Выбор места гнездования: дорогой запад или дешевый восток?

Причины выбора того или иного города для иммиграции и жизни
OlgaSh

Re: Выбор места гнездования: дорогой запад или дешевый восток?

Сообщение OlgaSh » 08 ноя 2010, 09:00

XXbdXX писал(а):ОИ - Зимние Олимпийские Игры 2010г. в Ванкувере :)
Фу ты ё-маё! А я читаю - объем инвестиций, да объём инвестиций и не могу врубиццццццаааа! Ха-ха :lol: ! Спс!

Аватара пользователя
erses
Заслуженный форумчанин
Сообщения: 617
Зарегистрирован: 06 окт 2010, 05:46

Re: Выбор места гнездования: дорогой запад или дешевый восток?

Сообщение erses » 08 ноя 2010, 09:36

XXbdXX писал(а):очень хороший пример - дубай и лас вегас, а также практически все побережья испании
Вот Ван как раз очень похож на эти варианты :D
Насчет цен в Мск я могу понять - там высок уровень з/п и иных доходов.
ну похож - не похож, общее есть, хотя и отличается сильно. поэтому по идее в кризис он тоже сильнее просел, поскольку рост был во многом спекулятивный. но пройдет 5 лет и опять в спекулятивных местах будет большой рост. человеческая память коротка. а что касается конкретно ванкувера - то там не только спекуляции и курорты, это город с хорошей динамикой численности населения и его средними доходами, там они стабильно растут в долгосрочном плане, многие хотят там жить, в том числе состоятельные люди, статус города как финансового и экономического центра растет (это уже второй финансовый центр канады и скоро будет второй экономический думаю), поэтому думаю там есть и значительная фундаментальная составляющая для роста стоимости. в общем я верю в ванкуверские активы и хотя я считаю инвестиции в недвижимость малодоходными и неэффективными в молодом возрасте, тут я подумываю о таком варианте. хотя если рынок перегрет инвестициями в этот сектор то лучше будет все же снимать, а инвестировать в другие направления, например в бизнес. к слову разрыв по аренде на кондо с тем же санфраном еще выше как мне показалось, за 3 тысячи можно снять совершенно отличные кондо. нам в москве такого и не снится, и в СФ тоже. но я не во всем доверяю интернету, лучше на месте присмотрюсь что там и по чем.
XXbdXX

Re: Выбор места гнездования: дорогой запад или дешевый восток?

Сообщение XXbdXX » 09 ноя 2010, 02:30

Банальный расчет показывает что гораздо выгоднее снимать, не важно есть деньги на покупку или нет, имхо конечно.
Аватара пользователя
erses
Заслуженный форумчанин
Сообщения: 617
Зарегистрирован: 06 окт 2010, 05:46

Re: Выбор места гнездования: дорогой запад или дешевый восток?

Сообщение erses » 09 ноя 2010, 03:52

я согласен что это невыгодно, но только при условии что у вас есть куда инвестировать с доходностью выше 8-10 %. ну или хотя бы 7 после налогов. ну или вы очень не любите риск, недвижимость относительно низкорискованные вложения.
Гудвин

Re: Выбор места гнездования: дорогой запад или дешевый восток?

Сообщение Гудвин » 09 ноя 2010, 04:37

гораздо выгоднее снимать, не важно есть деньги на покупку или нет
По этому поводу много копий сломано на этом форуме и на других.

При ренте деньги за недвижимость уходят безвозвратно.
При покупке возвращаются больше или меньше вложенных. это уже другой разговор.

Аватара пользователя
erses
Заслуженный форумчанин
Сообщения: 617
Зарегистрирован: 06 окт 2010, 05:46

Re: Выбор места гнездования: дорогой запад или дешевый восток?

Сообщение erses » 09 ноя 2010, 05:02

Гудвин писал(а): По этому поводу много копий сломано на этом форуме и на других.

При ренте деньги за недвижимость уходят безвозвратно.
При покупке возвращаются больше или меньше вложенных. это уже другой разговор.
поверьте финансисту, деньги это вообще материя отдельная - они приходят из ниоткуда и уходят в никуда, чтобы вы там себе не покупали. в конечном счете у каждого человека есть только одна недвижимость навсегда - это 2х2 метра земли, все остальное все равно уйдет безвозвратно, и какая разница кому. это чистая философия, здесь можно копья ломать бесконечно. а вот чистая математика всегда однозначна и она показывает что в долгосрочное владение недвижимостью - это инвестиции с доходностью 2-6 % в зависимости от региона и инфляции. в краткосрочном периоде может повести и быть больше, но может и меньше, а долгосрочная средняя доходность недвижимости именно такая. скажем долгосрочная доходноть гос облигаций сша - 3 %, акций топ500 - 10 % и т.д. у всего есть своя доходность и свой связанный риск. все можно измерить математически и рассчитать обоснованность в той или иной ситуации. а философия и ментальность - это отдельная тема, именно поэтому экономисты в последнее десятилетие особенно глубоко изучают behaviour finance, behaviour economics и т.д. - пытаются понять почему homo economicus не всегда economicus и почему он часто действует нерационально, что противоречит классическим экономическим теориям. за такие исследования даже нобелевки дают в последние годы.
OlgaSh

Re: Выбор места гнездования: дорогой запад или дешевый восток?

Сообщение OlgaSh » 09 ноя 2010, 06:42

erses писал(а):я согласен что это невыгодно, но только при условии что у вас есть куда инвестировать с доходностью выше 8-10 %. ну или хотя бы 7 после налогов. ну или вы очень не любите риск, недвижимость относительно низкорискованные вложения.
скажу по секрету, мой супруг инвестирует под 6%, пока он жил сам это нормальный вариант для того, что бы инвестировать под 6% и снимать рентованные полдома за 800 (или 900, сорри, забыла). Он очень нормально во всём этом разбирается и его постоянный форум как раз про покупку, аренду домов, инвестиции. Но, так как он уже окончательно вернулся к жизни и работе в Канаде, да ещё и женился, он серьезно ищет дом. Сначала он расчитывал на 400000, но, черт меня дернул за язык и я высчитала ему более оптимальную сумму в районе 270000 на покупку дома, теперь он примерно до 300000 плюс-минус и смотрит. Ну, об этом мы говорили полгода назад, а ситуация меняется конечно быстро на рынке недвижимости. Пока у нас проплачена аренда на год вперед.
Но, если говорить о процентах, то полгода назад это были инвестиции в 6%. И он считает, что это отлично и надежно.
XXbdXX

Re: Выбор места гнездования: дорогой запад или дешевый восток?

Сообщение XXbdXX » 09 ноя 2010, 23:00

Уважаемые форумчане, кто что может сказать о Kitsilano и Point Grey ( районы Ванкувера )?
Примерная стоимость рента ( с разбивкой по качеству если не сложно), наличие школ, иных общеобразовательных учереждений и самое главное личные впечатления.
Ambre

Re: Выбор места гнездования: дорогой запад или дешевый восток?

Сообщение Ambre » 10 ноя 2010, 00:31

а есть смысл купить studio для сдачи в аренду не в кредит при условии, что есть еще недвижимость в Канаде? Не увеличится ли налог на недвижимость из-за того, что в соственности два объекта. + могут ведь быть еще другие расходы, связанный с этой студией.

а вот еще вопрос, можно ли вложиться в Канаде в недвижимость на этапе строительства?
Аватара пользователя
tcherkon
Заслуженный форумчанин
Сообщения: 316
Зарегистрирован: 29 мар 2010, 05:17
Откуда: Екатеринбург -> Торонто

Re: Выбор места гнездования: дорогой запад или дешевый восток?

Сообщение tcherkon » 10 ноя 2010, 02:53

erses писал(а):недвижимость относительно низкорискованные вложения.
erses, я не финансист, но где-то видел (в какой-то из книг по формированию инвестиционных портфелей) градацию инвестиций по уровню риска. Там недвижимость была на одном уровне с акциями, т.е. одной из самых рискованых. Причины, по-моему, были такие: высокие транзакционные издержки, низкая ликвидность, ну и пример Японии (где цена на недвижимость падала 15 лет подряд).
Я ни в коем случае не претендую на истину (тем более, повторюсь, я не финансист), просто интересно разобраться в этом вопросе. Может и автор той книжки был неправ.
Ambre

Re: Выбор места гнездования: дорогой запад или дешевый восток?

Сообщение Ambre » 10 ноя 2010, 03:14

поэтому лучше вложиться в не очень дорогую недвижимость, небольшой площади, которую даже если вы не сможете быстро продать, то хотя бы всегда сможете сдавать. Да и недвижимость не может исчезнуть бесследно, разве что цунами сотрет с лица земли. Но для этого есть страховка. Дефолты, кризисы не так страшны для недвижимости, как для ценных бумаг и для денег ввиде бумажек. Я мучаюсь вопросом, куда девать деньги от продажи квартиры в Москве. купить в Канаде, купить две маленьких кондо в Канаде. одну из которых сдавать, распихать все по депозитам и жить на проценты, купить вексели...? Депозиты не очень хорошая идея, проценты хорошие только в рублях, а курс рубля может грохнуться, может быть повторение 98 года, да мало ли еще что, можно не успеть снять деньги с депозитов, депозит в Канаде сомнительное удовольствие, купить однушку в России и сдавать - тяжело контролировать это дело из Канады, вдруг арендаторы съедут, кто будет искать новых? довериться риэлтору страшно, махинации с недвижимостью при отсутствии хозяина никто не отменял, каждый раз сюда не наездишься, долгосрочная аренда лет на 10 в России не используется. Люди заключают договор на 1 год, очень редко на больший срок.
так что я больше склоняюсь к покупке чего-нибудь маленького в Канаде. Всяко лучше, чем эти деньги будут в банке лежать. А что еще придумать я не знаю.
Аватара пользователя
Tinos
Бывалый
Сообщения: 46
Зарегистрирован: 05 сен 2010, 04:30
Откуда: Узбекистан - Россия - Канада

Re: Выбор места гнездования: дорогой запад или дешевый восток?

Сообщение Tinos » 10 ноя 2010, 10:11

Ambre писал(а):Я мучаюсь вопросом, куда девать деньги от продажи квартиры в Москве. купить в Канаде, купить две маленьких кондо в Канаде. одну из которых сдавать, распихать все по депозитам и жить на проценты, купить вексели...? Депозиты не очень хорошая идея, проценты хорошие только в рублях, а курс рубля может грохнуться, может быть повторение 98 года, да мало ли еще что, можно не успеть снять деньги с депозитов, депозит в Канаде сомнительное удовольствие, купить однушку в России и сдавать - тяжело контролировать это дело из Канады, вдруг арендаторы съедут, кто будет искать новых? довериться риэлтору страшно, махинации с недвижимостью при отсутствии хозяина никто не отменял, каждый раз сюда не наездишься, долгосрочная аренда лет на 10 в России не используется. Люди заключают договор на 1 год, очень редко на больший срок.
так что я больше склоняюсь к покупке чего-нибудь маленького в Канаде. Всяко лучше, чем эти деньги будут в банке лежать. А что еще придумать я не знаю.
Хех, нам бы ваши проблемы :) Если серьезно, то IMHO купите жилье для себя, остаток вложите в образование.
Ambre

Re: Выбор места гнездования: дорогой запад или дешевый восток?

Сообщение Ambre » 10 ноя 2010, 13:15

вот уже и не знаю, прочитала ветку о том. стоит ли покупать недвижимость в Канаде. и задумалась. Получается, что от сдачи в аренду вы не получите почти ничего, учитывая налоги на недвижимость и разного рода condo fee (если кондо) и комунальные платежи + разные ремонты. На данный момент сделала вывод, что покупать нет смысла, нужно снимать. Или продавать свою трешку в России и покупать две-три однушки, сдавать их в России, а в Канаде на эти деньги снимать.

пока придерживаюсь такого мнения, но у меня еще впереди масса времени, еще почитаю, подумаю.
Аватара пользователя
Tinos
Бывалый
Сообщения: 46
Зарегистрирован: 05 сен 2010, 04:30
Откуда: Узбекистан - Россия - Канада

Re: Выбор места гнездования: дорогой запад или дешевый восток?

Сообщение Tinos » 10 ноя 2010, 13:30

Риски такого варианта вы сами описали + не забывайте, что у нас страна непредсказуемая. :) Сегодня ваше, завтра наше.
Аватара пользователя
erses
Заслуженный форумчанин
Сообщения: 617
Зарегистрирован: 06 окт 2010, 05:46

Re: Выбор места гнездования: дорогой запад или дешевый восток?

Сообщение erses » 10 ноя 2010, 15:43

tcherkon писал(а): erses, я не финансист, но где-то видел (в какой-то из книг по формированию инвестиционных портфелей) градацию инвестиций по уровню риска. Там недвижимость была на одном уровне с акциями, т.е. одной из самых рискованых. Причины, по-моему, были такие: высокие транзакционные издержки, низкая ликвидность, ну и пример Японии (где цена на недвижимость падала 15 лет подряд).
Я ни в коем случае не претендую на истину (тем более, повторюсь, я не финансист), просто интересно разобраться в этом вопросе. Может и автор той книжки был неправ.
ну если найдете ссылку скиньте, но я очень сомневаюсь что на уровне акций. транзакционные издержки да высоки, плюс еще налоги обычно хуже, но это не фактор риска, а фактор доходности. ликвидность низкая - это фактор риска, но косвенный, непосредственно на сигму - среднеквадратичное отклонение доходности за длительный период, которым обычно измеряют риск вложений, ликвидность не очень сильно влияет. для краткосрочных инвестиций конечно это большой минус, но если говорить о инвестициях вообще - в длительном горизонте планирования и исследовать статистику за длительный период - то там риски и доходность должны раза в 2 быть ниже чем даже самые надежные акции, голубые фишки развитых стран.

вообще во всех этих теориях хватает минусов и условностей, их нельзя использовать как абсолютный математический инструмент, что делают многие портфельные менеджеры и исследователи. вот скажем считается что безрисковая доходность - то есть доход без риска, краеугольная основа всех расчетов- это текущая ставка по гособлигациям сша. но во первых большой вопрос действительно ли она абсолютно безрисковая для инвестора, во вторых она довольно динамична по времени и не всегда тесно коррелирует с инфляцией, а безрисковая ставка по теории это что то фундаментальное, что заложено в природу человека и даже цикличность настроений не может объяснить ее колебания, в третьих лично у меня много конфронтаций с механизмами расчета бет - это показатель рискованности одних активов относительно стандартной единицы рынка, я уверен что ни одна модель не может охватить все существующие активы в мире и все возможные варианты инвестиций, и поэтому все модели построенные на основе таких бет очень и очень ограничены. и вообще модели оценки построенные на казалось бы передовых теориях, от модильяни-миллера до блэка-шоулза, использующие самый современный математический аппарат и возможности современных вычислительных устройств, дают в итоге очень большие сбои и диссонансы с реальностью, что в общем недавно все и увидели. мне кажется финансистов поразила та же болезнь что и десятилетием раньше экономистов - слишком большое увлечение эконометрикой, моделированием и математикой вообще, почти вся современная экономика превратилась нынче в голую математику, никто не ищет глубокого смысла и идей, как когда то шумпетер или кейнс, все пытаются математически доказать или опровергнуть ту или иную теорию, построенную на какой либо выявленной зависимости. все совремемные журналы по экономике невозможно читать - любая статья это 20 страниц голых расчетов и пятиэтажных формул и три абзаца выводов, зачастую бессмысленных с точки зрения общей логики. финансисты ударились в ту же почву и стали думать что все в мире финансов можно рассчитать и доказать математически, по сути возможно создание идеальных жеджинговых машин, зарабатывающих деньги автоматически, на голом расчете. оттого все и ударились в хедж фонды и в private equity, которое тоже базируется на чистом финансовом моделировании. при этом роль человека как творца, анализатора бизнес проектов, предпринимателя и интуита, провизионера можно сказать они почти деградировали. и в итоге многеи концепции современных финансов оказались малосостоятельными в реальной среде, а лучшие бизнес школы мира снова стараюстся понять чему им учить студентов - будущих лидеров мировой экономике. думаю пока они не пересмотрят соотношение расчета и творчества в бизнесе и в финансах, они не найдут.

так что любую финансовую книгу, статью, теорию или чье то мнение стоит воспринимать с некоторым скепсисом, финансы это пока почти открытая книга, и совершенно однозначных мнений на мой взгляд тут не существует. возможно и с недвижимостью не так все просто, не зря люди с момента сотворения мира все же пытаются ей обладать. не все можно просчитать голыми цифрами.

Ответить

Вернуться в «Выбор города»