Русский форум Канады

В этой теме будет проходить непосредственно сама дуэль и здесь же будут подводиться её итоги и даваться разъяснения Руководителя дуэли относительно принятых им решений. Желаю удачи обоим дуэлянтам! Даже если вам и не удастся установить Истину в данном вопросе- ваше желание побороться за неё уже, само по себе, достойно уважения. Matroskin, вы, как Вызывающий, производите первый выстрел. Далее- стрельба по очереди. Поскольку дуэль проходит в укороченном варианте, думаю, что можно не делать перерыв на подведение итогов каждого отдельного раунда (хотя не скрою- мне было бы легче оценивать каждую пару выстрелов отдельно). Ещё раз- удачи обоим!

Так получилось, что я живу в таунхаузе, и в моём же доме соседка справа то сдаёт, то продаёт свой таунхауз. Ради любопытства месяц назад я поговорил с ней, когда она три дня отчищала свой таунхауз от грязи после людей, которые рентовали его на срок не более полугода. Вот что она мне поведала: продаёт она его за 290000. Сдавала в рент за 900 + оплата за электричество и отопление (двухбедрумный таунхауз с очень хорошим локейшном и с бонус рум в бейсменте с вокаутом). Вода входит в кондо фии, всё остальное (телефон, интернет) по усмотрению тенантов. Судя по своему таунхаузу могу сказать, что отопление нам обходится примерно в 70 долларов в месяц летом, и 160 зимой. Если усреднить, то получается 120 долларов в месяц. Электричество обходится в 80 долларов в месяц примерно. Итого сумма платежей тенанта составляла 900+120+80=1100 в месяц.

Проверим, адекватно ли соседка сдавала свой апартмент в рент. Для этого откроем
http://www.cmhc-schl.gc.ca/odpub/esub/6 ... 9593359171
(К сожалению страничка в PDF формате и сама не открывается, для желающих посмотреть её наберите в гугле RENTAL MARKET REPORT)

На первой же странице видим April Average Rent ($) - Selected CMAs & Canada
2 Bedrooms (New and Existing Structures)
Смотрим Калгари, SW, где средняя цена за двухбедрумный апартмент в Калгари составила 1040. При этом там же чуть ниже отмечается, что в Алберте и в БК наблюдается самый высокий рейт стоимости рента. В итоге делаю вывод, что соседка весьма грамотно сдала свой таунхауз, стоимость за рент которого несколько выше, чем средний показатель по апартментам (разница составила 60 долларов в месяц), видимо потому, что всё-таки таунхауз ценится несколько выше апартмента.

А давайте проверим всегда ли была такая стоимость рента в Калгари за последние, скажем, 10 лет? Для этого откроем график средней стоимости рента апартментов в Калгари http://www.cmhc-schl.gc.ca/odpub/esub/6 ... 9645293546. Смотрим на график Calgary CMA- Average Apartment Rent (Фигура 3) за последние 10 лет и видим, что ранее, с 2001 по 2005 год, рент был дешевле и стоил порядка 780 долларов в месяц. Интересно, пожалуй, что в 2004, когда я в начале года приехал в Калгари, то я рентовал апартмент с отдельным выходом на улицу за 780 долларов в месяц, что весьма соответствует графику , и это говорит об его адекватности. Исходя из этого графика можно сделать вывод, что средняя стоимость рента двухбедрумного апартмента составляет за последние 10 лет порядка 950 долларов в месяц. Юнит в таунхаузе обычно стоит на долларов 50 -60 больше (как в примере с соседкой), в итоге получаем средний рент юнита таунхауза 1000 в месяц. Путём перемножения на 360 месяцев (30 лет) можно найти среднюю сумму, выплаченную за рент 1000х360= 360000. Возможно было бы корректнее посчитать рент отдельно за флэт период с 2001 по 2005 годы, и отдельно за 2006-2010 годы, но думаю разница будет не столь существенная. К тому же мы не знаем как поведёт себя цена рента в следующие десятилетия, можем только усреднять или экстраполировать. Усреднение я описал выше, а экстраполяция показывает снижение цены рента. Опять же инфляция может подстегнуть стоимость рента, но на сколько? Чтоб не гадать я решил остановиться на среднем результате за последние 10 лет, и принять их за основу.




Теперь давайте посмотрим какие же затраты наваливаются на счастливого владельца апартмента, если он не вложил в даунпеймент ничего. Как я уже писал выше, соседка продаёт свой апартмент по цене 290000 баксов. Опять же это всё прилюдия, а вот что говорят репорты. Чтоб убедиться в адекватности этой цены, посмотрим вот на этот репорт ведущего риелторского агентства Канады Royal LePage за второй квартал этого (2011)года.
http://docs.rlpnetwork.com/rlp.ca/hps/Q ... HPS_EN.pdf , в котором на 42 странице указана средняя цена стандартного (очень близкого по описанию) таунхауза на юго-западе Калгари, составляющая на данный момент 293300. Как видим, цена выставленная моей соседкой очень близка к средней цене, согласно репорту, отчего можно считать её вполне адекватной. Мы возьмём всё-таки статистическую цену 293300 за основу платежей по моргиджу, не оглядываясь на соседку.

Для подсчёта платежей по банковским процентам надо использовать либо фиксированный рейт, либо плавающий, усреднённый за последние хотя бы лет десять. Обычно считается плавающий рейт более выгодным, что и показано на графике http://www.canequity.com/mortgage_rate_history.stm, а так же утверждено в CanEquity сайте

Variable rate mortgages have typically been a better option for the consumer over the last 10 years — as represented in the graph below.

На графике видно как колебался Прайм Канады в последние 10 лет, и можно заметить, что вариабл рэйт действительно существенно ниже фиксед и составил в среднем 4.2% (против 4.8% фиксед). Отсюда предполагаем, что человек разумный выберет всё-таки вариабл рэйт. Кроме этого, банки в разные времена дают дискаунт прайма или наоборот, добавляют у нему, в зависимости от экономической и платёжной ситуации в Канаде. Он может составлять, например -0.4%, а может и составлять +0.2. Но учитывать колебания дискаунтов в разных банках - дело неблагодарное и бесполезное (я не нашёл такой информации по банкам), поэтому мы возьмём среднюю банковскую скидку за мои почти 7 лет жизни в Канаде, что покажет нам среднюю картину банковских предложений. Я в Скоша банке, и по моим наблюдениям усреднённая скидка в моём банке составляет 0.3%. Полагаю, что все дискаунты в разных банках не сильно отличались от моего. Итого, пользуясь информацмей по среднему вариабл фиксед рейту посчитаем сколько же будет составлять банковское предложение со скидкой:
4.2% (средний за последние 10 лет) минус 0.3% (средний дискаунт банка) = 3.9%
Если же покупатель всё-таки выбрал фиксед рейт 4.8% (а таких в моём окружении немало), тогда расчёт с такой же скидкой будет 4.8%-0.3% (дискаунт)= 4.5%

Теперь можно посчитать сколько обладателю проперти придётся отдать банку за, например, 30 лет амортизации моргиджа на вот этом калькуляторе Роял Банка: https://www.rbcroyalbank.com/cgi-bin/mo ... .cgi/start

Mortgage Amount:
$293,300.00
Interest Rate Type: Variable
Payment Amount: $1,383
Amortization Period: 30 years 0 months
Payment Frequency: Monthly (двухнедельный почти ничего не экономит)
Interest Term: 5 years 0 months (наиболее популярный)
Interest Rate: 3.9%
Term Interest Cost: $54,555
Amortization Interest Cost: $204,722 (это чуть больше 2/3 от первоначальной стоимости таунхауза)

Mortgage Amount: $293,300.00
Interest Rate Type: Fixed
Payment Amount: $1,478.87
Amortization Period: 30 years 0 months
Payment Frequency: Monthly
Interest Term: 5 years 0 months
Interest Rate: 4.500%
Term Interest Cost: $62,629
Amortization Interest Cost: $239,088 (это более 3/4 начальной стоимости жилья)

Конечно, можно посчитать с использованием текущего рейта по периодам стабилизации прайма, но это сложнее, хотя картина может несколько поменяться. Например, в первые годы прайм был очень высок, а первый тёрм был со всей суммы (больший процент с большей суммы), в результате денег по процентам банку могло быть выплачено больше. Но мы не будем усложнять наши расчёты, мы же не в статистическом бюро находимся, поэтому возьмём приблизительную сумму в $204,722 вариабл мортгиджа, и $239,088 фиксед мортгиджа за весь срок.

Теперь посчитаем какова же будет сумма, выплаченная как property taxes за 30 лет жизни в своём жилье. У меня таксы составляют 1297 в год, у соседки столько же. Были и больше (года четыре), были и меньше года три. Такс зависит от оценочной стоимости проперти, которая основывается на оценочной рыночной стоимости жилья. Обычно эта стоимость расчитывается гаверментом каждый год и владельцу представляется стейтмент. Мои все стейтменты крутятся около этой суммы постоянно (ранее была 1100, позже 1470, сейчас год как 1297), поэтому я принимаю эту сумму за среднюю и считаю, сколько же владелец такого проперти заплатит за 30 лет: 1297х30=$38,910.

Следующим шагом будет расчёт утилити, которые не платит обычно рентовщик, но владелец платит. Всё остальное можно вполне принять как одинаковое, что для рентовщика, что для владельца. А платит дополнительно владелец отопление (в случае рента отопление обычно входит в стоимость рента). Электричество, воду, интернет, телефон платят как рентовщик, так и владелец (вода входит в кондо фии, которое посчитаем позже), поэтому эти утилити можно считать одинаковыми. Отопление, как я писал в самом начале, составляет приблизительно 120 долларов в месяц (она менялась мало за мои годы жизни в Канаде), а поэтому эту сумму можно перемножить на количество месяцев, чтоб получить суммарную стоимость отопления за 30лет: 120х360 месяцев=43,200.

Теперь нам нужно посчитать кондо фии, которые каждый владелец кондо обязан платить в кондоменеджмент. Чтоб быть корректным в отношении сравнения покупки и рента юнита таунхауза, я беру кондо фии нашего комплекса зданий. Могу добавить, что наши взимания фии, судя по оценкам моих знакомых, которые живут в более старых таунхаузах, довольно низкие. Наша сумма кондо фии составляет на сегодняшний момент 298 долларов. Она росла в течение последних 7 лет от 160 до сегодняшней величины весьма постепенно, прибавляясь на 20-22 долларов каждый год. Даже не обращаясь к статистическим сайтам и репортам можно посчитать, что среднее кондо фии за последние 10 лет составляет 298+160/2=230 долларов в год. Ради удобства приведу здесь несколько ссылок, где можно посмотреть какое фии в Калгари встречается наиболее часто сейчас
http://www.realtor.ca/propertyDetails.a ... =286162707
http://www.realtor.ca/propertyDetails.a ... -977489739
http://www.realtor.ca/propertyDetails.a ... 1451015468
http://www.realtor.ca/propertyDetails.a ... 1111509450
http://www.realtor.ca/propertyDetails.a ... 1512639358

Чтоб узнать сколько будет затрачено денег на обслуживание фасадов, дорожек, уборку снега, листьев, стрижку травы, воду и разные другие удобства, которые владельцы дома должны или выполнять сами или оплачивать отдельно, а владельцы таунхаузов просто заплатить фии, я перемножаю среднюю величину фии 230 на 360 месяцев (30 лет) и получаю $82,800.

Ну и последнее, на что я обращаю внимание, это на внутренний ремонт юнита. Здесь трудно приводить какую-либо статистику, но постараюсь обосновать свою личную цифру, которая, думаю, не будет слишком много отличаться от чужих цифр. Ремонт полов надо за 30 лет сделать хотя бы 3 раза (карпет загаживается за 10 лет основательно, ламинат истирается). Перестилка всех полов со стоимостью, например, ламината обойдётся владельцу в 2000 (стоимость ламината 2 доллара 1 скверофут, таунхауз наш составлет 1000 скверофитов, у соседки столько же) - материал, + 5000 - работа. Всего полы обойдутся в 7000 за один раз, и за 30 лет надо перестелить трижды, тогда 7х3=21000. Перекраска стен всего юнита тоже должна производиться не менее 3-х раз за 30 лет. При этом стоимость краски (примерно 10 больших банок краски по 50 долларов) составит 500 долларов, стоимость работы тоже порядка 5000 за одну перкраску. Итого 5500 за один перекрас стен, 3х5500=16500 за три перекраса в течение 30 лет. Ремонт и обслуживание фурниса раз в год по 300 долларов, за 30 лет составит 9000. Ну и возьмём на ремонт разных причиндалов, вроде дверей, кранов, труб, прочистка воздуховодов от пыли, покраска потолков, ремонт замков, смена аплаинсов (минимум пару раз за 30 лет машинки стиральные, сушилки и дишвошер надо менять) и др. сумму в 15000 на 30 лет. Суммарно на содержание юнита внутри за 30 лет будет потрачено порядка 21000+16500+9000+15000=$61,500. Полагаю, что расходы этого рода взяты очень скромные, ибо обычно квартира за 30 лет перекрашивается не три раза, а раз пять. Так же надеюсь, что никому не надо объяснять, что все эти работы при ренте лежат на лендлорде апартментов, собственное жильё хозяин вынужден ремонтировать самостоятельно, обычно нанимая работников, ибо самому ремонтировать обычно некогда.

Чтож, посчитаем во сколько обошлась хозяину собственная квартира в таунхаузе?

Для тех, кто решил положиться на волю плавания канадского прайма и воспользовался моргиджем с вариабл рейт, общие затраты на обслуживание моргиджа и содержания юнита составляют
204.722 (variable rate за 30 лет)+38910 (property tax)+ 43,200(отопление)+82800 (condo fee)+61500 (внутренний ремонт) = 431132 (431000 - округлённо)

Для тех, кто любит хоть и высокие, но стабильные, не зависящий от экономических ветров платежи и воспользовался моргиджем с фиксед рейт, общие затраты на обслуживание моргиджа и содержания юнита составляют
239088 (fixed rate за 30 лет)+ 38910 (property tax)+ 43,200(отопление)+82800 (condo fee)+61500 (внутренний ремонт) = 465498 (465500 - округлённо).

Для любителей вариабл рейт затраты на обслуживание моргиджа и содержания квартиры превышают затраты на рент такого же апартмента на величину 431000-360000= $71000
Для любителей фиксед рейт затраты на обслуживание моргиджа и содержания квартиры превышают затраты на рент такого же апартмента на величину 465500-360000= $105500

Из этого можно утверждать, что увеличение стоимости жилья, дабы оно было выгодно, должно происходить примерно более чем
- для вариабл рейта 71000/360 месяцев=197.222 долларов в месяц, или 2367 долларов в год, что соответствует примерно 0.8% годовых от стоимости жилья
- для фиксед рейта 105500/360 месяцев=293.056 долларов в месяц, или 3517 долларов в год, что соответствует 1.2% годовых от стоимости жилья.

Это без учёта инфляции в Канаде.

Теперь, чтоб понять выгодно или нет покупать и содержать собственное жильё в последнее время нужно обратиться к официалной таблице анализа стоимости роста жилья за последние пять лет http://www.cmhc-schl.gc.ca/odpub/esub/6 ... 9676036280

В таблице 61 на странице 6 мы видим, что относительно 2007 года рост стоимости жилья наблюдается только в St. John's (44.9% за 5 лет), Québec (16.9% за 5 лет), Winnipeg (19.8% за 5 лет), Regina (42.1% за 5 лет) и, пожалуй, Saskatoon (15.7% за 5 лет). Простым делением на 5 лет можно определить, что рост стоимости жилья в этих городах составляет от 3% годовых и выше. Города Montréal, Ottawa, Gatineau имеют рост цен 2.4% годовых, Frederiction, Moncton имеют приблизительный рост цен 1.64%, Toronto - 1.42% годовых, St. Catharines, Niagara, Hamilton, Kitchener, Cambridge, Waterloo, Sudbury, Thunder Bay показывают примерно 0.9-1.0% годовых роста цен на жильё, ну а города Windsor, Calgary, Edmonton, Vancouver, Victoria вообще имеют отрицательный рост, то есть падение цены проперти на 0.2-2.1% в год.

Из этих выкладок можно сделать вывод, что если экстраполировать кривые цен жилья всех типов в городе Calgary, то выгоды никакой не будет, будут даже убытки. Взять за расчёт бумовые семь лет до 2007 глупо, ибо во всех публикациях говорится, что такого невиданного ранее в Канаде подъёма больше не будет.

Кроме этого надо учесть инфляцию примерно 2.0% каждый год, что обесценивает и так невысокие темпы роста цен на жильё во многих провинциях. http://canadabubble.com/charts/521-cana ... story.html

Вывод будет следующий. Выгода при покупке собственного жилья может быть в городах, где наблюдается рост стоимости жилья более 3% в год. Тогда с учётом компенсации расходов на поддержание жилья в сносном состоянии(0.8%-1.2%), и с учётом ежегодной инфляции по Канаде в 2.0%, покупка будет выгодной. Если же рост цен на жильё в регионе ниже 3.0%, то выгоднее будет рент аналогичного жилья. А это уже условие, которое Andrei замолчал...

Посмотрим на график стоимости рента приведенный Матроскиным:
http://www.cmhc-schl.gc.ca/odpub/esub/6 ... 9593359171
В частности там приведены такие цифры: Higher average monthly rents for two-bedroom apartments Calgary ($1,040),Toronto ($1,124).
Это не соответствует приведенному примеру. По Торонто могу сказать точно. Скажите мне, где вы снимете в Торонто 2-бедрумный таунхаус за $1124? Есть на форуме такие кто платил бы такую цену? Это невозможно! За такие деньги можно снять только обычную квартиру в рентовке в среднем районе. Уверен что и в Калгари вы не снимете таунхаус за тысячу.
Вообще все эти цены на аренду не имеют никакого отношения к предмету спора- поскольку основная масса жилья на съем- рентовка в апартментах и рентовочные комплексы таунхаусов(не путать с таунхаусами, где живут владельцы, а если кто-то и снимает, то это в частном порядке, если хозяин конкретного юнита сдает его!) Рентовка домов целиком, нормальных таунхаусов и кондоминиумов- меньшая часть рентовочного рынка, поскольку большинство их покупает.
"я рентовал апартмент с отдельным выходом на улицу за 780 долларов в месяц, что весьма соответствует графику , и это говорит об его адекватности"- уверен раз зашел разговор об отдельном выходе, то это был какой-то бейсмент или апартмент на первом этаже явно ниже среднего уровня и уж точно не из той недвижимости что продают. Еще одно доказательство.
Интересно почему она сдает свой таунхаус так дешево? Ютилитиз к ренту вообще пришивать не надо, ну да ладно. Возможно он совсем "убитый" и снимают его какие-нибудь наркоманы или бичи. Мне об этом говорит уже тот факт, что "рентовали его на срок не более полугода". Нормальную недвижимость в Канаде почти всегда сдают с договором аренды на один год! В тех редких случаях, когда сдают на более короткий срок, как правило требуют повышенную оплату.
Далее- "то сдаёт, то продаёт свой таунхауз за 290000". Странно, много раз пыталась продать и так и не продала? Почему же? Возможно пытается продавать без риелтора.. а если и с риелтором, то цена завышенная, иначе бы давно уже продала. Есть такие люди, приходят к риелторам и просят выставить дом на продажу по какой-то космической цене. Риелтор выставит- а вдруг продастся. Заниматься таким листингом естественно смысла особого нет, но может и повезти.
И вообще соотношение цены к ренту для меня какое-то дикое. Сдавать таунхаус за $290,000 всего за $900? У меня это в голове не укладывается.


Анализируем график http://www.cmhc-schl.gc.ca/odpub/esub/6 ... 9645293546
"Смотрим на график Calgary CMA- Average Apartment Rent (Фигура 3) за последние 10 лет и видим, что ранее, с 2001 по 2005 год, рент был дешевле и стоил порядка 780 долларов в месяц. . Исходя из этого графика можно сделать вывод, что средняя стоимость рента двухбедрумного апартмента составляет за последние 10 лет порядка 950 долларов в месяц"- допустим я согласен, хотя подсчет и грубый, но я не понял почему средняя цена за 30 лет тогда будет всего 1000? Процент роста рента намного более высок.Я даже не буду заниматься сложными подсчетами, но за 10 лет стоимость рента выросла на 33,3%. Рент всегда растет, уж с этим не поспоришь. Но я даже облегчу вам задачу- допустим следующие 20 лет он будет вырастать в среднем не на 33%, а всего на 25% за 10 лет. (Я слегка поддамся, а то совсем неинтересно будет). Итак, вторая десятка лет будет в среднем $1187,5 в месяц, а третья десятка лет $1484.37 в месяц. Получается средний рент за 30 лет $1207,29 а не $1000, как решил Матроскин.
На самом деле, даже еще больше (потом могу обьяснить почему), но даже этих заниженных цифр мне хватит для победы. 1207,29*360=434,624 (округлим до 434,500)

Конечно, можно посчитать с использованием текущего рейта по периодам стабилизации прайма, но это сложнее, хотя картина может несколько поменяться. Например, в первые годы прайм был очень высок, а первый тёрм был со всей суммы (больший процент с большей суммы), в результате денег по процентам банку могло быть выплачено больше.

Нет уж, позвольте! Мы говорим о моменте сейчас. Как раз считать мы будем наоборот, потому что сейчас процент низкий, и сейчас особенно выгодное время покупать недвижимость. В первые годы, которые самые важные, поскольку платите больше процентов, на настоящий момент вы их заплатите намного меньше.

Следующим шагом будет расчёт утилити, которые не платит обычно рентовщик, но владелец платит. Всё остальное можно вполне принять как одинаковое, что для рентовщика, что для владельца. А платит дополнительно владелец отопление (в случае рента отопление обычно входит в стоимость рента).

Матроскин, вы написали такой длинный пост, что уже забыли, что писали в начале в вашем примере . Вы же уже написали что рентовщик там платит и газ и электричество. Рентовщик платит ютилитиз, если есть раздельные митеры. Если снимаешь дом, то платишь и газ и электричество сам. Исключения- бывают, но тогда и рент намного больше. (Кстати, в этом случае владелец, как правило (если он не идиот, конечно), завышает аренду на сумму большую среднего расхода, поскольку у рентовщиков такая натура- если включено в цену, так они зимой будут ходить в майке при открытом окне на улицу)
Так что эта сумма будет одинакова и для съемщика, и для владельца. Поэтому, для удобства ютилитиз можно пренебрeчь и выбросить из сравнения.


"Ну и последнее, на что я обращаю внимание, это на внутренний ремонт юнита." И тут вы немного лукавите. Причем дело даже не в цифрах по ремонту, а в другом. Рентовщику тоже придется делать кое-какой ремонт! Владелец дома не будет делать ремонт и красить стены, пока там живет жилец и не будет менять стиральную машину пока она окончательно не сдохнет. Ну и так далее... Так что придется жильцу раскошелиться ну хотя бы раз на покраску самому и еще кое-что по мелочи чтобы не жить уж совсем в грязном замызганном хлеву. Владелец не будет менять ему фильтр и инспектировать фурнис так же часто как и для себя в случае когда жилец сам платит за газ. Отсюда- у рентовщика повышенный расход газа.
Давайте возьмем за все это включая дополнительные расходы на отопление ну хотя бы $8,000 и добавим их к расходам рентовщика.
Будет 434500 плюс 8000 равно 442500.


Для тех, кто решил положиться на волю плавания канадского прайма и воспользовался моргиджем с вариабл рейт, общие затраты на обслуживание моргиджа и содержания юнита составляют
204.722 (variable rate за 30 лет)+38910 (property tax)+ 82800 (condo fee)+61500 (внутренний ремонт) = 387932 (388000 - округлённо)

Для тех, кто любит хоть и высокие, но стабильные, не зависящий от экономических ветров платежи и воспользовался моргиджем с фиксед рейт, общие затраты на обслуживание моргиджа и содержания юнита составляют
239088 (fixed rate за 30 лет)+ 38910 (property tax)+ 82800 (condo fee)+61500 (внутренний ремонт) = 422298 (422000 - округлённо).

Для любителей вариабл рейт затраты на обслуживание моргиджа и содержания квартиры меньше затрат на рент такого же апартмента на величину 388000-442,500= $54500
Для любителей фиксед рейт затраты на обслуживание моргиджа и содержания квартиры меньше затрат на рент такого же апартмента на величину 422000-442,500= $20500
Причем при покупке в настоящий момент, как я уже говорил процент низкий, и в итоге сумма процентов выплаченных банку за 30 лет будет еще ниже, то есть еще больше выгода от покупки. На данный момент покупка еще более выгодна чем при приведенных средних значения мортгича.
Кроме того, если выплачивать мортгич быстрее, то интереса заплатите еще меньше. Ну да ладно, будет считать что это "частный случай", хотя делает это большое количество людей, но не все.


Так, всё, уже слишком поздно я уже в таком состоянии, что про инфляцию считать мозг уже не работает. Итак, даже при росте стоимости дома меньше инфляции покупка получается гораздо выгоднее с материальной точки зрения.

Завершение на сегодня:Обьясните мне почему, если ваша соседка пыталась продать свой дом несколько раз, то до сих пор не продала? Значит цена явно завышена. Ну не бывает так что продается дом годами по правильной цене в большом городе и никто не покупает.
Я считаю, что изначальные цифры взяты неверно, ну да ладно, даже с такими изначальными цифрами я и то могу доказать свою правоту, а в следующем своем выстреле я приведу свои реальные цифры, причем именно тех домов что были проданы за конкретную цену, а не на продажу. И тогда ваш разгром будет полнейшим, там получаются цифры в пользу покупки намного интереснее и видно что покупка выгоднее даже при нулевом росте! Вы, Матроскин, на том же сайте Royal LePage или MLS видете только цифры за которые недвижимость была на продажу, но вы не знаете за сколько она была продана. Она может быть продана как дешевле, так и дороже выставленной цены.
Ну, увидели вы дом на продажу за $293,300 типа подобный. На ваш взгляд может и подобный, а на взгляд профессионала нет. Разница может быть довольно большая. Кроме того, он мог быть на продажу за 293,300, а продастся за 275,000. Вы же этого не знаете.

Хотел бы напомнить дуэлянтам: в "пистолетном" варианте дуэли не приветствуется широкое цитирование оппонента и ответы на эти цитаты. Пока что всё корректно- замечаний нет. Просто маленькое напоминание.
P.S. Если обоих противников не сильно поджимает время- можно было бы подвести итоги раунда. Если время всё-таки поджимает: можно продолжать огонь по готовности. Решение за вами.

Мне здесь ответить вам, Церберус? Перенесите, если не здесь. Цитировать оппонента стараюсь по минимуму. Полностью этого избежать тяжело, и сделано главным образом для удобства публики. Могу не цитировать совсем, но тогда будет сложнее воспринимать читателям. На выходные писать не буду, в понедельник подготовлю сравнение со своими цифрами в Торонто.

Andrei писал(а):Могу не цитировать совсем, но тогда будет сложнее воспринимать читателям.

Одна-две небольшие цитаты вполне допустимы.

Итак, думаю, что можно подвести итог первого раунда, так как Andrei делает перерыв на выходные, а Matroskin выдерживает паузу. Хочу напомнить всему благородному собранию, что в дуэльном разделе аргументы оппонентов оцениваютя главным образом с точки зрения формальной логики.
"Форма́льная ло́гика — конструирование и исследование правил преобразования высказываний, сохраняющих их истинностное значение безотносительно к содержанию входящих в эти высказывания понятий."
http://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%A4%D0% ... 0%BA%D0%B0
База источников, конечно, тоже имеет значение при оценке весомости аргументов. Разбирая чьи-либо высказывания можно ставить под сомнение, во-первых, само высказывание (аргументацию), во-вторых- источник, на котором базируется данная аргументация. Относительно последнего- в данном раунде оба оппонента пользовались фактически одними и теми же источниками- источниками, приведёнными Вызывающим. По этому, разбирая конкретный раунд, моя задача упрощается, сводясь к, исключительно, оценке логики аргументации.
Начну с выстрела Вызывающего. На мой взгляд- Matroskin произвёл очень неплохой выстрел. Именно так и задумывалась концепция дуэли: раскрытая в рассуждениях тема, значительное количество ссылок на источники, непрерывная логическая цепочка рассуждений. Возможные допущенные Вызывающим погрешности в расчётах или некоторые неточности в рассуждениях, естественно, неизбежны. Но они не влияют (пока, по крайней мере) на общее направление развития мысли. Весь свой удар Matroskin сконцентрировал на доказательстве своего тезиса: При сравнении жилья одинакового типа и размера и находящиеся в одной residential area покупка не выгоднее рента. Только опровергающие аргументы Вызываемого, подкреплённые существенными расчётами и источниками, могут свести на нет аргументацию Matroskin'а. Единственное, что поначалу насторожило меня в рассуждениях Matroskin'а было то, что он сконцентрировал своё внимание на ценах рента и покупки жилья именно в Калгари, однако позже данные Вызывающим выкладки по росту стоимости жилья в различных городах и провинциях Канады сохранили, на мой взгляд, объективность рассуждений Вызывающего.
Что же со стороны Вызываемого? Сложилось впечатление, что Andrei, производя выстрел, толком так и не решил- куда стрелять. То ли в Вызывающего, то ли в воздух.
Попытки поставить под сомнение данные Вызывающего:

В частности там приведены такие цифры: Higher average monthly rents for two-bedroom apartments Calgary ($1,040),Toronto ($1,124).
Это не соответствует приведенному примеру. По Торонто могу сказать точно. Скажите мне, где вы снимете в Торонто 2-бедрумный таунхаус за $1124? Есть на форуме такие кто платил бы такую цену? Это невозможно! За такие деньги можно снять только обычную квартиру в рентовке в среднем районе. Уверен что и в Калгари вы не снимете таунхаус за тысячу.

Своих данных Вызываемый так и не привёл, а возражения типа "это невозможно" или "уверен что и в Калгари вы не снимете таунхаус за тысячу", увы, не могут считаться убедительными. Нужно подкреплять свою уверенность чем-либо существенным.
Далее, разберём следующее высказывание Вызываемого:

уверен раз зашел разговор об отдельном выходе, то это был какой-то бейсмент или апартмент на первом этаже явно ниже среднего уровня и уж точно не из той недвижимости что продают. Еще одно доказательство.

Ещё раз "увы"- это не доказательство. Не доказательство по той причине, что пример был приведён для проверки адекватности графика.

Matroskin писал(а):Смотрим на график Calgary CMA- Average Apartment Rent (Фигура 3) за последние 10 лет и видим, что ранее, с 2001 по 2005 год, рент был дешевле и стоил порядка 780 долларов в месяц. Интересно, пожалуй, что в 2004, когда я в начале года приехал в Калгари, то я рентовал апартмент с отдельным выходом на улицу за 780 долларов в месяц, что весьма соответствует графику , и это говорит об его адекватности.

Эта самая адекватность, в общем-то, самим Вызываемым была, хоть и не без натяжки, но признана:

Andrei писал(а):Анализируем график http://www.cmhc-schl.gc.ca/odpub/esub/6 ... 9645293546
"Смотрим на график Calgary CMA- Average Apartment Rent (Фигура 3) за последние 10 лет и видим, что ранее, с 2001 по 2005 год, рент был дешевле и стоил порядка 780 долларов в месяц. . Исходя из этого графика можно сделать вывод, что средняя стоимость рента двухбедрумного апартмента составляет за последние 10 лет порядка 950 долларов в месяц"- допустим я согласен, хотя подсчет и грубый

Достаточно интересным мне показался вот этот контраргумент Вызываемого:

Andrei писал(а):Процент роста рента намного более высок. Я даже не буду заниматься сложными подсчетами, но за 10 лет стоимость рента выросла на 33,3%. Рент всегда растет, уж с этим не поспоришь. Но я даже облегчу вам задачу- допустим следующие 20 лет он будет вырастать в среднем не на 33%, а всего на 25% за 10 лет. (Я слегка поддамся, а то совсем неинтересно будет). Итак, вторая десятка лет будет в среднем $1187,5 в месяц, а третья десятка лет $1484.37 в месяц. Получается средний рент за 30 лет $1207,29 а не $1000, как решил Матроскин. На самом деле, даже еще больше (потом могу обьяснить почему),

Если бы Вызываемый развил тему, он мог бы пошатнуть некоторые позиции Matroskin'а и сделать их менее устойчивыми. Но Andrei никак не подкрепил своих заявлений и озвученных цифр. Хотя- он обещал это сделать позже. Что-ж, посмотрим.

Andrei писал(а):Нет уж, позвольте! Мы говорим о моменте сейчас. Как раз считать мы будем наоборот, потому что сейчас процент низкий, и сейчас особенно выгодное время покупать недвижимость. В первые годы, которые самые важные, поскольку платите больше процентов, на настоящий момент вы их заплатите намного меньше.

Напомню всем тезис Вызываемого: При сравнении жилья одинакового типа и размера и находящиеся в одной residential area (пример: 2 одинаковых дома на одной улице, 2 одинаковых таунхауса в одном комплексе) покупка выгоднее рента. Поясняю: Рассматривая долгий срок в итоге купивший дом тратит меньше денег, чем рентующий.
Как видно из тезиса- никакого упоминания о моменте там нет. Данный аргумент тоже не может рассматриваться как весомый, исходя из условий, оговорённых в Протоколе дуэли.
Упоминание о расходах съёмщика на ремот вполне уместно, однако приведённые примеры явно, на мой взгляд, слабоваты. Смена стиральной машины (раз в 5-7-10 лет), например, вряд ли может рассматриваться в качестве серьёзной финансовой затраты. Тем более, что как владелец недвижимости, так и рентовщик могут купить стиральную машину, что условно уравновешивает их затраты по данной статье расходов. Я, например, снимая жильё, имею свою собственную, купленную стиральную машину. Смена фильтров вряд ли сопоставима по стоимости с ремонтом полов.
Обещания позже привести цифры, а так же полностью разгромить противника, естественно, не могут рассматриваться в качестве существенных аргументов.
В конечном счёте, исходя из вышеизложенных соображений, я засчитываю победу в раунде Вызывающему.
1:0 в пользу Matroskin'а.
Первая кровь в дуэльном разделе.
Начало следующего раунда- по готовности обоих противников. Матроскин- ваш выстрел.

Судя по публикациям нашего форума и других форумов, риелторы, говоря о выгодности вложения денег в собственное жильё, уповают на рост цен на недвижимость. Они считают, что вложение денег в рост цен на недвижимость - удачное решение. Чтож, возьмусь доказать, что это худший вариант вложения денег, ибо рост цены на недвижимость далеко не во всех провинциях и городах достаточно высокий, чтоб надеяться на сколь значимую компенсацию или даже прибыль. Если же вместо покупки рентовать такой же дом, а деньги, выплаченные банку вложить в инвестиционную компанию, то обладание желаемым домом наступит гораздо раньше.

Коли деньги, вложенные в дом, всеми риелторами рассматриваются как инвестиции, то я вправе сравнивать разные варианты инвестирования вышеозначенных денег. Я не профессиональный инвестор, не финансист, как и многие из наших форумчан, поэтому много рассуждать и выискивать схемы удачных инвестиций не буду. А пойду по более очевидному и проторенному пути с гарантированными инвестициями, суть которых лежит на поверхности.

Во второй части своих доказательств я хочу рассмотреть не интерес банка по моргиджу (это я уже сделал в своём первом выстреле), а вторую часть платежа банку счастливого владельца дома. Это так называемый principal payment, который означает компенсацию банку выплаченной за купленный дом суммы. Человек, живущий в рентованном доме, имеет возможность вкладывать свои деньги в готовые инвестиционные пакеты, или выбирая их сам (если есть опыт инвестирования), или использовать предлагаемые финансовыми корпорациями пакеты, вроде RSP и др. - более простой и доступный для обывателя вариант. У меня для инвестиций была компания http://www.manulife.ca/canada/canada1.n ... c/homepage

Для того, чтоб оценить среднюю стоимость домов по провинциям обратимся опять же к статистическим выкладкам Ассоциации Собственников Жилья (CREA). Если пройти по ссылке http://www.crea.ca/public/news_stats/statistics.htm, то можно будет наблюдать среднюю стоимость домов по провинциям, и, наведя мышкой на искомый мегаполис можно узнать среднюю цену дома в данном городе. Такое наведение дало нам среднюю цену дома в Калгари $406252. В данном случае будем рассматривать те же 30 лет Amortization Interest. Рассматривать точное распределение нарастания принсипала по годам я здесь не буду, ибо, судя по графикам, деньги, уплаченные банком за дом погашаются весьма равномерно на протяжении всего амортизационного периода. Если исходить из равномерности выплат принсипала, то можно просто разделить всю стоимость дома на 30 лет и получить ежегодные выплаты: 13542 доллароа в год или 1128 долларов в месяц.

Теперь давайте посмотрим, на какой срок удастся рентовать жильё для семьи такого же размера и качества за проценты, которые покупатель дома обязан будет выплатить банку в течение 30 лет, если он купит дом. Для этого опять обратимся к калькулятору интереса RBC https://www.rbcroyalbank.com/cgi-bin/mo ... .cgi/start . Вставим туда сумму стоимости среднего дома 406500, тип рейта вариабл, период амортизации 30 лет и получим Amortization Interest Cost $283736.

Mortgage Amount:
$406,500.00
Interest Rate Type: Variable
Amortization Period: 30 years 0 months
Payment Frequency: Monthly (двухнедельный почти ничего не экономит)
Interest Term: 5 years 0 months (наиболее популярный)
Interest Rate: 3.9% (средний рейт, который был уже рассмотрен в первом топике)
Amortization Interest Cost: $283,736 (это немного меньше четверти от первоначальной стоимости дома)

Средний дом в Калгари представляет собой отдельно стоящий двухэтажный дом с тремя спальнями, ливинг рум, двумя полными или неполными ванными-туалетами, гаражом на пару автомобилей. Такой дом можно получить в рент за 1300-1400 долларов в месяц. Чтоб убедиться в этом достаточно взглянуть на страничку Рентфастера - основного ресурса поиска жилья в Алберте http://www.rentfaster.ca/listingsearch. ... to%5D=1600

Если взять среднюю стоимость рента среднего дома в Алберте, то денег, выплаченных в качестве процентов банку, а это $283736, хватит на 283736/1350=210 месяцев/12=17.5 лет.

Рассмотрим ситуацию, когда деньги не просто отдаются банку в качестве принсипала, а вкладываются в RSP фонды и др. Этот вариант часто более предпочтительней. Там обычно работает группа приличных инвесторов, они весьма опытные знают куда и как вкладывать деньги участников фонда, профессионально получают от этого доходы, поэтому рассмотрим его. Для подсчёта обратимся к RBC калькулятору для расчёта дохода, который даёт результат вложения своих средств в такого рода фонд http://www.rbcroyalbank.com/products/rr ... aunch.html . Схема вложения в RSP-Matic, предложенная Royal Bank, не самая лучшая. Я знаю финансовые корпорации, которые предлагают лучшие условия, но я там не нашёл калькулятора. Также есть немало фирм, которые предлагают планы, где предусмотрено вложение компанией на ваш счёт равнозначных средств, которые были вложены на счёт вами. Но в RBC investing есть калькулятор, которым мы и воспользуемся для упрощения расчётов.

Живя в рентовке и имея достаточную финансовую дисциплину чтоб откладывать деньги, которые в случае покупки дома вы просто обязаны были бы платить банку в качестве принсипала, нетрудно подсчитать, что в первый же месяц вы бы отложили в фонд сумму 1128 долларов. Это можно уже считать стартовым капиталом для вложения в RSP фонд. Теперь можно выбрать нужные данные в предложенном калькуляторе и вставить их туда. Для этого рассмотрим длительность вложений 17.5 лет. Округлим этот срок до 18 лет, ибо дробные числа калькулятор RBC не воспринимает. Это как раз тот самый срок, на который можно рассчитывать, если пользоваться только суммой выплат по процентам - интерес банка (см выше):

Your Age - 25 лет (предположим, что вам 25 лет)
Age of retirement - 43 года (на пенсию в 43 уходить никто конечно не собирается, а вот забрать свою накопленную сумму для покупки дома вы вполне сможете.
Monthly Contribution - $1128/month, согласно рассчитанному выше принсипалу
Rate of Return - 7% (средний процент на RSP-шные вклады)
Contribution - Bi-weekly ( в этом случае сумма получается значительно большей)
Жмём "calculate" и получаем, что к возрасту 43 года вы уже будете обладателем капитала $527790 при проценте возврата 7%. Безусловно, к тому времени дома скорее всего подорожают, но разница 527790-406252=$121538 наверняка перекроет это подорожание. Вычислять подорожание дома не буду, ибо этот процесс доступен только господу Богу. Но даже если денег к моменту покупки не хватит, то можно и доработать один-два дополнительных года для накопления счёта в RSP.

Если отбросить эмоции, в виде охов, а "как же нам жить в рентованном доме аж 18 лет" (мы рассматриваем только финансовую позицию вопроса), или "а как же нам сделать такую финансовую дисциплину, чтоб не соблазниться покупкой чего-либо для себя любимого или для семьи", то можно констатировать факт, что вместо предложенных банком выплат по моргиджу дома стоимостью в 406500 в течение 30 лет, можно получить этот же самый дом всего за 18 лет, наслаждаясь всё оставшееся время жизнью без моргиджа, а это очень приличная прибавка к зарплате. В первом случае банк наживается на вас, во втором случае вы ничего банку не отдаёте из кровно заработанных, а наживаетесь на корпорации, с которой у вас договор по RSP. Результат очевиден, вожделенная покупка становится реальной как минимум на 1/3 времени быстрей и банк на вас не зарабатывает огромную сумму, вы её не теряете в виде выплаченных процентов.

Что насчёт дисциплины выплат? Ну так для этого есть специальные планы, согласно условиям которых вы не можете забрать свои деньги во время всего срока амортизации и обязаны каждый месяц вносить оговоренную сумму контракта. Условия, безусловно жесткие, но они

во-первых дисплинируют людей,
во-вторых именно такие условия дают весьма высокий процент дохода,
в третьих, а разве условия выплаты процентов банку не такие же жёсткие?

Несколько слов на счёт RSP фондов. Во многих компаниях, в которых я и мои друзья работали, есть программы инвестиций для работников этой компании, согласно которым, если вы вкладываете некую сумму (в пределах допустимой) в RSP фонд каждый месяц, который открыт для работников этой компании в какой-либо финансовой корпорации, то ваша компания, на которую вы работаете, докладывает на ваш счёт такую же сумму, что вложили вы. Кроме этого, с RSP вкладов вы не обязаны платить гаверменту налоги, а это порядка 15-27%, и эти деньги работают на вас, принося доход в виде процентов. Здесь уместно сказать, что у меня именно так и получилось, в результате чего я по уходу из своей предыдущей компании получил круглую сумму, часть из которой я в своё время вложил в виде отчислений, часть доложила компания, и часть вложила финансовая корпорация в качестве процентов. В этом случае счастливый день обладания собственным домом может наступить не через 30 лет, и даже не через 18, как написано выше, а всего через лет 12-15, в зависимости от лимита вложенных месячных отчислений, установленных компанией.

Принимая в расчёт время собирания капитала для покупки собственного дома, следует не забывать, что стоимость домов в Канаде весьма различна. Чтож, давайте тогда посчитаем сколько времени надо собирать деньги, чтоб купить средний дом в разных провинциях или городах. Для этого опять же обратимся к CREA http://www.crea.ca/public/news_stats/statistics.htm Видим, что дом, например, в Виннипеге стоит $237421. Для простоты сравнения в калькуляторе RSP возьмём контрибьюшн такой же как и в случае покупки дома в Калгари - $1128. Подставляем в RSP калькулятор вместо 43 года 38 лет, и получаем сумму $310308 при проценте возврата 7%, которой с избытком хватит на покупку с учётом подорожания жилья в Виннипеге через 13 лет. В этом случае разница между стоимостью дома и собранной суммой составит $72887, которой наверняка хватит, чтоб покрыть подорожание дома в Виннипеге. Если этой суммы не хватит, то есть возможность продлить накопление денег на год-два. Итого, вместо того чтоб выплачивать банку 30 лет моргидж и отдать порядка 70-75% дополнительно к стоимости дома в виде процентов (в первом выстреле этот процент уже был обоснован, и там получилась выплата банку от 2/3 до 3/4 стоимости кондо, для дома суммы выплат по процентам будут даже выше, потому, что стоимость дома выше), вы сможете получить этот же дом всего за 13 лет, получая доходы от своих вложений. Полагаю, что сделать аналогичные расчёты для других провинций и мегаполисов не составит большого труда.

Вывод можно сделать такой. Навязываемое риелторами мнение, что "инвестиции в своё жильё являются очень хорошими инвестициями и они выгодны покупателю", не соответствует действительности. И это мягко говоря. На самом деле в этом случае не покупатель инвестирует, а банк, выдавший моргидж, который и получает доход от инвестирования в жильё покупателя. Надежда на доход покупателя заключается только в том, что жильё подорожает и компенсирует часть расходов, понесённых покупателем в виде выплат по процентам, или даже превысит эти расходы. Однако надо сказать, что при умелом вложении свего капитала в RSP, особенно в компании, где практикуются докладывания такой же суммы на ваш счёт компанией, в которой вы работаете, и есть ваша инвестиция, а не инвестиция банка. Таким образом рент жилья с вложением освободившихся капиталов в фонд, приносящий доход, оказывается выгодней, чем покупка жилья.

Сперва я вам быстренько покажу как Матроскин был неправ в предыдущем выстреле.
Он использовал данные по ренту из http://www.cmhc-schl.gc.ca/odpub/esub/6 ... 9645293546 Там были в частности такие цифры за 2-спальные квартиры Calgary ($1,040),Toronto ($1,124).
А здесь http://www.torontorealestateboard.com/m ... -08_11.pdf реальные цифры за 2-спальные кондоминиумы, таунхаусы и прочее.
Итак, что мы видим? Средняя цена по Торонто за рентовку 2-бедрумного кондоминиума $2,158 в месяц, за таунхаусы $1,933 в месяц. По ГТА- $2,037 за 2-бедрумный кондоминиум и $1,747 за 2-бедрумный таунхаус. Самое интересное, что таунхаусы в итоге по городу вышли намного дешевле. Почему? Один из важных факторов что основная масса кондоминиумов расположены в центре и дороже, чем те, что на окраинах. Таунахаусы, наоборот, скорее больше по окраинам города. По отдельным домам там статистики нет.
Почему же такая большая разница в цене по ссылке Матроскина и в моей от Ассоциации Риелторов Торонто? Обьясняю: в моей ссылке приведены цены на рент именно той недвижимости, которая и на продажу- кондоминиумы и таунхаусы, не рентовочные апартменты. Отдельных домов там нет, поскольку их относительно мало в аренду. На ссылке Матроскина были цифры за всю аренду, большую часть из которой составляют всякие бичевские апартменты долларов за $800 в месяц, в которых большинство из нас не хотело бы жить.
Уже с этого момента все рассуждение было ущербно, поскольку изначальные данные неправильны.

А теперь перейдем к конкретном цифрам по домам. Отдельный дом- наиболее распространенный вид недвижимости в Канаде.

Давайте зайдем на www.realtor.ca и посмотрим на реальные предложения покупки и аренды отдельных домов или семидетачд в одном из наиболее популярных среди русскоязычных иммигрантов районов Торонто- Южное Этобико (Риелторский квадрат W06. Я пользовался своей системой, в ней информация обновляется лучше, кому надо могу в частном порядке показать)
Итак, в аренду в данном квадрате в настоящий момент предлагается всего 4 обычных 3-бедрумных дома или дуплекса.
Первый из них семидетачд на улице Манитоба Ст за $1500 плюс все утилитиз, не включая бейсмент.
Второй у озера за $1600- только второй этаж дома.
И наконец 2 полных дома, один 3 бедрума и 2 туалета за $2150, другой 3 бедрума и 3 туалета за $2300.
Итак, полных дома всего 2, средняя цена $2225 в месяц. Ютилитиз платят тенанты.

Посмотрим что там у нас на продажу из домов с 3-мя спальнями... Всего 45 предложений. Цены от $299,900 до $2,500,000. Дорогие дома естественно не простые дома с 3-мя спальнями, а почти дворцы с 3-мя гаражами, у самого озера, большими участками и т. д. Дома, подобные тем, которые предлагают на сдачу находятся в пределах от $299,900 до $498,000, их 13. Остальные дома более высокого класса.
Средняя цена за подобные дома получается $420,692.
Допустим теоретически для данного примера что мортгич на всю сумму. Посчитаем как ранее предложил Матроскин используя калькулятор Роял Банка https://www.rbcroyalbank.com/cgi-bin/mo ... .cgi/start:
Mortgage Amount:
$420,692
Interest Rate Type: Variable
Payment Amount: $1,984.28
Amortization Period: 30 years 0 months
Payment Frequency: Monthly (двухнедельный почти ничего не экономит)
Interest Term: 5 years 0 months (наиболее популярный)
Interest Rate: 3.9%
Term Interest Cost: $54,555
Amortization Interest Cost: $293,642.26
При этом месячный платеж при данном значении среднего рейта будет всего $1,984.28! И это включая и выплату принципала и проценты!
Налог на недвижимость в основном от $2200 в год до $3000. Допустим в среднем $2600. В месяц получается $217 долларов. Налог будет расти с ростом стоимости дома. Если дом не растет, налог будет примерно на одном уровне.
Что еще? Страховка? Не имеет особого смысла учитывать, поскольку при аренде приличного жилья в Торонто у рентовщиков тоже требуют страховку, так и называется- tenant insurance. Кому интересно что это такое, погуглите. Она ненамного дешевле страховки на дом.
Ютилитиз- газ, свет, воду при случае дома почти всегда жильцы платят сами (как я уже говорил, если включено, то и рент будет намного дороже) При этом средний рентовщик всегда платит за утилитиз больше чем средний владелец дома. Допустим, не на много. Зато владелец немного больше платит за страховку.
Так что в целом для сравнения разницы платежей можем утилитиз и страховку не учитывать. Кстати, я уверен что рентовщик в итоге платит намного больше за утилитиз по двум причинам: у него реже обслуживается оборудование, реже меняются фильтры, рентовщик по натуре неэкономный и т. д. но это конкретными цифрами мне не доказать, хотя здравые люди со мной и согласятся.
Итак, не включая ремонт дома, даже по месячным платежам, причем включая и выплату процентов и самого дома, владелец платит меньше рентовщика! Мортгич $1984 плюс налог $217= $2201 в месяц! Причем это уже взято среднее значение и не растет!
При фиксированном среднем рейте в 4,5% получается мортгич в $2,121 плюс тот же налог $217= $2339 в месяц!

Давайте вернемся к рентовщику. За первый год он платит в среднем $2225 в месяц. Кстати, в реальной жизни очень маловероятно что вам удастся рентовать один дом 30 лет. При этом при переезде чтобы остаться в том же районе, возможно придется брать более дорогой вариант. Но допустим повезло, и удастся рентовать один дом без губительных переездов в течении 30 лет. Возьмем совсем небольшой рост рента в год, всего 2%. Итак, к концу 30 лет рентовщик будет платить уже в 1,776 раз больше, то есть
2225*1,7776=$3952. Проводя сложные вычисления, поскольку тут не просто взять большое и малое значение, а учитывая прогрессивный рост посчитал что средний рент в течении 30 лет получается примерно $3016 в месяц. Если есть на сайте опытные математики попробуйте посчитать точнее. Уверен что если и будут различия то очень минимальные.
Итак, что мы имеем в итоге? Даже при абсолютно нулевом росте стоимости дома рентовщик платит намного больше! $3016 * 360 месяцев = $1,085,760! Деньги заплаченныe доброму лендлорду за 30 лет.
Владелец заплатит при случае вариабл рейта $2201* 360 месяцев= $792320при фиксированном рейте заплатит $2339 * 360 месяцев= $842,040.
Давайте возьмем среднее $842,040 плюс $792320 делим на 2 = $817, 180- При этом он является обладателем выплаченного дома и тратит на $268,850 долларов меньше!!!
Сколько владелец может потратить денег на ремонт дома за 30 лет? Ну явно меньше вышепреведенной суммы. Чистка снега, стрижка травы это обычно не занимает много времени и все делают сами. Возможно придется поставить крышу. На небольшой дом можно поставить крышу с пожизненной гарантией в пределах $10,000. Сделать новую дорожку перед гаражом- несколько тысяч. Большая часть необходимых расходов будет так же как и в таунхаусе, внутри дома. Допустим, пусть будет $100,000 за 30 лет. И все равно, владелец дома платит за эти годы меньше чем рентовщик!

Давайте посмотрим, на сколько на самом деле выросла стоимость дома за последние 30 лет.
Здесь очень много полезной информации, особенно в самом конце таблица со стоимостью среднего дома по годам.
http://www.torontorealestateboard.com/m ... mw1109.pdf
Итак, на настоящий момент цена среднего дома в Торонто равняется $464,024.
Так далеко как 30 лет назад таблица не заходит, но можно например увидеть здесь. Тоже источник заслуживающий доверия:
http://www.thestar.com/Business/article/174682
Фраза из статьи: "the average price of a Toronto home in 1981 was $90,203".
Итак, за прошедшие 30 лет цена дома выросла на более чем в 5 раз, а точнее в 5.144 раза. или на 414.4%

Товарищи рентовщики, это на вашей совести прикинуть, насколько вырастут дома за следующие 30 лет, но историю цен вы видите перед своими глазами. Я уверен, что цены на дома будут расти. Цену через 30 лет, я вам сказать не могу, уверен что она будет в несколько раз выше настоящей цены, но даже при отсутствии роста, владение домом получается намного дешевле рентовки!





Инвестиции, это, конечно, хорошо, но главная проблема в том что нет гарантированной инвестиции с высоким доходом.
В теории, конечно, можно зарабатывать на акциях и даже на форексе и по 100% в год, но в реальности большинство людей только проигрывают деньги на таких рискованных инвестициях. Так что для 99,99% этот вариант не подходит.
Даже самый гениальный инвестор Варрен Баффет владеет домом, а не рентует. Очень хороший пример, мультимиллиардер-инвестор, но при этом ездит на не новой машине и летает экономическим классом. Он все деньги инвестирует.
Куда еще можно инвестировать деньги?
Например в RRSP. В теории звучит неплохо, но только при вынимании большой суммы у вас налогов могут забрать почти половину.

Не могу удержаться от цитаты для вашего удобства:

Несколько слов на счёт RSP фондов. Во многих компаниях, в которых я и мои друзья работали, есть программы инвестиций для работников этой компании, согласно которым, если вы вкладываете некую сумму (в пределах допустимой) в RSP фонд каждый месяц, который открыт для работников этой компании в какой-либо финансовой корпорации, то ваша компания, на которую вы работаете, докладывает на ваш счёт такую же сумму, что вложили вы.

Все далеко не так. Самое главное, такое докладывание на ваш счет далеко не в большинстве компаний, а в довольно малом их количестве. И самое главное, в таких хороших компаниях и зарплаты выше среднего, а значит человек работающий там уж точно выплатит свой мортгич быстрее и заплатит намного меньше процентов! Тут надо опять считать сумму выплаченных денег если мортгич выплачивается в 2 раза быстрее...

Единственное гарантированное вложение- это GIC. Они платят 2,25%.

Кстати, не стоит забывать что почти все инвестиции облагаются высоким налогом, кроме собственного дома. Дом, в котором вы живете не облагается налогом нa прибыль при продаже!

Еще один момент. Вы не знаете сколько денег вы теряете косвенно рентуя.
Вот пример из моей жизни: мне предложили вложится в одно дело, мужик очень хорошо втирал какие гигантские деньги он делает на этом. Ну в общем звучало все очень круто, но я узнал что он рентует! Сразу доверие опустилось ниже уровня плинтуса, ну не может человек зарабатывать такие деньги как он описывал и рентовать.
Нужны деньги? Нет проблем! Если у вас есть дом, вам гораздо легче получить кредит на выгодных условиях. Рентовщику это гораздо сложнее.
Аренда- постоянный стресс по двум причинам: сама суть аренды- чувствуешь себя несвободным и факт, что поскольку выбор хорошей недвижимости в аренду меньше чем на продажу (не путать с рентовочными апартментами!), приходится селится в доме который не совсем нравится. Для человека на обычной работе это может и не так важно, а для селф-емплойд может обернуться и конкретными денежными потерями. Человек в подавленном состоянии явно хуже работает и это скажется на его доходе.
Еще пример: хозяин дома решил его продать, и вас просят выселиться. Результат может иметь очень большие последствия- поскольку отдельных домов в хороших районах в аренду намного меньше чем домов на продажу, то вы можете просто не найти подходящий дом в этом районе. Придется переезжать в другой район, детям менять школу- все это может быть серьезной травмой для ребенка, в итоге он может начать плохо учиться, начать курить марихуанну и вместо доктора стать уборщиком.
Косвенная потеря денег из-за рента может быть очень огромной и эту величину даже невозможно оценить.

И наконец: Не знаю о какие накоплениях может идти речь, когда в итоге рентовщик заплатит больше чем владелец. Это скорее у владельца будет и дом и всеразличные RRSP.

Что-ж, пороховой дым от выстрелов второго раунда несколько рассеялся- можно подсчитать попадания и осмотреть полученные противниками раны.
Matroskin привёл множество доказательств, ссылки на достаточно серьёзные источники, подсчёты, выводы. Единственное, чего Matroskin не сделал- не соотнёс свои доказательства с доказываемым им же самим тезисом. По моему скромному мнению, Вызывающий взял слишком большую "поправку на ветер", что в конечном счёте привело к промаху.

Если взять среднюю стоимость рента среднего дома в Алберте, то денег, выплаченных в качестве процентов банку, а это $283736, хватит на 283736/1350=210 месяцев/12=17.5 лет.

Трудно предположить, что сегодняшняя "стоимость рента среднего дома в Альберте" останется неизменной на протяжении всех 17.5 лет. Даже если рост цен на съёмное жильё будет относительно ровным и умеренным- всё равно за столь длительный период этого будет достаточно, чтобы несколько изменить результаты расчётов Вызывающего. И не удивлюсь, если разница окажется существенной. Но моя задача- оценивать логику аргументации, а не проверять расчёты оппонентов.
Далее все рассуждения Вызывающего постепенно "сносит" в сторону обстоятельств, не наблюдающихся в жизни весьма и весьма значительной части населения.

Несколько слов на счёт RSP фондов. Во многих компаниях, в которых я и мои друзья работали, есть программы инвестиций для работников этой компании, согласно которым, если вы вкладываете некую сумму (в пределах допустимой) в RSP фонд каждый месяц, который открыт для работников этой компании в какой-либо финансовой корпорации, то ваша компания, на которую вы работаете, докладывает на ваш счёт такую же сумму, что вложили вы.

А как быть тем, у кого нет таких фондов, кто не работает в таких компаниях, а работает в других? Тезис Вызывающего: При сравнении жилья одинакового типа и размера и находящиеся в одной residential area покупка не выгоднее рента. Это достаточно общий тезис. Попытки обосновать некие расчёты, исходя из частных случаев или примеров из личного опыта неизменно вносят новые, дополнительные условия, не оговорённые до начала дуэли и не внесённые в Протокол дуэли. Я вполне допускаю, что Matroskin кое в чём прав, приводя данные доказательства, и что в ряде случаев данный способ действительно может быть эффективным. Но, применительно к конкретной дуэли с её конкретными тезисами, такая аргументация не может быть засчитана.

Однако надо сказать, что при умелом вложении свего капитала в RSP, особенно в компании, где практикуются докладывания такой же суммы на ваш счёт компанией, в которой вы работаете, и есть ваша инвестиция, а не инвестиция банка. Таким образом рент жилья с вложением освободившихся капиталов в фонд, приносящий доход, оказывается выгодней, чем покупка жилья.

В этом своём выводе Вызывающий, в общем-то, сам признал, что предложенный им вариант может быть применим при стечении некоторых дополнительных обстоятельств. Но тезис Matroskin'а в его чистом виде не может быть доказан данными конкретными аргументами без привлечения всех этих дополнительных условий и допущений.
Andrei, как и следовало ожидать, подготовился к своему второму выстрелу намного лучше, чем к первому.

Почему же такая большая разница в цене по ссылке Матроскина и в моей от Ассоциации Риелторов Торонто? Обьясняю: в моей ссылке приведены цены на рент именно той недвижимости, которая и на продажу- кондоминиумы и таунхаусы, не рентовочные апартменты. Отдельных домов там нет, поскольку их относительно мало в аренду. На ссылке Матроскина были цифры за всю аренду, большую часть из которой составляют всякие бичевские апартменты долларов за $800 в месяц, в которых большинство из нас не хотело бы жить.
Уже с этого момента все рассуждение было ущербно, поскольку изначальные данные неправильны.

Это было весьма неплохое начало. В любом случае, подтверждённые источником цифры и приведённые объяснения достаточно убедительны, чтобы, как минимум, потеснить аргументы Matroskin'а и поставить озвученные Вызывающим данные под сомнение. Опять же- как минимум.
Правда, надо заметить, что используемая Вызываемым география значительно уже, чем у Вызывающего. Matroskin приводит данные по различным регионам Канады, в то время как Andrei остаётся запертым в рамках Торонто и, возможно, пригородов.

посмотрим на реальные предложения покупки и аренды отдельных домов или семидетачд в одном из наиболее популярных среди русскоязычных иммигрантов районов Торонто- Южное Этобико

при аренде приличного жилья в Торонто у рентовщиков тоже требуют страховку

Итак, на настоящий момент цена среднего дома в Торонто

Это, на мой взгляд, существенный недостаток в рассуждениях Вызываемого.
Данный аргумент Вызываемого тоже, я бы сказал, не лишён логики:

Давайте вернемся к рентовщику. За первый год он платит в среднем $2225 в месяц. Кстати, в реальной жизни очень маловероятно что вам удастся рентовать один дом 30 лет. При этом при переезде чтобы остаться в том же районе, возможно придется брать более дорогой вариант. Но допустим повезло, и удастся рентовать один дом без губительных переездов в течении 30 лет. Возьмем совсем небольшой рост рента в год, всего 2%. Итак, к концу 30 лет рентовщик будет платить уже в 1,776 раз больше

И если в определённых случаях (не думаю, что таких случаев мого) можно себе представить семью, снимающую один и тот же дом/квартиру на протяжении 25-30 лет, то неизменность стоимости рента, увы, представить себе очень трудно. Атомную войну и извержение Йеллостоунского вулкана мы сейчас рассматривать не будем.

При этом он является обладателем выплаченного дома и тратит на $268,850 долларов меньше!!!
Сколько владелец может потратить денег на ремонт дома за 30 лет? Ну явно меньше вышепреведенной суммы. Чистка снега, стрижка травы это обычно не занимает много времени и все делают сами. Возможно придется поставить крышу. На небольшой дом можно поставить крышу с пожизненной гарантией в пределах $10,000. Сделать новую дорожку перед гаражом- несколько тысяч. Большая часть необходимых расходов будет так же как и в таунхаусе, внутри дома. Допустим, пусть будет $100,000 за 30 лет. И все равно, владелец дома платит за эти годы меньше чем рентовщик!

Тут тоже достаточно интересные расчёты, которые никак нельзя полностью игнорировать.
Данный аргумент Вызываемого:

Вот пример из моей жизни: мне предложили вложится в одно дело, мужик очень хорошо втирал какие гигантские деньги он делает на этом. Ну в общем звучало все очень круто, но я узнал что он рентует! Сразу доверие опустилось ниже уровня плинтуса, ну не может человек зарабатывать такие деньги как он описывал и рентовать.

Это вообще не может рассматриваться в качестве аргумента. Один мужик здорово заливал Andrei'ю о своих доходах. Это всё, что можно вынести из данной истории.

Аренда- постоянный стресс по двум причинам: сама суть аренды- чувствуешь себя несвободным и факт, что поскольку выбор хорошей недвижимости в аренду меньше чем на продажу (не путать с рентовочными апартментами!), приходится селится в доме который не совсем нравится. Для человека на обычной работе это может и не так важно, а для селф-емплойд может обернуться и конкретными денежными потерями. Человек в подавленном состоянии явно хуже работает и это скажется на его доходе.

Эти аргументы никак не вписываются в тезис, который Вызываемый отстаивает: При сравнении жилья одинакового типа и размера и находящиеся в одной residential area (пример: 2 одинаковых дома на одной улице, 2 одинаковых таунхауса в одном комплексе) покупка выгоднее рента. Поясняю: Рассматривая долгий срок в итоге купивший дом тратит меньше денег, чем рентующий. Чувства, ощущения и работоспособность арендаторов жилья в тезисе Вызываемого никак не обозначены.

Еще пример: хозяин дома решил его продать, и вас просят выселиться. Результат может иметь очень большие последствия- поскольку отдельных домов в хороших районах в аренду намного меньше чем домов на продажу, то вы можете просто не найти подходящий дом в этом районе. Придется переезжать в другой район,

Это всё из той же оперы. В принципе- Andrei затрагивает немаловажные стороны рассматриваемого вопроса. Но в конкретной дуэли- это не может иметь значения.

детям менять школу- все это может быть серьезной травмой для ребенка, в итоге он может начать плохо учиться, начать курить марихуанну и вместо доктора стать уборщиком.

Думаю, что марихуану в Канаде курят все, кому не лень. Независимо от типа жилья.
Несмотря на узкую "торонтовскую" направленность аргументации Вызываемого, всё же надо признать, что некоторые его выкладки вполне могут серьёзно поставить под сомнение доказательства Вызывающего. Поэтому данный недостаток в конкретном раунде, можно считать не очень существенным.
Посему фиксирую счёт в дуэли после двух раундов: 1:1

Поскольку после двух первых раундов, между противниками установилось достаточно шаткое, но всё-таки равновесие, то предлагаю обоим дуэлянтам рассмотреть возможность примирения, посредством выработки некоего, устраивающего обе стороны, тезиса. Сформулировать этот тезис можно было-бы, ну, например, вот так: Выгоды покупки или съёма жилья нужно рассматривать не только с точки зрения размеров месячных платежей и финансовой выгоды, но в комплексе факторов, затрагивающих общее состояние рынка недвижимости в конкретном регионе, личные обстоятельства и личные приоритеты каждого человека.
Формулировка мной дана только в качестве примера- вы могли бы придти к своей, согласованной между вами двумя, формулировке. Ваше согласие/несогласие с этим моим предложением прошу озвучить сдесь же, в данном топике.

Почитал я протокол условий, тезис вызывающего
При сравнении жилья одинакового типа и размера и находящиеся в одной residential area покупка не выгоднее рента.
и тезис вызываемого
При сравнении жилья одинакового типа и размера и находящиеся в одной residential area (пример: 2 одинаковых дома на одной улице, 2 одинаковых таунхауса в одном комплексе) покупка выгоднее рента. Поясняю: Рассматривая долгий срок в итоге купивший дом тратит меньше денег, чем рентующий.
и пришёл к выводу, что при тезисах в том виде, в котором они сейчас есть, вряд ли можно найти рациональное зерно, и аргументированно победить. Победа может быть разве только на основе большей или меньшей красноречивости дуэлянтов.

Стало уже очевидно, что выгодность покупки или выгодность рента зависят от многих факторов, таких как регион Канады, тип жилья, наличия возможности семьи инвестировать деньги с получением докладываний от компании (что увеличивает эффект инвестирования очень существенно), зависит и от сложившего баланса "стоимость жилья/стоимость рента" в рассматриваемом городе, от таксов на недвижимость в разных регионах и др. Так же очевидно, что при определённых комбинациях сложившихся компонентов вышеперчисленных факторов, как покупка, так и рент может быть выгодны или нет. Все эти условия, определяющие доказательную базу той или иной стороны, увы, не были отражены в тезисах как вызывающего, так и вызываемого. То есть сами тезисы построены неверно, что даёт возможность вызывающему предлагать в качестве аргументации один - два города, где ситуация складывается не в пользу покупки, в то же время вызываемый предлагает аргументацию по другому городу, другие условия, где ситуация более выгодна именно для покупки. Всё это наводит на мысль о бессмысленности этой дуэли по причине неверно построенных тезисов.

В связи с этим я рассматриваю предложение Руководителя дуэли актуальным и предлагаю свою формулировку, которая близка к формулировке Руководителя (разве что звучит конкретнее несколько). На мой взгляд такая формулировка тезиса должна устроить как вызывающего, так и вызываемого:

Выгоды покупки или съёма жилья нужно рассматривать с точки зрения комплекса факторов, влияющих на выгодность покупки или рента. При сложении тех или иных обстоятельств в семье, перед которой стоит выбор, и сложившихся факторов в экономике и рынке недвижимости, может быть выгодна как покупка своего жилья, так и его рент.


Если вызываемый не согласен с такой формулировкой, то предлагаю изменить мой тезис на эту формулировку, чтоб дуэль была осмысленна. В этом случае я берусь подобрать и представить сообществу такой ряд факторов, при котором рент жилья и накопления на покупку своего жилья будут более выгодными.

Я уверен, что почти во всех городах, кроме Ванкувера, месячные платежи на покупку и рент мало различаются в ту или иную сторону. Но ванкуверцы любят наслаждаться близостью к своим горам и океану, сидя в рентовке. При этом рент всегда растет, а платежи если считать средний мортгич примерно одинаковы. Большой рост налога на недвижимость- значит резко растут цены на недвижимость. Но вы то в рост цен не верите и я не могу указать будущий рост иcxодя из исторических данных. Причем в малых городах, например Лондон и Китченер, покупка еще более выгодна, если вы решили проживать в данном городе продолжительное время. Ситуация там, как правило, такая, что грубо говоря, по сравениню с городами-миллионниками, стоимость покупки дома дешевле скажем в 2 раза, а рент дешевле всего в полтора раза. Другое дело, что там и зарплаты и уровень жизни другой, но к данной дуэли это отношение не имеет.
Ваш тезис:
"Выгоды покупки или съёма жилья нужно рассматривать с точки зрения комплекса факторов, влияющих на выгодность покупки или рента. При сложении тех или иных обстоятельств в семье, перед которой стоит выбор, и сложившихся факторов в экономике и рынке недвижимости, может быть выгодна как покупка своего жилья, так и его рент."
А с этим тезисом даже спорить тяжело, потому что есть отдельные случаи когда выгоднее рентовать, или купить на настоящий момент нет возможности. Тем не менее для обычной семьи в подавляющем большинстве случаев покупка выгоднее.

Andrei писал(а):А с этим тезисом даже спорить тяжело, потому что есть отдельные случаи когда выгоднее рентовать, или купить на настоящий момент нет возможности. Тем не менее для обычной семьи в подавляющем большинстве случаев покупка выгоднее.

Ну, а если, к примеру, слово "подавляющем" убрать, а всё остальное, предложенное обоими дуэлянтами, оставить и соединить в единую формулировку- такая формулировка вас бы устроила? Под словом "вас" я, естественно, подразумеваю обоих противников. Хотелось бы услышать ваши мнения по этому поводу.

Меня устраивает моя формулировка. Причина проста: у каждого индивидуума есть разные варианты накопления средств, включая докладывание на счёт сумм компании, в которой работаешь. У нас в Калгари, таких компаний, у которых есть такие бенефиты, весьма большое количество. Для всех них очевидно рент будет выгоден, ибо они смогут значительно быстрее накопить средства на дом, нежели выплачивая моргидж, без докладываний со стороны компании, в которой они работают. Поэтому ни о каком "подавляющем большинстве" речь не идёт. Кроме того, в Алберте, за последние пять лет все проиграли с покупками домов по причине понижения цен на жильё. Новый мощный всплеск цен на жильё по многочисленным отзывам риелторов не предвидится. Можно говорить разве что о постепенном повышении цен и постепенной компенсации уже нажитых потерь за лет пять. Поэтому о выгоде покупок своего жилья в Алберте речь тоже не идёт, и рост цен на жильё - ещё на факт для всей Канады. В итоге ни о каком "подавляющем большинстве" говорит не имеет смысла. Всё зависит от различных составляющих, и от того, как эти составляющие сложатся в каждом конкретном случае. Предлагаю оставить мою формулировку.

Так же могу добавить, что в формулировке тезиса вызываемого не звучали различия по регионам Канады. То есть речь шла о Канаде в целом. В данным момент вызываемый говорит, что Ванкувер является исключением. Я как дважды два смогу доказать, что например, в Ванкувере выгоднее рент с накоплениями на дом, что Андреи опровергнуть скорее всего не сможет. А это будет означать, что он проиграл дуэль. Поэтому я и предлагаю согласиться с моей формулировкой, которая, по большому счёту, устраиваем обих дуэлянтов.