Стоит ли покупать жилье для сдачи в аренду?

[Ivan.Galv]

Вот здесь можно подробней. Мне крайне любопытна ваша логика. Чем мне одно выгоднее другого. У меня есть актив, который я могу вернуть банку или поморочившись продать, вернув деньги банку (ибо на них он руку наложит). В чём разница?
На выходе у вас -300т. Вы их продолжаете платить?

Ну как минимум если Вы продаете дом сами - Вы можете покапризничать с листингом, повесить его на два года и всех послать, сто раз отменить и заново вывесить, провести переговоры и тп...
А если это foreclosure - то я конечно не знаток как он работает, но сдается мне что пришел первый попавшийся покупатель и продано, Вас никто не спрашивает. А когда Вас никто не спрашивает - Ваш долг может совсем случайно стать не -300к, а -370к

[Vladimir611]

Как то Вы резко перескачили с рассмотрения - имеет ли человеку смысл продавать проперти в самый нелепый момент - на другой вопрос - во что верит Владимир:D

Во что верит конкретный Владимир, вам не важно. Я не являюсь потенциальным покупателем вашей проперти, у меня есть своя, выплаченная. На данный момент инвестицию в Торонто в недвижимость я не рассматриваю. Вас интересует вера в рост на моя, а Иванов, которые в этот рост верят и недвижимость покупают. "Ибо всегда дорожает". Дальше?

[Ivan.Galv]

Во что верит конкретный Владимир, вам не важно. Я не являюсь потенциальным покупателем вашей проперти, у меня есть своя, выплаченная. На данный момент инвестицию в Торонто в недвижимость я не рассматриваю. Вас интересует вера в рост на моя, а Иванов, которые в этот рост верят и недвижимость покупают. "Ибо всегда дорожает". Дальше?

Травкой не поделитесь?:D

[Vladimir611]

Ну как минимум если Вы продаете дом сами - Вы можете покапризничать с листингом, повесить его на два года и всех послать, сто раз отменить и заново вывесить, провести переговоры и тп...
А если это foreclosure - то я конечно не знаток как он работает, но сдается мне что пришел первый попавшийся покупатель и продано, Вас никто не спрашивает. А когда Вас никто не спрашивает - Ваш долг может совсем случайно стать не -300к, а -370к

Вы что смеётесь, что ли? То есть я продолжаю платить банку, "капризничая с листингом"? Или должен получить обозначенную мне головную боль с выкрутасами со своими доходами, но фактически не сбросив с себя актив в -300т? Оррррригинально

[Vladimir611]

Травкой не поделитесь?:D

у вас есть объяснение, дорожанию домов в городе с замедленным ростом населения и исторически высоким количеством домов на продажу? кроме как вера в людей в подорожание

[Ivan.Galv]

Вам не надоело уже "про сбросить с себя актив в -300к"? Если у Вас net worth -300k, то никуда Вы его не сбросите. Да можете бомжом стать и играть нещеброда всю оставшуюся жизнь перед коллекторами- но ради чего? Ради 300к?
Для Вас это по-моему вопрос решенный, Вы бы не раздумывая так поступили. И Вас удивляет что для собеседника такой вариант даже близко неприемлем.
А то что дом через год на эти самые 300к спосойно может обратно вырасти, Вы не подумали? Вы сразу не раздумывая решили себе сломать всю жизнь?:)

у вас есть объяснение, дорожанию домов в городе с замедленным ростом населения и исторически высоким количеством домов на продажу? кроме как вера в людей в подорожание

Это у нас то замедленный рост населения?
http://www.statcan.gc.ca/tables-tableau ... 2a-eng.htm
Дома наверно тоже научились строить новые в границах города?
Честное слово, тут либо травка, либо:
[video][/video]

[Vladimir611]

А почему человек должен стать бомжом? Есть рент. Есть недвижимост супруга/и.
И опять вопрос не про меня. Я не покупаю активы, которые на любом мыслимом историческом пике. И не покупаю на марджин. Но этот спор мы уже вели.

[Vladimir611]

Это у нас то замедленный рост населения?
http://www.statcan.gc.ca/tables-tableau ... 2a-eng.htm
Дома наверно тоже научились строить новые в границах города?
Честное слово, тут либо травка, либо:

The population growth of Toronto’s census metropolitan area slowed considerably between the last two census periods. The city grew by 6.2 per cent over the 2011 to 2016 period, compared to 9.2 per cent between 2006 and 2011. In fact, it was the slowest census-to-census growth rate Toronto has experienced in at least 40 years.вам перевести или вы языком владеете?

[Ivan.Galv]

Вы мою ссылочку то посмотрите
Рост по Онтарио
2014-2015: 112k
2015-2016:186k

Это падение притока да? За квотами на имиграцию тоже не следите? Падают наверно?

Но даже не вдаваясь в эти глупые споры о том во что верит Владимир, меня все также удивляет Ваша позиция что лучше стать бомжом.
Вот смотрите, совсем уж на пальцах. Купили Вы Ваш дом за лям. Он стал стоить 700к. кого это волнует то? Я Вам никогда не говорил что инвестор в недвижимость покупает не столько ассет, сколько дополнительный доход?
Была у Вас зарплата допустим 8к в месяц. С рентал инкамом стала 8+5=13к. Да, Вы 25 лет отдаете почти все из этих дополнительных 5к банку. но через 25 лет эти дополнительные 5к - это Ваша пенсия, чистенькая и красивенькая. И пусть дома хоть за банку кока колы продаются - Вас это волнует?
А теперь вопрос - надо ли отказываться от пенсии в 5к в месяц просто потому что хочется "скинуть шкуру/ассет в -300к"? Вы хотите променять очень реальную и осязаемую пенсию в 5к в месяц на то чтобы стать на всю жизнь бомжом без гроша в кармане, и утверждаете что это выгодно??? Это только травой можно объяснить!

[xron]

Недвижимость для инвестиции покупается на много лет - 20 и более. Какая разница сколько стоит дом если он продолжает приносить такой же доход , и зачем его продавать ?

[Vladimir611]

Вы мою ссылочку то посмотрите
Рост по Онтарио
2014-2015: 112k
2015-2016:186k

Это падение притока да? За квотами на имиграцию тоже не следите? Падают наверно?

следим за Ваниными руками . Торонто плавно перешло в Онтарио Мы говорим про цены в Торонто. И не путайтесь в абсолютных цифрах, они для вас крайне высоки. Я повторю то, что сказал: Рост населения в Торонто беспрецедентно низкий относительно Торонто же исторически. Параллельно с этим беспрецедентный рост цены недвижимости. Внимание выход Ивана (барабанная дробь): Беспрецедентный рост цен объясняетсябеспрецедентно низким ростом населения

[Vladimir611]

Недвижимость для инвестиции покупается на много лет - 20 и более. Какая разница сколько стоит дом если он продолжает приносить такой же доход , и зачем его продавать ?

действительно, какая разница если актив, приносящий ренту, теряет в цене. Нетривиально.
Вы попросите Ивана возпроизвести его план, набросанный им с Антоном. И посмотрите какой рост цены он туда закладывал

[Ivan.Galv]

Антоха использовал 5% рост цены проперти в год и 2% рост ренты в год. Причем он брал неприлично высокий даунпеймент в 20% из принципа.
Но Антоха смотрел на это исключительно с позиции "какой будет ROI" от вложенного. Потому что он сравнивал с фондовым рынком и среднеисторчиеским ростом его.
Я и не спорю, получить пенсию в 5к через 25лет, вложив 50-70к это както не по пацански, слабо выгодно) Ведь 25 лет - это очень большой срок.
Но это worst case scenario. А для worst case он весьма неплох.

Вы Владимир просто ловким движением руки сделали сравнение будто SP500 продолжит среднеисторические показатели роста, а housing рухнет к чертям, и давайте посчитаем и сравним прибыль) Не особо честно.

[Vladimir611]

Антоха использовал 5% рост цены проперти в год и 2% рост ренты в год. Причем он брал неприлично высокий даунпеймент в 20% из принципа.
Но Антоха смотрел на это исключительно с позиции "какой будет ROI" от вложенного. Потому что он сравнивал с фондовым рынком и среднеисторчиеским ростом его.
Я и не спорю, получить пенсию в 5к через 25лет, вложив 50-70к это както не по пацански, слабо выгодно) Ведь 25 лет - это очень большой срок.
Но это worst case scenario. А для worst case он весьма неплох.

Я ответил Хрону на его вопрос, как на вас (точнее на ваш бизнес кейс) отражается понижение цены вашей недвижимости. Согласитесь по Антоновым измерениям инвестиция была далеко не оптимальной при годовом росте в 5%. Как она будет выглядеть при долгосрочном падении (даже не в худшем их проявлении)? Я ответил на его вопрос?

[Vladimir611]

Вы Владимир просто ловким движением руки сделали сравнение будто SP500 продолжит среднеисторические показатели роста, а housing рухнет к чертям, и давайте посчитаем и сравним прибыль) Не особо честно.

Боже упаси. Я взял упомянутые вами десятилетия недвижимости и десятилетия биржевого индекса. Который в мозгу обывателя ассоциируется с риском (и заслуженно, акции - не игрушка). И показал, что исторические риски недвижимости выше, а возврат ниже. Опять же на вопрос Хрона