Инвестиционная недвижимость: что может быть лучше!

Любые вопросы, свясанные с приобретением недвижимости, арендой или сдачей в наем
Аватара пользователя
Ivan.Galv
Альфа самец
Сообщения: 7311
Зарегистрирован: 29 дек 2013, 23:39
Откуда: Toronto

Re: Инвестиционная недвижимость: что может быть лучше!

Сообщение Ivan.Galv » 19 ноя 2018, 12:43

Это когда государство устанавливает максимальный предел на который можно повышать ренту в год. В этом году это 1.8%.
Если тенант добровольно съехал - то новому тенанту можно повысить цену до любых уровней.
В Манитобе и Виннипеге он тоже есть. В Кбебеке он более жесткий - даже при смене тенантов нельзя повышать ренту выше заданного уровня.

С одной стороны это защита тенантов от роста ренты быстрее дохода, и большинство социалистических дурачков в Канаде только эту сторону и видят в нем. Но с другой стороны рост цен это только ускоряет, и именно изза рент контроля лендлорды не могут резко создать больше жилья от повысившихся цен, потому что не могу придти в банк и сказать "Смотри, мой рентал доход вырос, я могу взять еще один мортгидж"

Vladimir611
Заслуженный форумчанин
Сообщения: 9924
Зарегистрирован: 28 апр 2012, 21:51
Откуда: Питер -> Рамат Ган -> Анкастер

Re: Инвестиционная недвижимость: что может быть лучше!

Сообщение Vladimir611 » 19 ноя 2018, 14:58

Ivan.Galv писал(а):Удивительно, но похоже Форд переплюнул Wynne по страшному...
С wynne ситуация была проста - дома построенные до 1990 года были под рент контролем. Дома построенные после - без рент контроля. И она ужесточила это всех подмяв под рент контроль.

Форд же не вводит правило что новые дома будут без рент контроля, он по сути говорит что любые дома теперь будут без рент контроля, за исключением существующих тенантов, которые пока еще не съехали.

Если это подтвердиться - то это зачот немеренный!
А где вы нашли эти детали?
Пока из всего что я видел, объяснение Фордовского нововведения на редкость наразборчивое.
Говорится про новую съёмную недвижимость. Я понял это, как недвижимость которая (необязательно новая), но ранее не сдавалась. Тогда должны быть оговорены какие-то сроки про что значит "ранее". Это какие-то временные рамки или вообще никогда. Но подобная оговорка в духе того, что он хочет - привлечь новую недвижимость на рынок рента.
Из того, что вы пишете (и я подобное тоже встречал) - что повышение может быть воможно для всего рента, когда новый тенант въезжает в жильё. В Фордовском пресс релизе я подобного не видел, но возможно просочились какие-то новые детали.
В принципе я за снятие рент контроля (помощь тенантам, не задача лендлорда, а задача государства), но не сомневаюсь закончится это повышением гос выплат неимущим, которые не будут в состоянии оплатить повышение рента
Vladimir611
Заслуженный форумчанин
Сообщения: 9924
Зарегистрирован: 28 апр 2012, 21:51
Откуда: Питер -> Рамат Ган -> Анкастер

Re: Инвестиционная недвижимость: что может быть лучше!

Сообщение Vladimir611 » 19 ноя 2018, 15:00

Ivan.Galv писал(а): С одной стороны это защита тенантов от роста ренты быстрее дохода, и большинство социалистических дурачков в Канаде только эту сторону и видят в нем. Но с другой стороны рост цен это только ускоряет, и именно изза рент контроля лендлорды не могут резко создать больше жилья от повысившихся цен, потому что не могу придти в банк и сказать "Смотри, мой рентал доход вырос, я могу взять еще один мортгидж"
для того, чтобы привлечь на рынок рента новое жильё, совсем не обязательно снимать рент контроль с того, которое уже на рынке. Так что нужны детали, которых пока не видно
Аватара пользователя
Ivan.Galv
Альфа самец
Сообщения: 7311
Зарегистрирован: 29 дек 2013, 23:39
Откуда: Toronto

Re: Инвестиционная недвижимость: что может быть лучше!

Сообщение Ivan.Galv » 22 ноя 2018, 01:38

Владимир, не, это я из статьи Toronto Star так думал, но потом министр финансов дал пояснение. Он по сути отменяет только то что ввела Wynne и заменяет циферку 1990 на 2018 с какой то определенной датой.
Но да - совсем все подробности надо ждать в bill, который еще даже не создан.

Эта мера хоть и в правильно направлении, но лилипутский шаг.
для того, чтобы привлечь на рынок рента новое жильё, совсем не обязательно снимать рент контроль с того, которое уже на рынке.
Тут Вы как раз заблуждаетесь. Все инвесторы и лендлорды типа Вани давно повязаны в мортгиджах и для покупки нового жилья надо ждать пока доход с ренты вырастет. И у большинств рент контроль блокирует такой рост а его отмена создат взрывной эффект роста.
Отмена рент контроля в новостройках-это конфетка. Конфетка более высокой прибыльности и более быстрого выхода на хороший кешфлоу. Но проблема в том, что нет людей, которые бы могли этой конфеткой воспользоваться. Если бы рент контроль завтра отменили весь с концами - то все лендлорды начали бы завтра штурмовать лендеров в попытке взять новый мортгидж на новостройку.
А сейчас выходит что конфетку создали, но все обитатели GTA взять ее не могут, и вся надежда на тех инвесторов, которые придут откуданибудь извне и решат войти на рынок. Но самые ушлые уже давно здесь на рынке и внешняя помощь даст ничтожный процент роста.
Ровно та степень, с которой защищают сегодняшних тенантов и равняется степени того, на что заблокирован рост создания нового жилья. А защищают их на 99% от предыдущего уровня, вот и считайте что supply вырастет на аля 1%.
Чтобы мера в ее нынешнем виде могла стать чем то сильным-нужно десятилетие в лучшем случае, пока эти ушлые новостройщики построят чтото на рынке за 2-3 года, потом опрежая всех нарастят кешфлоу и начнут размножать проперти...По сути мы в такой точке и были в 2017м, когда прошло 27 лет с 1990го года.
Vladimir611
Заслуженный форумчанин
Сообщения: 9924
Зарегистрирован: 28 апр 2012, 21:51
Откуда: Питер -> Рамат Ган -> Анкастер

Re: Инвестиционная недвижимость: что может быть лучше!

Сообщение Vladimir611 » 23 ноя 2018, 13:46

Ivan.Galv писал(а): Тут Вы как раз заблуждаетесь. Все инвесторы и лендлорды типа Вани давно повязаны в мортгиджах и для покупки нового жилья надо ждать пока доход с ренты вырастет. И у большинств рент контроль блокирует такой рост а его отмена создат взрывной эффект роста.
Отмена рент контроля в новостройках-это конфетка. Конфетка более высокой прибыльности и более быстрого выхода на хороший кешфлоу. Но проблема в том, что нет людей, которые бы могли этой конфеткой воспользоваться. Если бы рент контроль завтра отменили весь с концами - то все лендлорды начали бы завтра штурмовать лендеров в попытке взять новый мортгидж на новостройку.
А сейчас выходит что конфетку создали, но все обитатели GTA взять ее не могут, и вся надежда на тех инвесторов, которые придут откуданибудь извне и решат войти на рынок. Но самые ушлые уже давно здесь на рынке и внешняя помощь даст ничтожный процент роста.
Здесь не согласен. Государство может стимулировать рост конвертации недвижимости под рент или его строительство за счёт съёма рент контроля. Но вы пытаетесь провести следующую цепочку: Если Ване разрешат снять рент лимит на уже сдаваемое жильё, у Вани будет больше денег и ему дадут заём на постройку нового на рент. Так это не работает. Государство должно стимулировать на Ваню (у которого может не быть денег), а усилить business case. Тот у кого деньги есть со снятием лимита может решить вложить эти деньги в рентуемую недвижимость.
Короче делается это не для того, чтобы отдельный Ваня взял мортгаге, а для того, чтобы на рынок вернулись девелоперы и корпорации, строящие на съём. То есть игроки, которые из-за бума последних лет либо ушли либо переключились на строительство на продажу

Vladimir611
Заслуженный форумчанин
Сообщения: 9924
Зарегистрирован: 28 апр 2012, 21:51
Откуда: Питер -> Рамат Ган -> Анкастер

Re: Инвестиционная недвижимость: что может быть лучше!

Сообщение Vladimir611 » 23 ноя 2018, 13:49

Ivan.Galv писал(а): Чтобы мера в ее нынешнем виде могла стать чем то сильным-нужно десятилетие в лучшем случае, пока эти ушлые новостройщики построят чтото на рынке за 2-3 года, потом опрежая всех нарастят кешфлоу и начнут размножать проперти...По сути мы в такой точке и были в 2017м, когда прошло 27 лет с 1990го года.
не обязательно. Если правда то, что говорили про большое количество жилья, купленного для перепродажи и простающего, это вполне может двинуть его на рент
Аватара пользователя
Ivan.Galv
Альфа самец
Сообщения: 7311
Зарегистрирован: 29 дек 2013, 23:39
Откуда: Toronto

Re: Инвестиционная недвижимость: что может быть лучше!

Сообщение Ivan.Galv » 23 ноя 2018, 17:49

Vladimir611 писал(а):Здесь не согласен. Государство может стимулировать рост конвертации недвижимости под рент или его строительство за счёт съёма рент контроля. Но вы пытаетесь провести следующую цепочку: Если Ване разрешат снять рент лимит на уже сдаваемое жильё, у Вани будет больше денег и ему дадут заём на постройку нового на рент. Так это не работает. Государство должно стимулировать на Ваню (у которого может не быть денег), а усилить business case. Тот у кого деньги есть со снятием лимита может решить вложить эти деньги в рентуемую недвижимость.
Короче делается это не для того, чтобы отдельный Ваня взял мортгаге, а для того, чтобы на рынок вернулись девелоперы и корпорации, строящие на съём. То есть игроки, которые из-за бума последних лет либо ушли либо переключились на строительство на продажу
Девелоперы никогда не имели денег на подобные инвестиции, у них очень узкий profit margin. Они настолько туго финансируются, что даже строить начать не могут пока не сделают presold 80% юнитов (по завышенной на 20% от рынка цене).
А про корпорации строящие на съем, Вы Вова делаете ошибку, свойственную многим. Вы считаете, что когда государство борется с лендлордингом и делает его не выгодным, получая как побочный эффект lack of supply, все таки есть какие то чуваки, которые в эту трудную минуту придут и всех спасут тем, что им это будет охрененно выгодно на чужом горе сыграть! :lol:
Наивность этого в том, что Вы забыли что эти ребята все равно не более, чем крупные лендлорды. Заманить нового крупного лендлорда в Торонто с его ужасным кешфлоу - гуд лак. А все нынешние - сидят с полными Purpose Built Rentals небоскребами с тенантами, половина из которых платит 900 долларов за 2бедрум изза надругательства над свободным рынком через рент контроль. Эти крупные корпорации-лендлорды давно уже максимизированы точно также как и мелкие лендлорды в возможности приобретать новое жилье. Кстати в 2017м была новая и не очень долгая волна такого purpose built rental, когда рента уже выросла, а правила еще не ужесточили.
В конечном счете Вам надо понять что принц на белом коне не придет спасать Торонто от тупорылых правителей. Его нету, потому что его расчеты прибыли такие же как и у Вани. Так что создать любым лендлордам Capacity для вложений в новое жилье можно только ослабив рент контроль у тех тенантов, которые сейчас защищены как священная корова. Иначе это просто конфетка без желающих ее съесть.

Надежда на то что есть какие то крупные принциы на белом коне подогревается еще время от времени в СМИ, когда какой нибудь политик ляпнет про субсидии таким крупным лендлордам чтонибудь. Это просто разновидность взятки, которую они могут время от времени сделать умышленно обломав мелких лендлордов. Чаще в виде поблажек в налогах. В прямых субсидия канаское социалистическое общество крайне враждебно к таким субсидиям и не позволяет их делать. Поэтому это и трансформировалось в монстра, программу с названием "affordable housing", которую John tory Всеми силами рекламирует. По сути здоровый рыночный подход был бы в "Инвесторы, вот Вам бабло, умоляю стройте новое жиье". Он в канадских реалиях невозможен так как социалисты жестко смотрят кто и как получает деньги. Поэтому этот подход переродился в этой программе в извращение по имени "Крупные лендлорды, мы мало как можем растратить госсредства на Вашу мотивацию, но давайте мы у Вас купим в новых юнитах право некоторых нищих людей жить 25 лет по смехотворной цене. Сколько будет стоить?"

При этом девелоперы конечно же выиграют от данной меры, только они наверно и выиграют реально осязаемые вещи, в то время когда никто другой не выиграет. Просто потому что такая мера продолжит толкать иррациональных людей переплачивать за новостройку 20-30% от рыночной цены девелоперам и поток людей еще некоторое время поживет. С законами от Wynne были высокие шансы коллапса спроса на новостройки.
Аватара пользователя
Ivan.Galv
Альфа самец
Сообщения: 7311
Зарегистрирован: 29 дек 2013, 23:39
Откуда: Toronto

Re: Инвестиционная недвижимость: что может быть лучше!

Сообщение Ivan.Galv » 23 ноя 2018, 21:40

Никогда, Вова, не задумывались, почему в Торонто после 1970 года целенаправленных рентовок до cмешного мало стали строить?
Как раз финансирование и причина. С кондо - девелоперу вообще не нужно финансирование до максимально позднего этапа, он делает presold и живет на эти деньги, запускает первые стадии проекта. А на более поздней стадии он берет краткосрочное финансирование на выгодных условиях, потому что юниты presold, риски минимальны.
С апартмент билдингами же - совсем другая лига. Надо финансироваться долгосрочно, доказывая инкам и кешфлоу, и не на короткий период, а еще до начала строительства и на десятилетия вперед.
Изза этого неравенства и произошла в свое время почти полная остановка создания апартмент билдингов. А Вы говорите "щас бизнес кейс усилим и придут". Кое-где конечно строят новые, но со скрипом, на максимуме возможностей финансирования.
Аватара пользователя
Antoxa
Заслуженный форумчанин
Сообщения: 21131
Зарегистрирован: 20 июн 2009, 02:44

Re: Инвестиционная недвижимость: что может быть лучше!

Сообщение Antoxa » 27 ноя 2018, 16:07

Между тем NDP в BC предлагают ввести лимит еще и на увеличение рента при смене тенанта :)
Vladimir611
Заслуженный форумчанин
Сообщения: 9924
Зарегистрирован: 28 апр 2012, 21:51
Откуда: Питер -> Рамат Ган -> Анкастер

Re: Инвестиционная недвижимость: что может быть лучше!

Сообщение Vladimir611 » 27 ноя 2018, 19:05

государство всегда не против переложить заботу о бедных на чьи-то плечи. С одной стороны быть защитниками сирых и убогих, с другой не оплачивать их счета. Но с другой стороны избиратели НДП заслуживают то, что выбрали. Пусть лендлорды вообще забьют и сирые избиратели останутся просто без жилья на съём. Лепота. В ночлежке освобождается место, а на него сразу два претендента. Оба избиратели НДП :roll:
Аватара пользователя
Ivan.Galv
Альфа самец
Сообщения: 7311
Зарегистрирован: 29 дек 2013, 23:39
Откуда: Toronto

Re: Инвестиционная недвижимость: что может быть лучше!

Сообщение Ivan.Galv » 27 ноя 2018, 20:05

Ну это на самом деле прелестно, что найдется хоть какая то провинция, которая научит тупых социалистов правилам свободного рынка:) Очень не хотелось брать это бремя на себя
anarsoul
Заслуженный форумчанин
Сообщения: 4465
Зарегистрирован: 25 фев 2015, 13:42
Откуда: Оттуда

Re: Инвестиционная недвижимость: что может быть лучше!

Сообщение anarsoul » 27 ноя 2018, 20:09

Antoxa писал(а):Между тем NDP в BC предлагают ввести лимит еще и на увеличение рента при смене тенанта :)
Не вижу ничего про это в новостях
Аватара пользователя
Antoxa
Заслуженный форумчанин
Сообщения: 21131
Зарегистрирован: 20 июн 2009, 02:44

Re: Инвестиционная недвижимость: что может быть лучше!

Сообщение Antoxa » 27 ноя 2018, 21:46

The introduction of new vacancy controls would allow the provincial government to strictly regulate rent to a unit instead of the tenant. It would remove the current ability of rental owners to flexibly adjust rents between tenants to account for building and unit upgrades and any increased property taxes and insurance and utilities costs.
http://dailyhive.com/vancouver/bc-vacan ... ember-2018
Аватара пользователя
Ivan.Galv
Альфа самец
Сообщения: 7311
Зарегистрирован: 29 дек 2013, 23:39
Откуда: Toronto

Re: Инвестиционная недвижимость: что может быть лучше!

Сообщение Ivan.Galv » 30 ноя 2018, 10:42

[video][/video]
Аватара пользователя
Ivan.Galv
Альфа самец
Сообщения: 7311
Зарегистрирован: 29 дек 2013, 23:39
Откуда: Toronto

Re: Инвестиционная недвижимость: что может быть лучше!

Сообщение Ivan.Galv » 11 дек 2018, 15:07

[video][/video]

https://business.financialpost.com/inve ... -statement

Bank of Canada makes 90-degree turn with its latest economic statement
The hawkish tone in the Bank of Canada’s October statement swung to a much more dovish assessment on Wednesday as the bank held rates at 1.75 per cent, as was widely expected. If there is good news, it is that the BoC retains its prerogative to be flexible. The message is crystal clear: Rate hikes are off the table for now.

The changes to the statement were substantial.

Six weeks ago: “The global outlook remains solid.”

Currently: “The global economic expansion is moderating.”

The fact that the Bank put this in the very first sentence is telling: “…signs are emerging that trade conflicts are weighing more heavily on global demand.”


Ответить

Вернуться в «Жилье и недвижимость»