Крушение цен или "лохотрон" недвижимости в Торонто

[Mike 22]

А хрен его знает из чего складывается. Я не в курсе, поэтому и задал Вам вопрос.

Задал с целью понять: каково практическое приложение теории о пирамиде Мавроди в контексте покупки и продажи недвижимости в Канаде?

Цена зависит только от спроса и предложения, все остальное (себестоимость, норма прибыли) - «от лукавого»… Иначе как объяснить, что «аэропорт продали за 1,000.00 $, а почтовую марку за 1,000,000.00 $»? Это не мой пример, это из книги Кессона «12 правил обращения с деньгами» - очень рекомендую...
В этом и заключается главная спекулятивная составляющая, или как сейчас модно говорить – тренд. Пока тренд восходящий – цена растет, и наоборот. Бывает так, что цена растет несоответственно тренду, или сам тренд меняется, например: «Канада, свернет программу иммиграции»… Тогда на рынке образуется пузырь. Он может рассосаться, а может и лопнуть, так было в США, и кризис был не причиной, а последствием этого пузыря…
Если всерьез задуматься, то пирамиду можно найти везде, в политике, экономике, управлении, даже на американском долларе. Пирамида – это когда верхние опираются на нижних… Пирамида – это когда я ожидаю, что тот, кто войдет после меня будет играть по её правилам. Конечно, не совсем корректно сравнивать пирамиду в чистом виде, например МММ и пирамиду недвижимости. Но если отбросить «материальную составляющую»: себестоимость самого здания и земли, то все остальное похоже на пирамиду. То есть и там и там, я рассчитываю на приток новых участников, которые будут играть по «старым правилам», если этого происходить не будет, то пирамида пошатнется или рухнет…
Что касается практического приложения, то тут каждый решает сам. Никто не может точно сказать рухнет и когда очередная пирамида. Ведь даже у Мавроди есть те, кто выигрывают… Я не могу 100% утверждать, что Канадский рынок недвижимости вот-вот лопнет. Тот, кто это знает, - может считать себя миллиардером. Я только полагаю, что Канадская недвижимость «сильно переоценена». Кстати, а почему цены на дома в Сиэтле почти вдвое дешевле, чем в соседнем Ванкувере?

[Ascent]

Ascent, а можно координаты замка-теремка или источник, где их можно найти. Хочу внести на викимапию очередную достопримичательность Торонто. Типа самый маленький дом.

С удовольствием, Redneck.

Вот адрес:

128 Day Avenue

У этого домика даже есть свой ВебСайт: там и история, и пресса и интересные факты.


http://www.thelittlehouse.ca/page1.aspx

[Ascent]

Сформулируйте вопрос корректно пожалуйста. Я НЕ утверждал что consulting fee считается взяткой. Я сказал что взятки, откаты здесь называются политкорректно - consulting fees.

ОК, постараюсь сформулировать корректно:

По Вашему: consulting fee - это взятка.

а) По каким признакам Вы это определяете?
б) Все ли consulting fees Вы считаете взятками?
в) Что есть понятие "взятка" лично для Вас?

[Redneck]

светильники от $300, стиралка-сушка неголимые 1.5-2К за комплект, плита 1К+, посудомойка 600+ установка, холодильник - смотря какой, если хороший, то 2К, кондиционер, 600К, центральный вакуум - не знаю, занавески и жалюзи не из IKEA стоят от 200 за окно.
Опять же, смотря что там повешено/установлено.
Покупка одного только барахла легко выходит за 10К.
Хотя для тех, кто привык покупать квартиры "без отделки", что там шторы
В примере шторы только в ливинг-рум - значит хозяева забирают остальные с собой И техники в списке маловато - значит тоже что-то решили зажать.

Сорри, сорри! personne!
Снимаю шляпу. Красиво жить не запретишь. А я все еще мыслю другими ценовыми категориями и по простоте душевной считал, что холодильник за 700$ вполне нормально. С другой стороны пример с холодильником за 2К индуцирует у меня следующие философские размышления:
Холодильник за 2К не относится к предметам, которые старые хозяева готовы просто так оставить. А если они его все же хотят оставить, но, ясное дело, не просто так, а хотят слупить за него деньги, приплюсовав их к стоимости дома, то зачем мне надо статусный холодильник за 2К "секонд хэнд". Это ведь уже не белый ящик в углу, единственная задача которого сохранить в замороженном виде купленный по оптовой цене ящик сосисек. Это уже предмет самоудовлетворения, предмет статуса, предмет жизнеоформления. И, в таком случае, я хочу его только новый, блестящий, чистенький, без царапинки, с заводским запахом.
Вот тут и всплывает разный подход к покупке жилья в наших цивилизациях. У нас главное было заиметь пещерку любой ценой, а уж потом наводить в ней шик-блеск, культур-мультур, гламур по своему вкусу.

[Redneck]

Интересно поведение различных заинтересованных сторон ввиду замаячивших проблем на рынке недвижимости Канады (все по той же ссылке http://www.moneyville.ca/article/114219 ... ising-debt). Министр финансов и главный банкир Канады высказывают озабоченность и предупреждают. Международный валютный фонд дает оценку проблемы (хотя и явно заниженную), а вот Ассоциация риэлторов Канады продолжает всеми силами сохранять хорошую мину при плохой игре. Удерживать рынок любой ценой - вот задача. И они сквозь зубы выдают прогноз, что рынок снизится только на 1,1% и, при этом, типа не обольщайтесь - количество продаж увеличится только на 0,3%.

Но все оказывается не так радужно. А может быть даже и серьезней, чем сообщают. Поэтому дана команда как-то исправлять ситуацию. В дело вступили банкиры. 4 ведущих банка Канады открывают ипотечные программы по сниженным процентам (BMO, RBC, CIBC,TD).
Видать решено спасать проблему вливанием денег, но это ведь дальнейшее раздувание пузыря.

[Redneck]

Вот увидел интересный термин, характеризующий поведение банкиров в сложившейся ситуации.

"ninja loan"... No jobs, no income no assets? Not a problem, We'll lend you money.
Нинзя-кредит.

Ничего личного. Просто звучит прикольно.

[ukrainian]

Банки просто оттягивают неизбежное . Но падение будет как снежный ком сначала как снежка которую почти не видно .
Вот тогда и надо брать ипотеку когда сровняется соотношение между доходами и стоимостью домов к средне статистическому .
А сейчас надо или что бы дома на 50 % в цене снизились либо же доходи на 100 % выросли .
Какое решение вам кажет более вероятным ?

[Redneck]

Рост доходов на 100% конечно более маловерятен, чем падение стоимости домов на 50%.
Если только курс канадского к американскому опять резко не изменится.

[personne]

А я все еще мыслю другими ценовыми категориями и по простоте душевной считал, что холодильник за 700$ вполне нормально.

Ага, если жить в доме одному. Потому что это будет маленький холодильник, в который влезет продуктов на 2 дня, если покупать на семью.
А между холодильниками за 1000 и за 1500 я уже выберу второй, чтобы пещеру дурным вкусом не портить, и потому что этот предмет предполагается, что прослужит долго.
И у меня как раз стоит холодильник, который новым наверное стоит 900 или чуть больше - белый и мало его на троих, хочется побольше.

Холодильник за 2К не относится к предметам, которые старые хозяева готовы просто так оставить. А если они его все же хотят оставить, но, ясное дело, не просто так, а хотят слупить за него деньги, приплюсовав их к стоимости дома, то зачем мне надо статусный холодильник за 2К "секонд хэнд".

Забрать холодильники и плиты и оставить все самое дешевое - это как раз по-советски. Очень часто хозяева этого делать не будут, потому как покупатели будут нос воротить.

А насчет обставить по-своему вкусу - да, но - посчитайте, сколько это стоит и умножьте на размер дома - это все-таки не одно-двухкомнатная квартира советского разлива.
Даунпеймент, ленд трансфер такс, юрист, переезд - уже приличную сумму нужно накопить, чтобы закрыть сделку. Накопить еще дополнительные 10-20К, чтобы обставить / покрасить / отремонтировать дом по своему вкусу - ну у меня лично это не очень получается (точнее получается, но не имеет смысла, потому что если цены не упадут, а вырастут, пока я буду копить, я больше переплачу за дом, чем стоил холодильник), а после переезда мои расходы еще и возрастают по сравнению с рентованной квартирой, потому копить тоже получается хуже. А потому я лично предпочту дом, в котором ничего делать не надо и покупать надо по-минимуму. А холодильники-шторы добавляют к цене все же намного меньше, чем сами стоят, и погоды не делают. Мое имхо.

[Redneck]

personne! Ну так я же не волшебник, я только учусь.
Внимательно вчитываясь в ваши рассуждения, начинаю задумываться, а не перенять ли на вооружение вашу идеологию.

А вот вопрос, который еще волнует, как на стоимость дома влияет не только площадь, внешний вид и локейшин, а и его внутренния конструкция, материалы. В объявлении все очень кратко и скудно. Вас это волнует? Где вы добываете информацию? Звонить? Или только на оупен хаусе требовать посмотреть документы?

[personne]

Ну какая-то информация на mls-овском листинге содержится, не тот, который общественный realtor.ca, а на самом mls.
Ну и они типовые, даже старые - так что в похожих домах похожие материалы.
Нам агент подборку домов по нашему запросу высылала каждую неделю, + все новое, что выходило на рынок.
Конструкция - не знаю, мы купили "картонный" домик очень довольны кстати
На опен-хаусы мы почти не ходили, потому что искали через риэлтора - за раз смотрели 6-10 домов в выходные, + потом вылазки на все новое, что выходило.
Больше волнует, сколько дому лет, потому что через некоторое время нужно все по кругу менять - через 15 лет - окна, через 20 лет - шинглы на крыше и лестницу, итп, поэтому, если дом близок к определенным "критическим" датам, смотрели, что там уже сделано (по той же причине - после покупки сразу же достать дополнительные несколько тысяч, а тем более десятков тысяч из кармана - накладно).
В конце концов купили 5-летний домик, годовалые были в совсем необжитом месте, новые стоили слишком дорого, 15-20 летний в обжитом районе не захотелось (ну это кому что нра, зато они стоят дешевле, кто-то покупает 50-летний дом в хорошем районе, и многое руками там делает).
Не претендую на истину в последней инстанции

[Redneck]

А как туда попасть на этот профессиональный mls, а не на общественный realtor.ca. У меня все время происходит перенаправление именно на realtor.ca, хотя еще несколько месяцев назад попадал на какие-то списки mls, совершенно неупорядаченные, без возможностей автопоиска. Листы добавлялись только по датам.
Сейчас доступно много сайтов, которые ссылаются на списки mls, но дают ту же информацию, что и realtor.ca, только уже по своему обработанную.

По поводу "картонного домика", мы же понимаем, что он не картонный. Есть хорошие дома по современной каркасной технологии. Ну и что? Половина частного сектора СНГ были горбылевые и каркасно-камишитовые. Стоят же.
А здесь когда строят по-хоршему, то стены из бруса, скажем 30х80 или 40х120. При чем эти брус-доски ставят не плашмя вдоль стены, а ребром через 40 - 60 см. В промежутках ребра жесткости из реек и утеплитель в 2-3 слоя. Затем стена зашивается фанерой или ОСБ. Затем снаружи декорация - сайдинг, плитка или декоративный кирпич, а изнутри гипсокартон.
Но вот вопросы и гипсокартон, и фанера, и брус, и утеплитель бывают очень, очень разные как по размерам, так и по составу. А ведь бывает, что часть комнат пристроена к дому со стенами вообще только из ОСБ на рейках. Добро еще если гипсокартон приладят, а то прям на ОСБ флизелиновые обои пришпандорят. Вот и где про состав стены узнать. В техничекской документации на дом составленной незапамятное количество лет назад. А если после этого были ренновации, и из промежутков стен уже все выбросили. В протоколах инспекции такой информации нет.
Не брать же на глазах риэлтора керн стены?
Ну вот, а по объявлениям получается, что домики что каркасные, что ДСП-шные идут как деревянные и котируются примерно по одной цене, которая якобы зависит только от локейшина.

[Redneck]

В январе на 12,3% снизилось число разрешений на строительство домов в Канаде, включая кондоминимумы.
Интересно, это чиновники включились в борьбу за удержание цен на рынке недвижимости или строительные организации приняли во внимание прогнозы о падении рынка и не хотят рисковать. Ведь начатые проекты нужно завершать, даже если цены на еще неоконченное жилье будут становиться все ниже и ниже, чем планировалось на стадии проекта.

[Phantom]

Здраствуйте. Давно читаю ваш форум и вот только сейчас решил зарегестрироваться, чтобы тоже принимать участие в обсуждении.
Недавно попалась статья про переоцененность рынков недвижимости в мире, так вот Канада в этом списке на втором месте с переоцененостью в 54%!!! Когда США недооценен на 7%. Такая вот математика. Вот ссылка: http://finance.bigmir.net/realty/11565- ... voih-deneg

[The Native]

Сложно сказать, в США вроде как учитывают заявки на строительство, тогда вопросов нет, а вот что касается "разрешений"... Хотя, думаю, механизм на самом деле тот же самый.