Продать дом без агента

[Ivan.Galv]

+100500

Всегда удивляло, как может быть процентное вознаграждение от стоимости у агента покупателя? Это же прямой конфиликт интересов. Имха, такая схема - одна из причин надуваемого пузыря на рынке.

Так проседание продаж которые мы наблюдаем последнее время если продолжатся - и приведут к ужесточению конкуренции среди риэлторов и снижению комиссии. На многих форумах уже можно найти достаточно символические фиксированные цены за рутину вроде фотографий и листинга.
Если бы их не было-можно было бы самим заморачиваться с риэторской лицензией и иметь полный контроль за умеренные деньги но с большой вознёй. То есть всегда есть способ избежать неадекватных комиссий.

Но настоящая выгода от риэтора приходит если привлек десятки покупателей и создал bidding wars и результат может намного превзойти то, о чем Вы мечтали в своих желаниях сэкономить на комиссии, даже если такая экономия создает Вам радость что Вы экономный:)

В сухом остатке-монополии и злоупотреблений особо не наблюдается, просто если уж платите много то и требуйте больших результатов, а не низкокачественную рутину.

[BAD]

С точки зрения продавца - да, все так и есть.
С точки зрения покупателя - совсем нет. Я как покупатель хотел бы чтобы вознаграждение моего агента имело обратную зависимость от цены покупки. Типа добился большей скидки - получил больше коммиссии. Понятно что и тут могут быть "варианты"...

[Ivan.Galv]

Для любителей сверхскидок нужен вообще не риэлтор а спец человек под названием wholesaler. Только чаще там будет дом в который надо сразу в ремонт вкладываться тотально.

Риэлтор просто честно скажет за сколько каждый листинг вероятнее всего будет продан и будет выполнять ваши пожелания по цене офера и говорить насколько это реалистично. Тут нет конфликта интересов между вами, если только вы не собрались проездить с ним 5 лет в поисках одного дома:) он же тратит время на вас и у него за это вознаграждение. После определенного числа поездок он просто начинает работать забесплатно и разумно ожидать неудовлетворенности.

[Елена Палагнюк]

Елена, соглашусь, что подавляющее количество домов действительно продаётся с агентами, но не стоит писать про 98%, особенно рассматривая продажу агентом покупателя Агент покупателя ничего не продаёт. Он просто приводит своего клиента посмотреть дом. И получает за это 2-2.5%.

Это "просто посмотреть" конечно же может случиться и за один-два дня работы (хотя, поверьте, бывает очень редко), а может за недели и месяцы показов по несколько домов или квартир а то и того и другого в день. И это не просто приятные ненапряжные поездки, как многие думают, а работа, про которую никто из тех кто напрямую с этим не связан и не задумывается. Даже самое простое - выехать в субботу-воскресенье-по вечерам (когда все нормальные люди отдыхают) на показы. Могу вам для интереса рассказать немного о своем графике, как я зарабатываю деньги.
Я люблю людям давать максимум информации поэтому обычно не делаю апоинтмент на одну недвижимость, а для сравнения хотя бы 5-7, в зависимости от ситуации. Заранее (минимум за день или несколько часов) нужно составить маршрут, прозвонить десяток агенств или напрямую к листинг агентам, сделать апоинтменты, получить подтверждение или отказ, настоять или перенести на другое время, уточнить необходимую информацию и детали интересующие покупателя по определенным домам (поэтому все время на телефоне). Я уже не говорю про расстояния, ведь поездки бывают и дальние, расход бензина, трафик, стресс и тд. Агент ведь не просто водитель, он еще во время поездки должен поддерживать intelligent conversation, потому что как правило люди задают множество вопросов когда сидят у тебя в машине. Ну и естественно несешь ответственность за клиентов, которых ты везешь на показы и заводишь в чужие дома. Вы наверное никогда не задумывались про показы квартир в даунтауне. Вы там когда нибудь парковались раз 10 за день в разных зданиях, где обычно нет гостевого паркинга, т.е нужно найти куда поставить машину, найти место где располагаются локбоксы. В больших билдингах может их висеть 50+ и обычно в разных местах здания, а то и в другом здании. Вы его нашли и взяли ключ. Затем обязательно нужно зарегистрироваться в секьюрити, подняться в квартиру, показать-рассказать плюсы минусы и квартиры и здания и месторасположения, спуститься, положить ключ назад в локбокс и дойти до своей машины и так 5-7-10 раз. Поддерживая intelligent conversation с клиентом . После этой серии показов высаживаем одного и в прекрасном настроении встречаем следующего клиента, которому к нашей радости не нужно сегодня показывать квартиры в Даунтауне а нужно отдельный дом в например Ньюмаркете. И мы едем в Ньюмаркет по hopefully прекрасному свободному хайвею (сюда мы тоже заранее сделали и подтвердили свои апоинтменты на которые нельзя опаздывать). Приезжаем в Ньюмаркет, смотрим там несколько домов, к счастью с домами проще. Звонят другие клиенты и хотят делать офер на квартиру, которую мы сегодня смотрели в ДТ. А там мультипл офер и презентация в 9 часов вечера в Миссисаге. Отвожу клиентов с Ньюмаркета домой, несусь в офис в Ричмонд Хиле составить офер и остальные необходимые документы. Регистрирую офер, мы 10е. С Ричмонд Хила еду опять в ДТ к 8 часам вечера, забираю клиентов, едем на презентацию в Миссисагу. Там уже 10-12 агентов со своими клиентами. Ждем одного без которого по закону нельзя начинать. Делаю 2 раунда презентации. Иногда получается выиграть офер (бывает заканчивается все поздней ночью), иногда нет. Тогда весь поиск по новой и не всегда эти люди купят. А завтра другие клиенты в Авроре или Гуэлфе, послезавтра другие. Кроме того постоянно звонят другие клиенты и новые люди. Со всеми нужно поддерживать intilligent conversation и давать советы по делу. Очень часто люди, начиная поиск недвижимости не имеют четкого представления чего они хотят. Начинаем с квартиры в Скарборо, а заканчиваем домом в Берри. Есть конечно клиенты, которые точно знают чего они хотят и район и показатели по недвижимости, тогда естественно легче. Но у меня очень много клиентов покупающих недвижимость впервые, поэтому и работы там естественно больше. Иногда, получив вроде бы приличный чек, раскидав все на количество проведенной работы, даже 15 долларов в час не выходит, а бывает что и в минус работаешь. И это только работа с покупателями, а есть еще продавцы и аренда, и бизнес, различные инспекции, проверки, постоянная работа с документами (очень много бумажной работы) плюс ответственность за депозиты и Trust accounts... Это свои особенности и другая специфика.
В любое время дня и по вечерам и по выходным люди звонят постоянно с просьбами посмотреть за сколько продался или выставился тот или иной дом, проконсультироваться по разным вопросам, получить профессиональное мнение... Никто не задумывается что это тоже работа. А сколько денег уходит на рекламу и оплату различных членских взносов в реэлторские организации, страховки, профессиональные фото и виртуальные туры и тд не считая расходов на бизнес. Например у меня больше 20К в год только реклама и я не мелькаю на каждой странице в газетах и интернете .

Итого за продажу любого дома, независимо от цены, получить $2000-3000 вполне достаточно для такого уровня активности. Это же не 8 часов 5 дней в неделю бегать за покупателями и показывать дома. Более гибкий и спокойный график. Работа не пыльная, без стрессов. На нормальном рынке с 5% ростом в год и стабильным спросом всегда можно заработать.
Продал 1,5 дома в месяц и уже на поддержание штанов хватит вполне. А не можешь продать - нафига такой риэлтор нужен
А то закончат курсы, получат лицензию и зарабатывают как дантисты, которые учились и практиковались годами.

Чтобы в этой профессии зарабатывать более менее приличные деньги нужно в год делать как минимум 10-20 транзакций. А чтобы эти транзакции у агента были, поверьте нужно проявлять очень большую активность. Только в Торонто и ГТА агентов около 45,000 человек. Из них случайных людей я думаю больше половины. По статистике 2016 года:
Out of Toronto’s 43,680 agents:
• 20% of registered agents sold 0 homes last year
• 52% of agents sold between 1 and 6 homes last year
• 14% of agents sold between 7 and 12 homes
• 10% of agents sold between 13 and 24 homes
• 2.5% of agents sold between 25 and 50 homes
• 0.4% of agents sold 50-99 homes
• 61 agents (or 0.1%) sold more than 100 homes

Здесь очень правильно написано о том сколько зарабатывают реэлторы, ознакомьтесь если интересно https://www.getwhatyouwant.ca/how-much- ... agent-make. Вот и делайте выводы. А почему все хотят в реэлторы? Потому что все думают что работа без стресса, продал один дом в месяц и ты в порядке.. Да, есть очень жадные агенты которые видя меньше 2% комиссии даже и не ведут своих клиентов в такие дома. Много негатива в этой работе, не отрицаю. Я когда свой первый дом в Канаде покупала в 1999 году тоже с 3 агентами столкнулась, 2х пришлось менять хотя вроде бы это были опытные и известные в русской комьюнити реэлторы. Здесь это в какой то мере как любовь с первого взгляда. Есть химия или нет ее, ведь работа вроде бы одна, но отношение к ней у каждого свое.
К сожалению наверное, в этой профессии относительно легко получить лицензию, поэтому сюда попадает очень много случайных людей. Многие бросают через два года, когда нужно возобновлять лицензию, на их место приходят новые. Я встречалась с реэлторами, которые еле говорят по английски и работают. Как они получили свои лицензии и как работают я не понимаю, но ведь работают. Есть китайские брокераджи где все на китайском языке, только оферы на английском и общаются они только имейлами избегая личных переговоров. Скоро говорят это будет меняться, сейчас вопрос стоит чтобы сделать программу в колледже и гораздо все усложнить. Сказать что профессия агента как посредника не нужна я тоже не могу потому что вижу как много людей в этом нуждаются. Даже если данные о ценах продаж будут всем доступны нужно правильно ими пользоваться, да не только в этом дело. Я пока не стала реэлтором тоже думала про эту работу совсем по другому. Очень быстро потом поняла что все совсем не просто.
Естественно все что я описала относится только к Торонто и ГТА, там где я работаю. В других провинциях Канады своя специфика и могут быть другие правила. Продавать дом за 200К в небольшом поселении при наличии свободного времени и желания возможно проще и можно сделать самому, а продавать недвижимость в большом городе при сегодняшнем маркете и выборе - здесь уже надо очень задуматься...
Все привыкли что последние 10 лет недвижимость росла в цене и проценты на кредит были низкими. Сейчас ситуация сильно поменяласт. Продать становиться все тяжелее, но и купить тоже не просто... Посмотрим что будет дальше.

Про 3 процента комиссии агенту покупателя.

Vladimir611, возможно там где вы живете по другому, а в Ричмонд Хиле, например, да и во всех близлежащих районах региона Йорк листингов где 3% за продажу дают и даже к этому бонусы добавляют в последние несколько месяцев становится все больше. Могу накидать кучу примеров. Мало того некоторые наглые агенты покупателя на офере себе ставят комиссию на 0.5-1% больше чем им дают, потому что сегодня конкретный Buyer's Market, квалифицированных покупателей не так и много, а выбор большой. Вы этой информации не видите, а мне такие оферы приносят.

Зачем я так много про это все сегодня написала?

Во первых, ко мне с этого форума частенько обращаются чтобы узнать о работе реэлтора изнутри, подходит она им или нет, люди в новой стране не знают чем заняться. Ну вот, подвернулся случай - рассказала немножко "кухни". Real Estate зависит от общего состояния экономики и от множества других микро и макро факторов в которых людям далеким от этих вопросов разобраться не просто и нужна квалифицированная помощь.
Как и во многих других профессиях, в этой работе наверное главное это удержаться и не разочаровать ни себя ни людей с которыми работаешь. Естественно что Канада большая и в других местах покупка-продажа недвижимости проходит по другому. Я написала про то как у меня, может кому то это будет полезным для принятия решения.

Во вторых, мне неприятно, когда пишут что реэлторы думают только о своих интересах и никогда об интересах клиентов. Что они ничего не делая, незаслуженно получают огромные деньги и тд. В общим от слова реэлтор один сплошной негатив, ненужная получается профессия. Все считают чужие деньги, высчитывают проценты, никто не задумывается как они достаются.
Поверьте, есть в этом бизнесе и нормальные люди, дорожащие своей репутацией, которым важно чтобы клиенты остались довольны работой и обратились еще и порекомендовали своим друзьям и знакомым. Full time работающий агент работает по 8-12 часов в сутки и в выходные, и по вечерам, кстати тоже. Только так и можно выжить в этом бизнесе.
Я бы сказала что это очень нужная профессия. Люди все разные, не все такие дотошные и вникают в детали контрактов и готовы покупать самостоятельно дома как Vladimir611 (поделитесь кстати каким образом вы на стандартном контракте съэкономили 50,000, очень интересно, серьезно). Канада очень зарегулированная страна, много своей специфики, которую нужно знать чтобы не попасть впросак. Не у всех здесь есть родственники и знакомые, которые могут правильно дать совет, хотя начитавшись статей в интернете все думают что знают про Real Estate ВСЕ.
Да, это не тяжелая физическая работа и не rocket science, хотя требует определенных знаний, навыков, которые как и везде приходят с опытом, а также good people and negotiations skills. Стресс постоянный, потому что ответственность большая. Ну и естественно, все кто работают напрямую с людьми знают как это не просто всем угодить, человеческий фактор он самый важный я думаю. Ведь здесь если что пошло не так хоть по твоей вине хоть не по твоей - виноват в итоге все равно будет реэлтор. Определить в процентном отношении оплату комиссии агента очень сложно. Кто то работает много и честно, кто то - нет, но это как и в любой другой работе, разве нет?
Сегодня многие агенства и агенты предлагают скидки на свои услуги, не известно правда что ты получишь за такой дискаунт. Кто хочет стараться за такие деньги. Эти агенства в основном зарабатывают количеством листингов. Не качеством. Ну и в надежде что к ним придет покупатель через этот листинг и они все равно получат в итоге свой процент. Я видела много как попало выставленных домов и квартир за flat fee $500-1000, которые да, стоят на МЛС, но как они стоят... А потом продавцы удивляются почему все в округе продается а их дом нет. Но выбор то есть - обращайтесь.

"Я как покупатель хотел бы чтобы вознаграждение моего агента имело обратную зависимость от цены покупки. Типа добился большей скидки - получил больше коммиссии"

Когда так пишут, сразу видно что человек не совсем разбирается в вопросе. Не знает что цена покупки не всегда бывает ниже запрашиваемой и покупатель в определенных случаях остается супер доволен купив недвижимость дороже чем просили . Вы не поверите, но так тоже бывет.
Самое важно это то что цена должна быть обоснованной. В разный период времени на разную недвижимость она определяется по разному так же как и правила игры. Никто не любит эти игры, но что поделать если реальность такова и если не будешь в нее играть, то и не купишь дом который тебе нужен именно в определенный период времени. Ну а разобраться в этих "правилах" и есть работа агента за которую он и получает свое вознаграждение.

[BAD]

Когда так пишут, сразу видно что человек не совсем разбирается в вопросе. Не знает что цена покупки не всегда бывает ниже запрашиваемой и покупатель в определенных случаях остается супер доволен купив недвижимость дороже чем просили . Вы не поверите, но так тоже бывет.

Вы не поверите, но я прекрасно разбираюсь в том, чего Я хочу.
Удачи.

[Vladimir611]

Возможно.
Не просвятите какие причины НА ВАШ взгляд являются главными?

дешёвые деньги - давали всем под крайне низкий процент
жадность - у людей короткая память и заведущие глаза. Очень быстро нарисовалось: "низкий риск, недвижимость никогда не дешевеет". Люди перестали смотреть на то, что им выгоднее снимать или покупать, в надежде на бесконечное дорожание недвижимости. Под возгласы: " в этот раз всё будет иначе"
Все инвестиции традиционно считающиеся сэйф андерперформинг годами: бонды, золото

Из этих трёх сложился скачок цен, который по интерции привлёк ещё больше инвесторов.

[Vladimir611]

С точки зрения продавца - да, все так и есть.
С точки зрения покупателя - совсем нет. Я как покупатель хотел бы чтобы вознаграждение моего агента имело обратную зависимость от цены покупки. Типа добился большей скидки - получил больше коммиссии. Понятно что и тут могут быть "варианты"...

А зачем? Понятно, что они скорее всего попробуют понизить, чтобы клиент счастлив был, но не стоит рассказывать сказки, что агент будет биться с риском потерять сэйл , да и понижение комиссии не на руку. Биться будут, когда почувствуют, что клиент уходит, а ведь агент хочет чтобы вы купили. Так что снова о редком совпадении интересов

[Vladimir611]

Это "просто посмотреть" конечно же может случиться и за один-два дня работы (хотя, поверьте, бывает очень редко), а может за недели и месяцы показов по несколько домов или квартир а то и того и другого в день.

Вы неверно истолковали, что я сказал. Я не принижаю беготню агента покупателя, но вы приплюсовали в свои якобы 98% случаи, когда агент покупателя приводит покупателя к владельцу продавцу. Да, понятно, что при такой покупке будет составлен договор при участии агента покупателя (иначе просто комиссия уйдёт), но всё для продажи дома сделал сам продавец. Я не обсуждаю сколько вы берёте за труд. Меня это не интересует, ибо я считаю что агентом пользуется тот у кого голова на плечах. Если она есть они обдумали сколько за эту работу они готовы платить. Если головы нет, то агент им необходим (при всех конфликтах интересов, лучше чем идиот составляющий договор на миллион самостоятельно)

[Vladimir611]

Могу вам для интереса рассказать немного о своем графике, как я зарабатываю деньги

Боже упаси. Зачем мне это? Если бы мне хотелось работать агентом, я бы этим занялся. Но есть много работ, которыми я не заникмаюсь профессионально и не вижу смысла для себя платить профессионалу. Ну согласитесь смешно, люди выбирают и перепроверяют, что им делает водопроводчик, а здесь считают, что при гораздо большем конфликте интересов, агент по недвижимости им друг. Вам не смешно?

[Vladimir611]

Насчет того что составить договор купли-продажи проблем не составит и агент не несет за это ответственности вы очень сильно ошибаетесь. Зайдите для интереса на сайт RECO (Real Estate Council Of Ontario) и почитайте какие сложности возникают при покупке-продаже недвижимости и как наказывают агентов за ошибки и неправильно составленные договора. Это и суды на десятки тысяч долларов и лишение лицензии. Да, есть конечно стандартные формы (который кстати постоянно обновляются), но каждая сделка индивидуальна и от того какие изменения и дополнения внесены в стандартный договор в итоге и зависит закроется сделка успешно или нет, возникнут ли претензии у вашего покупателя к вам как продавцу после закрытия и тд.

Из моего опыта (покупка в Канаде 6 домов / участков и продажа двух) вы сильно преувеличиваете индивидуальность этих сделок, это во-вотрых. А во-первых, если человек считает, что агент его друг и печётся о его выгоде, ок может вы - исключение. Эти договора - детский лепет для любого, кто готов либо прочесть (люди с головой), либо прочесть и подумать (большинство). Агент в первую очередь думает о том, как завершить сделку и получить комиссию. Если помощь не противоречит этому он посоветует, если хоть шанс, что навредит заключению - ну догадайтесь сами

[Vladimir611]

Да, есть очень жадные агенты которые видя меньше 2% комиссии даже и не ведут своих клиентов в такие дома. Много негатива в этой работе, не отрицаю

Давайте скажем так, из моего опыта на меньше 2% для агента покупателя своих клиентов не привёл ни один. И меня это абсолютно не коробит, они работают на комиссии и работа эта не сахар (про 15/час вы имхо очень сильно погорячились, но вам лучше знать ) Просто это показывает чьи интересы они представляют. Свои и на этом надо ставить точку. Поняв это у людей не будут зашорены глаза, они поймут, что проверять и перепроверять надо самим всё что составлено как твоим агентом так и чужим. И что, повторюсь, совпадение интересов начинается и заканчивается самим фактом сделки. Во всех ньюансах интересы агента и клиента не совпадают. Поэтому не стоит возлагать чрезмерных ожиданий

[Vladimir611]

Я бы сказала что это очень нужная профессия. Люди все разные, не все такие дотошные и вникают в детали контрактов и готовы покупать самостоятельно дома как Vladimir611 (поделитесь кстати каким образом вы на стандартном контракте съэкономили 50,000, очень интересно, серьезно)

я писал как-то, но повторюсь. после тред милла

[Vladimir611]

Самое важно это то что цена должна быть обоснованной. В разный период времени на разную недвижимость она определяется по разному так же как и правила игры. Никто не любит эти игры, но что поделать если реальность такова и если не будешь в нее играть, то и не купишь дом который тебе нужен именно в определенный период времени.

эти игры не любят клиенты, но любят агенты Поэтому суд высказался против

[Vladimir611]

я писал как-то, но повторюсь. после тред милла

второй свой дом мы покупали без агента. Сначала за него вообще хотели несусветные деньги, поэтому он у нас даже в список интересующих не попадал. Потом на него потихоньку понижали, и на уровне 1.25М мы с женой туда первый раз наведались. Посмотрели, но что-то близкое предложить не захотели (скорее не захотел ) и оставили пока. Всерьёз пошли ещё раз глянуть, когда он стал 1.15. Там заморочки в основном были с хозяевами. Они разводились. Мужу цена дома вообще по барабану была, для него это семечки, а жена как раз из дома съезжать не спешила. Плюс у каждого свой агент для упрощения переговоров .
Короче мы решили предложить, 1.05 ибо у нас агента нет, делиться ни с кем не надо, агент немного сбросит, продавец немного и все довольны. Пришли к их агенту. Он без проблем согласился наш оффер обсудить и на момент сделкиберётся нас представлять. Ну хорошо, так действительно делают, когда человек приходит без агента. В плане оффера заключается соглашение на покупку именно этого дома.
Ок. Читаем договор. Он даже немного удивился, что мы его сидим и читаем. Втроём. Жена с сестрой ( у той тоже опыт покупок) и я. Договор стандартный, ничего особенного. Но если задуматься, то этот стандартный договор не ограничивает время этой покупки. И мы делаем два изменения:
а. Мы нанимаем агента на покупку этого дома с ограничением на 30 дней (если память не изменяет, может 2 недели вписали). Иначе какого чёрта, а если мы этот дом захотим купить через пол года. Мы его нашли, так что справедливо
б. Если агент перестаёт представлять владельцев, он автоматически перестаёт быть нашим представителем тоже.
Агент без разговоров вписывает эти условия, ибо всё логично и имхо справедливо. Мы пользуемся его услугами чисто технически подать оффер.

Продавцы обсуждали несколько дней, муж рад, жена нет, договориться не могут. Разошлись, как в море корабли. Над нами не каплет, над хозяйкой тоже. Как в воду глядели. Через месяц хозяйка расторгла договор с агентом, сняла дом с продажи. Ещё через месяц два решила выставлять снова. Город небольшой, мы узнали. Сошлись на 1.1, мы немного подняли, она чуть опустила и комиссию ей платить не надо. Подпиши мы стандартный договор, остались бы со "своим" агентом и никакой экономии бы не получили.
Да он работал на хозяев, но продать не сумел. Это мои проблемы? При подписании договора он совсем не хотел нас обмануть, но и наши интересы над его никак не превалировали

[Елена Палагнюк]

Из моего опыта (покупка в Канаде 6 домов / участков и продажа двух) вы сильно преувеличиваете индивидуальность этих сделок, это во-вотрых. А во-первых, если человек считает, что агент его друг и печётся о его выгоде, ок может вы - исключение. Эти договора - детский лепет для любого, кто готов либо прочесть (люди с головой), либо прочесть и подумать (большинство). Агент в первую очередь думает о том, как завершить сделку и получить комиссию. Если помощь не противоречит этому он посоветует, если хоть шанс, что навредит заключению - ну догадайтесь сами

Вы Владимир конечно можете считать себя очень опытным человеком в покупке-продаже недвижимости с таким количеством сделок, но ваши сделки скорее всего были обычными residential deals без подводных камней и сложностей. В этом случае естественно 5 страничек стандартного договора и несколько дополнений к нему не сложно изучить. И это очень хорошо и замечательно что вы внимательно читаете договора. Хотя это работа агента - прочитать клиенту все пункты и простым языком объяснить их значение. Но в Real Estate существует масса других сделок требующих особого подхода. Их я имела ввиду, когда говорила про сложности.
В этих сделках самая важная часть как раз и начинается там где закачивается стандартный договор. Если вы когда нибудь обрашали внимание на Schedules приложенные к Agreement of Purchase and Sale. Так вот эти приложения как раз таки бывают в несколько раз больше договора, так как там идут все изменения к стандартным условиям. И здесь как раз таки и нужен опыт агента покупателя, чтобы поставить эти условия так чтобы он не потерял свой депозит к концу сделки и агента продавца, чтобы все поставленные условия были выполнимы и его клиент не пострадал и сделка успешно закрылась. Некоторые примеры это продажи домов по наследству, от банков, по доверенностям, умерших владельцев, grow houses, некоторые виды очень старых домов, heritage properties, multi residential, домов с тенантами, домов после пожаров и других страховых случаев and environmental issues, subdividing properties, загородных домов, коттажей, ферм и тд и тп. Это только часть. Такие сделки могут длиться по несколько месяцев, бывает и больше года. Я уже молчу про коммерческие. И не всегда покупатель присутствует в стране в то время когда это все оформляется, приезжает только на закрытие и финальное подписание документов, либо вообще не хочет вникать в детали. А его агент в это время работает над сделкой.

Агент работающий с клиентом это не друг. Это человек, который должен оказать профессиональные услуги клиенту и довести сделку до успешного завершения.
А друзьями некоторые клиенты становятся позже, обычно после с новоселья