Инвестиционная недвижимость: что может быть лучше!

[Antoxa]

Если каждый день приходить в казино и делать ставку с вероятностью победы 49% vs 51%, но при поражении постоянно удваивать ставку до тех пор, пока не случится победа, то Вы достаточно легко будете каждый день уносить хорошую сумму денег из казино, а вероятность проиграть у Вас будет одна на триллионы.

Вань, вам это тоже Киосаки рассказал или это ваша интуиция? И тот и другая заблуждаются. Почитайте хотя бы википедию:
https://en.m.wikipedia.org/wiki/Marting ... ng_system)

[Antoxa]

Так и Вам - это кажется лотереей от отсутствия знаний о внутренних механизмах рынка. Но когда у Вас на глазах после этого два года подряд выигрывают - это показывает, что люди не совсем и играли в лотерею.

Я понял! Ваня взломал рынок!

На растущем рынке крайне сложно проиграть, какие бы мысли не посещали игрока. Адекватные люди правда понимают, что это не из за их гениальности происходит.

[Ivan.Galv]

Вань, вам это тоже Киосаки рассказал или это ваша интуиция? И тот и другая заблуждаются. Почитайте хотя бы википедию:
https://en.m.wikipedia.org/wiki/Marting ... ing_system)

Антон, я не утверждал что Мартингейл - это источник бесконечного пассивного дохода. Никаких заблуждений в моем посте не было, они появились только у Вас в фантазиях. При том, что Мартингейл стратегия имеет отрицательное мат ожидание в долгосроке, каждая серия игр будет иметь огромную вероятность победы у игрока. Как источник дохода не работает, а как порадовать себя высоковероятным выигрышем в конкретный день - легко. Все отсальное - ваши фантазии:)

И Вы будете отрицать что у рулеток есть максимальный размер ставки напрямую вызванный этой стратегией?:)

И это я еще даже не говорил о блекджеке и подсчете карт, где казино уж совсем часто обижается на то, что случайность работает не особо случайно и игроки получают положительное мат ожидание.

Я понял! Ваня взломал рынок!

На растущем рынке крайне сложно проиграть, какие бы мысли не посещали игрока. Адекватные люди правда понимают, что это не из за их гениальности происходит.

Ну Вы же понимаете, что Вы в данном случае стоите поблизости с адекватными людьми, но не в их группе
Сами же время от времени не подумав называете сегодняшние росты ренты на 15% лотереей, а потом у Вас чтото в голове переключается и Вы говорите "ну так растущий рынок же ептить, все логично что победили".
Там где у Вас это лотерея - там у других - подсчет карт и положительное мат ожидание. И даже если бы ктонибудь занимался Мартингейлом в real estate - то тоже был бы в плюсе, просто благодаря возможности банкротства или сваливания из страны.

[Antoxa]

Как источник дохода не работает, а как порадовать себя высоковероятным выигрышем в конкретный день - легко.

Небольшим высоковероятным выигрышем или катастрофическим низковероятным проигрышем. Вы так говорите, как будто тервер хакнули. Вся торговля опционами на этом построена: больше вероятность - меньше доходность. Даже в казино с его ограничениями ходить не нужно.

Только какой из этого вывод? Тот кто делает высоковероятную ставку хакает систему? Умнее других?

Сами же время от времени не подумав называете сегодняшние росты ренты на 15% лотереей, а потом у Вас чтото в голове переключается и Вы говорите "ну так растущий рынок же ептить, все логично что победили".

Люди, которые на растущем рынке покупают, по определению получают доход.
Лотерейным факторов в данном случае для них является то, в какой момент растущей рынок перестанет быть растущим. Адекватные люди это понимают и тем или иным способом пытаются этот факт в своей инвест-стратегии учесть.

Инвесторы в индекс решают эту проблему временем, например.
Value инвесторы стараются покупать недооцененное, вдобавок.
И только Ваня "решает" решает идти вабанк, ведь рынок недвижимости никогда не падает.

[Antoxa]

И даже если бы ктонибудь занимался Мартингейлом в real estate - то тоже был бы в плюсе, просто благодаря возможности банкротства или сваливания из страны.

Можно еще воровать!
Там правда тоже свои риски есть, но ими можно пренебречь. Ваня же умнее системы, он просчитает все карты.

[Ivan.Galv]

Небольшим высоковероятным выигрышем или катастрофическим низковероятным проигрышем. Вы так говорите, как будто тервер хакнули. Вся торговля опционами на этом построена: больше вероятность - меньше доходность. Даже в казино с его ограничениями ходить не нужно.

Только какой из этого вывод? Тот кто делает высоковероятную ставку хакает систему? Умнее других?

В этом и есть Ваша проблема - Антон. В том что Вы в опционах пересидели. Набрались заблуждений о том, что с увеличением левереджа пропорционально растут риски, а мат ожидание - лотерея в лучшем случае фифти фифти. Я уже Вам говорил - многие вещи в недвижке - лотереей кажутся только Вам, а другие на этом делают деньги стабильно и много:)

Люди, которые на растущем рынке покупают, по определению получают доход.
Лотерейным факторов в данном случае для них является то, в какой момент растущей рынок перестанет быть растущим. Адекватные люди это понимают и тем или иным способом пытаются этот факт в своей инвест-стратегии учесть.

Инвесторы в индекс решают эту проблему временем, например.
Value инвесторы стараются покупать недооцененное, вдобавок.
И только Ваня "решает" решает идти вабанк, ведь рынок недвижимости никогда не падает.

Ваня не решает идти вабанк, очередные фантазии. Ваня просто может увеличить левередж если рынок предложит много халявы.
Что здесь такого? В блекджеке аналогично - как только колода лишается большой пачки мелких карт - игрок резко наращивает ставку, ибо вероятность сильно возрастает.

Вы сейчас просто ловко подменили понятия. Лотерея по определению сущность - которая может принести огромную прибыль, но ее вероятность очень низка. Как рост недвижки на 30% в год, который случается очень редко. Применительно к этому слово лотерея очень уместно.
Еще это уместно говорить, когда у Вас есть праведная вера в то, что после 30% роста высоковероятно падение цены в следующие годы и эта вероятность выше 50%. Вы в какой то момент пользовались этим приемом, но когда реальность сказала Вам "харош п$%^ть" - Вы перестали:) Нету больше криков о покупке на пике, только робкие "недвижка переоценена".

Не пытайтесь теперь уравнять термин лотереи и простого отсутствия гарантии прибыльности в краткосроке изза флуктуаций. Это ни капли не лотерея, это караван идет - собаки лают:)

[Antoxa]

Набрались заблуждений о том, что с увеличением левереджа пропорционально растут риски

Вероятность исхода не зависит от левереджа. Размеры ставок растут.

мат ожидание - лотерея в лучшем случае фифти фифти

Матожидание дохода от эквити - 4%. Об этом нам говорят исторические данные.
Можно еще подсчитать два стандартных отклонения и выяснить сколько вам нужно еквити, чтобы с вероятностью 97.7% не уходить под воду.

Нету больше криков о покупке на пике, только робкие "недвижка переоценена".

Средняя доходность - 4%
За последние годы = 30%
Хм, что же должно произойти дальше? Средняя подтянется к 30 или максимальная спустится вниз?

[Ivan.Galv]

Ну вот Антон, еще раз Вы не сделали вывод из своих ошибок.
Если Ваше матожидание 4% истинно, то наверно при росте ренты на 15% в год два раза (а на самом деле даже три, просто первое было до моей покупки) - получается теперь рента должна упасть два-три раза на -11% чтобы угодить Вам?
И даже если Вы скажете "да не, пофигу, но дальше в среднем будет 4%" - даже тогда, есть у меня подозрение, что она Вас удивит
Ибо Ваши ожидания и реальность - вещи слегка разные. Вы уже ошиблись в расчете прибыльности ренты адски изза ее взрывного роста и Вам это даже ни на что не намекнуло.

[Ivan.Galv]

А все потому, что надо смотреть на ключевые факторы, а не на усредненные цифры столетия.
Думайте своей системой #2, а не #1

[video][/video]

[Antoxa]

Если Ваше матожидание 4% истинно, то наверно при росте ренты на 15% в год два раза (а на самом деле даже три, просто первое было до моей покупки) - получается теперь рента должна упасть два-три раза на -11% чтобы угодить Вам?

Речь идет о стоимости дома и ее шансах уйти "под воду". 4% - это средний рост стоимости дома. Аренда тут ни при чем.

Кешфлоу - отдельная часть вашего бизнеса. В данный момент отрицательная, заставляющая вас каждый месяц вкладывать все больше денег. И левередж ей только вредит.

Если мы посчитаем средний рост недвижки, вычтем аммортизацию, добавим доход от ренты (выплаченный долг) скоректированный на инфляцию и вычтем расход на содержание, то мы вернемся к той самой эксельке с которой начинали и увидим вполне умеренный доход. Именно из за переоцененности текущей недвижки.

Если же мы посчитаем то же самое для 2010 года, будет совсем другая история, я полагаю.

Но вам долгосрок не прикольно просчитывать.

[Ivan.Galv]

Если мне не изменяет память, Ваша экселька закладывала совсем не 15% рост ренты.
Рост ренты в своем подавляющем большинстве аккумулируется именно в цене дома, и лишь гроши оседают в увеличении расходов на обслуживание вроде повышения цены электроэнергии.
Ситуация когда рента skyrocketing, а цена растет слабо, как сегодня - not sustainable.

И реально надоели уже с отрицательным кешфлоу. Вова вообще как ребенок-аутист радуется, Вы тоже не осознаете ничего. Я умышленно не покупал дом во всяких $%$нях там где есть сразу позитивный кешфлоу, и история показала что я был прав. Это вопрос того как ведет себя цена в том или ином локейшене, а совсем не вопрос привлекательности и непривлекательности инвестиции. С 15%ми рентал увеличениями в год - вообще нелепо меня в этом упрекать.

[Antoxa]

Если мне не изменяет память, Ваша экселька закладывала совсем не 15% рост ренты.

А мне реально нужно закладывать средний рост ренты в 15% в год? Вы же вроде понимаете, что влезли в долгосрочную инвестицию. В эксельке мы вроде 4% закладывали, так же как и рост стоимости дома.

Ваш негативный кэшфлоу заставляет вас делать дополнительные инвестиции раз в месяц, уменьшая ваш ROI. Потому я его и вспоминаю.

Вполне возможно, что в итоге выши квартиры будут приносить вам процентов 15% годовых. И это достаточно круто в долгосроке. Но это и работы требует с вашей стороны.

[Ivan.Galv]

Если Вы возьмете даунпеймент 20% вместо 7% и 30 лет амортизации то кешфлоу будет прямо сейчас положительный. Я всего лишь доплачиваю в principal debt больше чем обычно чтобы наверстать даунпеймент, так что никакого мистического уменьшения ROI нету.
Это industry standard - считать прибыльность по 20% down и 30ти годам.

По факту у меня даже нехватки денег нету чтобы быть прибыльным, простое изменение с 25 до 30 лет уже сделает весь фокус, докладывание не обязательно - нужна только вера банка в то что 20% equity существует.

[Antoxa]

Ну и отлично

Я ж говорю, ничего против не имею, если вас устраивает доходность и объем работ для ее получения, то почему бы нет.

Лично я бы не стал снижать объем выплаченного эквити ниже 20%, так как не хотел бы уходить в минус при каких либо проблемах. Более того, возможно старался бы выплачивать долги до 30%, чтобы иметь в запасе что то, с чем можно поживиться на распродаже. Но это лично мои предпочтения и отношение к риску.

[Ivan.Galv]

Я Вам больше скажу - иметь в Торонто в доме позитивный кешфлоу - это огого какое достижение само по себе. Максимально быстрые кешфлоу идут во всяких кондо-мини-студиях без парковочного места. Чем массивнее обьект - тем тяжелее выйти на кешфлоу.
Не все мереется через кешфлоу, дом был выбран с определенным расчетом. И пока за последние полтора года конды показывают лучшую appreciation. Но это краткосрочно, не монитизируемо изза высоких комиссий за покупку/продажу. Но в долгосроке надеюсь что дома выиграют.