Недвижимость в Торонто

[Samuraj]

Да не к риэлторам негатив, а к механизмам, которые ими правят. Ну мы тут заелись, наверное уже, однако надоело снимать лапшу с ушей и отдуваться налогами за чужие ошибки. А Торонто мне очень нравится - это прекраснейший город, но в Канаде приходится быть практичным - не до красоты. В перспективе Альберта (единственная провинция без долгов) с ее запасами Oil Sands и растущими ценами на энергоресурсы снова будет "Бумить" и еще неизвестно где будет дороже недвижимость. Да, экономика Альберты построена на ценах на нефть, но будет ли эта нефть когда-нибудь дешевле чем она сейчас, учитывая растущие потребности в ней и ограниченные ресурсы? Сомневаюсь.

В Торонто цены на недвижимость постоены больше на спекуляции просто потому-что город популярен. Торонто большой - значит там должно быть больше работы думают большинство иммигрантов. Иммигранты все больше прибывают и спрос на недвижимость двигает цены вверх. Может быть так будет всегда, а может быть и нет. Есть большой риск, что недвижимость в Торонто пойдет for closure в больших количествах когда иммиграционная политика изменится. А это более вероятно, чем падение цен на нефть.

Андрей, у Вас есть кстати цифры, сколько сейчас for closure в Торонто и GTA,

[Andrei]

Риск что цены упадут есть в любом городе Канады и везде на планете. Как бы хорошо не было сейчас, завтра может стать плохо. Предсказывать цены я не умею, могу только показать статистику за предыдущие годы. А если кто-то утверждает что через 5 лет цены ТОЧНО будут выше в полтора раза, то это действительно называется "вешать лапшу на уши".
Решать где жить и покупать или рентовать Вам. Только что получается: купили дом, продали потом выгодно, люди думают: какой я умный, вот я молодец!; а получилось наоборот- значит во всем риелторы виноваты, обманули, облапошили бедного иммигранта.
Сколько foreclosures точно не знаю, но не так много. В Канаде так как в Америке не работает когда дома за полцены отдают. Цена здесь почти как обычная цена на рынке.

[anh]

Samuraj, вы точно уверены, что в Алберте нет Land Transfer Tax? Если на самом деле так, то это замечательно.
Кстати, для покупателей недвижимости впервые, как я уже писал выше, этот налог меньше на значительную сумму, а при покупке недвижимости до $227,500 его нет совсем..

Да, в Alberta нет Land Transfer Tax

[Andrei]

Этот вопрос мне задавали уже неоднократно. Отвечаю: приобретение дома в Канаде не помогает в иммиграции и получении гражданства.
Теоретически выбрать дом можно и не находясь в Канаде, но на оформлении документов на недвижимость у адвоката обязательно личное присутствие

[Andrei]

Для подсчета Land Transfer Tax при покупке недвижимости очень удобно можно использовать автоматический калькулятор здесь:
http://www.torontorealestateboard.com/l ... ulator.htm
Просто введите сумму и нажмите кнопку "Calculate"
Не забудьте, что если вы покупатель недвижимости в первый раз, то вы будете освобождены от оплаты первых $2000 от Provincial Land Transfer Tax (PLTT) и первых $3750 от Toronto Land Transfer Tax (TLTT) - дополнительного налога в городе Торонто.

[Andrei]

Решил составить статистику цен на дома в Торонто за последние несколько лет.

Год Количество Продаж Средняя Цена
1998 55,344 $216,815
1999 58,957 $228,372
2000 58,343 $243,255
2001 67,612 $251,508
2002 74,759 $275,231
2003 78,898 $293,067
2004 83,501 $315,231
2005 84,145 $335,907
2006 83,084 $351,941
2007 93,193 $376,236
2008 74,552 $379,347
2009 87,308 $395,460
2010 86,170 $431,463
2011 28,441 $457,876

Почему так мало продаж в 2011? Потому что год еще не завершен. Особенно для тех кто прочитает это намного позже, обратите внимание, что информация на первую половину Мая 2011.

Как вы видете, рынок недвижимости в Торонто очень стабилен, и даже мировой финансовый кризис его не затронул. Цены стабильно растут каждый год на протяжении уже больше 10 лет

[Samuraj]

Андрей, Вы можете показать историю Mortgage Rates на этот же период. Какой был Prime и как он менялся?

[Andrei]

Вот история Прайм Рейта за последние несколько лет:
Дата Рейт
September 8, 2010 3.00%
July 20, 2010 2.75%
June 2, 2010 2.50%
April 22, 2009 2.25%
March 04, 2009 2.50%
January 21, 2009 2.75%
December 10, 2008 3.25%
October 22, 2008 4.00%
October 9, 2008 4.25%
April 23, 2008 4.75%
March 05, 2008 5.25%
January 23, 2008 5.75%
December 5, 2007 6.00%
July 10, 2007 6.25%
May 24, 2006 6.00%
April 25, 2006 5.75%
March 7, 2006 5.50%
January 25, 2006 5.25%
December 6, 2005 5.00%
October19, 2005 4.75%
September 7, 2005 4.50%
October 20, 2004 4.25%
На настоящий момент прайм рейт с сентября 2010 не изменился и составляет 3.00%.
Ну а сам мортгич у всех разный зависит от срока и как договоритесь.

[Samuraj]

А какой он был в конце 90х годов? Есть ли закономерность средней цены недвижимости от рейта? Я это к тому, что рейт пойдет вверх - это ни для кого не секрет ... как Вы думаете он может повлиять на цену недвижимости? На цену рента? Или ни как не должен повлиять?

[Andrei]

Самурай, конечно рейт влияет на цены, поскольку большинство покупает не за кеш. При повышении рейта замедляется рост цен, а при очень высоком рейте будут и падения. В 80-х рейт был выше 20%- невозможно выплачивать, был обвал. Но до такого высокого рейта, что цены начнут сильно падать еще точно не скоро, они обычно изменяются постепенно, в большинстве случаев на четверть процента за раз, иногда на полпроцента.
Кстати, тут история прайм рейта с 74-го года:
http://www.fin.gov.bc.ca/PT/bcm/ref/cib ... lPrime.pdf

Дом для себя покупается надолго. Даже когда раньше цены и падали, это никогда не происходило надолго. Через некоторое время цены были опять выше. То есть, купив дом сегодня, через год теоретически он может быть дешевле. Но чтобы он был дешевле через 10 лет- такого раньше никогда не было.

[Samuraj]

Раньше не было ... все когда-то бывает в первый раз Я просто рассуждаю как инвестор, а не как потребитель. И вот хоть убейте, никак не считаю покупку собственного дома инвестицией - это спекуляция!!!. Цена может вырасти, а может и упать, и тогда Вам даже расходы списать некуда будет. Все движется по спирали и любой взлет сменяется падением. Вот давайте порассуждаем находился ли недвижимость Торонто в пике или еще нет? До какой цифры может вырасти средняя цена при существующих средних заработках (и безработицы) населения и их покупательской способности. Если сейчас самое время покупать, как нам говорят многие риэлторы, сколько единиц недвижимости Вы сами купили за последний год?

[Andrei]

Если рассуждать как инвестор насчет инвестиционной недвижимости, то надо брать такую недвижимость, которую можно сдать в аренду, чтобы покрывать все платежи и получать небольшую прибыль. Допустим даже и упала она в цене через несколько месяцев на 10%, нет проблем, собираете рент, платите месячные платежи, через 3 года к примеру цены выросли на 20% выше от цены покупки. Уже намечается прибыль при продаже. Вам решать, продать с прибылью или продолжать выплачивать и собирать рент.
Кстати, рент тоже растет. Например в первый год у вас была прибыль $100 в месяц после всего, на 3-й год уже $200 в месяц. Но это очень долгая история чтобы тут писать. Я то сам по инвестиционной недвижимости прочел несколько очень толстых книг.

Вот давайте порассуждаем находился ли недвижимость Торонто в пике или еще нет?

Ех, не люблю я предсказания. Судите сами: рейты пока низкие и еще нескоро будут очень высокие, поднимаются они медленно, а не так что завтра вдруг сделали 20% и никто не может платить. Поток иммигрантов с деньгами в Торонто не ослабевает. Ну и много признаков поменьше...
В Ванкувере вообще цена на средний дом около $800,000. У нас то еще не так дорого.

Недвижимость для жизни самому покупается не на месяц и не на год, а на более долгий срок. Если вы знаете что не будете тут долго, тогда точно лучше рентовать. Покупать на короткий срок нет смысла. Даже при неплохом росте цен вы все равно можете потерять деньги- плата юристам при продаже и покупке, услуги риелтора, налоги и т. д.
Покупая недвижимость для себя вы обычно остаетесь там несколько лет. Как показывает история, через несколько лет, недвижимость всегда была выше.
Ну даже упала она в цене через пару месяцев ненадолго, вам это роли не играет. Вы живете в своем доме и продолжаете выплачивать свой мортгич, только паники не надо. Через некоторое время цены скорее всего будут уже выше.

сколько единиц недвижимости Вы сами купили за последний год?

Для себя- нисколько. У меня есть, а время покупать это не значит что я должен бежать продавать свою квартиру и покупать другую. Это больше относится к тем у кого своего жилья нет. Для них покупать почти всегда хорошее время и сейчас тоже.

[Matroskin]

Ой, как я уважаю людей, которые досконально копаются в тенденциях и перспективах, слов не хватит описать.
Апплодирую стоя! Браво, Samuraj!

[Andrei]

Бассейны и спортзалы есть во многих зданиях в Торонто. А как вам такое удовольствие нравится? Джакузи на 27-м этаже с видом на озеро! Можно посещать всем кто живет в этом здании.

[Matroskin]

Интересно, а вот такие акриловые мини-бассейны в Канаде продают?