Риэлтор - все-таки нужен или нет?

[Елена Палагнюк]

barsuk666 я совсем не в укор вам это написала, естественно каждый для себя решает работать ли ему с агентом или нет. Просто рассказала про наши "суровые будни" и как нам наша денежка достается.

[barsuk666]

Верю.
Более того, пол года назад, я бы (абсолютно опрометчиво) предположил, что и продать дом без агента легко. Ан нет. Там есть маленький нюанс, который всё меняет. Так как продавец заключает контракт только со своим агентом и тот уже сам делится комиссионными с агентом покупателя, то если агента у продавца нет, то покупатели ищущие через агентов просто не придут. Родные с радостью бы заплатили агенту покупателя это 2.5%, но агенты боялись. Ведь приведя покупателя они не могли гарантировать получение комиссионных. Контракта то нет. Вот и всё. А на сегодняшний момент потеря всех покупателей, ищущих через агента чревата. Большинство канадцев даже не понимают как это можно искать дом без агента

[Елена Палагнюк]

Большинство канадцев даже не понимают как это можно искать дом без агента

Это правда, люди долгое время живущие здесь понимают всю ответственность при сделках с недвижимостью и предпочитают быть защищенными поэтому и нанимают агента представляющего их (а не продавца) интересы при покупке. У меня даже был случай когда моя клиентка канадка попросила меня представлять ее в сделке при продаже ее дома без выставления на МЛС с покупателем которого она сама нашла - просто для того чтобы правильно составить все бумаги, она не хотела брать на себя никакой ответственности если бы что то пошло не так: У меня есть агент - с него и спрашивайте...

[barsuk666]

Елена
"Это правда, люди долгое время живущие здесь понимают всю ответственность"

Я бы слово "понимают" заменил чем-нибудь. А то предполагается, что это мнение правильное и единственное. Защиту даёт правильно составленная купчая, то есть адвокат, а не агент. Не говоря уже про то, что там в большинстве своём стандарт. Приведённая вами в пример дама, не сомневаюсь, не редкость. Она потом, пойдёт к агенту и будет права качать. Домашнюю работу лучше делать самому, с агентом или без.

[slava3000]

Так сказали Славе риелторы...

Как всегда Матроскин проницателен и прав...
Тут пишешь всякую дребедень, рассуждаешь, как самому кажется логически...
Но приходит ОН, скажет - как отрежет и ты понимаешь, кто ты, а кто эта глыба, этот "матёрый человечище"...

[Елена Палагнюк]

Я бы слово "понимают" заменил чем-нибудь. А то предполагается, что это мнение правильное и единственное. Защиту даёт правильно составленная купчая, то есть адвокат, а не агент. Не говоря уже про то, что там в большинстве своём стандарт.

Да конечно большинство пунктов контракта это стандартная форма, но должна вам сказать что много ума не надо чтобы взять и подписать эту форму. Самая главная часть контракта как раз таки может заключатся в тех приложениях к контракту где ставятся условия при которых контракт может быть недействительным и вот здесь как раз и проявляется грамотность агента работающего над этой сделкой, чтоб все эти условия работали в пользу его клиента (как со стороны продавца так и со стороны покупателя). И поверьте здесь все может зависеть от одного не правильного или не в том месте поставленного слова. Сегодняшний кстати пример – мои клиенты только что купили дом и только из-за одного слова не внесенного в контракт агентом продавца они должны моему клиенту возместить 800 долларов.
Прекрасно если дом относительно новый, безпроблемный, обе стороны согласны на все условия и нет причин для разногласий, все знают что делать и как закрыть эту сделку. А если нет? а если дом старый, а если там драйвей например общий или забор неправильно стоит или изоляция с асбестом или дек не соответствует стандартам... Можно привести сотни примеров для судебных разборок которые могут последовать за неправильно составленным контрактом на покупку-продажу недвижимости. Это я и имею в виду когда говорю о защищенности клиента. Да конечно адвокат просматривает ваш контракт, наряду со множеством документов проходящих через него каждый день и если в контракте нет перечеркнутых пунктов и каких то явных несоответствий, то вам он скажет что все нормально. Но проблема заключается в том что адвокат не видит сам дом (а соответственно не может на 100% объективно его оценить). Как вы думаете он знает что например продавец построил дек без официального разрешения, вы дом с этим деком купили, а сосед подал на вас в суд, тк ему этот дек жить мешает. Реальный кстати пример. Адвокат сделку закрыл, а у покупателя большие проблемы.
Вы никогда не задумывались почему вы платите Title Insurance при закрытии сделки – зачем? Ведь адвокат же все проверяет? Так вот, эта страховка и существует для таких случаев, по большому счету для адвокатских ошибок. И хорошо если ваш случай подходит под эту страховку, а если нет – извените, это будет ваша проблема тк после закрытия сделки адвокат уже ни за что не отвечает.

Приведённая вами в пример дама, не сомневаюсь, не редкость. Она потом, пойдёт к агенту и будет права качать. Домашнюю работу лучше делать самому, с агентом или без

Очень уважаю подготовленных людей, не знаю какую и как вы эту Домашнюю работу делаете – книги по недвижимости читаете или из интернета информацию вытаскиваете, просто из личного опыта могу сказать что в этом деле надо быть очень внимательным и аккуратным, каждая сделка это отдельная история со своими обстоятельствами, проблемами и человеческим фактором. Дай Бог чтобы все проходило гладко и покупатели попадались адекватные и состоятельные, ну и адвокат был ответственный и внимательный.

[barsuk666]

Елена
Зачем сваливать на агента по недвижимости работу, которую должен выполнять Home Inspector (построены ли веранда или подвал в соответствии со строительным кодом, упадёт ли крыша завтра или потекут окна) и адвокат, проверяющий контракт.
При всём уважении, у инженера проверяющего дом и подписывающего осмотр, меньше резона осуществить куплю/продажу любой ценой. Так что и адвокат и инспектор ИМХО обязательны да и работают не за процент от продажи

[Елена Палагнюк]

Зачем сваливать на агента по недвижимости работу, которую должен выполнять Home Inspector (построены ли веранда или подвал в соответствии со строительным кодом, упадёт ли крыша завтра или потекут окна) и адвокат, проверяющий контракт.

А где я писала что агент выполняет работу инспектора или адвоката? По-моему я написала про то что работа агента - это грамотно составленный контракт чтобы оградить своего клиента от проблем которые могут в будущем возникнуть. Если была проведена Home Inspection (что я советую делать всегда при покупке и старых и новых домов) – прекрасно, многие ее не делают и совершенно напрасно. Просто инспектор проверяющий дом делает только визуальный осмотр чтобы выявить потенциальную проблему. Но вся проблема в том что во-первых инспектор составляет репорт о состоянии дома на данный момент (день инспекции). В репорте говорится что System was performing its' intended purpose at the time of inspection.
Зимой например кондиционер вы не проверите, также как и отопительную систему летом и если не поставить соответствующие условия в контракт, а после закрытия сделки выяснить что эти приборы не работают – очень тяжело будет выбить деньги за ремонт или замену этих механизмов. Во-вторых Home Inspector ни за что не отвечает, а просто дает советы, вот вам выписка из настоящего рабочего Home Inspection Report:
The primary purpose of the inspection and this report is to educate the prospective/owner about the general condition of the building in addition, maintenance, repair and cost effective improvement advice is provided to increases this understanding. it is not contractual obligation, nor is it possible, for the inspector to identify all potential solely on the basis of a visual examination. every effort has been made to provide this report with the most accurate and practical information for the purpose intended.
The inspection does not cover code compliance issues set by governments or other regulatory authorities.
The inspector's roll is principally educational; to provide you with a better understanding of the building.
The required repairs to the building include, but are not limited to, what is reported herein due to the limitations and restrictive nature of a visual inspection. The client is hereby warned that not all deficiencies will be uncovered.
EXCLUSIONS
Appliances, central vacuum systems, swimming pools & related equipment, trees, heat exchangers, flue interiors, outbuildings, security systems, intercom systems, spas, wood destroying insects, vermin and animals, underground storage tanks, sub-grade plumbing drains, environmental testing,UFFI,Window air conditioners, asbestos containing materials, septic tanks, wells, marine structure and other items note specifically mentioned in this report are not included with the scope of this inspection. We do not disassemble equipment, bore holes into walls, floors and ceilings, move furniture and boxes, lift carpets and rugs, etc.

Limit of Liability - If we, or our employees, inspectors, or any other person you claim to be our agent, are careless or negligent in performing the inspection and/or preparing of the Report, our liability to you is limited to the fee paid for the inspection services, and you release us from any additional liability.
Это про Инспекторские проверки. Кстати в том случае который я вам приводила с деком – инспектор то дом проверил и репорт написал, что дек соответствует нормам, а оказалось – не совсем, всего на 20см больше чем положено по коду – и $8000.00 возмещения ущерба моему клиенту. Ну как вы думаете хорошо что был включен соответствующий пункт в контракт агентом или нет?
Причем инспектор в случае такой, либо какой-то другой проблемы в лучшем случае возместит вам только то что вы ему заплатили за инспекцию. И уж конечно заинтересованности в том купите вы этот дом или нет не существует, ему то вы заплатите в любом случае.
I the "Client" have read this contact and report and is aware of the limitations of the inspection process. The Client accepts this report and supplements according to the conditions as stated herein. The "Client" agrees that no legal action will be allowed for this inspection results. The Client is aware that the fee paid for this inspection is for professional time and is not а guarantee of present or future conditions and is not an insurance policy of any kind.
Client Signature

При всём уважении, у инженера проверяющего дом и подписывающего осмотр, меньше резона осуществить куплю/продажу любой ценой. Так что и адвокат и инспектор ИМХО обязательны да и работают не за процент от продажи

Любой ценой продавать будет либо человек который уже что-то купил, не продав свою недвижимость, либо скрывающий какие-то дефекты в этой недвижимости присутствующие. Хорошая недвижимость правильно выставленная в соответствии с рыночной ценой продается без проблем. Я бы бежала от Агента который вам что-то пытается продать любой ценой. А домов много продается, нет подходящего сегодня – будет завтра, у хорошего агента задача не пропихнуть побыстрее а найти клиенту такой дом за который он его будет благодарить и вспоминать добрым словом и еще своим друзьям и знакомым посоветует (это лично мое отношение к работе, у кого-то может другое мнение).

Про инспектора я уже написала, а про адвокатов - я тоже раньше думала, что они небожители... оказалось не совсем. Да они не работают за процент, но и на вопросы ваши бесплатно отвечать не будут. Их работа лимитирована проверкой контракта и подготовкой бумаг на закрытие сделки. Шаг вправо, шаг влево - $200 в час (не удивляйтесь если получите инвойс с оплатой всех консультаций в том числе за 3 минуты по телефону).

Мы с вами просто рассуждаем о сделках по недвижимости с разных точек зрения. Вы как человек продающий или покупающий свою недвижимость сам, продавший-купивший за свою жизнь возможно несколько домов купленных для своей семьи, то есть скорее всего в хорошем состоянии. Вы уверены в своих силах, много читали про процесс покупки-продажи и если продаете то просто хотите съэкономить на услугах агента по продаже – вполне понятное желание и вполне осуществимое. Я тоже когда-то рассуждала абсолютно так же пока не попала в этот бизнес и узнала сколько различных нюансов здесь существует и не все так просто. Я же рассуждаю с позиции профессионального агента по покупке-продаже недвижимости участвующего в этом процессе ежедневно и просто пытаюсь объяснить что бывают моменты в которых без помощи агента скажем так обходиться нежелательно (особенно при покупке). Многие люди и не хотят даже вникать ни в какие подробности в течении сделки предпочитая положиться на знания профессионалов, и задача этих профессионалов в свою очередь оправдать надежды на них возложенные и заслуженно получить вознаграждение – вот и все. Я себя рассматриваю как консультанта по недвижимости помогающего людям в различных ситуациях, и если мои советы кому-то полезны – прекрасно, а если люди уверены что у них достаточно опыта и знаний чтобы делать все своими руками – замечательно, буду только рада если у них все получится.

[barsuk666]

Елена
Без сомнения, будут встречаться непрофессиональные инспектора и непрофессиональные адвокаты. Точно так же как непрофессиональные агенты по недвижимости. Плюс ко всему любой может ошибиться, как в приведённом вами примере с деком. Но есть ИМХО 3 важных момента (и я говорю только с точки зрения покупателя дома, так как уже написал, что продавать дом без агента НА СЕГОДНЯШНИЙ день в Канаде накладно):
а. За свои знания инспектора и адвокаты берут невысокую фиксированную сумму, в отличии от агента, берущего процент от цены.
б. Пользование никаким специалистом не заменяет серьёзного изучения материала с любым шагом такого значения будь то инвестиции, заёмы или покупка недвижимости. Вопрос заключается в оценке риска: взяв с клиента 15 тысяч (я понимаю, что для вас они не чистые), сэкономили ли вы в среднем клиенту эти 15 тысяч. И здесь у нас мнения разные, скорее всего.
в. Ошибиться может любой, но система покупки/продажи ИСКУШАЕТ агента покупателя из-за конфликта интересов. Возьмите пример, приведённый вами с трудным клиентом, с которым вы искали дом больше года (к слову смеха ради посчитайте, сколько времени вы должны били с ним провести, чтобы комисионные превратились в оцененные вами $5/час, думаю без ночёвок там бы не обошлось, ну очень много часов на таких суммах ). Так вот увидь покупатель через 3-4-5 месяцев поисков дом, который по вашим рассуждениям им не подходил. Не сомневаюсь, что вы бы излили правду матку, потому что вы порядочный и профессиональный агент. Но МНОГИЕ промолчали бы, потому что с точки зрения агента это продажа, в КОТОРОЙ ОН ЗАИНТЕРЕСОВАН. Ни у адвоката ни у инспектора этого конфликта не существует.

Из всего этого для меня и вытекает, ни в коем случае не претендуя на истину в последней инстанции, что значимость агента для покупателя переоценена.

[Елена Палагнюк]

Cпорить с вами не буду - оставайтесь пожалуйста при своем мнении, только не забывайте при покупке и торге что цена на дом складывается из средней за проданную недвижимость подобную той которую вы покупаете с учетом соответствующих плюсов и минусов а не выставленную на продажу на этой улице или рядом сегодня, а реальную картину о цене не имея доступа к архиву домов проданных в этом районе за последние месяцы вы без агента наврядли узнаете. А для агента это главный козырь при торге, и поверьте я своим клиентам не только 15К, но и 30000 и больше скидывала от запрашиваемой цены. Ну и также есть огромная разница между количеством предлагаемой недвижимости и спросом на нее в маленьком городке и огромном мегаполисе, а соответственно и работой проводимой агентами в этих местах.
Нужен агент - не нужен, этот спор бесконечный, здесь уже столько про это дебатов было я поняла одно - переубедить людей очень сложно, да и не считаю нужным этого делать так как предпочитаю работать с людьми которые относятся к работе агента как к любой другой профессии и прислушиваются к полезным советам.

И еще когда в моем предыдущем посте я писала о работе инспекторов и адвокатов, то рассказывала я про совершенно нормальных представителей этих профессий - все как раз таки профессионалы, просто хотела чтоб люди не смотрели сквозь розовые очки на их роль в сделке и знали за что они платят свои деньги.

[kunya]

Елена, спасибо Вам, перечитала все ваши сообщения. Если можно, то прошу ответить на вопросы. Как принято здесь работать с реэлтором? Сколько вариантов он может показать? Можно ли параллельно смотреть и с другим реэлтором? Вот на пример, сейчас смотрю варианты и мне кажется, что реэлтор наш показывает нам варианты в определенном районе, а про другие варианты, которые мы находим на МЛС говорит, что они плохие для нас. Или вот сейчас я хочу посмотреть парочку вариантов, а она уже в праздниках. Она нас много возила везде и тоже подставлять или кидать ее не хочется.Расскажите об этом.

[Елена Палагнюк]

Елена, спасибо Вам, перечитала все ваши сообщения. Если можно, то прошу ответить на вопросы. Как принято здесь работать с реэлтором? Сколько вариантов он может показать? Можно ли параллельно смотреть и с другим реэлтором? Вот на пример, сейчас смотрю варианты и мне кажется, что реэлтор наш показывает нам варианты в определенном районе, а про другие варианты, которые мы находим на МЛС говорит, что они плохие для нас. Или вот сейчас я хочу посмотреть парочку вариантов, а она уже в праздниках. Она нас много возила везде и тоже подставлять или кидать ее не хочется.Расскажите об этом

Вообще-то ваш агент еще при первой встрече должен был вам дать ответы на все ваши вопросы, а также подробно рассказать весь процесс купли-продажи недвижимости, вникнуть в вашу конкретную ситуацию, просветить по различным районам возможного поиска недвижимости, сделать все финансовые рассчеты чтобы все было ясно с начала и не было сюрпризов в конце, составить скажем так план, а уже по ходу работы – корректировать то что было запланированно сначала. Во всяком случае так я работаю со своими клиентами. Специальных законов и положений о том – Как работать с реалтором – здесь нет, как выбирать агента я тоже уже много написала, я могу вам только рассказать как работаю я сама и о моем личном отношении с клиентами.

По порядку Ваших вопросов:

1. С реэлтором нужно работать открыто и честно, если нет понимания и взаимной симпатии (да, это очень важно как для клиентов, так и для агентов, я не могу например работать с людьми которые мне лично несимпатичны, поверьте не всегда дело лишь в деньгах). Если чувствуете что вы не срабатываетесь с реэлтором то лучше честно ему об этом сказать и расстаться сразу, не тратя своего и чужого времени, если вы не связаны контрактом, и найти себе другого.
2. Смотреть одновременно с другим агентом – непорядочно с вашей стороны и неэтично со стороны другого агента (в том случае если он знает что вы уже с кем то работаете). Скрывать что вы уже с кем то смотрите недвижимость не имеет никакого смысла так как мы все берем информацию из одного источника и опытный агент всегда поймет что вы работаете с кем-то еще.
3. Ограничений на показ никаких не существует это уже зависит от агента – показывает столько, сколько считает нужным. Это опять же зависит от вида недвижимости и маркета.
4. Если агент говорит что варианты которые вы находите сами плохие – так попросите подробно объяснить - почему?
5.

Или вот сейчас я хочу посмотреть парочку вариантов, а она уже в праздниках.

Каждый агент зарабатывает деньги и строит свой бизнес так как считает нужным для себя, ваша наверное уже в отпуске раз работать не хочет, что я могу еще сказать.
6.

Она нас много возила везде и тоже подставлять или кидать ее не хочется.Расскажите об этом

См. №1 и №2

[personne]

Вот на пример, сейчас смотрю варианты и мне кажется, что реэлтор наш показывает нам варианты в определенном районе, а про другие варианты, которые мы находим на МЛС говорит, что они плохие для нас.

То есть вы хотите купить в Миссиссаге, а она вас возит в Вон?
Вполне возможно, что районы плохие, у нас знакомые чуть ли ни с Джейн-Финч начинали поиск (а точнее Ислингтон - Диксон, тоже райончик), хотели подешевле купить, но риэлтор их правда повозила-показала так, что они сами отказались.

Ну или я как-то добавила свои варианты - приехали, там мама родная - на фото вроде ничего, а внутри ужас-ужас.

Или вот сейчас я хочу посмотреть парочку вариантов, а она уже в праздниках.

Куня, а вы работаете без отпусков и выходных?
Конец декабря - затишье, многие агенты продавцов тоже в отпусках, когда им еще расслабляться.

[kunya]

Спасибо за ответы. Меня интересовало именно личное мнение. Симпатия и взаимопонимание вроде есть, но нет подходящего варианта для нас Я пока с другим реэлтором не смотрю, но и со своим договор не заключала, просто по-человечески ей благодарна, что возит и показывает, поэтому и пытаюсь узнать как тут принято строить отношения реэлтора с клиентом. По поводу праздников. Мне, действительно, непривычно, что так рано начинаются новогодние каникулы. Хотя предложения пока есть, маркет, как говорится, живой и хочется,чтобы не ушел именно твой вариант.

[Matroskin]

Но приходит ОН, скажет - как отрежет и ты понимаешь, кто ты, а кто эта глыба, этот "матёрый человечище"...

Слав, а Слав! "Бороду-то можно сбрить, и фуфайку одеть, а умище, умище-то куды девать?"