Русский форум Канады

можно ли выиграть купив недвигу в кредит в провинциальном городе и сдать ее?
понятное дело что если бы все так было бы просто то все только то бы и делали что брали кредиты под это дело
но возможно есть какая-то точка при которой внеся высокий даунпеймент последующие выплаты и сопутсвующие расходы (налог, ремонт итд) будут за счет тенантов?

можно ли заработать арендуя недвигу которая в кредите?

формулировка темы немного в ступор вводит а так, да. Тема интересная и наболевшая, её обмусоливают тут регулярно под самым разным соусом, можно даже воспользоваться поиском и найти что-то с цифрами. Я абсолютно далёк от всех расстановок сил на рынке, просто беру за основу тот факт, что цены росли всегда только вверх и никогда не падали. Например в моём конкретном случае я приехал сюда, пожил-порентовал и задался супер целью - засейвить даунпеймент как можно быстрее. В ущерб личной жизни, развлечениям, путешествиям и т.д. Сейчас, когда худо-бедно покрутился в стране и свет немного пробился через розовые очки, ситуация видится совсем неоднозначной. Многоуважаемые форумчане в один голос рекомендуют - надо брать, но в местах где есть работа и нравится жить цены просто дикие, то есть брать надо в пригородах или где-то далеко, сдавать кому-то и продолжать рентовать. Я оценил по полной какими усилиями даётся этот даунпеймент и мне эта затея кажется очень стрёмной, нервной и рискованной. По порогам минимальным выходит надо чот-то около 50 тысяч, хотя бы для того чтоб сэкономить от 5 до 6 тысяч на страховке (когда даунпеймент ниже 15 или сколько там процентов - надо страховать моргич). В общем, я конечно не специалист, но насчитал что надо покупать как минимум на 5 лет. То есть, если вдруг что-то пойдёт не так, то будет возможность слить эту недвижку и не сильно потерять, в идеале выйти в ноль. Но это сильно нестабильная почва для анализа в такой перспективе т.к. недвижка сильно гибкий субстант и требует чересчур много энергии и внимания. Этим действительно надо интересоваться, делать регулярно research, постоянно мониторить что где происходит, а когда наконец-таки взял - опять же переживать за тенантов, за состояние помещения, за платежами и всем остальным. То есть для меня, человека который просто хотел бы жилищный вопрос решить и продолжать работать спокойно - ввязываться в эту аферу нет смысла. Кто-то ещё из старожилов написал здОрово, что надо вкладываться в то, в чём разбираешься.

то есть, в моём конкретном случае я вангую минимальный срок пять лет, чтобы гипотетически выйти в ноль. Как раз где-то столько же, сколько ещё ждать паспорт. Можно было бы рискнуть и что-то взять сейчас или после Нового года, хотя бы просто чтоб спрыгнуть с аренды и начать платить, посмотреть что будет через пять лет, получить паспорт и если не понравится - продать и свалить. Я хоть в отпуске побывал сейчас, немного развеялся и посмотрел как люди в других местах живут, но до этого иной раз утром проснёшься и как представишь что надо ещё здесь немеряно киснуть только ради паспорта - так не хочется из кровати вообще вылазить. Потом оглядываешься назад через весь пройденный мрак и жалко бросать достигнутое. Приятного мало качаться на таких качелях. Вывод: если приезжать, то до 20-25 лет и желательно сразу с женой или невестой, но это уже тема другой ветки

Nameless писал(а): ↑

02 сен 2019, 11:18

формулировка темы немного в ступор вводит

ага:)
Арендуя.
Сдавая в аренду, имел в виду автор:)

Автор, вам бы для начала найти варианты переезда:)

вообще, в некоторых районах некоторых городов, попав на временное снижение процентной ставки по моргиджу с последующим повышением цен на недвижимость и в очень долгосрочной перспективе - можно. но угадать место и время нужен очень уж сильный шаман.

Choir писал(а): ↑

02 сен 2019, 11:24

ага:)
Арендуя.
Сдавая в аренду, имел в виду автор:)

Автор, вам бы для начала найти варианты переезда:)

а как это зависит от переезда?
я могу эту схему применить в том месте где живу сейчас

schakewi4 писал(а): ↑

02 сен 2019, 05:41

понятное дело что если бы все так было бы просто то все только то бы и делали что брали кредиты под это дело
но возможно есть какая-то точка при которой внеся высокий даунпеймент последующие выплаты и сопутсвующие расходы (налог, ремонт итд) будут за счет тенантов?

В любом случае налоги, ремонты, проценты по кредиту и прочее будет покрыто тенантами. Для любых пропертей в Канаде цифры сойдутся. Если только Вы не купите особняк Дрейка и не станете сдавать его бомжам за доступную цену. Но в больших городах цифры не сойдутся в том, что выплата основного долга частично будет не покрыта тенантами. Это называется негативный кешфлоу. А если Вы умудрились купить так, чтобы тенанты не только основной долг не покрывали но и чтото еще, то это вообще налоговый rental loss, явление очень редкое и дающее Вам дополнительные послабления от налоговой.

schakewi4 писал(а): ↑

02 сен 2019, 05:41

можно ли заработать арендуя недвигу которая в кредите?

Только в кредите и можно заработать на недвижке в Канаде.
Вот на пальцах: Кондо за 500к. Инфляция 2% в год, кондо вырос на 5% за год. Арендуется за 2000 в мес.
Если Вы купили такое кондо полностью за кеш, то не считая дополнительных платежей по оформлению покупки Вы условно получили:
1)3% с роста цены сверх инфляции
2)тыс 12 в год с ренты после покрытия налогов, ремонтов, condo fee и тп
Ваша прибыль гдето 4.5-5%

А теперь возьмите случай когда Вы использовали кредит под 2.5% в год. Вы вложили 20%, то есть 100тыс.
Получили:
1)Вместо прибыли, доплачивание за выплату кредита долларов 350 в мес, 4200 в год
2)Рост цены на 5% за год дал Вам 25тыс
То есть Вы превратили 5% выхлопа за год в 20% простым использованием кредита. просто потому что Вы вложили не 500к, а лишь 100к.

понятное дело что если бы все так было бы просто то все только то бы и делали что брали кредиты под это дело

Именно так, это непросто. Те кто этого делают - заслуживают медали национальный герой
Ваша главная проблема будет в том, что Вы даже для самого себя то едва сможете показать достаточный доход чтоб перестать рентовать и перееххать в свое жилье купленное. А второе жилье потребует еще больше дохода, значительно больше, и если Вы там владелец обьекта, за который в месяц еще и доплачивать надо - то циферки на следующую покупку у Вас сойдутся очень нескоро, может через пару десятилетий. И за это время Вас будут поджимать тенанты которые очень по-канадски считают что их надо на руках носить и коленки целовать, и государство которое заставит Вас повышать ренту в год меньше чем инфляция и доставит многие другие радости.

Канада страна, где избиратели-тенанты и рады бы сжеч на костре всех лендлордов и обложить невозможными налогами и законами. Но как только они зарываются слишком сильно - рентовок начинает не хватать потому что заниматься этим непривлекательно при таких рисках и тогда все начинают думать как же сделать так, чтобы данной деятельностью все таки ктото занимался. Так что говорить "Если это так круто то все должны этим заниматься-некорректно". Расскажите об этой крутизне например тем, кто имел квартиры не под рент контролем(любой рост ренты в год какой захочет владелец) до 2017 года и надеялся что он за несколько лет перейдет в нулевые доплачивания из своего кармана. А ему и ставку подняли с тех пор пять раз и государство рент контроль ввело. Такие практики по факту удаляют рентовки с рынка и препятствуют появлению новых. И как бы тяжело не было - никто Вам на старте не сделает скидку за тяжесть и продаст обьект по полной цене, так как если не Вы - то толпы рентующих рады купить вместо Вас.

Это Ваня под левым ником создал тему что бы самому с собой поспорить?

messer писал(а): ↑

05 сен 2019, 09:18

Это Ваня под левым ником создал тему что бы самому с собой поспорить?

Не надо отвлекаться на форум от благородного занятия шитья носков на фабрике в Мордене