Сдача квартиры в Торонто. Airbnb vs Long term lease

Любые вопросы, свясанные с приобретением недвижимости, арендой или сдачей в наем
Аватара пользователя
lastdjedai
Сообщения: 10
Зарегистрирован: 02 апр 2013, 15:43
Откуда: Белорецк

Сдача квартиры в Торонто. Airbnb vs Long term lease

Сообщение lastdjedai » 08 май 2021, 21:30

Здравствуйте,
Собираемся сдавать 2br квартиру в Торонто (Sheppard-Bayview) по причине отъезда.

Вопрос для лендлордов: как вы сдаете свои квартиры- через Airbnb (интересует midterm rent от месяца до полугода) или по старинке long term lease через MLS? Плюсы-минусы-подводные камни?

Вопрос для съемщиков: насколько интересен съем мебелированной квартиры в текущих условиях ньюкамерам из России? Я имею ввиду пускают ли в Канаду или наглухо все закрыто? Как вы предпочли бы снимать- через Airbnb - перекантоаться от месяца до полугода и съехать на постоянный рент или купить свое. Или же из России пытаться сразу найти постоянный вариант?

Аватара пользователя
Ivan.Galv
Альфа самец
Сообщения: 7311
Зарегистрирован: 29 дек 2013, 23:39
Откуда: Toronto

Аренда жилья

Сообщение Ivan.Galv » 08 май 2021, 21:53

lastdjedai писал(а):
08 май 2021, 21:38
Собираемся сдавать 2br квартиру в Торонто (Sheppard-Bayview) по причине отъезда.
Могу помочь, я там на Sheppard/Yonge сам, пишите в личку.
Мебелированные квартиры сейчас имеют очень низкий премиум к немебелированным, практически доходит до нуля иногда. И иногда отпугивает некоторых тенантов если кровать не та или цветовая гамма.
Ну а так, рынок ренты нагревается, особенно 2BR квартиры очень резво сейчас исчезают с рынка и их уже меньше на рынке чем в pre-covid времена.
Иностранные студенты активно приезжают, я только сегодня одного вселил в даунтауне. Но граница для всех остальных закрыта и откроется когда всех вакцинируют.

Ну а airbnb вам не подойдет если вы собрались уезжать. К тому же Торонто запретило сдавать на airbnb квартиры и оставило это право только домам где живет собственник, ито по лицензии.
Аватара пользователя
lastdjedai
Сообщения: 10
Зарегистрирован: 02 апр 2013, 15:43
Откуда: Белорецк

Сдача квартиры в Торонто. Airbnb vs Long term lease

Сообщение lastdjedai » 09 май 2021, 12:31

Ivan.Galv писал(а):
08 май 2021, 21:53
Ну а airbnb вам не подойдет если вы собрались уезжать. К тому же Торонто запретило сдавать на airbnb квартиры и оставило это право только домам где живет собственник, ито по лицензии.
а где запрет то?
1-Firstly you have to register your Airbnb unit with the city of Toronto and pay a $50 per year renewal fee. OK
2-Next you have to pay 4% tax to the city on a quarterly basis. OK
3-You can only Airbnb your primary residence. Так и есть- это наша primary residence.

Я не вижу проблем ни с одним из пунктов...
Аватара пользователя
Елена Палагнюк
Заслуженный форумчанин
Сообщения: 1152
Зарегистрирован: 06 окт 2011, 22:03
Откуда: Toronto

Сдача квартиры в Торонто. Airbnb vs Long term lease

Сообщение Елена Палагнюк » 09 май 2021, 12:47

lastdjedai писал(а):
08 май 2021, 21:30
Здравствуйте,
Собираемся сдавать 2br квартиру в Торонто (Sheppard-Bayview) по причине отъезда.

Вопрос для лендлордов: как вы сдаете свои квартиры- через Airbnb (интересует midterm rent от месяца до полугода) или по старинке long term lease через MLS? Плюсы-минусы-подводные камни?
Во-первых узнайте в своем кондоминиуме правила сдачи в аренду. У многих даже и не разрешается аренда меньше 6 месяцев.

Про Airbnb, даже если было бы можно, то это очень специфический вид аренды и заниматься им не находясь поблизости от вашей квартиры практически невозможно. Это бизнес, в котором нужно всегда держать руку на пульсе, быть в постоянном контакте с существующими и предполагаемыми жильцами. Ну и элементарно решать вопросы организации (уборки, ремонтов, контактов с тенантами, менеджментом и тд). Делать это не находясь в том же городе, я не говорю уже в стране просто не реально. Можно конечно на все нанять людей, но это и сложно и дорого.

С позиции лендлорда лучше всего долгосрочная аренда, минимум на год и больше.Плюс в том что люди заселились один раз и живут, некоторые живут долго. Мои последние тенанты жили в нашей квартире 4 года. Вы также решаете вопросы с ремонтами, с возможными проблемами с оплатой и тд, но это практически можно делать отдаленно. В этом случае вам нужен очень надежный человек здесь готовый взять на себя такие обязательства (знакомый, управляющий недвижимостью или реэлтор), который будет решать все вопросы на месте. Лучше, естественно, человек, который живет неподалеку от вашего съемного жилья, ну или хотя бы в том же городе. Так как бывают ситуации, когда нужно кому то присутствовать лично и если лендлорд не может, то нужен его надежный представитель. Например, в нашей рентованной квартире год назад был потоп. Слетела резьба с крана стиралки и затопила всю квартиру, хотя няня жильцов с ребенком была дома. Понадобился серьезный ремонт. Страховка конечно все покрыла, но была куча вопросов, которых нам как собственникам квартиры нужно было решать самостоятельно. Нужно также очень внимательно и правильно составить договор аренды. И хотя предусмотреть абсолютно все невозможно, но по максимуму защитить свои интересы - это важно. Лучше конечно выставить квартиру в систему МЛС, так у вас будет самая видимая реклама, в отличии от сдачи через частные сайты.

Если Иван предлагает свои услуги, тк живет неподалеку, то возможно есть смысл воспользоваться. Не каждый возьмется за аренду в случае отсутствия хозяев, тк может возникнуть очень много организационных вопросов, которые кто то должен решать на месте. Поэтому нужно также обсудить вопросы оплаты управляющего вашей недвижимостью в случае если такие ситауции возникнут.
Елена Палагнюк, Ваш агент по недвижимости в Торонто и GTA - Gtarealestate.info
Аватара пользователя
Ivan.Galv
Альфа самец
Сообщения: 7311
Зарегистрирован: 29 дек 2013, 23:39
Откуда: Toronto

Сдача квартиры в Торонто. Airbnb vs Long term lease

Сообщение Ivan.Galv » 09 май 2021, 12:49

lastdjedai писал(а):
09 май 2021, 12:31
Я не вижу проблем ни с одним из пунктов...
lastdjedai писал(а):
09 май 2021, 12:31
3-You can only Airbnb your primary residence. Так и есть- это наша primary residence.
Я вижу проблему с этим пунктом. Это principal residence, не primary.
Что значит это Ваша principal residence? Вы сказали что уезжаете. Почему Вы думаете что новое место не станет Вашим principal residence, а это продолжит им быть?

Principal residence - это не просто место, которое Вы раз в год выбираете в налоговой декларации как principal residence. Это именно основное место для жизни, и Вас могут прижать по этому пункту, если место таковым для Вас не является.
Само AirBNB определяет этот так:"Your principal residence is where you live and the address you use for bills, identification, taxes and insurance."
https://www.airbnb.ca/help/article/2158/toronto

Кроме того, некоторые кондо корпорации и без законодательства на уровне города запретили short term rentals у себя в здании.

Это правило на уровне города болье для случаев типа: а поеду ка я на все лето в пригороде поживу на берегу озера, а квартиру в Торонто тем временем сдам на short term на месяц или два. А осенью вернусь и продолжу там жить.
Но конечно enforcement всегда был не идеальным. Кому то сходит с рук даже сдача в аренду investment property на airbnb до сих пор.

Mishka
Заслуженный форумчанин
Сообщения: 6352
Зарегистрирован: 15 июл 2011, 14:14
Откуда: Minsk, Belarus

Сдача квартиры в Торонто. Airbnb vs Long term lease

Сообщение Mishka » 09 май 2021, 12:57

Елена Палагнюк писал(а):
09 май 2021, 12:47
Во-первых узнайте в своем кондоминиуме правила сдачи в аренду.
Да многие запрещают, но теоретически это можно поменять, но для этого надо что бы большенство хотело сдавать на короткие периоды, а не долгосрочно. Ну и как уже упоминалось, это хлопотное дельце.
Аватара пользователя
Елена Палагнюк
Заслуженный форумчанин
Сообщения: 1152
Зарегистрирован: 06 окт 2011, 22:03
Откуда: Toronto

Сдача квартиры в Торонто. Airbnb vs Long term lease

Сообщение Елена Палагнюк » 09 май 2021, 15:34

Да многие запрещают, но теоретически это можно поменять, но для этого надо что бы большенство хотело сдавать на короткие периоды, а не долгосрочно. Ну и как уже упоминалось, это хлопотное дельце.
Вот именно, теоретически. Практически люди, которые постоянно живут в кондо не хотят превращать свой дом в проходной двор. На самом деле в Торонто не так много зданий, где AirBnB был разрешен с момента постройки и регистрации кондо корпорации. Я бываю в этих билдингах по работе периодически. Поверьте, это сразу чувствуется...
Елена Палагнюк, Ваш агент по недвижимости в Торонто и GTA - Gtarealestate.info
Mishka
Заслуженный форумчанин
Сообщения: 6352
Зарегистрирован: 15 июл 2011, 14:14
Откуда: Minsk, Belarus

Сдача квартиры в Торонто. Airbnb vs Long term lease

Сообщение Mishka » 09 май 2021, 17:01

Елена Палагнюк писал(а):
09 май 2021, 15:34
Поверьте, это сразу чувствуется...
Я так понимаю в худшую сторону т.е. AirBNB зло...
Просто есть такие здания где собственники почти не живут, покупают и в основном сдают, хотя они тоже заинтересованы что бы здание сохранялось в приличном и исправном виде. На посуточной сдаче можно мгновенно выиграть, но чаще ремонты придётся делать, дороже обслуживание, надо что бы таких желающих было большинство, а то прибыль одни получат, а затраты потом на всех)
Проще уже целое здание под посуточную сдачу пустить, тогда и вопросов никаких и прибыль в один карман.
Аватара пользователя
Елена Палагнюк
Заслуженный форумчанин
Сообщения: 1152
Зарегистрирован: 06 окт 2011, 22:03
Откуда: Toronto

Сдача квартиры в Торонто. Airbnb vs Long term lease

Сообщение Елена Палагнюк » 09 май 2021, 18:02

Как правило в худшую. В таких зданиях обычно усиленное секьюрити, так как часто квартиры снимают для веселого времяпровождения. Кому нравится шум по соседству? Только с недавнего времени ввели ограничение по возрасту для сдачи минимум 25 лет. Все слышали про разборки с оружием и убийства в центре Торонто. Я уже молчу про курение и наркотики. Кратковременным жильцам, к примеру, пофиг как функционирует мусоропровод. Многие выбрасывают мусор не сортируя, а это огромная проблема, которая стоит владельцам больших денег. Из за этого поднимают мейнтенанс. И если поведение в общественных местах (бассейн, сауна, парти рум, кинотеатр) в здании еще можно проконтролировать секьюрити, то в каком состоянии некоторые оставляют квартиры и мебель, это ужас. И людей не пугают плохие отзывы о них как о гостях.

Также, думаю, любой человек, живущий в доме постоянно не будет чувствовать себя в безопасности зная, что соседские квартиры рентуются посуточно и туда может заехать кто угодно.

В билдинге где у меня есть квартира на инвестицию примерно 70% квартир сдают в аренду. И это сразу чувствуется. Постоянно кто то заезжает и выезжает с чемоданами. В основном конечно иностранные студенты так как под боком U of T. Был такой случай что на наше парковочное место кто то поставил машину с Альбертовскими номерами. И это была наша проблема как владельцев эту проблему устранить. Мы и с менеджментом выясняли и полицию вызывали, в общем та еще головомойка была. У нас разрешено AirBnb, но в основном все сдают на долгий срок. Раз в год на общем собрании постоянные жильцы все время жалуются на тенантов из за которых в доме все время что то происходит за что всем владельцам потом приходится платить.

Я не говорю что все кто снимают AirBnb плохие и безответственные, естественно, нет. Это огромный, пользующийся популярностью бизнес, который имеет право на существование. Я и сама периодически снимаю такое жилье для отдыха. Я говорю про то что люди все разные и сдавая любое жилье в аренду хоть краткосрочную, хоть на долго никогда не знаешь в каком состоянии тебе эту квартиру вернут. Просто когда жильцы меняются каждые несколько дней, риски гораздо выше чем когда сдаешь жилье одному проверенному человеку или семье на год.
Елена Палагнюк, Ваш агент по недвижимости в Торонто и GTA - Gtarealestate.info
Аватара пользователя
Ivan.Galv
Альфа самец
Сообщения: 7311
Зарегистрирован: 29 дек 2013, 23:39
Откуда: Toronto

Сдача квартиры в Торонто. Airbnb vs Long term lease

Сообщение Ivan.Galv » 09 май 2021, 18:25

С недавнего времени Airbnb стала публично торгующейся компанией, поэтому Vested interest у многих будет постепенно свое дело играть и снижать уровень гнева к этой компании, которая конечно никуда не денется с рынка.
Но пока в Торонто и Ванкувере да, все газетчики только и пользовались любой возможностью, чтобы представить аирбнб рентовки в неприглядном виде, забывая что многие из них не были бы даже построены еслиб собственники не расчитывали отбить деньги через короткосрочную ренту.
В любом случае, число airbnb юнитов в обоих городах достаточно быстро падает в пользу долгосрочных листингов пропорционально enforecement который проводят власти и про-левые активисты в этих городах. Принимать инвестиционные решения с расчетом на то, что Вам разрешат в бущущем быть airbnb-лендлордом сейчас не в моде.
Mishka
Заслуженный форумчанин
Сообщения: 6352
Зарегистрирован: 15 июл 2011, 14:14
Откуда: Minsk, Belarus

Сдача квартиры в Торонто. Airbnb vs Long term lease

Сообщение Mishka » 09 май 2021, 18:32

Надо китайский опыт бальной системы перенимать, убил квартиру и получил -100 баллов, ну и затем уже не квартиру ни снять, ни автос, ни билетов на самолётов купить, я уже не говорю про кредит. Ну а остальные сервисы дороже будут стоить... :)
Аватара пользователя
Евростудентка
Заслуженный форумчанин
Сообщения: 3428
Зарегистрирован: 23 ноя 2011, 07:16
Откуда: EUSR

Сдача квартиры в Торонто. Airbnb vs Long term lease

Сообщение Евростудентка » 09 май 2021, 19:17

Mishka, щас придёт messer и скажет, что у нас, по китайской системе, -1000. :x

lastdjedai, а почему не попробуйте через kijiji/craigslist? Зачем Вам это AirBnB (официально - до 1 месяца)? Определитесь со сроком, на который сдаёте, и ищите подходящих людей. не знаю, как остальным, но нам short term (помесячно) очень был нужен, но сложно найти - вероятно, как раз из-за суровых обитателей кондоминиума. Когда найдёте, можно, наверное, и документы (ID) отсканировать и составить контракт как положено. Если всё-таки на срок менее года, то мебель пригодится очень даже, если она в хорошем состоянии, а ковры, личные вещи, одежда - вот это всё лучше увезти.

У нас в кондо висят объявления: "Дорогие недолюди (short term guests)! Не свинячьте, не шумите, не курите и не паркуйтесь где попало, а то мы вас накажем! С ув., страта" Как будто свои не шумят, не свинячат и не курят.
Mishka
Заслуженный форумчанин
Сообщения: 6352
Зарегистрирован: 15 июл 2011, 14:14
Откуда: Minsk, Belarus

Сдача квартиры в Торонто. Airbnb vs Long term lease

Сообщение Mishka » 09 май 2021, 19:23

Евростудентка писал(а):
09 май 2021, 19:17
Как будто свои не шумят, не свинячат и не курят.
Что действительно так всё так плохо?
Аватара пользователя
Евростудентка
Заслуженный форумчанин
Сообщения: 3428
Зарегистрирован: 23 ноя 2011, 07:16
Откуда: EUSR

Сдача квартиры в Торонто. Airbnb vs Long term lease

Сообщение Евростудентка » 09 май 2021, 19:37

Mishka, ну бывает же. В первой квартире этого кондо был курящий сосед. Иногда, рано утром, он, как и все курильщики, украдкой портил воздух. Он же пару раз за месяц шумел после 10. В лифте тоже листья и прочее (собаки на лапах приносят), пока уборщик не придёт. Про лифт в объявлении тоже указано. Парковка у каждого юнита своя, и непонятно, почему кто-тo паркyeтся не там. Так что да, чужих не любят, но думаю, Елена права: в целом, приезжающие на отдых отдыхают по полной, а long term guest будет вести себя прилично.
Аватара пользователя
lastdjedai
Сообщения: 10
Зарегистрирован: 02 апр 2013, 15:43
Откуда: Белорецк

Сдача квартиры в Торонто. Airbnb vs Long term lease

Сообщение lastdjedai » 10 май 2021, 11:01

Евростудентка писал(а):
09 май 2021, 19:17
Mishka, щас придёт messer и скажет, что у нас, по китайской системе, -1000. :x

lastdjedai, а почему не попробуйте через kijiji/craigslist? Зачем Вам это AirBnB (официально - до 1 месяца)? Определитесь со сроком, на который сдаёте, и ищите подходящих людей. не знаю, как остальным, но нам short term (помесячно) очень был нужен, но сложно найти - вероятно, как раз из-за суровых обитателей кондоминиума. Когда найдёте, можно, наверное, и документы (ID) отсканировать и составить контракт как положено. Если всё-таки на срок менее года, то мебель пригодится очень даже, если она в хорошем состоянии, а ковры, личные вещи, одежда - вот это всё лучше увезти.

У нас в кондо висят объявления: "Дорогие недолюди (short term guests)! Не свинячьте, не шумите, не курите и не паркуйтесь где попало, а то мы вас накажем! С ув., страта" Как будто свои не шумят, не свинячат и не курят.
ABNB хорош тем, что как я думал, он ограждает от неплательщиков, которых все как огня боятся в Онтарио. Я помню когда мы приехали в Канаду, я очень хотел найти краткосрочный рент на пару месяцев, чтобы без спешки подобрать квартиру под свои нужды. Вот эти канадские фишки с годовыми контрактами и квартирой без мебели мне были совсем непонятны и создавали кучу головняков. Но "с волками жить, по волчьи выть", что тут поделаешь...

Ответить

Вернуться в «Жилье и недвижимость»