Стоит ли покупать жилье для сдачи в аренду?

[Vladimir611]

Ну и как это отразиться на доходах ивана - что цены упали ? Тенаты станут меньше платить , или увеличиться платеж на моргидж ?

ну давайте предположим, что ещё несколько Иванов, по совету нашего Ивана понакупили инвестмент пропертис с 5% предоплаты. Только потёрли руки, а цены вниз на 15%. Вопросы:
а. При какой корректировке этим Иванам будет муторно выплачивать долг (превышающий стоимость имущества) и они отдадут ключи банку
б. Как дома, выставленные на продажу банком, повлияют на цену недвижимости нашего Ивана?

[Ivan.Galv]

Владимир, вы живете в какой то сказочной стране.
1)В Канаде нельзя отдать ключи банку так, чтобы он простил всю разницу между ценой продажи и долгом. Банк все равно с вас потребует разницу. А делать это в момент трехмесячного искуственного проседания и подавно нелепеее некуда.

2)Те кто покупают рентал проперти сразу знают что коректировки могут быть. Они их не трогают 5 лет. Пять лет, Карл!) А через 5 лет к их инкаму прибавляется много всяко разного плюс рентал инкам плюс то что погашено за 5 лет плюс куча всего еще, тем самым банк может ничего не спросить даже если цена сильно просядет.
Но возьмем крайний случай и допустим действительно не хватило бабла на покртие падения...что тогда? У большинства рефинансирование на более растянутый срок решает проблему сразу. Если у человека реально не упал доход, если город не состоит тотально из зомби безработных то представить неспособность гасить долг у коголибо через 5 лет очень трудно.

3)Рентал инвесторы покупают вообще без планов продажи ни через год ни через 5 ни через 25.

4)Даже если допустить, что все ушедшие в минус зачем то решили отдать банку ключи, как говорит Владимир. Сколько таких ушедших в минус? Те что купили за два последних месяца? 20к человек из 4-6 млн пропертей? Впечатляющий масштаб:)

[Vladimir611]

Ivan
1. Банк может с вас хотеть -- проблема в том, что у подобного "инвестора" может ничего не быть. Вот в чём закавыка. Ни с его жены, ни с его тёщи банк не может ничего потребовать. "Ты - голодранец" (Ц)

2-3. Да, да. Они думают, что не трогают. Это у них план такой, на бумажке нарисованный. У некоторых менее продвинутых - на салфетке. Но это только если цена их владения не опускается настолько, что платить то им надо продолжать, а купить, то чем они владеют можно за пару сотен тысяч дешевле. помните, как в анекдоте про лейтенанта, женившегося на дочери генерала и изменившего ей. "план меняется, бухгалтерия смену не утвердила. Вы не прожигатель жизни с яхтами и виллами, а опустившийся гомосексуалист бомж наркоман. Всё остальное в силе: длительная консервация и вживание в средУ"


4. Это интересный вопрос. Но вы его не совсем правильно сформулировали. Он заключается не в том, сколько купивших за 2 последних месяца. А насколько должно просесть, чтобы это превратилось в замкнутый круг: новое понижение - > новый виток "инвесторов".
Вы должны помнить - ни по какой исторической метрике цена недвижимости ни в Торонто ни в Ванкувере не подкреплена фундаменталс. Она основывается на спросе/предложении данного момента, а этот спрос определяется ожиданием людей, что недвижимость подорожает. Вы вынимаете из уравнения это ожидание, и ваш спрос прикажет долго жить. Я ещё раз повторяю, это уже случалось. В том числе в Торонто

[Ivan.Galv]

Риски есть всегда. Кто не рискует тот не празднует.
Но я повторяю, растет все вокруг, один GTA сейчас такой несчастный и уже не на пике несчастности. Надо ему дать трехмесячный период попадать за счет ребят с двойными сделками, а потом можно анализировать нормально. Ато в мае и без Вас повылезало немеренно якобы аналитиков-предсказателей апокалипсиса.

Вам кажется что продать просто из страха падения - это сильный стимул, а мне так не кажется. Я вижу именно отчаянность с двойными сделками основным фактором. Эти ребята готовы давать сильную скидку, а все остальные за лишнюю тысячу удавятся и снимут листинг.

[Vladimir611]

"Растёт всё вокруг" - это именно то, что я описал. При отсутствии фандаменталс, движущей силой становится мотто "актив Х всегда растёт". кстати очень неплохо описано здесь, можете и видео посмотреть про "нехватку" недвижимости
http://www.huffingtonpost.ca/2017/06/14 ... 95000.html

[Vladimir611]

Вам кажется что продать просто из страха падения - это сильный стимул, а мне так не кажется. Я вижу именно отчаянность с двойными сделками основным фактором.

вы сделали вид, что не поняли написанного мной. Напрасно. Я ни на секунду не писал о страхе. Я писал о факте владения активом долг за ктороый намного превышает цену актива. Вопрос в том, что это должно быть за "намного" , чтобы вы от этого актива отказались, получив головную боль, но списав долг в сотни тысяч

[Ivan.Galv]

вы сделали вид, что не поняли написанного мной. Напрасно. Я ни на секунду не писал о страхе. Я писал о факте владения активом долг за ктороый намного превышает цену актива. Вопрос в том, что это должно быть за "намного" , чтобы вы от этого актива отказались, получив головную боль, но списав долг в сотни тысяч

Я все верно понял, я просто надеялся что Вы поймете мою мысль еще на примере отдавания ключей.
Вы никогда не списываете долг, у вас всегда есть какой то net worth баланс, либо положительный либо отрицательный. И он у вас будет вне зависимости от того что Вы делаете - продаете дом в самое нелепое время или нет.
Если уж так сложилось что у Вас net worth стал отрицательным и дом есть на руках - это наверно психологически не особо приятно, но логически это не повод продавать вообще ни капли, это же налаженная машина по генерации и денег и на демонстрацию банка повышенной способности к генерации инкама.
А если Вы продадите при отрицательном net worth то что? Тогда и разницу все равно придется отдавать с зарплаты и коллекции гусениц на стене, и ежемесячного дополнительного дохода лишитесь. Купить чтото другое подешевле все равно не сможете, у Вас за спиной всегда будет банк, готовый принять появившуюся лишнюю наличность. Даже если с Вас нечего взять - это блокирует планы на дальнейшие инвестиции.

[Vladimir611]

Давайте перейдём от абстрактного вопроса бумажного net worth к практическому. Наличия у вас дома , за который вы должны миллион, а купить такой дом можно за 700 тысяч. Ваши действия?
И давайте не будем про зарплату, тому кто на это идёт сделать зарплату серой не представляет труда. Я упомянул про головную боль

[Vladimir611]

А если Вы продадите при отрицательном net worth то что? Тогда и разницу все равно придется отдавать с зарплаты и коллекции гусениц на стене, и ежемесячного дополнительного дохода лишитесь. Купить чтото другое подешевле все равно не сможете, у Вас за спиной всегда будет банк, готовый принять появившуюся лишнюю наличность. Даже если с Вас нечего взять - это блокирует планы на дальнейшие инвестиции.

всё сказанное здесь - головная боль, не больше. У вас помнится корпорация на себя записана. А что если она закроется и всё пойдёт через корпорацию на жену?
А вам будет платиться минимум, с которого только скорлупу можно содрать? Суть в том, что для очень многих - это обходимые препятствия. Поэтому я и сказал: какова должна быть разница, чтобы люди на это пошли.

[Ivan.Galv]

Если у Вас есть дом, который Вы купили за 1млн а теперь он стоит 700к, то ваш net worth условно говоря -300к. Не будем заморачиваться с даунпейментами и прочим, просто -300к.

1)Это неприятно само по себе
2)Продажа дома никуда не денет долг в 300к, но удалит у вас прибыль, условно 2к в месяц которую Вы платите в погашение долга, а берете из рентал инкама забесплатно
3)И что самое интересное, Вы при этом прекрасно понимаете что падение УЖЕ случилось. Шансы на его продолжение в прежних масштабах - минимальны. Шансы на стабилизацию и рост - максимальны. То есть продажа в самый невыгодный момент - имеет смысл?

[Vladimir611]

2. я ничего не продаю. Просто перестаю платить мортгидж. Дальше?
Помните Карамба дом купила у банка? Вот на вашей улице появляется два таких дома, которые банк старается скинуть as is

[Ivan.Galv]

Это не имеет никакого значения. Переставание платить мортгидж равносильно продаже, тока менее удобной для Вас.

[Vladimir611]

3)И что самое интересное, Вы при этом прекрасно понимаете что падение УЖЕ случилось. Шансы на его продолжение в прежних масштабах - минимальны. Шансы на стабилизацию и рост - максимальны. То есть продажа в самый невыгодный момент - имеет смысл?

Я верю в стабилизацию. В рост? Ваш рост уже давно основан на одном - вере людей в рост. Абсолютно ничего кроме этого. Так что я верю в корректировку и стабилизацию в последующие пару лет. Скачкообразно

[Ivan.Galv]

Как то Вы резко перескачили с рассмотрения - имеет ли человеку смысл продавать проперти в самый нелепый момент - на другой вопрос - во что верит Владимир:D

[Vladimir611]

Это не имеет никакого значения. Переставание платить мортгидж равносильно продаже, тока менее удобной для Вас.

Вот здесь можно подробней. Мне крайне любопытна ваша логика. Чем мне одно выгоднее другого. У меня есть актив, который я могу вернуть банку или поморочившись продать, вернув деньги банку (ибо на них он руку наложит). В чём разница?
На выходе у вас -300т. Вы их продолжаете платить?