфлоу, полная таблица расчетов аналогично нашим, с поправкой на его многолетний опыт и вложение в реновации сразу после покупки.
Таблица начиная с 2:20
[video][/video]

"Single family properties have never cashflowed that much" - Пузырь пузырём

[Antoxa]

А вы income tax добавьте и посчитайте прибыльность этого огромного CF.
У меня получилось чуть больше 4% без учета роста недвижимости.

Кстати:
1) Что это за downpayment такой? 18 c хвостиком процентов?
2) Процент по кредиту еще выше чем у меня. А вы меня обвиняли что я завышаю.

Итого: если недвижимость не растет в цене, этот бизнес не имеет смысла.

[Ivan.Galv]

Что это за downpayment такой? 18 c хвостиком процентов?

59980 это ровно 20% от 299900

А вы income tax добавьте и посчитайте прибыльность этого огромного CF.

Я бы с любопытством посмотрел как вы спросите про income tax этого перца и посмотрел бы на его ответ в комментах к видео

[Antoxa]

59980 это ровно 20% от 299900

Да, я не правильно число переписал. Сорри.

Я бы с любопытством посмотрел как вы спросите про income tax этого перца и посмотрел бы на его ответ в комментах к видео

Ну вы же с вами вроде беседуем, давайте вы расскажете почему income tax не стоит учитывать?

[Ivan.Galv]

Я думал Вы за правду, а не за беседу с Иваном
Вам некомфортно получить мнение со стороны, тем более от профессионала в данной области? Это и правда рискованно, ведь тогда сильные аргументы с Иваном могут поубавиться)
Мое мнение Вы об этом итак уже знаете, а вот он вполне может на это может и удивить.

[messer]

В какой топик не зайдешь, везде Иван пытается затеять склоку. Опять что ли неприятности в личной жизни?