Инвестиционная недвижимость: что может быть лучше!

Любые вопросы, свясанные с приобретением недвижимости, арендой или сдачей в наем
Аватара пользователя
Ivan.Galv
Альфа самец
Сообщения: 5705
Зарегистрирован: 29 дек 2013, 23:39
Откуда: Toronto

Re: Инвестиционная недвижимость: что может быть лучше!

Сообщение Ivan.Galv » 11 дек 2018, 15:22

https://www.bnnbloomberg.ca/why-it-woul ... -1.1179388
There’s a growing chance the Bank of Canada is done raising interest rates.

Governor Stephen Poloz’s effort this week to dilute his previous enthusiasm about the economic outlook is prompting some analysts to ask whether his rate-hiking cycle is already over after five increases since the middle of 2017.

Vovka
Заслуженный форумчанин
Сообщения: 3761
Зарегистрирован: 21 май 2012, 14:28

Re: Инвестиционная недвижимость: что может быть лучше!

Сообщение Vovka » 20 дек 2018, 09:23

Ivan.Galv вопрос к вам, а какие у вас регуляции между "Single-Family Detached Dwelling" и "multi-tenancy building" Как я понял, вы сдаете жилье отдельным жильцам? В Каком статусе находится ваш дом? У нас вот что пишут
If I want to rent my home to a number of individuals
through separate leases, what would I need to do to ensure
that this type of arrangement complied with City By-laws?
Changing a single family detached dwelling into a multi-tenancy building
requires three separate avenues of compliance:
1. Zoning: The Winnipeg Zoning By-law limits the location of “Single
Room Occupancy” and “Hotel” uses to specific zoning districts. Please
note that the R-1 and R-2 zoning districts do not permit these uses.
If your property is not already zoned to accommodate these uses,
approval of a rezoning application and potentially other planning
approvals would be required to permit the use under the Winnipeg
Zoning By-law. The re-zoning application process can often take
4-6 months, and involves fees and a public hearing. Applicants are
strongly encouraged to discuss their proposals with City Planning
staff in advance of submitting an application to better understand their
chances of approval.
2. Building codes via a permit: If the zoning of the property permits
the use, a building permit is required to convert from a single family
dwelling to a building containing multiple residential suites. Code
requirements vary depending on the configuration of the original house
as well as the proposed configuration. The following list identifies
typical requirements:
• Hard-wired, inter-connected smoke detection within each suite;
• Rated fire-separated walls between each suite (e.g. between
bedrooms; between bedrooms and common areas) and between
each floor;
• Fire alarm requirements based on total number of suites and
occupancy load;
• Egress / exits: Fire rated public corridors leading to two compliant
exits from each floor level;
• Accessibility; and
• Emergency lighting and exit signs, dependent on the type of exit
facilities provided.
The Building Code allows for alternative solutions to be presented under
a seal of an architect or engineer which may not meet the prescriptive
code requirements, but meet the intent of the requirements.
While an architect is not required generally (e.g. if no alternative solution
is involved), the City encourages applicants with limited builing code
knowledge to seek the assistance of a design professional.
3. Licensing: If the zoning of the property permits the use and all
necessary permits and approvals have been obtained, a license for
a Shared Facilities Dwelling is required in accordance with the City’s
Doing Business in Winnipeg By-law.
Are there certain fire safety requirements
Мысль возникает там, где мозг наталкивается на препятствие. (с)
Аватара пользователя
Ivan.Galv
Альфа самец
Сообщения: 5705
Зарегистрирован: 29 дек 2013, 23:39
Откуда: Toronto

Re: Инвестиционная недвижимость: что может быть лучше!

Сообщение Ivan.Galv » 20 дек 2018, 09:30

Vovka, это не единственные категории single-family и multi. Есть куча серых оттенков.
Например single family прекрасно сдается покомнатно и к нему применяются все правила single family до тех пор, пока 4 разных тенанта не начинают пользоваться одним туалетом или кухней. Тогда вступает в силу закон о rooming houses, лишние пермиты, проверки и прочее.

Сдача покомнатно не переходя грань rooming house впринципе по регулированию такая же как single family. Высота потолков, противопожарка и прочее...
Если владелец живет там в одной из комнат и делит кухню или ванную - вообще никакая защита тенантов по RTA не действует. А если не живет - все равно может заехать и сказать всем выметаться через 60 дней, оплатив месяц бесплатной аренды как компенсацию.

Ну а mutiplexы конечно требуют дофига работы. Как результат каждый юнит станет квартирой со своим счетчиком, мейлбоксом и всем остальным. Прибыльность в сравнении с комнатами снизится.
У тенантов будет полная защита по RTA и самому в мультиплекс будет не заехать с выселением тенанта. Самый большой геморой с мультиплексами наверно даже не пермиты, а то что обязательно надо пройтись по всей улице и спросить соседа письменно - не возражает ли он. С rooming houses это тоже требуется.
Vovka
Заслуженный форумчанин
Сообщения: 3761
Зарегистрирован: 21 май 2012, 14:28

Re: Инвестиционная недвижимость: что может быть лучше!

Сообщение Vovka » 20 дек 2018, 09:45

Why does it matter if a Single-Family Detached Dwelling
is rented under a single tenancy, as opposed to a multiple
tenancy arrangement?
A Single-Family Detached Dwelling is designed for a single
housekeeping unit. In a similar way, the Winnipeg Building By-law
considers an entire Single-Family Detached Dwelling a “suite”1
for the

purposes of applying Building and Fire Code regulations.
When the bedrooms of a Single-Family Detached Dwelling are rented
out to different individuals under separate (multiple) leases, and living

arrangements are such that the occupants are not living as a self-
governing single housekeeping unit, then:

• the use no longer complies with the Winnipeg Zoning By-law
requirements for a Single-Family Detached dwelling, and under
the Winnipeg Zoning By-law may be interpreted as a “Single Room
Occupancy” or “hotel” use, both of which are not permitted in
certain zoning districts, such as the R-1 Zoning District,
• each bedroom is considered a ‘suite’ for the purposes of applying
Building and Fire Code regulations, and the dwelling would likely
not meet the Building and Fire Code requirements for multiple
suites in a building, and
• if the use was compliant with the Winnipeg Zoning By-law and the
building met all necessary regulations, such as Building and Fire
Code requirements for multiple suites, the use is required to be
licensed as a Shared Facilities Dwelling under the Doing Business
in Winnipeg By-law.
Вы об этом говорите?
Мысль возникает там, где мозг наталкивается на препятствие. (с)
Vovka
Заслуженный форумчанин
Сообщения: 3761
Зарегистрирован: 21 май 2012, 14:28

Re: Инвестиционная недвижимость: что может быть лучше!

Сообщение Vovka » 20 дек 2018, 09:56

R-1 Zoning District это Residential single family тоесть если как у вас, сдавать по комнатно Single-Family Detached Dwelling это переходит в Single Room Occupancy” or “hotel” который запрещается в
R-1 Zoning District и к этому всему применяются правила, которые были ниже?
Мысль возникает там, где мозг наталкивается на препятствие. (с)

Аватара пользователя
Ivan.Galv
Альфа самец
Сообщения: 5705
Зарегистрирован: 29 дек 2013, 23:39
Откуда: Toronto

Re: Инвестиционная недвижимость: что может быть лучше!

Сообщение Ivan.Galv » 20 дек 2018, 11:38

Vovka, ну у Вас Манитобская специфика, Вам виднее:)
В Вашем тексте я вижу только, что при переходе на аренду комнат, добавляются требования "Building and Fire Code regulations". У нас схожим образом добавляется детекторы дыма, огнетушитель, высота потолков и тп.
По запрету хз что они имеют ввиду - либо во всех R1 запрещен, либо в некоторых districts.

Учитывайте еще что Виннипег слегка другой город, где даже плохо качества жильцы спокойно по силам могут снять квартиру. Покомнатная аренда может не давать таких же результатов как на перегретом рынке Торонто и может привлекать тенантов ужаснее некуда.
Vovka
Заслуженный форумчанин
Сообщения: 3761
Зарегистрирован: 21 май 2012, 14:28

Re: Инвестиционная недвижимость: что может быть лучше!

Сообщение Vovka » 20 дек 2018, 11:49

Да, я изучаю вопрос, сразу вспомнил ваш пример, и у меня не стыковка в голове. А вы сдаете только работающим лидям или студентам тоже? если студенты, как вы уверены в их "нормальности" Сегодня он есть, завтра его нет и в стране и в суд на него не подашь, я правильно понимаю? В Виннипеге как раз нагрет рынок сдачи для студентов, т.к. одно из самых дешевых образований. Еще в документах прописанно какой максимальный депозит можно брать, пол месячной стоимости. Как у вас с этим?
Последний раз редактировалось Vovka 20 дек 2018, 11:54, всего редактировалось 1 раз.
Мысль возникает там, где мозг наталкивается на препятствие. (с)
Аватара пользователя
Ivan.Galv
Альфа самец
Сообщения: 5705
Зарегистрирован: 29 дек 2013, 23:39
Откуда: Toronto

Re: Инвестиционная недвижимость: что может быть лучше!

Сообщение Ivan.Galv » 20 дек 2018, 11:53

Откройте для теста покомнатную карту airbnb у себя и посмотрите где сдаются комнаты, это будет снятием тумана)))
Vovka
Заслуженный форумчанин
Сообщения: 3761
Зарегистрирован: 21 май 2012, 14:28

Re: Инвестиционная недвижимость: что может быть лучше!

Сообщение Vovka » 20 дек 2018, 12:05

Это кстати второй интересующий меня вопрос, если я например дом разделю на главный
этаж и подвал, на главном этаже поселю людей, назовем их семьей. А сам буду жить в подвале. Но на самом деле я там жить не буду, а так, наведываться и сдавать подвал под AIRbnb иногда.

The owner or a main tenant living in a Single-Family Detached Dwelling
also has the opportunity under the Winnipeg Zoning By-law to share
their home with up to two boarders who pay them rent. In this scenario,
the boarders must be a part of the ‘single housekeeping unit’, and,
as regulated by Manitoba Building Code, the owner/primary tenant
would need to continue to have ‘care and control’ of the whole house.
A boarder use does not include situations where the ‘boarder’ is
occupying a separate suite in the home (i.e. locked bedroom or group
of rooms, separate cooking, etc.) Any creation of additional suites in a
single-family detached dwelling requires separate planning and building
permit approvals,and is subject to additional Manitoba Building Code
requirements..
Мысль возникает там, где мозг наталкивается на препятствие. (с)
Vovka
Заслуженный форумчанин
Сообщения: 3761
Зарегистрирован: 21 май 2012, 14:28

Re: Инвестиционная недвижимость: что может быть лучше!

Сообщение Vovka » 20 дек 2018, 12:09

A boarder use does not include situations where the ‘boarder’ is
occupying a separate suite in the home (i.e. locked bedroom or group
of rooms, separate cooking, etc.) Any creation of additional suites in a
single-family detached dwelling requires separate planning and building
permit approvals,and is subject to additional Manitoba Building Code
requirements..
Правильно ли я понимаю, что нельзя в подвале просто взять и поставить свою кухню, как бы для своих удобств, это автоматически будет считаться, что я уже делаю "additional suites"
"locked bedroom or group of rooms" значит, что я не могу поставить перегородку, отделяющую подвал от входа в на главный этаж и на двери поставить замок?
Я понимаю, что у вас там все по другому... но любой ответ меня может натолкнуть на что-то инетересное
Мысль возникает там, где мозг наталкивается на препятствие. (с)
Аватара пользователя
Ivan.Galv
Альфа самец
Сообщения: 5705
Зарегистрирован: 29 дек 2013, 23:39
Откуда: Toronto

Re: Инвестиционная недвижимость: что может быть лучше!

Сообщение Ivan.Galv » 20 дек 2018, 12:23

Vovka, ну это лучше к контракторам обратиться с вопросами. Вы впринципе мало что можете вообще делать без пермитов, не важно с какими арендными целями.
По моему недалекому пониманию - бейсмент может быть как совсем отдельным юнитом так и частью single family. Если отдельный - то прежде всего это отдельный счетчик электричества или отдельный почтовый адрес. А все эти кухни и прочее - вторичны, но тоже необходимы.
Аватара пользователя
Ivan.Galv
Альфа самец
Сообщения: 5705
Зарегистрирован: 29 дек 2013, 23:39
Откуда: Toronto

Re: Инвестиционная недвижимость: что может быть лучше!

Сообщение Ivan.Galv » 16 янв 2019, 13:25

Последние новости с полей от Padmapper относительно цен на ренту:
https://blog.padmapper.com/2019/01/15/j ... nt-report/

Изображение

Торонто наращивает отрыв от Ванкувера по самой дорогой ренте кондо юнита с продолжающимся ростом YOY 12-13%. Ванкувер слегка остыл, уйдя из двухзначного роста в 6% YOY.

Padmapper использует свою базу. А по MLS TREB дает цифру 9.5% YOY роста ренты в Торонто, Urabanation 8%.

Ну и прогнозисты сейчас воюют. Urbanation как всегда всех остужает и говорит что рост ренты снизится изза наплыва новопостроенных юнитов в 2019, другое агенство наоборот прогнозирует один из тяжелейших лет...:)
Vladimir611
Заслуженный форумчанин
Сообщения: 9924
Зарегистрирован: 28 апр 2012, 21:51
Откуда: Питер -> Рамат Ган -> Анкастер

Re: Инвестиционная недвижимость: что может быть лучше!

Сообщение Vladimir611 » 17 янв 2019, 09:43

Иван в спешке забыл упомянуть, как просели цены на дома в столь любимом Торонто.
За последние 2 года в районе 905 падение на 4.6%, в районе 416 на 10.8%. Столь почитаемый негативный кешфлоу при таком "росте" цен объясняет и рост рента
Аватара пользователя
Ivan.Galv
Альфа самец
Сообщения: 5705
Зарегистрирован: 29 дек 2013, 23:39
Откуда: Toronto

Re: Инвестиционная недвижимость: что может быть лучше!

Сообщение Ivan.Galv » 17 янв 2019, 09:52

Вова, это тема про инвесторов, то есть рациональных людей, а не взбесившихся копипастеров бреда:)
Все очень индивидуально насчет цен, и тут даже конкретно моя локация не должна использоваться Вами для острот.
Те кто покупал кондо - озолотились и Ваши басни про негативный кешфлоу не работают с ними, а именно кондо сегмент и предоставляет львиную долю юнитов для ренты.
С домами без контекста района говорить стало бессмысленно, в то время как инвесторы севера плакают от потерь, в Toronto core по прежнему спрашивают "падение? где?".

Думаю вы уже заметили что щансы Полозу поднять ставку резко снизились. А ведь с пеной у рта доказывали мне, что его речи были просто ликбезом в духе "мы способны сделать, но способны и не сделать, если кто не знал". Подумайте о том, что намеки Полоза, на которые Вам указывал Иван действительно были намеками;)
Вдобавок ко всему- центробанк теперь и официально заранее разрешил себе скупать бонды мортгиджей у лендеров. Таким образом шансов процентным ставкам по мортгиджу на непослушание вообще исчезло, за счет Ваших налогов.
Vladimir611
Заслуженный форумчанин
Сообщения: 9924
Зарегистрирован: 28 апр 2012, 21:51
Откуда: Питер -> Рамат Ган -> Анкастер

Re: Инвестиционная недвижимость: что может быть лучше!

Сообщение Vladimir611 » 17 янв 2019, 10:33

2 года назад Ваня писал, что озолотились владельцы домов ;-)
Теперь озолотились владельцы кондо.
Раньше Ваня писал о левередже и о том, какое плечо даёт заём. Когда ему писали, что левередж увеличительное стекло , увеличивающее прибыль при росте и потери при просадке, он объяснял, что Киосаки не согласен.
Иллюстрация к новой книге Кюосаки: покупаешь миллионный дом, вложив своих 200 тыс. Через два года цена падает на 10% из примера выше. Мораль: как потерять 100 тысяч при капиталовложении в 200т.

Надеюсь теперь слова об увеличительном стекле более понятны

Ответить

Вернуться в «Жилье и недвижимость»