Страх перед сделкой

Любые вопросы, свясанные с приобретением недвижимости, арендой или сдачей в наем
Vladimir611
Заслуженный форумчанин
Сообщения: 9924
Зарегистрирован: 28 апр 2012, 21:51
Откуда: Питер -> Рамат Ган -> Анкастер

Страх перед сделкой

Сообщение Vladimir611 » 23 мар 2020, 08:10

Ivan.Galv писал(а):
22 мар 2020, 21:53
Я уже привык к маразму старика Вовы
Ваня, хамство убежище слабых. Но я отношусь снисходительно к человеку, сидящему несколько часов на телефоне в ожидании ответа получит ли он отсрочку по платежам ;-)
Ivan.Galv писал(а):
22 мар 2020, 21:53
Я уже ответил на это, мои рентеры не находятся в положении, в котором им надо выбирать - купить еду или заплатить ренту. И в случае потери работы у них есть EI
Конечно, на EI в Торонто можно и рент Ване заплатить и ноги не протянуть. Инвестор вы наш.

П.С. По поводу С&П я и сейчас твёрдо убеждён что на любом сколько-нибудь значительном временном окне, акции бьют и бонды и недвижимость и золото. Выше риск, выше возврат. Но я не согласен с Антоном, что в акциях надо сидеть бесконечно. Не стоит искать точный потолок, но и если ВАМ КАЖЕТСЯ, что риск во имя получения будущих прибылей неоправдан, из акций можно выходить. В этом и фишка, помните дискуссии про ливидность? Что я год назад и сделал. НЕ было бы вируса было бы что-то другое. Отсидел год в бондах, пару недель назад половину продал (всё-таки, когда бонды делают 11 с лишним процентов за год - это непорядок). Теперь процентов 40 сидит в кеше. Это не говорит о том, что я прав. Но я делаю то, что говорю и что совпадает с моим прогнозом и представлением о допустимых ДЛЯ МЕНЯ рисках. Вы тут рассказывали о втором проперти на рент уже 3 года. Где он? На бейлаут от правительства прикупите?

Ivan.Galv
Заслуженный форумчанин
Сообщения: 4368
Зарегистрирован: 29 дек 2013, 23:39
Откуда: Toronto

Страх перед сделкой

Сообщение Ivan.Galv » 23 мар 2020, 08:19

Vladimir611 писал(а):
23 мар 2020, 08:10
П.С. По поводу С&П я и сейчас твёрдо убеждён что на любом сколько-нибудь значительном временном окне, акции бьют и бонды и недвижимость и золото. Выше риск, выше возврат. Но я не согласен с Антоном, что в акциях надо сидеть бесконечно. Не стоит искать точный потолок, но и если ВАМ КАЖЕТСЯ, что риск во имя получения будущих прибылей неоправдан, из акций можно выходить. В этом и фишка, помните дискуссии про ливидность? Что я год назад и сделал. НЕ было бы вируса было бы что-то другое. Отсидел год в бондах, пару недель назад половину продал (всё-таки, когда бонды делают 11 с лишним процентов за год - это непорядок). Теперь процентов 40 сидит в кеше. Это не говорит о том, что я прав. Но я делаю то, что говорю и что совпадает с моим прогнозом и представлением о допустимых ДЛЯ МЕНЯ рисках. Вы тут рассказывали о втором проперти на рент уже 3 года. Где он? На бейлаут от правительства прикупите?
Я Вам рассказывал о втором проперти на рент или называл сроки покупки три года? Три года назад я еще только первый дом едва купил, как я мог создать у Вас впечатление что и вторую пропертю я тоже собрался покупать три года назад? Нонсенс.
В плане equity да, ценник хорошо поднялся. Кейс на вторую проперти назревает, но естественно не прямо сейчас.

Сравнивая с СП500, Ваше заблуждение было не в том, что биржа акций дает чуть больше риска и чуть больше прибыльности. А в том что Вы вот так топорно мыслили, мыслите и переставать не собираетесь. Даже когда Вам явно сказали что левередж меняет все, Вы не одумались и продолжили твердить тоже самое. Конечно можно было поболтать и о том как левередж более рискован и прочее, а также о том пропорционально ли растут риски к коэффициенту левереджа...Но Вы даже не парились, а просто твердолобо проигнорировали этот аргумент.С тех пор и твердите что СП500 более выгодно чем недвижка, и это забавно, не более того.
Vladimir611
Заслуженный форумчанин
Сообщения: 9924
Зарегистрирован: 28 апр 2012, 21:51
Откуда: Питер -> Рамат Ган -> Анкастер

Страх перед сделкой

Сообщение Vladimir611 » 23 мар 2020, 10:04

Ivan.Galv писал(а):
30 янв 2020, 19:26
Кстати Антон говоря о левередж, Вы отчаянно отбивались. То в духе "в акциях он тоже есть, но не юзаем", то в духе "ну его нафиг впринципе, ибо риски"...
А тем времени клуб дрочащих на индексные фонды официально рекомендуют в возрасте, далеком от пенсии, активно использовать leverage. И плавно снижать его приближаясь к пенсионному возрасту.
Так что предают Вас в Вашем кружке любителей графиков:D

Смотрим начиная с 2:30 вступление в левередж и 3:40 где по делу начинает
Да, да. Найти цитаты Вани на тему левереджа с форума несложно ;-)
Инвестор с трёхлетним опытом полагается на этот трёхлетний опыт. Всё что было раньше не важно. Дай Бог, чтобы всем нам не пришлось наблюдать как замечательно левередж работает при обвалах.

P.S. Не надо рассказывать, что ещё не купив дом вы уже распсисывали, что уже через год вам дадут под второй. Всё дело в том, что Ванины теории расходятся с его же практикой
Ivan.Galv
Заслуженный форумчанин
Сообщения: 4368
Зарегистрирован: 29 дек 2013, 23:39
Откуда: Toronto

Страх перед сделкой

Сообщение Ivan.Galv » 23 мар 2020, 10:16

Vladimir611 писал(а):
23 мар 2020, 10:04
P.S. Не надо рассказывать, что ещё не купив дом вы уже распсисывали, что уже через год вам дадут под второй. Всё дело в том, что Ванины теории расходятся с его же практикой
Вова, если Вы меня упрекаете в том, что я не купил второй дом через год после первого, то это клиника. Извините если чем-либо создал у Вас такие ожидания. Вам не приходило в голову что дом - это обьект ценой в две квартиры кстати?)
Вы меня и в росте ренты двухзначной упрекали и говорили, что рост ставки BoC важность этого полностью нейтрализует...А теперь имеем сниженную ставку до уровня 2017го года и ждем еще одного обвала ставки на этой неделе. Дайте ка я угадаю как это называется? Ах да!!! Это называется Positive Cashflow, если помните что это :D И это при 22х годах амортизации, даже не прыгая на 30 или на interest only.

Ладно, не надо бухтеть, у меня нет времени на Ваш типичный негатив многостраничный, у Вас нет времени его составлять зная что его и не прочтет никто, и тп)
Хотите надеяться что вот он момент истины когда весь мир и даже Ваня познают суть еврейского мироустройства, в котором надо было держать баксы под подушкой и не брать никаких долгов - сидите с попкорном и ждите когда это кристаллизуется в реальности. У противоположного лагеря тоже есть ожидания, что всякие подподушечные баксы Вовы "слегка" просядут в покупательной способности скоро, равно как и долги.
Vladimir611
Заслуженный форумчанин
Сообщения: 9924
Зарегистрирован: 28 апр 2012, 21:51
Откуда: Питер -> Рамат Ган -> Анкастер

Страх перед сделкой

Сообщение Vladimir611 » 23 мар 2020, 10:30

Ivan.Galv писал(а):
23 мар 2020, 10:16
Хотите надеяться что вот он момент истины когда весь мир и даже Ваня познают суть еврейского мироустройства, в котором надо было держать баксы под подушкой и не брать никаких долгов - сидите с попкорном и ждите когда это кристаллизуется в реальности. У противоположного лагеря тоже есть ожидания, что всякие подподушечные баксы Вовы "слегка" просядут в покупательной способности скоро, равно как и долги.
Почему так любимое Ваней левереджное мироустройство еврейское, мне понять нелегко. Но у Вани не в первый раз евреи виноваты в проблемах с выплатами Ваниных платежей ;-)
Под подушкой иногда тоже можно подержать, хотя бы часть. Вон у Баффета сейчас почти треть лежит в кеше. И это принимая во внимание, что остальные две трети он имеет возможность вложить по условиям Ваням недоступным.
Но всё это не суть важно, самое главное, что каждый доволен тем, что им сделано ;-)

Ivan.Galv
Заслуженный форумчанин
Сообщения: 4368
Зарегистрирован: 29 дек 2013, 23:39
Откуда: Toronto

Страх перед сделкой

Сообщение Ivan.Galv » 23 мар 2020, 10:33

Vladimir611 писал(а):
23 мар 2020, 10:30
Под подушкой иногда тоже можно подержать, хотя бы часть. Вон у Баффета сейчас почти треть лежит в кеше. И это принимая во внимание, что остальные две трети он имеет возможность вложить по условиям Ваням недоступным
Баффет непрерывно использует левередж лишь с 35% equity, а кеш он держит для покупки, а не безопасности.
Я не оспариваю что emergency fund очень желательно иметь. Но эта идея очень далека от Ваших хронических фобий любых левередж. И даже Баффетт Вам не товарищ в этом деле.

Отправлено спустя 44 минуты 44 секунды:
Вообще на самом деле забавно другое. То что Вова вообще чувствует, что он в положении угрожать и запугивать меня.
Я купил дом за 920к примерно на 30к своих денег, подсобив кредитными линиями. Сейчас цена этого дома уже 1100к-1200к, тенанты выплатили еще 72к в основной долг. ROI можете оценить за 3 года.
Та же ситуация и сейчас, лимит денег на неиспользованной кредитной линии очень большой. На моей корпорации аналогично. Надо бы вообще пройтись по всем банкам и собрать новые кредитные лимиты. То есть фактически тут речь не о выживании на emergency fund, а о подготовке к сильнейшему удару в правильный момент. И тут приходит Вова и говорит что мне конец потому что какой то бомж там бумажки на апартмент билдингах расклеивает что ренту можно не платить :D
То есть у Вас Вова просто извращены до безобразия весы адекватности.

Вон бесконечное QE сегодня запущено.
https://www.bloomberg.com/news/articles ... cipalities
Народ уже шутит: "CURRENT PLAN IS TO USE PICKUP TRUCKS TO DUMP THE MONEY DIRECTLY ONTO THE STREET, MAY PROGRESS TO GARBAGE TRUCKS."
Гудлак верить в ценность валюты в наши интересные времена :)

И главная какая альернатива, предлагаемая Вовой? SP500?
Когда я купил дом 3 года назад, SP500 был 2297....Сейчас он 2237 :D
Vladimir611
Заслуженный форумчанин
Сообщения: 9924
Зарегистрирован: 28 апр 2012, 21:51
Откуда: Питер -> Рамат Ган -> Анкастер

Страх перед сделкой

Сообщение Vladimir611 » 23 мар 2020, 12:12

Ivan.Galv писал(а):
23 мар 2020, 11:18
Баффет непрерывно использует левередж лишь с 35% equity, а кеш он держит для покупки, а не безопасности.
Я не оспариваю что emergency fund очень желательно иметь. Но эта идея очень далека от Ваших хронических фобий любых левередж. И даже Баффетт Вам не товарищ в этом деле.
То что Баффетт покупает ни вам ни мне не купить, ибо он выбивает из компаний особые условия для своих вложений.
Но вы наконец натолкнулись на ответ на свой собственный вопрос
Ivan.Galv писал(а):
23 мар 2020, 11:18
И главная какая альернатива, предлагаемая Вовой? SP500?
Ликвидность. Именно поэтому Баффетт и держит часть денег в кеше. Именно поэтому я в своё время вышел из С&П. Когда я туда вернусь? Это вопрос. Но у меня была возможность взять прибыль из С&П, купить бонды, после этого взять часть прибыли из бондов перевести в кеш и так далее. Ликвидность. Она позволяет покупать тогда, когда это имеет смысл, а не сидеть и гадать как мне поможет Трюдо или Полоз (гуд лак с ними)

П.П.С. Друг друга мы не переубедим да это и ни к чему, время рассудит
Аватара пользователя
Елена Палагнюк
Заслуженный форумчанин
Сообщения: 1077
Зарегистрирован: 06 окт 2011, 22:03
Откуда: Toronto

Страх перед сделкой

Сообщение Елена Палагнюк » 23 мар 2020, 21:53

Snowfall писал(а):
13 мар 2020, 22:24
Привет всем. Хочу поделиться своим странным опытом и спросить совета у людей кто сталкивался с таким. Живу несколько лет в GTA Торонто и уже подошёл вплотную к мечте - купить здесь своё жильё. Насобирал на downpayment, не позволял почти ничего себе. В одно время сомневался и думал может эти деньги лучше вложить в образование и подучиться чему-то новому, но потом всё-таки решил что надо просто развиваться там где я сейчас нахожусь и перестать наконец-то платить аренду (работаю в IT индустрии, мне 29 лет, не женат, около 70к зарплата).
....
Обидно что деньги будут лежать без дела и надо продолжать платить аренду. Насколько можно верить этим слухам что вся недвижимость скоро подскочит в цене в очередной раз? На некоторых домах действительно сайты показывают рост. Конечно не за год, как мне риэлторы рассказывают, за тройку-пятёрку лет. Но если посчитать fees и property tax совсем неоднозначный результат выходит и из того что я вижу цены уже и так сильно перегреты! И это всё начальное стартовое жильё где живут не самые богатые люди...буду благодарен любым мнениям по моей ситуации...
У каждого своя финансовая ситуация и жизненные приоритеты поэтому подходить к приобретению недвижимости нужно очень индивидуально и аккуратно. В вашей ситуации, я считаю, покупать недвижимость сейчас совсем нецелесообразно. Во первых, цены сейчас действительно очень высокие и вы не вписываетесь со своим даунпейментом в покупку приличного жилья в хорошем районе Торонто. Во вторых, вы еще не определились на 100% ни с работой ни с районом (городом) где бы хотелось жить. В третьих, вы хотите привезти сюда маму и ориентируетесь на ее удобство жизни в Канаде. Ну и последнее, у вас очень низкий рент, не знаю правда условий, но если вы за 1200 рентуете приличную квартиру в нормальном районе то это очень хорошо. Держитесь за это жилье как можно дольше.

Ни в коем случае не покупайте квартиру на сдачу в аренду, тем более на год или два. Это не ваш случай. В той ценовой категории что вы смотрели цены не вырастут настолько чтобы оправдать продажу, а мейнтенанс, как раз таки может пойти вверх и могут сложиться другие неблагоприятные для вас обстоятельства, здесь вы можете потерять. Такой инвестмент требует долгосрочных вложений. Не знаю как вам могли это даже посоветовать те люди с кем вы работаете. Ни один здравомыслящий реэлтор не станет давать такой совет в вашей ситуации.

Мой вам совет, не торопитесь с покупкой! Живите сколько можете в этим ренте, копите деньги, поездите по другим местам Канады, определитесь с работой. Вы сами поймете когда будет правильное время для приобретения недвижимости. Нужен не только даунпеймент, нужно чтобы сошлись и другие факторы помимо этого. И да, вы должны почувствовать что это ваше место, что вам там нравится, ваши wants and needs должны совпасть хотя бы на 80%, вам же там жить. Нельзя покупать абы что лишь бы пристроить свои деньги.
Вы еще очень молоды и у вас уже есть приличная работа, приличные деньги на даунпеймент и голова на плечах. Когда вы подойдете к правильному моменту и почуствуете что готовы, возможно вы уже сможете купить не только малюсенькую однобедрумную квартирку, но что-то гораздо лучше. Пусть даже пройдет несколько лет. Когда меня спрашивают о правильном времени, когда нужно покупать, я говорю - тогда когда вы готовы на 100% и морально и материально. Есть конечно свои сезонные нюансы, но покупать, особенно впервые нужно очень осторожно.

Сейчас вообще непонятно что будет в связи с этой ситуацией с вирусом. Поэтому сидите пока на своих денежках, копите дальше, определяйтесь со своей жизнью, у вас еще все впереди, вы обязательно купите, просто сейчас для вас немного неправильное время ...
Это, конечно же мое личное мнение и ваше дело прислушиваться или нет, желаю вам принятия правильных решений.
Твой дом там где спокойны твои мысли.
Конфуций.
Vlad70
Заслуженный форумчанин
Сообщения: 267
Зарегистрирован: 15 мар 2014, 03:47

Страх перед сделкой

Сообщение Vlad70 » 23 мар 2020, 22:39

Елена Палагнюк, дельный профессиональный совет
Snowfall
Бывалый
Сообщения: 31
Зарегистрирован: 30 ноя 2019, 13:33

Страх перед сделкой

Сообщение Snowfall » 24 мар 2020, 10:59

xron, спасибо

Font, про рент не слышал но с работы письмо пришло о субсидиях государства на время карантина

Елена Палагнюк, спасибо за развёрнутый ответ, очень профессионально!!
Snowfall
Бывалый
Сообщения: 31
Зарегистрирован: 30 ноя 2019, 13:33

Страх перед сделкой

Сообщение Snowfall » 02 апр 2020, 15:40

наверное не самое лучшее время для поиска работы, но я начал подаваться в другие города просто чтобы выборку сделать. Уже пришло даже несколько отказов...Надеюсь скоро ситуация с вирусом поутихнет и можно будет поехать по стране немного с другими городами ознакомиться, сейчас конечно об этом думать не приходится. Попутно уже по привычке мониторю рынок и первый раз вижу за долгое время в Ричмонд Хилл 1 бедрум:

https://www.realtor.ca/real-estate/2174 ... -langstaff

https://www.realtor.ca/real-estate/2171 ... -mill-pond

интересно это в связи с вирусом эти два варианта повылазили? Всё равно очень дорого, мне кажется 350к этим квартирам красная цена, как считаете?
Ivan.Galv
Заслуженный форумчанин
Сообщения: 4368
Зарегистрирован: 29 дек 2013, 23:39
Откуда: Toronto

Страх перед сделкой

Сообщение Ivan.Galv » 02 апр 2020, 17:50

Snowfall писал(а):
02 апр 2020, 15:40
интересно это в связи с вирусом эти два варианта повылазили? Всё равно очень дорого, мне кажется 350к этим квартирам красная цена, как считаете?
Я уже говорил, сейчас обычный правила "мирного времени" не действуют.
Второй день как паника у продавцов на рынке, конечно будут еще и более привлекательные варианты, Но и на каждого желающего их не хватит.
У некоторых тенанты сейчас не заплатили и не выселить их...и квартиры пошли на продажу...и во сколько скажете оценивать квартиру в которой сидит паразит на ближайшие год или два и не платит? Механизм определения цены с помощью потенциала приносить Rental income сломан сейчас. И механизм определять сколько готовы заплатить покупатели - тоже сломан, ибо многие временно безработные и лендеры как ужаленные. Так что происходящее сейчас скорее аварийная продажа у тех немногих, кто не может пересидеть, а не какая то статистически значимая вещь.
Аватара пользователя
Stjernberg
Заслуженный форумчанин
Сообщения: 4808
Зарегистрирован: 14 май 2013, 23:42
Откуда: Ванкувер

Страх перед сделкой

Сообщение Stjernberg » 02 апр 2020, 18:53

В квартирах явно какой то подвох, серьезно. Слишком низкий страта фи, при всевозможных бассейнах и спортзалах. Возможно, над домами нависает какой то нехилый special levy, или же что то не то с собственностью. Первый дом вообще резорт, это что? Может типа таймшера?
Mishka
Заслуженный форумчанин
Сообщения: 1129
Зарегистрирован: 15 июл 2011, 14:14
Откуда: Minsk, Belarus

Страх перед сделкой

Сообщение Mishka » 02 апр 2020, 19:25

Аппартаменты неплохие, небольшие. Выходит по 10 тыс. за м2.
Т.е. площадь не более 40м2, для одного этого вполне достаточно.
Единственное, что они пандемические т.е. все проходят через один
и тот же вход, лифт и т.д. Риски высоки :)
Ivan.Galv
Заслуженный форумчанин
Сообщения: 4368
Зарегистрирован: 29 дек 2013, 23:39
Откуда: Toronto

Страх перед сделкой

Сообщение Ivan.Galv » 02 апр 2020, 19:29

Рынок Торонто сейчас можно описать вот так :mrgreen:
Изображение

Ответить

Вернуться в «Жилье и недвижимость»