Риэлтор - все-таки нужен или нет?
-
- Заслуженный форумчанин
- Сообщения: 9924
- Зарегистрирован: 28 апр 2012, 21:51
- Откуда: Питер -> Рамат Ган -> Анкастер
Re: Риэлтор - все-таки нужен или нет?
Я просто посмеялся, в итоге за вашего агента всё равно платить будете вы: либо напрямую, либо косвенно через более высокую цену у девелопера, ведь с девелоперами можно и нужно торговаться.
-
- Заслуженный форумчанин
- Сообщения: 1494
- Зарегистрирован: 09 апр 2012, 14:51
- Откуда: Toronto, ON
Re: Риэлтор - все-таки нужен или нет?
Понятно, что платить придется, ведь здесь не обсуждают платить или нет, весь вопрос в том, стоит ли услуга этих денег или нет (и в частности при покупке новостроя)? Для меня например этот вопрос открыт пока...
А вот по поводу торговаться - я например не умею , а есть люди у которых это легко и с удовольствием получается
А вот по поводу торговаться - я например не умею , а есть люди у которых это легко и с удовольствием получается
- Елена Палагнюк
- Заслуженный форумчанин
- Сообщения: 1152
- Зарегистрирован: 06 окт 2011, 22:03
- Откуда: Toronto
Re: Риэлтор - все-таки нужен или нет?
После обзорного изучения в течении последнего месяца цен на вторичные дома на сайте mls и предложений строителей на сайте newinhomes у меня сложилось абсолютно противоположное впечатление, а дом моложе 10 лет (в моем поисковом диапазоне - район, цена) мне не попался ни разу, а вот новостройки встречаются.
Читая краткий курс покупки нового дома для Oblako от Vladimir611 хотела бы уточнить о каких районах идет речь. А то получается говорим мы о разных вещах. Не уверена где Oblako ищет дом, надеюсь в GTA. Ведь от района, от того как там растут цены, какой существует cпрос на недвижимость - зависит и цена. Когда я говорила о том что цены от строителя сейчас выше чем существующий молодой ресейл я имела в виду районы в которых я в основном работаю со своими клиентами, где все новые лоты разбирают в течение нескольких дней как только новый проект выходит на продажу например южный и центральный Ричмонд Хилл, Vaughan (Lebovic Campus, Thornberry woods etc.). Здесь все разметается моментально и речи о больших переделках или снижении цены даже идти не может особенно принимая во внимание состояние рынка недвижимости за последние пару лет. Если мы говорим о новых Subdivision например в Бурлингтоне, Ньюмаркете, Маркхаме, Скарборо или более дальних районах, там конечно же нет такого ненормального спроса и соответственно цены гораздо ниже и строители гораздо сговорчивее. Не говоря уже о таких маленьких городах как Анкастер, Ватерлоо, Намильтон, Китченер и тд. Не уверена если Vladimir611 живет в Анкастере как показано на его инфо, если он там покупал и продавал свои дома, но должна сказать что там покупка-продажа, переговоры с девелоперами это совсем другая история чем в Торонто и GTA.
Потом , та информация, которая висит на вебсайтах строительных компаний, в том числе www.newinhomes.com также как на Public MLS не всегда Up-to-date, зачастую вы видите цену на самые неликвидные участки которые продаются в последнюю очередь и считаете что все подобные дома продаются в этом ценовом диапазоне – неверно, нужно идти или звонить в Sales office и выяснять что и по каким ценам есть в данный момент на продажу. Строители всегда объявляют цену например Start from low $400,000. Уверена, то что будет предложено за эти low 400 вам не понравится. Тем более строители ставят цены на Basic, то есть самую дешевую отделку и любое дополнение стоит больших денег.
Владимир если ваши интересы расходятся с вашим собственным агентом – то это уже проблема. Удачно проходят только те сделки в которых интересы клиента и агента совпадают на 100%. Если нет – значит вам не повезло с агентом.Елена
Было бы удивительно, если бы мы согласились, учитывая вашу специальность Но расходимся мы очень в малом. Вы считаете, что взять специалиста и заплатить ему 15 тысяч (~3%) - имеет смысл, я считаю, что домашнюю работу лучше делать самому. Не говоря про то, что даже с моим собственным агентом интересы у меня очень часто расходятся
Опять же не уверена о каком районе идет речь насчет 3% (15000) комиссионных листинг агенту. В GTA комиссия в 5% уже давно редкость. 1% на листинг, а то и ниже (в зависимости от ситуации) давно стал стандартом. Хотя опять же в маленьких городах например в Ватерлоо 5-6% это норма. Наверное нет такой конкуренции как в Торонто, поэтому не перестроились еще. Задача продавца получить определенную сумму при продаже, задача агента – получение этой суммы до выплаты своих комиссионных обеспечить. Если агент с задачей справился, разве не стоят его усилия 1% от суммы продажи (тем более агент в лучшем случае получает около половины после выплаты своему брокеру и всех расходов)? Ну а остальные 2.5% идут агенту покупателя, а на Double-End всегда можно составить Collateral Agreement и заплатить меньше. Когда есть взаимопонимание между агентом и клиентом договориться можно всегда и соответственно сэкономить на продаже. Ну а если интересы расходятся... тогда клиент конечно же всегда будет недоволен а реэлтор всегда во всем виноват.
Oblako. Кроме перестройки стен при покупке нового дома существует множество других проблем и вопросов которые вам кто-то должен объяснить и помочь если появятся проблемы (в том числе например принять меры при задержке к сдаче готового жилья) и торговаться за вас если вам это претит. Я по-моему подробно все в предыдущем посте описала. Прочитайте пожалуйста еще раз внимательно. Это хорошо если вы разбираетесь в архитектурных планах и точно знаете чего вы хотите, у вас есть родственники или знакомые которые могут помочь ценными советами и смогут сторговать для вас какой-то дискаунт при покупке. А если нет? Вся ответственность ложится на вас. Я восхищаюсь такими людьми как Владимир, у которых есть время и силы на изучение вопроса, сделать «домашнее задание», «выбить» из агента снижение процентов и т.д. Но лично я в таких «специфических» вопросах предпочитаю доверяться людям специально на определенное дело обученным. Я уже писала что тоже умею красить на звоню маляру когда собираюсь сделать в доме ремонт. Этим и отличается профессионал от любителя. Не знаю как еще вас убедить стоит или не стоит работать с агентом. Лично я когда покупала свой дом через год после приезда в Канаду, тоже кстати новый от билдера, не большого правда, строящего Custom homes, у меня даже мысли не возникло делать это самой, далека я тогда была от Real Estate бизнеса. У нас не было здесь ни друзей не родственников для поддержки. А агент от начала до конца процесса как говориться "провел за руку". Мне все объяснили, рассчитали, за меня торговались, сопровождали на протяжении всего процесса, подсказывали что и как нужно делать. Все что осталось нам – это подписывать бумаги и чеки и радоваться новому дому. Хотите так – наймите агента, хотите все делать сами – не нанимайте, все очень просто.И чем в таких случаях может помочь риелтор? Допустим вот пример: в плане стоит half wall, а я прошу строителя поставить сплошную стенку и дверь; строитель говорит: берите как есть, менять ничего нельзя (такой остался только один лот, модель, если вы сегодня не берете, у нас уже есть на него другой покупатель который придет завтра и заберет и т.д.). Как риелтор может что то изменить? Тот же вопрос если допустим случаются задержки в сдаче готового жилья и другие проблемы - чем конкретно может помочь риелтор?
Понятно, что платить придется, ведь здесь не обсуждают платить или нет, весь вопрос в том, стоит ли услуга этих денег или нет (и в частности при покупке новостроя)? Для меня например этот вопрос открыт пока...
А вот по поводу торговаться - я например не умею , а есть люди у которых это легко и с удовольствием получается
Елена Палагнюк, Ваш агент по недвижимости в Торонто и GTA - Gtarealestate.info
Re: Риэлтор - все-таки нужен или нет?
Покупка "нового дома от билдера"с риэлтором считаю ...совершенно глупо ...ну если только для тех кто своей тени боится и крайне не уверен во всем на первых порах...нашел сам что понравилось и подписал предварительный договор ,в банке договорился о моргидже ....а найти адвоката для оформления сделки была не проблемма. С вторичным жильем такое не проходит,только через них ...бывает часто они же и скупают у строителя и перепродают...вот вам и цены неподъемные откуда берутся.
-
- Заслуженный форумчанин
- Сообщения: 1588
- Зарегистрирован: 31 мар 2009, 21:08
- Откуда: Waterloo
- Контактная информация:
Re: Риэлтор - все-таки нужен или нет?
согласен с бироном по маленьким городам... но по большим, типа торонто ты все не успеешь обойти. а много домов продается до выхода в интернет (канадцам деньги не важны, не знаю что им важно...). я даже по моему ватерлоо замечаю что хорошие дома продают до выхода в свет (интернет) на 20-30% дешевле стоимости...
вообще сам думаю купить тут домик... потому читаю
вообще сам думаю купить тут домик... потому читаю
-
- Заслуженный форумчанин
- Сообщения: 9924
- Зарегистрирован: 28 апр 2012, 21:51
- Откуда: Питер -> Рамат Ган -> Анкастер
Re: Риэлтор - все-таки нужен или нет?
Елена
Да, в Анкастере. И абсолютно с вами согласен многое, наверное, зависит от района. Все дома, которые мы покупали находились на отрезке Анкастер-Дандас-Бёрлингтон. Судя по вашему описанию девелоперы однозначно сговорчивее. Цены? Разные, но за те же деньги получаешь больше дома и земли дальше от Торонто. Без сюрпризов
По поводу интересов - согласитесь, что на клиента вы можете потратить от нескольких дней до многих недель иногда месяцев. Комиссионные же не поменяются. Соглсаситесь это создаёт определённый конфликт интересов. Точно так же как при продаже дома в зависимости от выставляемой цены продажа может у вас занять дни или месяцы, практически не меняя суммы заработанного. Так что конфликт присутствует. Порядочность и профессионализм агента, безусловно, влияют на то насколько этот конфликт интересов сказывается, но если остановить на улице 10 человек, то крайне мало народу захочеть работать за одни и те же деньги в 10 раз больше, например. А вот комиссионные ваши вызывают зависть. У нас если покупатель приходит без агента агент продавца получает ~3%, если же агенты с обеих сторон, то делят 5%.
На счёт маляров не уверен, что пример полностью соответствует. Ведь всё касается вложения усилий и возврата средств. В примере с маляром у вас уйдут недели на покраску дома, за которые профессионал возьмёт 2-3 тысячи. Чтобы сделать так же качественно вашего времени уйдёт непропорционально больше и обучение этому искусству мало поможет вам в будущем. При покупке дома вы всё равно должны потратить время, в противном случае вы платите несколько сот тысяч, полагаясь ИСКЛЮЧИТЕЛЬНО на чужой совет. Немного наивно. Значит разница в усилиях будет не так велика, а стоит вам 15К и выше, из расчёта этих 3% покупателя. Расклад с моей колокольни, но опять же каждому - своё. Будут люди, которые не считают денег и вообще не знают во сколько им обходится подобная покупка.
Да, в Анкастере. И абсолютно с вами согласен многое, наверное, зависит от района. Все дома, которые мы покупали находились на отрезке Анкастер-Дандас-Бёрлингтон. Судя по вашему описанию девелоперы однозначно сговорчивее. Цены? Разные, но за те же деньги получаешь больше дома и земли дальше от Торонто. Без сюрпризов
По поводу интересов - согласитесь, что на клиента вы можете потратить от нескольких дней до многих недель иногда месяцев. Комиссионные же не поменяются. Соглсаситесь это создаёт определённый конфликт интересов. Точно так же как при продаже дома в зависимости от выставляемой цены продажа может у вас занять дни или месяцы, практически не меняя суммы заработанного. Так что конфликт присутствует. Порядочность и профессионализм агента, безусловно, влияют на то насколько этот конфликт интересов сказывается, но если остановить на улице 10 человек, то крайне мало народу захочеть работать за одни и те же деньги в 10 раз больше, например. А вот комиссионные ваши вызывают зависть. У нас если покупатель приходит без агента агент продавца получает ~3%, если же агенты с обеих сторон, то делят 5%.
На счёт маляров не уверен, что пример полностью соответствует. Ведь всё касается вложения усилий и возврата средств. В примере с маляром у вас уйдут недели на покраску дома, за которые профессионал возьмёт 2-3 тысячи. Чтобы сделать так же качественно вашего времени уйдёт непропорционально больше и обучение этому искусству мало поможет вам в будущем. При покупке дома вы всё равно должны потратить время, в противном случае вы платите несколько сот тысяч, полагаясь ИСКЛЮЧИТЕЛЬНО на чужой совет. Немного наивно. Значит разница в усилиях будет не так велика, а стоит вам 15К и выше, из расчёта этих 3% покупателя. Расклад с моей колокольни, но опять же каждому - своё. Будут люди, которые не считают денег и вообще не знают во сколько им обходится подобная покупка.
-
- Заслуженный форумчанин
- Сообщения: 9924
- Зарегистрирован: 28 апр 2012, 21:51
- Откуда: Питер -> Рамат Ган -> Анкастер
Re: Риэлтор - все-таки нужен или нет?
Встречал канадцев, которые не любят торговаться. Так они вместо того, чтобы торговаться с билдером, договарваются со ЗНАКОМЫМ или родственником агентом и берут его, чтобы поделить комиссионные. Больше могли бы выторговать сами, но не хотят или не умеют. У каждого решения свои приверженцыbiron писал(а):Покупка "нового дома от билдера"с риэлтором считаю ...совершенно глупо ...ну если только для тех кто своей тени боится и крайне не уверен во всем на первых порах...нашел сам что понравилось и подписал предварительный договор ,в банке договорился о моргидже ....а найти адвоката для оформления сделки была не проблемма. С вторичным жильем такое не проходит,только через них ...бывает часто они же и скупают у строителя и перепродают...вот вам и цены неподъемные откуда берутся.
-
- Заслуженный форумчанин
- Сообщения: 1494
- Зарегистрирован: 09 апр 2012, 14:51
- Откуда: Toronto, ON
Re: Риэлтор - все-таки нужен или нет?
Я смотрю Ajax-Whitby таунхаузыЕлена Палагнюк писал(а): Не уверена где Oblako ищет дом, надеюсь в GTA. Ведь от района, от того как там растут цены, какой существует cпрос на недвижимость - зависит и цена.
Re: Риэлтор - все-таки нужен или нет?
А возможно и не придется торговаться они сами предлогают скидки...А вот по поводу торговаться - я например не умею , а есть люди у которых это легко и с удовольствием получается
как то проехался по Sales Centres на новое кондо жильё везде предложили разумные скидки от 5% ...только бы продать
-
- Заслуженный форумчанин
- Сообщения: 1494
- Зарегистрирован: 09 апр 2012, 14:51
- Откуда: Toronto, ON
Re: Риэлтор - все-таки нужен или нет?
Что то мои математические способности зашли в тупик Так сколько же все таки комиссионные - все таки 3% или 1% за дом? и если они потом делятся пополам между агентами продавца и покупателя, то откуда беруться 1% которые идут агенту продавца и 2.5% которые агенту покупателя? и сумма в итоге и не 3% и не 1%Елена Палагнюк писал(а): Опять же не уверена о каком районе идет речь насчет 3% (15000) комиссионных листинг агенту. В GTA комиссия в 5% уже давно редкость. 1% на листинг, а то и ниже (в зависимости от ситуации) давно стал стандартом. Хотя опять же в маленьких городах например в Ватерлоо 5-6% это норма. Наверное нет такой конкуренции как в Торонто, поэтому не перестроились еще. Задача продавца получить определенную сумму при продаже, задача агента – получение этой суммы до выплаты своих комиссионных обеспечить. Если агент с задачей справился, разве не стоят его усилия 1% от суммы продажи (тем более агент в лучшем случае получает около половины после выплаты своему брокеру и всех расходов)? Ну а остальные 2.5% идут агенту покупателя, а на Double-End всегда можно составить Collateral Agreement и заплатить меньше.
Re: Риэлтор - все-таки нужен или нет?
Облако Вы как покупатель проценты никакие не должны платить...только продавец.
Поэтому какой смысл риэлтору с вами возится ....да за тот процент который Билдер мог бы дать вам
Поэтому какой смысл риэлтору с вами возится ....да за тот процент который Билдер мог бы дать вам
- Елена Палагнюк
- Заслуженный форумчанин
- Сообщения: 1152
- Зарегистрирован: 06 окт 2011, 22:03
- Откуда: Toronto
Re: Риэлтор - все-таки нужен или нет?
Ajax-Whitby это не самые популярные районы и то вот вам пожалуйста навскидку 3 спальные таунхаусы до 5 лет, проданные за несколько последних месяцев.oblako писал(а): Я смотрю Ajax-Whitby таунхаузы
http://www.torontomls.net/PublicWeb/CL_ ... 2&t=l&fm=M
А вот цены на продажу новых 3 bdr. таунхаусов от строителя
Как видите самая низкая цена на 1506 sq ft начинается от 285,990 и это
не включает никаких затрат на Upgrades and Closing Costs.
Линк не работает, поэтому скопировала сюда с RealNet MLS
All Durham Region Municipalities - Ajax
Builder Search-Development Search-Inventory Search
Co-op Builder Development Prod. Type Bedrooms Municipality/District Price From Size(Sf)
Yes Tribute Communities Imagination Townhouse 3 bdrm Ajax $285,990 1,506
Yes Tribute Communities Imagination Townhouse 3 bdrm Ajax $285,990 1,516
Yes Cherrywood Homes Village Creek Townhouse 3 bdrm Ajax $324,900 1,701
Yes Cherrywood Homes Village Creek Townhouse 3 bdrm Ajax $324,900 1,701
Yes Cherrywood Homes Village Creek Townhouse 3 bdrm Ajax $324,900 1,701
Yes Cherrywood Homes Village Creek Townhouse 3 bdrm Ajax $324,900 1,701
No Coughlan Homes Duffin's Village Townhouse 3 bdrm Ajax $379,990 1,718
No Coughlan Homes Duffin's Village Townhouse 3 bdrm Ajax $384,990 1,918
No Coughlan Homes Duffin's Village Townhouse 3 bdrm Ajax $389,990 1,718
No Coughlan Homes Duffin's Village Townhouse 3 bdrm Ajax $394,990 1,718
No Coughlan Homes Duffin's Village Townhouse 3 bdrm Ajax $394,990 1,918
No Coughlan Homes Duffin's Village Townhouse 3 bdrm Ajax $324,990 1,569
No Coughlan Homes Duffin's Village Townhouse 3 bdrm Ajax $329,990 1,575
No Coughlan Homes Duffin's Village Townhouse 3 bdrm Ajax $334,990 1,605
No Coughlan Homes Duffin's Village Townhouse 3 bdrm Ajax $339,990 1,605
No Coughlan Homes Duffin's Village Townhouse 3 bdrm Ajax $349,990 1,605
No Coughlan Homes Duffin's Village Townhouse 3 bdrm Ajax $354,990 1,605
No Coughlan Homes Duffin's Village Townhouse 3 bdrm Ajax $354,990 1,605
No Coughlan Homes Duffin's Village Townhouse 3 bdrm Ajax $359,990 1,605
No Conservatory Group Carruther's Creek Village Townhouse 3 bdrm Ajax $329,900 2,253
No Conservatory Group Carruther's Creek Village Townhouse 3 bdrm Ajax $329,900 2,372
Елена Палагнюк, Ваш агент по недвижимости в Торонто и GTA - Gtarealestate.info
Re: Риэлтор - все-таки нужен или нет?
Если не хотите торговаться как на базаре, так то еще проще. Смотрите ТХ предлагаемые например за 600К, посоветовавшись с семьей решаете для себя за сколько берете точно - например за 520К. Идете к продавцу даете офер на 520К. Не прошло, идете дальше. Через некоторое время будете знать что сколько стоит, не ракетные технологии поди.oblako писал(а):А вот по поводу торговаться - я например не умею , а есть люди у которых это легко и с удовольствием получается
-
- Заслуженный форумчанин
- Сообщения: 1494
- Зарегистрирован: 09 апр 2012, 14:51
- Откуда: Toronto, ON
Re: Риэлтор - все-таки нужен или нет?
Елена - я и прочитала и перечитала несколько раз. В предыдущем посте вы писалиЕлена Палагнюк писал(а): Я по-моему подробно все в предыдущем посте описала. Прочитайте пожалуйста еще раз внимательно
а в следующемЕлена Палагнюк писал(а): Кроме того очень часто (практически всегда) случаются задержки в сдаче готового жилья и другие проблемы (о которых строитель НИКОГДА не предупреждает) и тем более не говорит о ваших правах и своих обязанностях в том или ином случае.
Но я не нахожу ответа на мой вопрос: если случаются задержки в сдаче готового жилья (или другие проблемы) - чем конкретно может помочь риелтор?Елена Палагнюк писал(а):Oblako. Кроме перестройки стен при покупке нового дома существует множество других проблем и вопросов которые вам кто-то должен объяснить и помочь если появятся проблемы (в том числе например принять меры при задержке к сдаче готового жилья) и торговаться за вас если вам это претит
В общем то мой здравый смысл подсказывает мне что в случае, например, с задержкой строительства, риелтор вряд ли чем то сможет реально помочь. Скорее всего в стандартном контракте билдера эти возможные задержки прописаны где нибудь на ...цатой стр, с контракт подписан, что тут уже можно изменить?
Но это я как бы вопрос задаю и сама же отвечаю, а все таки хотелось бы услышать вас Елена по этому вопросу
-
- Заслуженный форумчанин
- Сообщения: 1494
- Зарегистрирован: 09 апр 2012, 14:51
- Откуда: Toronto, ON
Re: Риэлтор - все-таки нужен или нет?
А что не так с районом? Кроме tax property?Елена Палагнюк писал(а):Ajax-Whitby это не самые популярные районы