Состояния рынка недвижимости в Канаде,тенденции и статистика

[Елена Палагнюк]

Мне в конторе шоу хома сказали, что с января цены на продаваемые дома поднимутся. Это правда, Лен?

В январе исторически рынок недвижимости активизируется (с конца января до мая). Выходит больше листингов, соответственно больше выбор. Проще говоря так как не все покупают впервые а большинство по большому счету переезжает из одной недвижимости в другую (больше, меньше, дешевле, дороже в соответствии с обстоятельствами), то и транзакций становиться больше. А там где есть спрос – там и предложение. Нередко в это время мы сталкиваемся с multiple offer situation когда на один дом есть несколько оферов – в этом случае продавец по меньшей мере в основном получает запрашиваемую цену либо продает на несколько тысяч (а то и десятков тысяч) выше.

И ещё вопрос. Мне там же в шоу хоме гундили, что есть риелторы (работают с ними), которые могут сделать замену существующего жилья на новый дом при покупке у них дома. Тогда я не стал этим интересоваться, а теперь подумал, что не плохо бы узнать подробности такого предложения. Там, помнится, говорили, что в случае сделки листинг будет абсолютно фрии для меня. Опиши, пожалуйста, все плюсы и минусы этой оппортьюнити.

Ну честно говоря я с такой ситуацией лично не сталкивалась, но похоже на то как некоторые реалторы в Торонто дают объявление типа – Куплю ваш дом за cash если не продам за сколько-то дней – Полный развод чтобы заполучить ваш листинг. Потому что в таких объявлениях всегда маленькими буквами написано “Some conditions apply”. И что это значит? А то что он скажет – да куплю твой дом только по цене которую я за него назначу, ну и со всеми вытекающими...
А в вашем Matroskin случае видимо у этого реалтора договоренность с Билдером и если вы соглашаетесь на все их условия – то почти все happy: билдер что продал свою инвентори, реалтор, что получил листинг (и уж будьте уверены что в ту цену которую они вам предложат за ваш дом уже будут включены его комиссионные, либо он их получит от билдера по завершению сделки, ну а вы будете ли счастливы я не знаю – должны хорошо считать цифры и читать контракты (особенно то что написано мелкими буквами). Поэтому я езжу со своими клиентами даже когда они покупают дом от строителя – просто проконсультировать по билдерскому контракту или посылаю к адвокату прежде чем что-либо подписывать, так как человеку неискушенному очень тяжело во всем разобраться а рассказывать сказки в Sales Offices умеют.

Даже карточку сюда их риелтора вставляю

Карточка эта вообще не реэлторская а моргидж брокера – может он и реэлтор по совместительству?

[Matroskin]

Угу, спасибо. Я так примерно и предполагал. Просто думал, что вы, как риелтор, знаете все детали такого рода соглашений и сделок. Придётся ехать к ним и разбираться во всех подробностях.

[Елена Палагнюк]

Cкажем так, это очень не типичная сделка - если хотите этим воспользоваться обязательно проконсультируйтесь с адвокатом, и ничего не подписывайте пока не будете 100% уверены что понимаете о чем идет речь. Такого плана консультации как правило бесплатны если вы пообещаете этому адвокату что обратитесь к нему для закрытия сделки.

[Matroskin]

ОК, спасибо.

[Елена Палагнюк]

Toronto Real Estate Board - TREB (главная реэлторская организация Торонто) подвел итоги по сделкам с недвижимостью за прошедший год. По последним статистическим данным в Декабре 2011 было заключено 4,718 а всего с начала года 89,347 сделок с различной недвижимостью в районах Большого Торонто, на 4% больше чем в 2010 году.
Средняя цена продажи в Декабре составила $451,436 – на четыре процента выше чем в Декабре 2010. Если взять весь 2011, средняя продажная цена составила $465,412 что на 8% выше чем средняя цена $431,276 в 2010 году

Большой Торонто состоит из нескольких меньших районов. Вот некоторые средние данные по ценам на недвижимость.

City Of Toronto West $474,270
City Of Toronto Central $566,589
City Of Toronto East $392,768
Vaughan $567,258
Richmond Hill $601,855
Aurora $527,065
Markham $548,989
Ajax $347,075
Whitby $341,819
King City $792,591


В 2011 году из выставленных на продажу 146,937 домов и квартир продано было 89,347 (61%). Соотношение запрашиваемой к проданной цене составило 99%, и в среднем дом находился на рынке 26 дней.

Сегодня делается множество предсказаний на 2012 год по состоянию экономики в общем и рынка недвижимости в частности. По данным TREB – средняя цена на недвижимость в 2012 году вырастет до $485,000 или примерно на 4% к уровню 2011 года. По разному можно относится к этим предсказаниям, я бы сказала так же как к предсказанию погоды – совпадения бывают также часто как и неправильный прогноз.

Но есть некоторые факты которые известны всем

• Канадская экономика остается стабильной
• Приток иммигрантов продолжает оставаться на рекордно высоком уровне
• Ставки по кредитам очень низкие, что делает покупку жилья доступной
• Строительные компании продолжают возведение новостроек
• Стоимость рента приближена к месячным выплатам за собственное жилье

Все эти факторы помогут сохранить рынок недвижимости на нынешнем уровне и будут способствовать росту цены в будущем. На сколько???
Думаю что точно знают только предсказатели погоды...

[murlokotam]

Вот интересная статья в Toronto Life, с оценкой риска вложения в недвижимость по районам. Или, другими словами, насколько цена на дома в районе стабильна, или, наоборот, имееет высокие шансы ощутимо скорректироваться со временем.

Risk Assessment: a neighbourhood-by-neighbourhood guide to the safest places to buy real estate in Toronto

[Елена Палагнюк]

murlokotam спасибо, статья на самом деле познавательная и интересное обсуждение, только подтверждающее все о чем мы и здесь на этом форуме спорим

[Тута]

На радио Toronto 10 10 есть подкасты и шоу о недвижимости. Конечно, это и реклама по полной, но на мой взгляд дают интересную информацию что и как.

Из последнего (на форме обсуждали тоже) рассказывали о кондо - покупка или рент и пришли к выводу, что покупка выгодней, так как тажа цена ну и многое другое.

Может кому будет интересно, а может кто и что-то может рассказать про эту передачу?

Спасибо!

[Елена Палагнюк]

Вчера прочитала статью а сегодня по всем канадским новостям передавали что Equifax компания которая собирает и предоставляет информацию о кредитном рейтинге обнаружила Mortgage Fraud 400 млн.долларов (мортгидж полученный обманным путем) в прошлом году. И это только небольшая часть, на самом деле все обстоит гораздо серьезнее.

Вот и еще причина по которой сейчас все больше закручивают гайки при выдаче моргиджа особенно людям без подтвержденного дохода.

Всю статью можно прочитать здесь:

http://www.vancouversun.com/business/Mo ... story.html

[Елена Палагнюк]

Последняя статистика и прогнозы на весну 2012 по продажам недвижимости в разных провинциях и крупных городах Канады по данным компании RE/MAX http://www.remax-oa.com/MediaNewsroom/L ... 12_RPT.pdf
Проценты по кредитам остаются низкими, недвижимости на продажу в ГТА и некоторых других районах недостаточно по отношению к желающим ее приобрести. Сегодня мы имеем так называемый Seller's Market когда не редко возникают ситуации когда на одну недвижимость есть несколько предложений на покупку Multiple Offers в результате чего цена продажи увеличивается. Многие кто собирается продавать не выставляют свою недвижимость пока сами не купят что-то для себя, что тоже влияет на недостаток листингов на продажу. Кому такая ситуация выгодна сегодня? В первую очередь продающим, ну а покупателям остается надеяться что рынок немного выровняется к лету и выйдет больше подходящих предложений.

Хотела еще сказать пару слов о ситуации с Multiple Offers, потому что многие не понимают этого процесса . Не всегда такие ситуации заканчиваются сумасшедшим поднятием цен, а при наличии 2-3 оферов можно купить либо за назначенную цену, либо даже ниже. Все зависит от индивидуальной ситуации и мотивации сторон. И еще, иногда в порыве азарта люди не думают о последствиях и снимают условия как на получение моргиджа так и на техническую инспекцию дома. Это очень опасно. Банку абсолютно все равно за сколько вы купили этот дом. Банк пошлет туда своего оценщика Appraisal и сделает оценку дома в соответствии со своими требованиями и показателями и выдаст ровно такую сумму, какую посчитает нужной, а разницу между кредитом, вашим первоначальным взносом и той ценой которую вы подняли за дом в порыве бездумного азарта вам придется доплачивать из своего кармана. Ну а если таковой не имеется в наличии то сделка может не состояться что влечет за собой очень серьезные последствия.

Поэтому мой совет покупателям недвижимости (особенно покупающим впервые). Перед тем как давать офер на понравившийся дом сделайте сравнительный анализ подобной недвижимости проданной на этой и соседних улицах за последние несколько месяцев, чтобы не переплатить. Не рискуйте, если нет на руках письменного подтверждения из банка Pre-Approval, не снимайте условия на получения моргиджа (даже если вы разговаривали с моргидж брокером и он вам сказал что все должно быть в порядке). Всегда рассуждайте здраво, если на дом 10 оферов, то скорее всего он будет продан как минимум на 50-70 тысяч дороже установленной продавцом цены. Готовы ли вы платить эти деньги или все-таки имеет смысл подождать? Мой совет – ждите и продолжайте искать. Не последний это дом, не сегодня так завтра найдется в конце концов тот, который ждет именно вас и купив который вы будете чувствовать себя спокойно и удовлетворенно что сделали правильный выбор.

[spqr1945]

Отличные советы Елена, Вы всегда мне импонируете объективным подходом и взвешенностью оценок. А кроме того вы просто симпатичная женщина.

[Елена Палагнюк]

spqr1945 Спасибо за комплимент

[evg]

Скажите Елена, такая ситуация: хотел вытащить эквити из своего дома для даунпеймента в другой. Банк оценил ниже рыночной цены и не дал эквити. Это что перестраховка или специалист попался неграмотный? Даже город, присылая бумаги на таксы, оценил больше намного. А он (город) всегда занижает цену дома. Ваши соображения по этому поводу? И можно ли что то сделать чтобы получить эквити? Может другой банк? Заранее спасибо за ответ

[Елена Палагнюк]

Evg банки всегда стараются занизить цену, но странно конечно что в вашем случае их оценка меньше чем муниципальная. Я надеюсь вы им не говорили для чего собираетесь использовать эту кредитную линию, потому что никакой банк не даст вам ее под депозит на новый дом. Да и при покупке нового дома будут смотреть на происхождение даунпеймента. В последнее время банки очень неохотно выдают Home Equity Line of Credit, потому что люди используют ее не по назначению, увеличивая свои долги, используя низкий заемный процент и то что во многих случаях по этой кредитной линии можно платить только интерес. Многие не осознают что этот кредит фактически является вторым моргиджем на недвижимость и в случае неуплаты банк забирает дом. Эта кредитная линия является так называемым Subprime mortgage (кредит не обеспеченный страховкой CMHC). В свое время бесконтрольная выдача именно этих кредитов сыграла свою роль в кризисе рынка недвижимости в Штатах. Канада пытается избежать этой ситуации поэтому банки постепенно и закручивают гайки на выдачи кредитов под недвижимость, в последее время все жестче. Почитайте здесь http://en.wikipedia.org/wiki/Home_equity_line_of_credit

В вашем случае если вы 100% уверены что в вашем доме есть приличная equity я бы потребовала объяснения из банка почему ваша недвижимость была оценена так низко. Но перед тем как идти я бы обратилась к местному реэлтору и попросила составить Letter of Opinion. Ко мне часто люди за этим обращаются, я делаю Comparable Market Analysys – сравнительный анализ показывающий за сколько продавались подобные дома в ближайшей округе в последние несколько месяцев и высказаваю свое профессиональное мнение о стоимости дома. Письмо печатается на официальном бланке реэлторской компании (я никогда не беру за это денег и вы не платите, если будут просить, просто обратитесь к другому). Также возьмите свой последний муниципальный Assessment. Пойдите в банк и попросите обосновать их цену предоставив ваши «козыри». Послушайте что они скажут, вы увидите реакцию и скорее всего вам объяснят причину, возможно согласятся на повторный Appraisal. Если нет, то пойдите в другой банк.

На получение этой кредитной линии (Equity of House) влияет не только оценка дома но и множество других факторов, в том числе и кредитная история, долги по кредитным карточкам, зарплата и тд. Это же 2ой моргидж и чтобы его вам выдать у банка должно быть достаточно оснований что вы в состоянии платить по всем своим долгам, ну а там уж они сами решают давать или не давать. Еще один совет просто чтобы вы знали. Каждый раз когда банк или другая финансовая организация проверяет вашу кредитную историю – у вас снижаетс Credit Score, немного, но в каждом случае до 10 поинтов, поэтому не советую обращаться во множество банков по этому вопросу, тем более кождый последующий уже будет видеть что вас только что проверяли.

[Aeon Flux]

Елена, добрый день, интересно ваше мнение по-поводу Оаквилл? Я там смотрела и дома и коммерч. недвижимость, интересно что думают профи про это райончик:) (мне оч понра)