Инвестиционная недвижимость: что может быть лучше!

Любые вопросы, свясанные с приобретением недвижимости, арендой или сдачей в наем
Аватара пользователя
Antoxa
Заслуженный форумчанин
Сообщения: 21131
Зарегистрирован: 20 июн 2009, 02:44

Инвестиционная недвижимость: что может быть лучше!

Сообщение Antoxa » 28 авг 2018, 17:52

Ivan.Galv писал(а):А что этот факт показывает? То что покупать дом за кеш без мортгиджа для своей жизни и сидеть в нем 30 лет - так себе инвестиция? Ну это многим известно.
Покупать дом с моргиждем и жить в нем - отличная идея, так как:
- в долгосроке недвижка растет
- рентовать дороже
Ivan.Galv писал(а): Рост стоимости лишь один из шести денежных потоков real estate инвестора, владельцы используют лишь 1-2 из них. А когда учитываешь все шесть потоков то акции нервно курят в углу)
А зачем учитывать некие потоки, если сравниваем мы недвижку с ростом value акций? С ростом value недвижки и нужно сравнивать. Или вы считаете что акции можно только купить и ждать?

Аватара пользователя
Ivan.Galv
Альфа самец
Сообщения: 7311
Зарегистрирован: 29 дек 2013, 23:39
Откуда: Toronto

Re: США и глобальная политика

Сообщение Ivan.Galv » 28 авг 2018, 23:02

Антон, ну так акции же в подавляющем большинстве покупают в долгосрок без кредита. Отсюда и сравнение двух графиков как демонстрации непривлекательности безкредитной инвестиции в недвижку.
Мортгидж. Он же leverage. Это один из дополнительных потоков денег в карман собственника. График станет в 5 раз более взлетающий с мортгиджем. Тк что Вы верно пишете что уже в некоторой степени привлекательно.
И это тока два потока вам понравились. А их шесть. Знали бы шесть-в экстаз бы вошли:)
Если Вас интересует дальше - то третий поток денег, это способность купить проперти с 20% дисконтом относительно текущего market price. Можете назвать это safety margin. С акциями так не получится, то что купили автоматом и есть market price в текущий момент.

А слюней про то что акции можно маржиналить и дейтрейдить не надо. Мы же о долгосроке графике. То есть бай и холд.
Аватара пользователя
Antoxa
Заслуженный форумчанин
Сообщения: 21131
Зарегистрирован: 20 июн 2009, 02:44

Re: США и глобальная политика

Сообщение Antoxa » 28 авг 2018, 23:39

А слюней про то что акции можно маржиналить и дейтрейдить не гадо.
Чего это? :)

Открываем маржинальный аккаунт, который сразу даст вам 40% под 3-4%.
Кладем $100К имеем доступными $140K.
Покупаем LEAPS AAPL, 125 C Jun 2020, например.
Стоимость - $100.
140К / 100 = эквивалент 1400 акций, реальная стоимость которых - около $310К.
Вот вам 70% плечо. Купил и держишь долгосрочно. Все как доктор прописал.

Фондовый рынок очень разнообразен. Выбрать можно на любой вкус (риск) и кошелек.
Аватара пользователя
Ivan.Galv
Альфа самец
Сообщения: 7311
Зарегистрирован: 29 дек 2013, 23:39
Откуда: Toronto

Re: США и глобальная политика

Сообщение Ivan.Galv » 28 авг 2018, 23:45

Интернет прям наполнен примерами того, как счастливые stock инвесторы поголовно свои RRSP аккаунты замаржиновали:) Common practice прям)
А с обычным margin аккаунтом не забудьте вообще сперва государству отдать эти 40% в виде налогов чтобы потом получить их в виде маржи.
Аватара пользователя
Antoxa
Заслуженный форумчанин
Сообщения: 21131
Зарегистрирован: 20 июн 2009, 02:44

Re: США и глобальная политика

Сообщение Antoxa » 28 авг 2018, 23:54

А с обычным margin аккаунтом не забудьте вообще сперва государству отдать эти 40%
В Канаде только 50% capital gain налогооблагаются, если что.

Аватара пользователя
Ivan.Galv
Альфа самец
Сообщения: 7311
Зарегистрирован: 29 дек 2013, 23:39
Откуда: Toronto

Re: США и глобальная политика

Сообщение Ivan.Galv » 28 авг 2018, 23:56

Причем здесь capital gain?
Чтобы положить сто рублей на маржин аккаунт, их сперва надо кровью и потом заработать на заводе Манитобы. Заплатив персональные налоги по полной катушке.
Это уже потом инвестировав, пойдут всякие льготные режимы налогообложения в виде сapital gains и прочие радости...Ито даже в них недвижка выигрывает.
Аватара пользователя
Antoxa
Заслуженный форумчанин
Сообщения: 21131
Зарегистрирован: 20 июн 2009, 02:44

Re: США и глобальная политика

Сообщение Antoxa » 28 авг 2018, 23:59

А downpayment на недвижку вам бабушка в наследство оставит?
Аватара пользователя
Ivan.Galv
Альфа самец
Сообщения: 7311
Зарегистрирован: 29 дек 2013, 23:39
Откуда: Toronto

Re: США и глобальная политика

Сообщение Ivan.Galv » 29 авг 2018, 00:01

А что HBP отменили?:)
Аватара пользователя
Antoxa
Заслуженный форумчанин
Сообщения: 21131
Зарегистрирован: 20 июн 2009, 02:44

Re: США и глобальная политика

Сообщение Antoxa » 29 авг 2018, 00:05

А что его теперь не нужно возвращать в RRSP? И если ваня на старости лет собирается стать миллионером с крутым CF, не заплатит ли он в итоге с этих денег бОльший налог?
Аватара пользователя
Ivan.Galv
Альфа самец
Сообщения: 7311
Зарегистрирован: 29 дек 2013, 23:39
Откуда: Toronto

Re: США и глобальная политика

Сообщение Ivan.Galv » 29 авг 2018, 00:09

Антон, у Вас в голове нет полной картины просто.
День1: Антон кладет на RRSP 25к
День 91: Антон покупает домик с даунпейментом 25к и со скидкой от рыночной цены в 20% в мортгидж
День 96: Антон приходит в банк и говорит: дом вырос в цене с тех пор как я его купил, хочу рефинансироваться и забрать кешем то что мое по праву. Ему отдают 25к на руки.
Вечер дня 96: Антон возвращает 25к в свой RRSP

Никаких бабушек, налогов и прочего
Аватара пользователя
Antoxa
Заслуженный форумчанин
Сообщения: 21131
Зарегистрирован: 20 июн 2009, 02:44

Re: США и глобальная политика

Сообщение Antoxa » 29 авг 2018, 00:28

Вечер дня 96: Антон возвращает 25к в свой RRSP
Никаких бабушек, налогов и прочего
Иван правда забыл, что 25к при этом как были заперты в RRSP так и остались. И чтобы получить к ним доступ нужно заплатить налоги. Разница лишь в том когда это случится и в каком объеме.

RRSP был придуман для пенсионеров, которые на старости получают меньше, и платят меньше налогов.
Но план Вани - стать богатым дедушкой и заплатить побольше налогов потом, когда придет пора замораживаться :)
Аватара пользователя
Ivan.Galv
Альфа самец
Сообщения: 7311
Зарегистрирован: 29 дек 2013, 23:39
Откуда: Toronto

Re: США и глобальная политика

Сообщение Ivan.Galv » 29 авг 2018, 00:33

То есть теперь просто положить деньги в RRSP для Вас огромный грех?:)
Ну тогда для Вас будет сюрприз, что существуют RRSP мортгиджи. Вы просто вносите в свой RRSP ежемесячные контрибуции и они являются Вашим monthly payment. Разница с обычным RRSP в том, что пропускание хотя бы одной контрибуции и дом продадут:)

Хитрожопые капиталисты обо всем позаботились, Антон. Это только у плохо пахнущих социалистов якобы в CRA cидят не идиоты:)
Аватара пользователя
Ivan.Galv
Альфа самец
Сообщения: 7311
Зарегистрирован: 29 дек 2013, 23:39
Откуда: Toronto

Re: США и глобальная политика

Сообщение Ivan.Galv » 29 авг 2018, 00:34

Ладно, пора спать, ато на оффспринге укурили травой все вокруг, не портите релакс:))))
Аватара пользователя
Ivan.Galv
Альфа самец
Сообщения: 7311
Зарегистрирован: 29 дек 2013, 23:39
Откуда: Toronto

Re: США и глобальная политика

Сообщение Ivan.Galv » 29 авг 2018, 00:41

Но чисто в вышеописанной схеме RRSP в любом случае никаким грехом не является. Вы можете в день 97 взять и снять оттуда все деньги. Получится что Вы просто заработали сколько то денег и заплатили с них обычный персональный налог. А дом нарисовался из ниоткуда, с нулевым даунпейментом;)
Аватара пользователя
Antoxa
Заслуженный форумчанин
Сообщения: 21131
Зарегистрирован: 20 июн 2009, 02:44

Re: США и глобальная политика

Сообщение Antoxa » 29 авг 2018, 00:53

Получится что Вы просто заработали сколько то денег и заплатили с них обычный персональный налог. А дом нарисовался из ниоткуда, с нулевым даунпейментом;)
Одно только маааленькое условие - дом должен вырости в цене.
И это конечно возможно только с недвижкой, которая как раз имеет тенденцию на 96 день после покупки вырастать на 20% :)

Вань, давайте признаем, что с фондовым рынком вы не знакомы. Как вы можете делать какие то выводы и сравнения?

Ответить

Вернуться в «Жилье и недвижимость»