Риэлтор - все-таки нужен или нет?

[oblako]

если вас не пугает плавающяя выплата, брать только вариэбл заём. Элементарная математика, подверждаемая историческими выкладками.

По поводу variable согласна с вами.
А в чем разница между variable open и variable closed выплатами? Какая из них на ваш взгляд выгоднее?

[Vladimir611]

Открытая - платите сверх оговоренного когда и сколько хотите. Закрытая - подписываете конкретные выплаты на конкретный срок (иногда вставляется оговоренная разрешённая разовая выплата сверх оговоренного) Всё зависит от ситуации. Я хотел выплатить, как можно скорее, поэтому взял открытую в РБ, без каких-либо ограничений по выплатам. Дело было 10 лет назад, выплатил достаточно быстро. Нравилось то, что когда появлялись деньги, просто переводил на счёт заёма, без каких-то заморочек. Но я надеялся, что у меня с женой зарплаты будут быстро расти. Я тогда только закончил университет, а жена через год град школу. Если ситуация другая, разница между закрытой и открытой может быть неактуальна.

[oblako]

Если страшно, конечно, надо идти к агенту. Только вопрос в том, всегда ли совпадают его интересы с вашими. Выгодно ли ему, чтобы вы быстрее купили дом? Да. Выгодно ли ему, чтобы вы жестоко торговались деньги то ваши), с риском того, чтобы дом купил кто-то другой, а агенту пришлось бы продолжать бегать с вами. И так далее. Короче далеко не однозначно. Если не знаете районов, то имхо вы просто не готовы к покупке. Просто полагаться в таком вопросе целиком на агента - немного наивно. Но сколько людей, столько мнений

Все это правильно конечно, и расчитывать целиком на агента конечно не стоит, но воспользоваться советом человека владеющего информацией на профессиональном уровне - почему бы и нет, особенно если опыта в этом вопросе маловато. Но все вышеизложенное больше относится к вторичному рынку, а вот при покупке новостройки я например не представляю чем риелтер может помочь, поэтому и задаю вопрос. Выше в ветке читала пост написанный риелтером (если не ошибаюсь) - и среди всех аргументов "за" был такой, что риелтор помогает правильно составить все бумаги и проследить чтобы в сделке не вылезли подводные камни. Но это опять же аргумент относящийся к вторичному рынку жилья, а не покупке нового дома

[oblako]

взял открытую в РБ, без каких-либо ограничений по выплатам.

А разница в проценте между открытой и закрытой насколько большая?
И еще вопрос про РБ - когда вы брали у них ссуду, у вас была возможность получить несколько схем выплат (допустим открытую и закрытую, на 2 и на 5 лет к примеру) чтобы сравнить варианты (уже из конкретных) и выбрать то что вам нужною. А то у меня с РБ неприятный опыт был по пересчету % по студенческому кредиту, может к моргиджу у них более благосклонное отношение?

[Vladimir611]

Просто не помню, смотрели в основном на процент. У ТД был прайм -0.75, а у РБ прайм -0.5, но удобный опен вэриэбл. И они матчнули ТДшный. Нету банка, есть конкретные люди, с которыми вы работаете. Не договорились с одними, всегда можно порпобовать других

[Stas.z]

Все это правильно конечно, и расчитывать целиком на агента конечно не стоит, но воспользоваться советом человека владеющего информацией на профессиональном уровне - почему бы и нет, особенно если опыта в этом вопросе маловато.

А в чем риэлтор специалист? Он же ни строитель, ни архитектор.

[Елена Палагнюк]

Спасибо Vladimir611 за информацию. Мы действительно на данный момент не совсем еще готовы к покупке , но уже находимся в состоянии подготовочном к покупке так сказать, я пытаюсь собирать максимум информации на эту тему, просто что бы понять что я хочу и что из этого "хочу" можно себе позволить, и в общем то вариант нового строящегося жилья мне как то ближе, чем б\у дома. А так как я человек дотошный, то интересует ВСЕ что касается этой темы.
А по поводу необходимости риелтора при покупке - мое имхо - если говорить про б\у жилье, то при покупке дома в первый раз наверное я бы не рискнула самостоятелно без риелтора, а если второй и тд раз, то может и можно, если уверен что разбираешся сам.
А вот при покупке новостроек я так понимаю что сама процедура покупки отличается, поетому и интересуюсь в чем преимущества покупки с риелтром и нужен ли он вообще при покупке дома у строительной компании?

Покупка новостройки на самом деле отличается от покупки вторичного жилья. Да конечно в Sales Office сидит человек который помогает вам выбрать лот, модель, отделку, покажет Price List. Но этот человек является представителем строительной компании, а следовательно работает прежде всего в интересах этой компании. Никогда в жизни он вам не подскажет ничего что было бы выгодно для вас, а не для Застройщика. Поэтому и нужен реэлтор, который представляет ВАШИ интересы и знает как правильно разговаривать и на что обращать внимание при покупке дома, а в некоторых случаях даже торговаться за цену, либо получить больше уступок при заключении контракта. Кроме того опытный реэлтор даст вам много полезных советов по модели, по расположению лота и т.д. Ведь дом надо покупать в расчете на то что со временем он вырастет в цене и вам нужно добиться того чтобы цена со временем выросла оптимально, ведь даже на одной и той же улице одинаковые модели могут разниться в цене значительно.
Застройщикам не нравиться когда люди начинают делать какие-либо изменения в уже установленных моделях или торговаться за цену, отделку и т.д. Многие покупатели об этом и не думают, так как им сразу говорят – берите как есть, менять ничего нельзя (такой остался только один лот, модель, если вы сегодня не берете, у нас уже есть на него другой покупатель который придет завтра и заберет и т.д.). Из своего опыта знаю что люди покупая сами иногда даже не имеют представления о полной стоимости сделки, всех Closing Costs, помимо адвоката и Land Transfer Tax, что их ожидает после въезда в новый дом. Кроме того очень часто (практически всегда) случаются задержки в сдаче готового жилья и другие проблемы (о которых строитель НИКОГДА не предупреждает) и тем более не говорит о ваших правах и своих обязанностях в том или ином случае. Задача строителя – продать данный Subdivision быстрее и проще (следуя строго установленному плану – Контракту с множеством страниц мелкого шрифта). Отклонения не приветствуются, дополнения и upgrades стоят очень дорого. Люди сидящие в Sales офисах строительных фирм зачастую не имеют реэлторского лайсенса и просто следуют прямым указаниям по продажам. Ваши интересы их совершенно не касаются. По этим и другим причинам не все Строительные компании сотрудничают с реэлторами, поэтому если вы и захотите прийти на переговоры со своим представителем, вам нужно сначала сказать, что у вас есть свой агент и поинтересоваться если Builder Co-Operate with Real Estate Agents. Если они не сотрудничают, но вы все-таки захотите воспользоваться услугами реэлтора, тогда вам придется самим заплатить за его работу. Прийти для покупки с реэлтором вы имеете полное право.

Небольшое дополнение. Если при покупке квартир сегодня еще можно найти относительно низкие цены, то тО, что было актуально при покупке Freehold жилья от строителя 10 лет назад, к сожалению совсем не актуально при сегодняшнем рынке. Сейчас цены от строителя такие высокие, что дешевле купить подобный 1-3 летний дом. Дом который уже дал осадку (то есть показал свои недостатки если таковые были и возможно с ними уже разобрались), в котором сделали улучшения, повесили шторы, люстры, иногда закончили бейсмент и заплатили за дек и забор, постелили траву, сделали подъезд к дому, ландскейпинг и т.д. Ведь люди купившие этот дом заключили контракт со строителем 3-5 лет назад и заплатили гораздо меньше чем строители просят за практически то же самое сегодня. Но это естественно личное предпочтение, кто-то любит жить в совершенно новом и соответственно платить за это удовольствие. Выбор как всегда за Вами .

[oblako]

А в чем риэлтор специалист? Он же ни строитель, ни архитектор.

В моем понимании риелтор - специалист потому что он имеет (читать - должен иметь) познания в сфере real estate на порядок выше чем среднестатистический обыватель плюс опыт. Я не большой мастер писать, но если коротко "знания + опыт (в любой сфере ) = специалист". Наверное сами риелторы, защищая свою профессию, ответят более подробно и убедительно.

[oblako]

Строительные компании сотрудничают с реэлторами, поэтому если вы и захотите прийти на переговоры со своим представителем, вам нужно сначала сказать, что у вас есть свой агент и поинтересоваться если Builder Co-Operate with Real Estate Agents. Если они не сотрудничают, но вы все-таки захотите воспользоваться услугами реэлтора, тогда вам придется самим заплатить за его работу. Прийти для покупки с реэлтором вы имеете полное право.

Правильно ли я поняла: если строитель сотрудничает с агентами, то гонорар агента входит в цену покупки дома (примерно так же как при покупке б\у жилья), а если не сотрудничает - то покупатель платит своему агенту гонорар отдельно?

[oblako]

Застройщикам не нравиться когда люди начинают делать какие-либо изменения в уже установленных моделях или торговаться за цену, отделку и т.д. Многие покупатели об этом и не думают, так как им сразу говорят – берите как есть, менять ничего нельзя (такой остался только один лот, модель, если вы сегодня не берете, у нас уже есть на него другой покупатель который придет завтра и заберет и т.д.). Из своего опыта знаю что люди покупая сами иногда даже не имеют представления о полной стоимости сделки, всех Closing Costs, помимо адвоката и Land Transfer Tax, что их ожидает после въезда в новый дом. Кроме того очень часто (практически всегда) случаются задержки в сдаче готового жилья и другие проблемы (о которых строитель НИКОГДА не предупреждает) и тем более не говорит о ваших правах и своих обязанностях в том или ином случае. Задача строителя – продать данный Subdivision быстрее и проще (следуя строго установленному плану – Контракту с множеством страниц мелкого шрифта). Отклонения не приветствуются, дополнения и upgrades стоят очень дорого. Люди сидящие в Sales офисах строительных фирм зачастую не имеют реэлторского лайсенса и просто следуют прямым указаниям по продажам. Ваши интересы их совершенно не касаются.

И чем в таких случаях может помочь риелтор? Допустим вот пример: в плане стоит half wall, а я прошу строителя поставить сплошную стенку и дверь; строитель говорит: берите как есть, менять ничего нельзя (такой остался только один лот, модель, если вы сегодня не берете, у нас уже есть на него другой покупатель который придет завтра и заберет и т.д.). Как риелтор может что то изменить? Тот же вопрос если допустим случаются задержки в сдаче готового жилья и другие проблемы - чем конкретно может помочь риелтор?

[oblako]

Небольшое дополнение. Если при покупке квартир сегодня еще можно найти относительно низкие цены, то тО, что было актуально при покупке Freehold жилья от строителя 10 лет назад, к сожалению совсем не актуально при сегодняшнем рынке. Сейчас цены от строителя такие высокие, что дешевле купить подобный 1-3 летний дом. Дом который уже дал осадку (то есть показал свои недостатки если таковые были и возможно с ними уже разобрались), в котором сделали улучшения, повесили шторы, люстры, иногда закончили бейсмент и заплатили за дек и забор, постелили траву, сделали подъезд к дому, ландскейпинг и т.д. Ведь люди купившие этот дом заключили контракт со строителем 3-5 лет назад и заплатили гораздо меньше чем строители просят за практически то же самое сегодня.

После обзорного изучения в течении последнего месяца цен на вторичные дома на сайте mls и предложений строителей на сайте newinhomes у меня сложилось абсолютно противоположное впечатление, а дом моложе 10 лет (в моем поисковом диапазоне - район, цена) мне не попался ни разу, а вот новостройки встречаются.

[Vladimir611]

.

Елена
Было бы удивительно, если бы мы согласились, учитывая вашу специальность Но расходимся мы очень в малом. Вы считаете, что взять специалиста и заплатить ему 15 тысяч (~3%) - имеет смысл, я считаю, что домашнюю работу лучше делать самому. Не говоря про то, что даже с моим собственным агентом интересы у меня очень часто расходятся.
П.С. И внутри семьи и среди близких знакомых новых домов уже покупали достатчно, девелоперов, которых не делают описанные изменения пока не встречал. Могут попросить за это дополнительную цену? Могу, конечно. Только сомневаюсь, что найдётся много агентов , которые смогут меня обучить, бороться за свои собдтвенные деньги. Но это каждому своё. Если кому-то легче спать, заплатив агенту - это их выбор. Агенту после этого спать однозначно легче

[Vladimir611]

Правильно ли я поняла: если строитель сотрудничает с агентами, то гонорар агента входит в цену покупки дома (примерно так же как при покупке б\у жилья), а если не сотрудничает - то покупатель платит своему агенту гонорар отдельно?

Гонорар агента девелопер с радостью оплатит сам и это никак не скажется на вашей возможности торговаться с ним о цене. Логично звучит, верно?

[Vladimir611]

После обзорного изучения в течении последнего месяца цен на вторичные дома на сайте mls и предложений строителей на сайте newinhomes у меня сложилось абсолютно противоположное впечатление, а дом моложе 10 лет (в моем поисковом диапазоне - район, цена) мне не попался ни разу, а вот новостройки встречаются.

Абсолютно правы. Как правило за последние годы, люди купив дом, пытаются его продать с выгодой и обычно им это удаётся. Пару раз нам повезло. Тесть покупал дом у разводящейся пары, которым нужно было срочно продать. Сестра жены у семьи, которая не смогла осилить выплаты (может с работой что-то изменилось). Короче достаточно редкие случаи

[oblako]

Гонорар агента девелопер с радостью оплатит сам и это никак не скажется на вашей возможности торговаться с ним о цене. Логично звучит, верно?

Я так поняла из объяснений Елены, что не все девелоперы согласны оплачивать гонорар агента, поэтому и переспросила