Инвестиционная недвижимость: что может быть лучше!

Любые вопросы, свясанные с приобретением недвижимости, арендой или сдачей в наем
Аватара пользователя
Ivan.Galv
Альфа самец
Сообщения: 7311
Зарегистрирован: 29 дек 2013, 23:39
Откуда: Toronto

Re: Инвестиционная недвижимость: что может быть лучше!

Сообщение Ivan.Galv » 17 янв 2019, 11:15

Вова Вы уж определитесь чему Вы оппонируете. Либо мне, либо инвестициям в недвижку в целом, либо инвестициям в недвижку в торонто конкретно в апреле 2017года конкретно в detached дома с потерей денег в некоторых областях GTA.
Вы просто выглядите смешно-про потери говорите и на меня пальцем тыкаете, а я открываю большую карту вокруг даунтауна Торонто и вижу всего один Detached дом на продаже ниже миллиона баксов. При том что я купил за 900 с копейками. Где все эти дома за 800к на продаже, где паникующие разоренные инвесторы сливающие все за 700к? Даже еслиб они хотели опрокинуть цену сегодня до 700к в этой зоне, щас уже конды втрое меньше площади за 700к даже не купить.
Вот и выходит что вы тут извиваетесь критикуя неопределенно что и неопределенно как. риски есть везде, везде надо выбирать и застраховываться. Вон даже Owen bigland Ванкуверский говорит что за 30 лет его инвестирования-больше половины пропертей купленных проседали в цене в первые 3 года, и чтото ему както фиолетово на это оказалось в итоге.

А рента на то и рента, чтобы всякие забавные ребята несли пургу, но за пургу платили все больше и больше. В данном случае на 12-13% больше чем год назад.

Аватара пользователя
Ivan.Galv
Альфа самец
Сообщения: 7311
Зарегистрирован: 29 дек 2013, 23:39
Откуда: Toronto

Re: Инвестиционная недвижимость: что может быть лучше!

Сообщение Ivan.Galv » 17 янв 2019, 11:28

Чисто для вас Вова, расскажу как это работает на самом деле...:)
Упомянутый мной выше одинокий дом ниже ляма баксов - упомянут не просто так. Все лендеры используют ассессмент, основанный на comparables и четких правилах опоры на недавние продажи похожих домов со схожими характеристиками недалеко от Вашего.

В этом и прикол, что как только такой одинокий дом исчезает и проходит несколько месяцев без аналогичных листингов, то приходит асессор оценивать Ваш дом и он не имеет ни малейшего права оценить его ниже ляма, правила у него такие...А когда он оценивает его за лям с лишним вынужденно, сразу и лендер говорит о подросшей equity и возможность покупать далее появляется. И никого не заботит что раньше дома уходили за 800-900к за три дня, а сегодня его за 1.1M можно и месяц продавать и так и не продать, правила comparables есть правила.

А в это же самое время Вова будет тут с пеной урта чтото бормотать про 10% потери и про Киосаки, пока люди будут делать свое дело и развивать начинания.

Да, безусловно есть места в GTA, у которых ассессмент покажет не только отсутствие роста, но и снижение equity, и даже создаст риск проблем. Но ведь это лишь часть игры, в то время как вторая часть- опыт и знания. Комуто дай equity и он изза отсутствия знаний не сможет ничегошеньки с ней полезного сделать. А у когото отними, но за счет знаний и это будет компенсировано и преодолено.

Ктото погорел в 2008 жестко с банкротством когда начинал заниматься недвижкой, а щас у него 50 пропертей и огромный equity в каждом. Потому что фокусировался на знаниях и развитии. А другой погорел в 2008 и до сих пор ноет и критикует недвижку, ничему не научившись. Причем самые успешные как раз те-кто погорели именно с банкротством и были забанены на традиционные мортгиджи на несколько лет...ибо у них включился мозг и творческий подход к решению проблем.
Аватара пользователя
Ivan.Galv
Альфа самец
Сообщения: 7311
Зарегистрирован: 29 дек 2013, 23:39
Откуда: Toronto

Re: Инвестиционная недвижимость: что может быть лучше!

Сообщение Ivan.Galv » 17 янв 2019, 12:41

Vladimir611
Заслуженный форумчанин
Сообщения: 9924
Зарегистрирован: 28 апр 2012, 21:51
Откуда: Питер -> Рамат Ган -> Анкастер

Re: Инвестиционная недвижимость: что может быть лучше!

Сообщение Vladimir611 » 17 янв 2019, 13:07

Ivan.Galv писал(а):Вова Вы уж определитесь чему Вы оппонируете. Либо мне, либо инвестициям в недвижку в целом, либо инвестициям в недвижку в торонто конкретно в апреле 2017года конкретно в detached дома с потерей денег в некоторых областях GTA.
Оппонирую вложению в недвижимость на примере, который мы мусолим здесь уже два года - отдельно стоящие дома. Потому что иначе спор сводится к вашим упоминаниям домов, после того как подорожали дома, и переходе на кондо, когда дома упали, а кондо поднялись
Ivan.Galv писал(а): Вы просто выглядите смешно
я понимаю, что вы огорчены, но пока хамить не надо ;-)
Ivan.Galv писал(а): -про потери говорите и на меня пальцем тыкаете, а я открываю большую карту вокруг даунтауна Торонто и вижу всего один Detached дом на продаже ниже миллиона баксов.
Я ни на кого не тыкаю, а просто указываю, человеку описавшему небывалый рост ренты на то, что то за что ренту платят упало в цене. Ах да, мы же теперь про кондо говорим, ведь дома просели

Ivan.Galv писал(а): При том что я купил за 900 с копейками. Где все эти дома за 800к на продаже, где паникующие разоренные инвесторы сливающие все за 700к? Даже еслиб они хотели опрокинуть цену сегодня до 700к в этой зоне, щас уже конды втрое меньше площади за 700к даже не купить.
Ваня, и ведь с напёрсточниками не играю ;-) Ясен пень, что ваша недвижимость только вверх, про этот оазис даже говорить нечего. Клондайк. Но ведь вы здесь пишете про инвестиции в недвижимость. Вам найти ваш пост, в котором вы смеётесь над изменением цен в 905 и говорите смотреть на 416? Посмотрели, больше 10% падение за два года. Теперь Ваня смотрит не на 416, а на дом из-за занавески. Тот явно подорожал, ибо оттуда виден Ванин :-)
Vladimir611
Заслуженный форумчанин
Сообщения: 9924
Зарегистрирован: 28 апр 2012, 21:51
Откуда: Питер -> Рамат Ган -> Анкастер

Re: Инвестиционная недвижимость: что может быть лучше!

Сообщение Vladimir611 » 17 янв 2019, 13:13

Ivan.Galv писал(а):
Вот и выходит что вы тут извиваетесь критикуя неопределенно что и неопределенно как
Я критикую идею, подающуюся как беспроигрышную. Показав, что написанное вами 2 года назад (помните домик в Ошаве, который вы советовали?), совсем не буллет пруф, а у левереджа при падении последствия катастрофические. Вы в это по Киосаки не верили
Ivan.Galv писал(а): риски есть везде, везде надо выбирать и застраховываться. Вон даже Owen bigland Ванкуверский говорит что за 30 лет его инвестирования-больше половины пропертей купленных проседали в цене в первые 3 года, и чтото ему както фиолетово на это оказалось в итоге.
О, уже теплее. И всё в итоге сводится к тому, что является традиционно более выигрышной инвестицией. С чего мы и начинали
Ivan.Galv писал(а): А рента на то и рента, чтобы всякие забавные ребята несли пургу, но за пургу платили все больше и больше. В данном случае на 12-13% больше чем год назад.
Рента на то и рента, что когда всякие забавные ребята несут пургу и берут заём на ассет, который этих денег не стоит ( а стоит потому что забавным ребятам дали бумажки в банке) они пытаются выжать из рентеров денег, чтобы оправдать свою беспроигрышную модель. В итоге в накладе и "бизнесмены" и рентеры ;-) Но это рынок, не злитесь

Аватара пользователя
Ivan.Galv
Альфа самец
Сообщения: 7311
Зарегистрирован: 29 дек 2013, 23:39
Откуда: Toronto

Re: Инвестиционная недвижимость: что может быть лучше!

Сообщение Ivan.Galv » 17 янв 2019, 13:15

Вова - единственное хоть немного осмысленное в вашем ответе - идея о том, что рост ренты - это следствие падения цен.
Но идея то неверная в корне. Упреки меня в прыжках с домов на конды не помогут. Это простой факт - обьектов ренты в кондах - большинство, в домах - мало. Следовательно вся Ваша мозайка следственных связей - неверна. Владельцы кондо получили и рост цены и рост ренты. И именно они представляют рынок ренты как обладатели большинства рентовочных юнитов.

Про то что действия Wynne с Fair housing Plan гарантировали рост ренты двухзначными цифрами как минимум на два года вперед - я говорил еще два года назад, вот они и случились. А остальные факторы как подорожавшие мортгиджи, недостаток роста цен домов и прочее - еще даже не оказали существенного эффекта. Если владельцы кондо осознают что price appreciation им не светит, рентерам останется только молиться еврейскому богу, потому что тогда реальный апокалипсис и наступит. Пока еще рентеры пусть живут и несут пургу)
Последний раз редактировалось Ivan.Galv 17 янв 2019, 13:18, всего редактировалось 1 раз.
Vladimir611
Заслуженный форумчанин
Сообщения: 9924
Зарегистрирован: 28 апр 2012, 21:51
Откуда: Питер -> Рамат Ган -> Анкастер

Re: Инвестиционная недвижимость: что может быть лучше!

Сообщение Vladimir611 » 17 янв 2019, 13:17

Ваня снова решил сыграть в напёрстки. Раньше он писал, что Полоз понизит ставку (при растущем долге :-) ), теперь показывает что Роял Банк решил снять 0.15% на 5 летний мортгедж, потому что ревеню банков уменьшилось, ведь Вани перестали инвестировать в недвижимость. Ване перестали давать в долг. Так может 0.15% снижения поможет продолжить банкет ещё недолго, за счёт привлечения другого Вани, который на банкет не успел.
Только не приравнивайте это к ставке Банк оф Канада ;-)
Аватара пользователя
Ivan.Galv
Альфа самец
Сообщения: 7311
Зарегистрирован: 29 дек 2013, 23:39
Откуда: Toronto

Re: Инвестиционная недвижимость: что может быть лучше!

Сообщение Ivan.Galv » 17 янв 2019, 13:23

Вова, у Вас очевидно много времени огрызаться сегодня? К сожалению у меня на Вас столько времени нету. Так что либо оставить цирк и по делу- либо чемодан вокзал Израиль))))

Выучите вон лучше что определяет рейты.
Bank of Canada rate вообще фиолетов для fixed rates. Все определяют бонды которые давно уже подевели.
А Ваш любимый Полоз через свою ставку может влиять только на Variable rate...зато как влиять, с полнотой власти...
Вы же то ошибочно считаете что всемогущий полоз - наш пострел, везде поспел, то ляпаете глупость что бонды определяют все виды ставок - зависит от того что съели на завтрак наверно :lol:
Vladimir611
Заслуженный форумчанин
Сообщения: 9924
Зарегистрирован: 28 апр 2012, 21:51
Откуда: Питер -> Рамат Ган -> Анкастер

Re: Инвестиционная недвижимость: что может быть лучше!

Сообщение Vladimir611 » 17 янв 2019, 13:28

Ivan.Galv писал(а):Вова - единственное хоть немного осмысленное в вашем ответе
вы снова пытаетесь хамить :-(
Расставайтесь с деньгами легко
Ivan.Galv писал(а): Но идея то неверная в корне. Упреки меня в прыжках с домов на конды не помогут. Это простой факт - обьектов ренты в кондах - большинство, в домах - мало.
Но вы писали 2 года назад, когда кондо не дорожали и близко как дома, что там ренту не отбить и купили дом

Ivan.Galv писал(а): Следовательно вся Ваша мозайка следственных связей - неверна. Владельцы кондо получили и рост цены и рост ренты. И именно они представляют рынок ренты как обладатели большинства рентовочных юнитов.
Моя мозаика стара, как мир. Я смеюсь над идеями покупки кондо за 700т на пике, чтобы сдать его за 2500. У всего есть цена. В том числе и у инвестиции, которая куплена для принесения дохода. Люди про это забывают и считают, что если инвестиция (кондо) покрывает своё содержание или даже не покрывает, она всё равно хороша, ибо будет вечно дорожать и другой Ваня купит её у вас с большой для вас прибылью. Я просто указываю на нестыковки. Недвижимость надо покупать, когда она дешёвая. Не с точки зрения абстрактной цены, а с точки зрения соотношения с приносимой рентой. А Киосаки выдумывает модели для Вань
Vladimir611
Заслуженный форумчанин
Сообщения: 9924
Зарегистрирован: 28 апр 2012, 21:51
Откуда: Питер -> Рамат Ган -> Анкастер

Re: Инвестиционная недвижимость: что может быть лучше!

Сообщение Vladimir611 » 17 янв 2019, 13:35

Ivan.Galv писал(а): Выучите вон лучше что определяет рейты.
Вы всерьёз собрались меня этому обучить?
Ivan.Galv писал(а): Bank of Canada rate вообще фиолетов для fixed rates. Все определяют бонды которые давно уже подевели.
А Ваш любимый Полоз через свою ставку может влиять только на Variable rate...зато как влиять, с полнотой власти...
Вы же то ошибочно считаете что всемогущий полоз - наш пострел, везде поспел, то ляпаете глупость что бонды определяют все виды ставок - зависит от того что съели на завтрак наверно :lol:
Снова попытались нахамить, а я просто написал, что знижение роял банком, которое вы привязываете к нашему старому спору о ставках, просто показывает, что у банков перестали брать заёмы на недвижимость. Они сделали оставшимся "бизнесменам" скидку. Можно мёртвым припарки посоветовать. Вы же писали про снижение ставки Полозом. Ждите
Ivan.Galv писал(а): Про то что действия Wynne с Fair housing Plan гарантировали рост ренты двухзначными цифрами как минимум на два года вперед - я говорил еще два года назад, вот они и случились. А остальные факторы как подорожавшие мортгиджи, недостаток роста цен домов и прочее - еще даже не оказали существенного эффекта.
Да, да. Вы почитайте насколько меньше продали домов в 2018 по сравнению с 2017
Ivan.Galv писал(а): Если владельцы кондо осознают что price appreciation им не светит, рентерам останется только молиться еврейскому богу...
А ваши рентеры верующие евреи?! Это что-то новенькое, но верю вам. Как всегда.
Аватара пользователя
Ivan.Galv
Альфа самец
Сообщения: 7311
Зарегистрирован: 29 дек 2013, 23:39
Откуда: Toronto

Re: Инвестиционная недвижимость: что может быть лучше!

Сообщение Ivan.Galv » 17 янв 2019, 13:55

Сдается мне, что мортгиджи перестали брать не потому что рейт высокий. А потому что последние полгода-год любой брокер строил гримассу отвращения потенциальным клиентам и твердил как все ужесточили, даже если потенциальный клиент был согласен на ставку.
Во многих случаях они там зарвались и делали гораздо больше, чем требовалось регуляторами.

Конечно армию брокеров кормить не очень приятно без выхлопа. Но они могли это исправить просто перестав выпендриваться в требованиях. А изменение fixed ставок (которое теперь будет у всех big6 банков) - это больше запоздалое признание того, что бонды еще осенью подешевели. Запоздалось - еще один признак их завышенных требований.
Ну а так да, не только владельцев можно щемить, посиделки брокеров без дела, а банков без процентов тоже иногда во чтото выливается:)
Аватара пользователя
Ivan.Galv
Альфа самец
Сообщения: 7311
Зарегистрирован: 29 дек 2013, 23:39
Откуда: Toronto

Re: Инвестиционная недвижимость: что может быть лучше!

Сообщение Ivan.Galv » 17 янв 2019, 14:02

Но вы писали 2 года назад, когда кондо не дорожали и близко как дома, что там ренту не отбить и купили дом
Такого я писать не мог, фантазии. Я много раз подчеркивал что чем меньше обьект - тем быстрее получить положительный кешфлоу. Студии - быстрее всего.
Дом был выбран по другой причине, которая сквозь Ваше отвращение к Киосаки Вам и видна то не будет...

Вон, в Ванином пруду все больше и больше акул...
Я ранее писал про планы CHOICE REIT застроить один низкоэтажный пустырь : http://urbantoronto.ca/news/2018/04/cho ... oor-dundas
Пару дней назад еще и вот что вылезло:
https://condonow.com/1540-Bloor-St-West-Condos

Земля - не грязные зеленые бумажки, но время этому научить вову еще не пришло.
Аватара пользователя
Antoxa
Заслуженный форумчанин
Сообщения: 21131
Зарегистрирован: 20 июн 2009, 02:44

Re: Инвестиционная недвижимость: что может быть лучше!

Сообщение Antoxa » 17 янв 2019, 16:31

Ivan.Galv писал(а):Вон даже Owen bigland Ванкуверский говорит что за 30 лет его инвестирования-больше половины пропертей купленных проседали в цене в первые 3 года, и чтото ему както фиолетово на это оказалось в итоге.
А закредитоваться через heloc по самые помидоры н тоже советует?
Аватара пользователя
Antoxa
Заслуженный форумчанин
Сообщения: 21131
Зарегистрирован: 20 июн 2009, 02:44

Re: Инвестиционная недвижимость: что может быть лучше!

Сообщение Antoxa » 18 янв 2019, 11:41

Инфляция в Канаде за 2018 год выше чем последние 7 лет - 2.3%. Вряд ли полоз откажется от плана подъёма ставки...
anarsoul
Заслуженный форумчанин
Сообщения: 4465
Зарегистрирован: 25 фев 2015, 13:42
Откуда: Оттуда

Re: Инвестиционная недвижимость: что может быть лучше!

Сообщение anarsoul » 18 янв 2019, 13:31

Понятно что будут поднимать вслед за Штатами.

Ответить

Вернуться в «Жилье и недвижимость»