Продать дом без агента

[Ivan.Galv]

Тут ребята дали ссылки на сайты, через которые можно выставить на МЛС, вот через них и начнем. Дом наш очень недорогой по местным меркам. Т.ч. продастся скорее всего быстро.

Оценивать все с точки зрения продался/не продался не совсем корректно.
Может к Вам придет один покупатель и выторгует скидку в 10%.
А еслиб Вы делали все с привлечением риэтора - могло бы придти 2 или 3 покупателя и в конкуренции передраться, дав +10% к listing price.

Продав со скидкой в 10% Вы можете радоваться что справились без риэлтора, но как было бы с риэлтором - неизвестно...

[RRobins]

С продажей можно не спешить и подождать 2 и 3 покупателя. И я сильно зла на нашего агента, чтобы нанимать опять, даже другого агента. Купили бы другой домик, так и снега столько лопатить не пришлось бы.

[pashevich]

Тут ребята дали ссылки на сайты, через которые можно выставить на МЛС, вот через них и начнем. Дом наш очень недорогой по местным меркам. Т.ч. продастся скорее всего быстро.

Это вот эти

http://oneflatfee.ca/
https://www.forsalebyowner.ca/

Думал, что у брокеров (агентов) монополия на доступ к MLS. Видимо, кто-то уже нашел в этом дыру
В принципе, $550 не так уж и дорого, по сравнению с несколькими тысячами, как минимум, которые возьмет агент продавца. Остается лишь найти покупателя без агента.

Купили бы другой домик, так и снега столько лопатить не пришлось бы.

Может и продавать бы не пришлось...

[Vladimir611]

Думал, что у брокеров (агентов) монополия на доступ к MLS. Видимо, кто-то уже нашел в этом дыру

у агентов монополия на МЛС и её никто не отменял, но есть достаточно агентов, предоставляющих именно такой сервис вместо full service

[pashevich]

Тогда интересно, во сколько рядовому агенту обходится размещение 1 листинга, либо сколько стоит годовая подписка на постинг в МЛС, или это включено в стоимость лицензии, продляемой ежегодно? И параллельно возникает вопрос, сколько в среднем надо разместить листингов, чтобы хоть что-то продать... Такая воронка продаж вообще существует в мире real estate?
Татьяна, ваш выход!

у агентов монополия на МЛС и её никто не отменял

Поэтому на realtor.ca нельзя отфильтровать листинги с нулевой комиссией продавца, как и получить другую интересную информацию, доступную только риэлторам.

[Елена Палагнюк]

Тогда интересно, во сколько рядовому агенту обходится размещение 1 листинга, либо сколько стоит годовая подписка на постинг в МЛС, или это включено в стоимость лицензии, продляемой ежегодно? И параллельно возникает вопрос, сколько в среднем надо разместить листингов, чтобы хоть что-то продать... Такая воронка продаж вообще существует в мире real estate?
Татьяна, ваш выход!

Я конечно не Татьяна, но наверное могу ответить на ваш вопрос в какой то мере.

Реэлторские агенства платят CREA (Canadian Real Estate Association) и Realtor.ca огромные деньги за пользование МЛС и ряда других статистических и информационных баз недоступных человеку без лицензии. Рядовые агенты и брокеры платят агенствам на которые они работают. Платят по разному. Есть агенства которые плаят 100% комиссии своим агентам, но за каждую сделку берут фиксированную оплату. Большие реэлторские конторы типа Century21, Re/Max, Royal LePage получают с агентов доходы в виде сплитов (процентов с комиссии), которые могут быть очень большими. Например, когда я работала в двух крупнейших конторах с меня в год снимали от $10К до $30К от комиссионных в виде сплитов (особенно Ремакс в этом отношении отличается от других своими высокими сплитами и множеством extra fees). Эти сплиты зависят от дохода агента плюс заработал-не заработал в обязательном порядке должен платить ежегодные оплаты франчайзингу, за бренд, рекламу, брендовый вебсайт, поддержку и тд. Затем идут оплаты за пользование офисом и услугами этого офиса (даже за кофе ), ну и потом уже свои собственные расходы на ведение бизнеса и естественно налоги.
Агенты и брокеры не могут открыть корпорацию и соответственно платят налоги как self-employed. Плюс агенты самостоятельно ежегодно платят за свою принадлежность к локальным бордам (в моем случае OREA - Ontario Real Estate Association, TREB- Toronto Real Estate Board) и RECO- Real Estate Council of Ontario), страховку и раз в два года за возобновление лицензии все вместе выходит больше $2000. Лицензию не возобновят если не прошел необходимую учебную программу обязательную раз в два года. Помимо этого желательно посещать специальные семинары и тренинги за которые тоже платишь из своего кармана. Кроме CREA, OREA и TREB есть еще и такая организация как NAR (National Association of Realtors) и еще несколько профессиональных реэлторских организаций членство в которых не обязательно для поддержания лицензии, но желательно для активно работающего брокера. И вы же понимаете что это членство не за красивые глаза . Кстати, забыла упомянуть коммерческий сектор, для тех агентов и брокеров которые занимаются коммерческими сделками есть свой млс и за это им тоже нужно платить дополнительно. У commercial свои правила совершенно отличные от residential.

В общем что я могу сказать по вопросу о том "сколько нужно разместить листингов чтобы хоть что то продать" (а для агента просто даже отбить свои расходы чтобы выжить в этом бизнесе). Естественно если бы не было такой системы где нужно содержать огромнейший штат всех организаций стоящих во главе канадской Real Estate системы, а было бы проще связать реэлторов и клиентов, наверное не было бы и таких больших комиссионных за сервис. Более того, я считаю что если бы получить реэлторскую лицензию не было так относительно просто, в этот бизнес не шло бы столько случайных людей с надеждой на мифические доходы от "ничего не делал, продал один дом - получил двадцать тысяч и сидит в шоколаде". Как вы правильно ранее сказали, это же не на доктора или адвоката выучиться. А текучка в реэлторских агенствах огромная, люди идут и идут, а через 2 года большинство бросают (поняв что не все так красиво и просто в этом бизнесе) и приходят новые, ну а соответствующие обучающие, поддерживающие и руководящие организации получают свои членские взносы. Только в Торонтовском Борде на сегодня агентов больше 45,000 человек, вот и посчитайте... Реальную статистику по заработкам агентов за прошлый год я недавно здесь выставляла. Ну и как теперь посчитать "во сколько рядовому агенту обходится размещение одного листинга"?

[pashevich]

Елена, благодарю за очередной всеобъемлющий ответ. С Татьяной я немного зарапортовался, т.к в Ванкувере у вас есть коллега по цеху с созвучной фамилией... тем не менее, вы меня поняли

Согласен, что рассчитать стоимость одного листинга, а тем более расходы на одну продажу достаточно сложно, если только не сложить все в конце года и поделить. Меня лишь заинтересовала сумма в ~$500 за размещение на МЛС через вышеозвученные сайты. Значит агенты или целые агентства, через которые это все выставляется, оценивают свой сервис именно так. С учетом их выгоды, расходов на поддержание сайта, ежегодных платежей во все инстанции, налогов и тп, стоимость одного размещения должна быть в конечном итоге меньше $100. Единственное, что непонятно - есть ли зависимость стоимости доступа к МЛС от количества размещаемых листингов? Грубо говоря, для вас есть разница в плане расходов выставить 10 домов за год или 100? Не говоря про техническую сторону вопроса, как это сделать.

[Елена Палагнюк]

Зависимости стоимости доступа к МЛС от количества размещаемых листингов нет. За доступ к МЛС есть оплата как я вам написала выше. А сколько кто выставит за эту оплату листингов - МЛС не волнует, есть оплата - есть доступ.

Как выживают агенства или агенты выставляющие за $500 я не знаю. Я лично только за профессиональные фотографии, видеотур и другой маркетинговый материал на один листинг трачу около $500.
Никогда не вникала в их методы работы, хотя знаю что тот же ComFree это очень хитрое агенство, которое имеет в своем штате около 70 реэлторов, практически всегда получает double end т.е. выступает со стороны покупателя и получает комиссию как co-operating agent там где продавцы предлагают заплатить комиссию агентам. Если внимательно почитать их рекламу на первой странице о том что продавец экономит $28,250 на комиссионных, внизу маленькими буквами написано *When compared to an average commission of 5%, including the applicable taxes. May not include remuneration paid to the buyer’s agent, if any. Про комиссию листинг агентов мы уже здесь обсуждали, 2.5% за листинг сторону можно значительно снизить.
Так же они пишут: "Real people. Real agents. With you every step.
Not paying a commission doesn’t mean you’ll be selling your house without a real estate agent
– in fact, you'll get a whole team of licensed agents who are real estate experts.
You'll receive all of the necessary tools to successfully sell your home, while we do the heavy lifting.
Local REALTORS® who know your market and can help you set the right price.
Professional negotiators to handle the paperwork and close the deal.1"

А внизу маленькими буквами дисклеймер:

1- offerAssist is an optional service, available for an additional fixed fee, payable only upon the successful sale of your home and deducted from the proceeds of your sale.

Средний (не продвинутый в части документации на куплю-продажу) продавец скорее всего подпишет документ, что в случае если со стороны покупателя придет человек без агента то офер и остальные сопутствующие действия будут произведены ComFree за соответствующий процент. Сколько составляет этот процент - на сайте нигде не написано. Даже если он меньше 2% за счет объема транзакций, я думаю, они и получают доход.
Также, в случае если листинг By Owner не продался без комиссионных, это агенство тут же предлагает свои услуги чтобы поставить тот же самый дом на МЛС по всем правилам. Официально они зарегистрированны как CF Real Estate Ontario Inc. Что означает CF уже никого не волнует, но слово Free почему то там уже отсутствует . Ну вот так они наверное и зарабатывают.
Простой обыватель всей этой информацией не владеет, частенько не вникает в детали, видит только цифру $599 Full commissions перед глазами. Ну а в случае продажи ставит на свой front loan табличку делающую дополнительную бесплатную рекламу обыкновенному реэлторскому агенству Comfree оно же CF . Знаю что на них было много жалоб в RECO and consumer's protection, но они до сих пор в бизнесе.

[Skvach]

А риэлтор не может напрямую оплачивать за использование MLS минуя эти конторы типа Re/Max?
Если MLS не хочет брать деньги напрямую у self-employed realtor нельзя ли открыть свой real estate agency ?
http://www.reco.on.ca/wp-content/upload ... c-2016.pdf
Особых требований там вроде нет.

[Елена Палагнюк]

Каждый агент получивший лицензию обязан зарегистрироваться в каком-то агенстве, это без вариантов. Реэлтор это только представитель своего агенства. Самостоятельно он работать не может, ответственность за все его действия несет агенство и персонально Broker of Record. Все сделки по покупке-продажи недвижимости заключаются не от имени отдельных агентов, а от имени агенств.
Свое агенство как отдельную корпорацию можно открыть если есть лицензия брокера, как минимум 5 лет опыта работы в Real Estate и нужно сдать специальные экзамены. RECO проводит свою проверку и решает разрешать или не разрешать работать как самостоятельное агенство. После этого даже если работаешь сам не нанимая людей все равно платишь за доступ к МЛС (за новую регистрацию и все остальное как новое entity - первый взнос очень большой ).
Когда работаешь на себя расходов гораздо больше чем когда работаешь на агенство, головных болей, бумажной и административной работы тоже гораздо больше чем когда работаешь на дядю. Единственный плюс что налоги на корпорацию меньше чем у self employed. Поэтому если не нанимать агентов то открывать собственное агенство имеет смысл только реэлторам, которые имеют приличный и постоянный бизнес инком от этого вида деятельности.

[RRobins]

Вот жеж даже не знаю, что сказать.
Проговорилась я в магазине, что собираемся дом продавать через пару месяцев. Вчера приехал товарищ, начинающий риэлтор, у него еще нет ни одной сделки. Ну и как бы не выгонишь человека, мы же ж вежливые, наученные канадским опытом держать язык за зубами. Долго болтали, сначала за жизнь, потом за сдачу комнаты и новые правила сдачи через Airbnb. Этот товарищ одновременно еще и в местном совете заседает. Потом перешли к теме продажи дома. На прощание муж ему сказал, что сначала попробуем продать без агента, мы тоже небогатые, чтобы 13 тысяч так запросто отдавать.
Сейчас звонит, говорит, что уже нашел нам товарища, который может оценить дом.
Ну и что теперь делать?
А на ФБ уже 3й человек интересуется, будет ли кто продавать дом в ближайшее время.

[Скрипка]

RRobins, держитесь своей линии! Вас начали профессионально окучивать.

[RRobins]

Точно, даже не созрели еще, а уже окучивают. Таку цену заманчивую предложил, что если бы продал за эти деньги, то мы бы ему заплатили с удовольствием..Я спросила его, сколько он возьмет, если мы выставим на продажу сами, а он приведет покупателя. Он четко на этот вопрос не ответил. А я люблю четкий вопрос-четкий однозначный ответ.

[Елена Палагнюк]

Сейчас звонит, говорит, что уже нашел нам товарища, который может оценить дом.
Ну и что теперь делать?
А на ФБ уже 3й человек интересуется, будет ли кто продавать дом в ближайшее время.

Что значит оценить? Если у него есть человек, который хочет купить дом заключите договор именно на этого клиента, можно на один или несколько дней по истечению которых вы ему ничего не должны. В этой же форме оговаривается сумма комиссии если клиент этого агента купит ваш дом.

[RRobins]

Елена Палагнюк, спасибо за совет. Я не знала про такие короткие договоры!