Стоит ли покупать жилье для сдачи в аренду?

Любые вопросы, свясанные с приобретением недвижимости, арендой или сдачей в наем
Eugene. K
Заслуженный форумчанин
Сообщения: 8019
Зарегистрирован: 21 авг 2014, 23:34
Откуда: Niverville MB

Re: О толерантности и глупости.

Сообщение Eugene. K » 26 июн 2018, 23:40

У Вани видать бизнес не заладился коли лезет во все темы со своим Торонто и криозаморозками. Понятное дело... Цены обвалились... Не слушал когда предупреждали. Но надежда умирает последней. Скоро дома в Торонто начнут рентовать новые канадцы из Ближнего Востока. Вот тогда-то Ваня и заживет...даже с печи слазить не придется :lol:

Аватара пользователя
Ivan.Galv
Альфа самец
Сообщения: 5705
Зарегистрирован: 29 дек 2013, 23:39
Откуда: Toronto

Re: О толерантности и глупости.

Сообщение Ivan.Galv » 26 июн 2018, 23:53

Не сцыте Юджин, это у Вовы в Гамильтоне цены обвалились)
А по Торонто они тока слегка ниже пика. Ваш любимый Иван покупал не на пике, а в момент когда среднеторонтовская цена была 1366к. В последнем репорте TREB эта же цена 1425к. Так что не слушайте мужиков на крыше, которые за кошку дерутся))))
Eugene. K
Заслуженный форумчанин
Сообщения: 8019
Зарегистрирован: 21 авг 2014, 23:34
Откуда: Niverville MB

Re: О толерантности и глупости.

Сообщение Eugene. K » 26 июн 2018, 23:58

Ух, хитер Иван! Хитрее самых хитрых :lol: Практически счастливей всех других :roll:
Аватара пользователя
Antoxa
Заслуженный форумчанин
Сообщения: 12200
Зарегистрирован: 20 июн 2009, 02:44

Re: О толерантности и глупости.

Сообщение Antoxa » 27 июн 2018, 00:38

Ivan.Galv писал(а):Ваш любимый Иван покупал не на пике, а в момент когда среднеторонтовская цена была 1366к. В последнем репорте TREB эта же цена 1425к.
Самое время брать HELOC! Не упустите шанс! :)
Аватара пользователя
Ivan.Galv
Альфа самец
Сообщения: 5705
Зарегистрирован: 29 дек 2013, 23:39
Откуда: Toronto

Re: О толерантности и глупости.

Сообщение Ivan.Galv » 27 июн 2018, 00:55

Самое время брать HELOC! Не упустите шанс! :)
Сперва рефинанс с 23 лет до 30ти на текущий дом в конце след года, чтоб позитив кешфлоу стал и чтоб разгрузить способность к новым займам) Ато щас иллюзия непозитивного кешфлоу чисто изза ускоренных выплат основного долга...) Да и некрасиво это - гасить то, что не дедактится.
Хелок не шибко релевантен, он больше как даунпеймент хорош, но при рефинансе есть разновидность cash out, точно также деньги выводятся, но процент ниже. Единственный плюс Хелок - то что он совсем interest only, но процент сравнительно драконовский.
При корпорации и процент минимален и все дедактится) Учитесь у великих, пока я тут)
Ато пишете всякую хрень в духе "долг обычно отдают, дивиденды рулят и тп" :mrgreen:
Как еслиб четверто-разрядник говорил гроссмейстеру что он пешку профукал, когда там гамбит и комбинация)

Eugene. K
Заслуженный форумчанин
Сообщения: 8019
Зарегистрирован: 21 авг 2014, 23:34
Откуда: Niverville MB

Re: О толерантности и глупости.

Сообщение Eugene. K » 27 июн 2018, 01:31

Чота тут пацаны на фенечке начали шпрехать… Юджину остается только завидовать Ваниной ловкости рук, искрометности прозорливого ума и беспрецедентной удачливости. И это мы еще про скромность не говорили, которая конкурирует с живостью фантазии, врожденной интеллигентностью и чувством меры не имеющим границ. Зависть гложет читающих эти посты :cry: Злая, черная зависть к чужому счастью... А ведь так хотелось бы многим быть Ваней!!! Господи, как же мне хочется собрать чемоданы и переехать в самый лучший город на Земле в Торонто! Но не могу... Боюсь, у меня не получится там как у Вани. Не будет мне там такого же счастья как у Вани! А ведь так хочется переехать, так хочется, аж скулы сводит... Вот читаешь Ванины посты, и понимаешь что есть на Земле счастливые люди, которым все завидуют. У них лучше город, работа, дом, жена, дети, машина, одежда, трусы, носки...да что говорить, у них даже другое дерьмо! Потому что у счастливого человека даже дерьмо другое!
Аватара пользователя
Antoxa
Заслуженный форумчанин
Сообщения: 12200
Зарегистрирован: 20 июн 2009, 02:44

Re: О толерантности и глупости.

Сообщение Antoxa » 27 июн 2018, 02:52

Ivan.Galv писал(а):Учитесь у великих, пока я тут)
Ато пишете всякую хрень в духе "долг обычно отдают, дивиденды рулят и тп" :mrgreen:
Как еслиб четверто-разрядник говорил гроссмейстеру что он пешку профукал, когда там гамбит и комбинация)
Вань, вы поразительно самоуверенны, учитывая ваш нулевой опыт и результаты на данный момент. Я так понимаю ваш стаж составляет около года? Сколько %% срубил гроссмейстер?

Долг таки да, отдают. А дивиденды... существуют и широко применяются там, где нужно. Спросите у вашего ванкуверского гуру, который так любит дивидендные акции.
Аватара пользователя
Ivan.Galv
Альфа самец
Сообщения: 5705
Зарегистрирован: 29 дек 2013, 23:39
Откуда: Toronto

Re: О толерантности и глупости.

Сообщение Ivan.Galv » 27 июн 2018, 07:03

Ну Антон, люди развиваются, взрослеют, И подходы тех кто раньше был гуру уже не выглядят такими же симпатичными как ранее) Вы же на хотите застрять в прошлом и выглядеть как Юджин, который агитирует перерожать мусульман.

Вы теперь аккурантно пишете "применяются там где нужно", И правильно делаете. Ведь говорить что все используют только дивиденты все равно что говорить что 99% людей по статистике идиоты:) Ну а с долгом все еще летаете в облаках. Долг - это оружие, а не обуза. Поэтому и говорить что его обязательно отдают, это по сути не понимать тех самых комбинаций, которые у Ивана последнее время в голове сформировались, но которые к сожалению Антон понять не смог)
И никаких нулевых результатов нету. Тенанты платят, контрактор инкам правильно используется и тп. Уж извините что не каждый год по дому покупаю, уж сделайте скидку для первого раза и сочтите 2.5 годовой перерыв за приемлемый результат :mrgreen: Тем более, что сам факт перехода с фуллтайма на контракт по сути забанил меня в банках на два года на любые займы, правило у них что контрактор инкам существует только если есть двухлетняя история.
Аватара пользователя
Antoxa
Заслуженный форумчанин
Сообщения: 12200
Зарегистрирован: 20 июн 2009, 02:44

Re: О толерантности и глупости.

Сообщение Antoxa » 27 июн 2018, 13:06

Ivan.Galv писал(а):Ну Антон, люди развиваются, взрослеют, И подходы тех кто раньше был гуру уже не выглядят такими же симпатичными как ранее)
Точно! Например подход Киосаки, который скупал недвижку дёшево после кризиса, не слишком подходит для сегодняшнего Торонто.
Ivan.Galv писал(а): Вы теперь аккурантно пишете "применяются там где нужно", И правильно делаете.
Потому, что я говорю о выводи денег для текущих личных нужд: машину купить, в отпуск сгонять, детей в школу отправить и т.п. Это не сделаешь на конторские деньги и те 60к в год которые вы себе платите. Занимать у конторы на это вы тоже не будете. Вы будете получать дивиденды и платить с них налоги. Вы и ваша корпорация.

Ivan.Galv писал(а): Ведь говорить что все используют только дивиденты все равно что говорить что 99% людей по статистике идиоты:)
Для получения личного дохода от корпорации чаще всего используют дивиденды.
Ivan.Galv писал(а): Ну а с долгом все еще летаете в облаках. Долг - это оружие, а не обуза.
Ну с этим все просто. Заемные деньги хороши тогда, когда доход от них превышает их стоимость.
Ivan.Galv писал(а): это по сути не понимать тех самых комбинаций, которые у Ивана последнее время в голове сформировались, но которые к сожалению Антон понять не смог)
Мы уже обсуждали ваши комбинации.
Часть незаконна. Часть неосуществима. А оставшиеся - очевидны. :)

Ivan.Galv писал(а): И никаких нулевых результатов нету. Тенанты платят, контрактор инкам правильно используется и тп.
Это не результаты. Это - процесс.
Сколько % вы сделали на данный момент?
Аватара пользователя
Ivan.Galv
Альфа самец
Сообщения: 5705
Зарегистрирован: 29 дек 2013, 23:39
Откуда: Toronto

Re: О толерантности и глупости.

Сообщение Ivan.Galv » 27 июн 2018, 13:28

Антон, это не фондовая биржа. Тут не продают для того чтобы кинуть Антону в лицо зафиксированную прибыль. Тут в идеале вообще не продают, как любит делать Баффетт.
Я могу поспекулировать на тему ассессмента текущей цены моей проперти, Вы прекрасно знаете что цифры получатся намного лучше SP500, но это же все спекуляции.
По Киосаки, считать надо ассеты в штуках, кешфлоу и скорость появления новых ассетов и увеличения кешфлоу.
И эти все его квадранты employee-self employed-business-investor тоже литературная херня до тех пор пока не появляются конкретные комбинации. А как только появляются-сразу становится ясно кто голый)

И как раз таки при всей литературности и балабольстве Киосаки без технических деталей, именно его философия и оказалась самой точной в тех комбинациях, о которых я говорю. А вот наш Ванкуверский риэлтор застрял гдето на уровне кандидата в мастера спорта.


Вы можете и машину покупать и детей в школу отправлять на занятые у своей корпорации деньги, если Вы хотите отдалить выплату налогов с этого. Просто для доходов до 60к налоги достаточно божеские, их можно задекларировать и как персональный доход. Выше уже жалко.

И все осуществимо в моих комбинациях. Они постоянно развиваются, а Вы только атакуете их с позиции poor dad всякими приевшимися клише. Ну да, были ранее непонятки как конкретно занимать самому у себя максимально безопасно. Этот вопрос проработан.
Там есть масса вариантов-и дать в долг работнику на покупку проперти, а потом объясняться с CRA что такой вид долга доступен всем работникам Вашей фирмы и что это не потому что Вы shareholder. Есть и другие варианты.
После обдумывания - самое безопасное исключение оказалось именно "рыночный рейт". Если вы дали бы такой кредит кому угодно и у него рыночный процент, то это подпадает под исключение CRA "ordinary course of business", потому что это гарантия того, что Вы никаким образом не злоупотребляете своим положением работника или акционера компании. А то что банки в отличии от Вашей собственной корпорации не дали бы Вам такой заем вообще изза всяких правил достаточности дохода - это для CRA не релевантно.


И эти долги никто не запрещает Вам гасить или честно получать дивиденты, платя огромные налоги. Просто умные это делают тогда, когда либо валюта просела, либо максимально отдалив этот момент.
Это всего лишь упрощает создание условий для прибыльности Вашей дейтельности. Но конечно же если человек дурак и прибыли никакой нету - тогда это все не имеет смысла, потому что он упрется в долговую яму. Именно это и есть Ваш главный страх, когда вы это обдумываете и примеряете на себя, это и есть poor dad approach:) Я конечно Вас понимаю, только не надо кидаться глупостями в духе "неосуществимы, результатов ноль" и прочим. Так ведут себя отчаянные люди. Как например толпа озверевших от повышения цен рентеров, в каждом сообщении угрожающие лендлордам что цены рухнут и тут то у них настанет рай земной)
Аватара пользователя
Antoxa
Заслуженный форумчанин
Сообщения: 12200
Зарегистрирован: 20 июн 2009, 02:44

Re: О толерантности и глупости.

Сообщение Antoxa » 27 июн 2018, 13:44

Иван, не нужно фиксировать прибыль. Назовите ваш нереализованный доход с начала вашей предпринимательской деятельности?
Аватара пользователя
Ivan.Galv
Альфа самец
Сообщения: 5705
Зарегистрирован: 29 дек 2013, 23:39
Откуда: Toronto

Re: О толерантности и глупости.

Сообщение Ivan.Galv » 27 июн 2018, 13:54

Более 100% ROI в год, но все засивит от нестабильности assessment.
Аватара пользователя
Antoxa
Заслуженный форумчанин
Сообщения: 12200
Зарегистрирован: 20 июн 2009, 02:44

Re: О толерантности и глупости.

Сообщение Antoxa » 27 июн 2018, 14:12

Ivan.Galv писал(а):Тут в идеале вообще не продают, как любит делать Баффетт.
Баффет вынужден не продавать, ибо он очень большой. Когда он был маленьким, то продавал еще как.
К вашей ситуации подход Баффета не имеет ни малейшего отношения. Стиль Баффета - купить $10 за $5. Вряд ли покупку недвижимости в Торонто можно так охарактеризовать.
Ivan.Galv писал(а):Я могу поспекулировать на тему ассессмента текущей цены моей проперти, Вы прекрасно знаете что цифры получатся намного лучше SP500, но это же все спекуляции.
Конечно спекуляции. Проблема в том что вы играете на сильно спекулятивном рынке сейчас.
Посчитайте ассесмент, вычтите комиссию за продажу и посчитайте свою нереализованную прибыль. Интересно узнать какова доходность ваша на текущей момент.

Вы так же можете посчитать текущий кэшфлоу и добавить выплату основного долга, чтобы избавиться от спекулятивной составляющей вашего дохода. Вот тут уже я не уверен, что вы побьете S&P.
Ivan.Galv писал(а): По Киосаки, считать надо ассеты в штуках, кешфлоу и скорость появления новых ассетов и увеличения кешфлоу.
Да вы хоть голубей на Парижем считать можете, это все косвенные метрики. В конце дня будет важно сколько денег было и сколько стало.
Ivan.Galv писал(а): Вы можете и машину покупать и детей в школу отправлять на занятые у своей корпорации деньги, если Вы хотите отдалить выплату налогов с этого.
Эти долги нужно отдавать, очевидно. Эти долги не приносят прибыль. Откуда вы возьмете деньги на постепенную выплату этого долга? Из 60к? Ну удачи... Ежу понятно, что резкие выплаты больших сумм - это больно. Но взяв деньги в долг нужно придумать постепенный способ эти деньги вывести и вернуть. И тут мы опять возвращаемся к дивидендам.

Ivan.Galv писал(а):Этот вопрос проработан.
Осталось проработать вопрос о том как возвращать личные займы. Почитайте про дивиденды. В итоге все равно придется :)
Ivan.Galv писал(а):Так ведут себя отчаянные люди.
Иван, я и правда на грани отчаяния. Боюсь не получу от вас конкретных цифр :(
Аватара пользователя
Ivan.Galv
Альфа самец
Сообщения: 5705
Зарегистрирован: 29 дек 2013, 23:39
Откуда: Toronto

Re: О толерантности и глупости.

Сообщение Ivan.Galv » 27 июн 2018, 14:34

Баффет вынужден не продавать, ибо он очень большой. Когда он был маленьким, то продавал еще как.
К вашей ситуации подход Баффета не имеет ни малейшего отношения. Стиль Баффета - купить $10 за $5. Вряд ли покупку недвижимости в Торонто можно так охарактеризовать.
У Баффета favorite time to sell - never. Это не означает что если допустил ошибку - не стоит продавать. еще как стоит.
Вы очень многого не знаете про real estate. 10$ за 5$ может и не купите в Торонто, но за 8$ не просто можно, а нужно покупать. Я в момент покупки про эти возможности еще тоже не знал, но тем не менее купил underasking во времена, когда у меня на глазах к listing price в среднем накидывали тысяч 200, иногда и 300:) И это был еще совсем не пик.
Конечно спекуляции. Проблема в том что вы играете на сильно спекулятивном рынке сейчас.
Посчитайте ассесмент, вычтите комиссию за продажу и посчитайте свою нереализованную прибыль. Интересно узнать какова доходность ваша на текущей момент.
Зачем мне считать комиссии от сделки по продаже, которая никогда не состоится? Антон, Вы пьяны? Когда банк делает Вам ассессмент, он не закладывает накладные расходы от продажи, подумайте почему.


Эти долги нужно отдавать, очевидно. Эти долги не приносят прибыль. Откуда вы возьмете деньги на постепенную выплату этого долга? Из 60к? Ну удачи... Ежу понятно, что резкие выплаты больших сумм - это больно. Но взяв деньги в долг нужно придумать постепенный способ эти деньги вывести и вернуть. И тут мы опять возвращаемся к дивидендам.
Ну если вы уберете высокомерие, я возможно и соизволю Вам рассказать весь комбинаторный замысел:)
Представьте что у Вас 60к на погулять. Вы заняли себе 100k под залог недвижки по рыночной ставке, как HELOC, 3.9%. За год с этих 100к Вам надо отдать 4к САМОМУ СЕБЕ.
Значит что? Ваш доход в следующем году будет не 60к, а 64к. Напрягает бремя, да? Ужасная цена за то чтобы обналичить без налогов 100к?
С этих 4к с Вас условно снимут процентов 30% налогов и Ваша потеря будет 1300 баксов в год со 100к. Ниже инфляции. Когда через 10 лет вы соизволите вернуть своей корпорации 100к, это будут уже обесценившиеся 100к.
Проще говоря, этим способом Вы дали себе условно на 30к больше чем еслиб платили налоги. Значит Вы должны четко себе представлять где Вы эти 30к когда нибудь потом возьмете, тратя сейчас эти 100к.

А ведь в альтернативном сценарии который Вам нравится намного больше - Вы платите себе 160к без всяких займов и Ваша налоговая ставка резко становится выше 50%. И прямо сегодня, а не через 10 лет или в момент когда Вы поймали кризис и гиперинфляцию. Красота:)


Осталось проработать вопрос о том как возвращать личные займы. Почитайте про дивиденды. В итоге все равно придется :)
Это возврат самому себе, Вы просто отдаляете выплату налогов на неопределенное время ценой очень низких накладных расходов ниже инфляции. Когда вы решите их самому себе отдать - то налоговое бремя будет конечно трудным, но отдавать Вы будете деньги, которые обесценились сильнее чем Ваши накладные расходы.
И факт того что Вы эти отдаленные налоги можете инвестировать с умом и получить доп прибыль еще больше делает нелепым Вашу критику) Даже если бы эти проценты самому себе просто сгорали в небытии, а не ассимилировались на счету корпорации - даже тогда Вы могли бы использовать эти деньги более выгодно, чем процентная ставка.

Но я приоткрою завесу тайны, что же Вас на самом деле смущает и заставляет эти аргументы говорить. Нет, не непонимание комбинации. А понимание того что человек - животное прожорливое. Сколько ему денег не дай- он все пропьет и еще попросит. А пропивать занятое - вдвойне опасно. Так что Вас пугает что эта схема не будет работать именно изза этих особенностей потребителя, но не все тратят все что имеют, ктото умеет и использовать это с умом) Для этого есть масса сдержек. Платить себе только то что требуется для персональных нужд, наращивать расходы медленее чем наращивается кешфлоу и тп.
Eugene. K
Заслуженный форумчанин
Сообщения: 8019
Зарегистрирован: 21 авг 2014, 23:34
Откуда: Niverville MB

Re: О толерантности и глупости.

Сообщение Eugene. K » 27 июн 2018, 20:07

Ivan.Galv писал(а): У Баффета favorite time to sell - never. Это не означает что если допустил ошибку - не стоит продавать. еще как стоит.
Вы очень многого не знаете про real estate. 10$ за 5$ может и не купите в Торонто, но за 8$ не просто можно, а нужно покупать. Я в момент покупки про эти возможности еще тоже не знал, но тем не менее купил underasking во времена, когда у меня на глазах к listing price в среднем накидывали тысяч 200, иногда и 300:) И это был еще совсем не пик.


Зачем мне считать комиссии от сделки по продаже, которая никогда не состоится? Антон, Вы пьяны? Когда банк делает Вам ассессмент, он не закладывает накладные расходы от продажи, подумайте почему.




Ну если вы уберете высокомерие, я возможно и соизволю Вам рассказать весь комбинаторный замысел:)
Представьте что у Вас 60к на погулять. Вы заняли себе 100k под залог недвижки по рыночной ставке, как HELOC, 3.9%. За год с этих 100к Вам надо отдать 4к САМОМУ СЕБЕ.
Значит что? Ваш доход в следующем году будет не 60к, а 64к. Напрягает бремя, да? Ужасная цена за то чтобы обналичить без налогов 100к?
С этих 4к с Вас условно снимут процентов 30% налогов и Ваша потеря будет 1300 баксов в год со 100к. Ниже инфляции. Когда через 10 лет вы соизволите вернуть своей корпорации 100к, это будут уже обесценившиеся 100к.
Проще говоря, этим способом Вы дали себе условно на 30к больше чем еслиб платили налоги. Значит Вы должны четко себе представлять где Вы эти 30к когда нибудь потом возьмете, тратя сейчас эти 100к.

А ведь в альтернативном сценарии который Вам нравится намного больше - Вы платите себе 160к без всяких займов и Ваша налоговая ставка резко становится выше 50%. И прямо сегодня, а не через 10 лет или в момент когда Вы поймали кризис и гиперинфляцию. Красота:)




Это возврат самому себе, Вы просто отдаляете выплату налогов на неопределенное время ценой очень низких накладных расходов ниже инфляции. Когда вы решите их самому себе отдать - то налоговое бремя будет конечно трудным, но отдавать Вы будете деньги, которые обесценились сильнее чем Ваши накладные расходы.
И факт того что Вы эти отдаленные налоги можете инвестировать с умом и получить доп прибыль еще больше делает нелепым Вашу критику) Даже если бы эти проценты самому себе просто сгорали в небытии, а не ассимилировались на счету корпорации - даже тогда Вы могли бы использовать эти деньги более выгодно, чем процентная ставка.

Но я приоткрою завесу тайны, что же Вас на самом деле смущает и заставляет эти аргументы говорить. Нет, не непонимание комбинации. А понимание того что человек - животное прожорливое. Сколько ему денег не дай- он все пропьет и еще попросит. А пропивать занятое - вдвойне опасно. Так что Вас пугает что эта схема не будет работать именно изза этих особенностей потребителя, но не все тратят все что имеют, ктото умеет и использовать это с умом) Для этого есть масса сдержек. Платить себе только то что требуется для персональных нужд, наращивать расходы медленее чем наращивается кешфлоу и тп.
[video][/video]
Великий Комбинатор Ваня думает что наифал канадскую систему...
Более того, он в этом уверен... Скоро Ваня познакомится с понятием «аудит», как многие комбинаторы до него и...после него. Оказывается в Канаде не обязательно платить налоги, достаточно просто их списывать, брать у себя взаймы, покупать и тратить на что хошь, а государству похеру... Ню, ню...
Последний раз редактировалось Eugene. K 27 июн 2018, 20:14, всего редактировалось 1 раз.

Ответить

Вернуться в «Жилье и недвижимость»