Взять ипотеку в GTA vs. Жить в рентовке

[nick_]

Сейчас у них же могу получить 2%.

Вы так думаете, но можете это узнать только если получите. Банк не должен давать тот или иной рейт. Эти рейты меняются от недели к неделе. Ну или preapproval в студию.

Отправлено спустя 49 секунд:

Нужно покупать то, с чем тебе комфортно, ИМХО. А попытки залезть на рынок, где у тебя не опыта, ни к чему хорошему не приведут.

бинго

[Antoxa]

Может невнимательно читали тему, я писал выше что жилье которое я имел ввиду за последние 4 года выросло на 15-20%

Так на 15 или на 20? Если уж мы о конкретном жилье. Дайте ссылочку?

Отправлено спустя 3 минуты 49 секунд:

Вы так думаете, но можете это узнать только если получите.

Я доверяю своему брокеру с 20+ летним стажем. Если говорит, что можно расчитывать на 2, значит скорее всего на это есть причины.

[messer]

Это так важно 15 или 20
Факт что растут в цене и за ними у риелторов очередь сейчас

[nick_]

Я доверяю своему брокеру с 20+ летним стажем

Ну это что-то, но не то, что официальный калькулятор. Да и bait & switch в продажах никто не отменял. Плюс банки очень сильно меняют ставки в реальном времени прямо сейчас, недавно народ писал про 2.8, сейчас пишет про 2, завтра может быть 2.8. Ковид-с, все пытаются понять, что будет. Ну и никакой брокер не скажет вам ставку через 5 лет, а это тут куда важнее. Нормальных ипотек на 20-30 лет с фиксом как в США в Канаде нет.

[rabbit]

Если если если. Вот, квартира напротив, которую я привожу в пример, стоит без тенанта 2 месяца. Т.е. если чел найдёт тенанта на 2250 прямо сейчас, то из расчёта аренды на год максимальная ставка будет 1875. Это к вопросу об операционных рисках и кэшфлоу. Это если она не стоит дольше, я заметил её 2 месяца назад просто.

Я по этой причине, кстати, всегда всё сдаю чуть ниже рынка. Ни разу не возникало паузы между жильцами из-за этого. Да, получается чуто меньше денег, но если брать среднегодовую выручку - получается в плюсе за счет того, что нет простоев.

[nick_]

Вот, кстати, городок в 10 милях от Манхеттена
https://www.numbeo.com/property-investm ... wark%2C+NJ

Завяжу, пожалуй, писать в этой теме.

[Ivan.Galv]

Без вот этой пассивной агрессии и без отрицания когда Вас поправляют, из Вас nick мог бы получиться норм человек, который следит за многими событиями и держит руку на пульсе...но у каждого свой характер

[messer]

Без вот этой пассивной агрессии и без отрицания когда Вас поправляют, из Вас nick мог бы получиться норм человек, который следит за многими событиями и держит руку на пульсе...но у каждого свой характер

У тебя реально мания величия, бро

[xron]

Один из важных элементов мелкого инвестирования в недвижимость заключается в том чтобы взять побольше дешевых денег из банка на мортгедж , купить жилье и сдавать его чтобы жилец выплачивал ссуду. Нету смысла ложить 50 % даунпаумента за дешевый дом в мордене , даунпаймент должен быть минимальным- только чтобы дали ссуду и вы смогли ее выплачивать. Если пересчитать морденовский вариант с даумпайментом 20 % - как с торонтовским - то тоже будет негатив кешфлоу. Во многих мегсполисах цены на недвижимость ушли очень высоко в основном из-за покупок за наличные со стороны иностранцев как китайцы например. Мелкие инвесторы с ссудами не могут с ними тягаться. В мегаполисах как сиетл, лос ангелес ,нью йорк цены уже слишком высоки чтобы инвестировать. К тому ж высотные кондо с непредсказуемым кондо фее и менежементом не лучшая недвижимость для инвестирования - если конечно у вас нет кучи кеша. В таких кондо в больших городах выгодней снимать. Отдельный дом будет надежнее , для инвестиции в канаде я б изучил городки в радиусе 1-2 часа езды от торонто как гуелф или китченер. В торонто можно было б купить мултифамили что то как дуплех .

[messer]

Нету смысла ложить 50 % даунпаумента за дешевый дом в мордене , даунпаймент должен быть минимальным- только чтобы дали ссуду и вы смогли ее выплачивать. Если пересчитать морденовский вариант с даумпайментом 20 % - как с торонтовским - то тоже будет негатив кешфлоу

Не будет. Вы не учли что в морденовских домиках нет грабительского кондо фи. При ваших условиях за цену одного торонтовского кондо покупается 3 домика в условном Мордене и выходим в ноль - рента как раз покроет моргидж + налог + электричество.
В итоге при таком раскладе не удивлюсь если в долговременной инвестиции 3 домика принесут гораздо больше прибыли чем одно кондо.

Пишу и прям самому захотелось домишко прикупить на сдачу.. но как вспомню как некоторые жильцы к сьемному жилью относятся. У меня б сердце кровью обливалось ..

[xron]

Вопрос что будет с морденом через 30 лет и будет ли жилье все это время сдаваться без проблем. А так если есть 50к на даунпаймент и доход позволяет взять второй мортгедж можно попробовать. Люди так и делают. 30 лет слишком большой срок для выплаты , все это время надо будет иметь резервы на случай поломок, простоя. Кондо в торонто на инвестицию не выгодно покупать таким способом из за высокой цены и кондо фи.

[Ivan.Galv]

Да, в местах вроде Мордена даже при минимальном даунпейменте должен быть позитивный кешфлоу.
Аналогично можно сказать про Детройт и про многие городки Техаса, где отродясь не видели и не увидят роста цен.
Это связано с рисками лендлорда.
1)Купить жилье населению легко, потенциально от лендлордов можно отказаться и куда им деваться? То есть их услуги плохо востребованы.
2)Цена на жилье растет плохо или не растет вообще. Малейшая ошибка в расчетах или выросшие расходы - будет невозможно терпеть.
3)Рента тоже растет плохо, тем не менее она под рент контролем.
4)Вся цена будущего ремонта и даже сноса-постройку нового дома должна быть уже в цене ренты и вялого роста цен на дом, чтобы в итоге лендлорд не оказался в минусе на длительном отрезке.

А на жарких рынках вся эта математика меркнет по сравнению с ростом ренты ежегодным и ростом цен.
Можно сильно просчитаться с кешфлоу, но время все стерпит и уже через 2-5 лет даже самый плохой кешфлоу выправляется.
А люди купившие по заоблачным ценам себе жилье лет 5-10 назад всегда выглядят словившими джекпот очень непохожий на сегодняшние цены как ренты так и цены покупки.

Когда жаркие рынки перестают греть и показывать растущие цены, то и темпы появления новых юнитов снижаются, население недополучает продукт в котором так сильно нуждается и эта нехватка заново перезапускает цикл бурного роста цен.
Ну и заодно если цены на жилье перестают расти на жарком рынке, то лендлорды автоматически переключают свои ожидания в сторону улучшенного кешфлоу и становится как в Морденах и Техасах.

[xron]

Потенциал роста стоимости недвижимости и возможности ее сдать конечно выше в торонто чем в мордене, где приехавшие будут быстро покупать себе дешевое жилье и съежать со съема. Я бы с кондо все равно не рискнул бы связываться из из необходимости быть подконтрольным HOA/ страте в кондо и непредсказуемости их действий.

[messer]

Вопрос что будет с морденом через 30 лет и будет ли жилье все это время сдаваться без проблем.

Да хз че будет через 30 лет, я ж не ясновидящий. Пока регион активно развивается. Через 30 лет шанс что Морден станет наркопритоном примерно такой же как Торонто привратится в Детройт.

[Ivan.Galv]

Специально по заявкам пацанов типа messer , лучшие аналитики современности собрались обсудить угрозу нового налога на жилье.
И для akick, , отчитываюсь - над акцентом работаем, но еще многое нужно сделать