Стоит ли покупать жилье для сдачи в аренду?
Стоит ли покупать жилье для сдачи в аренду?
Добрый день. Получили преапрувал от банка, вот стоит ли нам покупать жилье для сдачи в аренду? Жить будем в США. Я рад бы купить жилье в США, но там вроде моргидж дадут не раньше чем 2 года.
Re: Стоит ли покупать жилье для сдачи в аренду?
Мне кажется если и покупать жилье в аренде то где то хотя бы в часе езды от места жительства. Что бы можно было хоть как то контролировать что с вашей инвестицией происходит
Анонимный мужик на синей субару из задницы мира.
Re: Стоит ли покупать жилье для сдачи в аренду?
Ну думаю, есть смысл покупать жилье только в ВС или Онтарио. Цена жилья в других провинциях не растет или очень медленно растет
Re: Стоит ли покупать жилье для сдачи в аренду?
Вложения в недвижку как инвестиция - отличный вариант.
Но слишком много ньюансов, которые в паре предложений не расскажешь)
Мессер все верно говорит - близость Вашего места жительства к рентал проперти - важный ньюанс.
Вы же не хотите мотаться в Канаду каждый раз когда у тенанта барахлит микроволновка или протекает кран или завелся таракан. Есть тенанты которые вообще не беспокоят, а есть такие которые вызывают Вас чуть ли не еженедельно)
Вместо вопросa на форуме яб порекомендовал прочесть пару книг об этом. В частости рост стоимости после этого станет для Вас не так важен.
Но слишком много ньюансов, которые в паре предложений не расскажешь)
Мессер все верно говорит - близость Вашего места жительства к рентал проперти - важный ньюанс.
Вы же не хотите мотаться в Канаду каждый раз когда у тенанта барахлит микроволновка или протекает кран или завелся таракан. Есть тенанты которые вообще не беспокоят, а есть такие которые вызывают Вас чуть ли не еженедельно)
Вместо вопросa на форуме яб порекомендовал прочесть пару книг об этом. В частости рост стоимости после этого станет для Вас не так важен.
Re: Стоит ли покупать жилье для сдачи в аренду?
А что бы вы порекомендовали почитать на эту тему?
Только не популизм типа Кийосаки, а что то более техническое?
Только не популизм типа Кийосаки, а что то более техническое?
Re: Стоит ли покупать жилье для сдачи в аренду?
не обязательно жить рядом. В любом большом городе обычно есть property management companies которые за относительно небольшую плату будут заниматься организационными вопросами. Если вы конечно не собираетесь сами чинить замки и красить стены. преаппрувели- значить разрешили взять в долг ? большое достижение. Если собираетесь брать большую ссуду то после обязательных расходов владельца сообственно дохода вообще может и не быть , тенант будет просто выплачивать ссуду хозяина какое то время. А покупать дом лучше там где его можно выгодно сдать.
Re: Стоит ли покупать жилье для сдачи в аренду?
Антоха, учитывая что Вы в Ванкувере, в нем есть один неплохой чел с крутым видеоблогом и книгой. Часто его смотрю.
https://www.youtube.com/channel/UCC-tgd ... pRcPn-9uFw
https://www.youtube.com/channel/UCC-tgd ... pRcPn-9uFw
Re: Стоит ли покупать жилье для сдачи в аренду?
Иногда еще цена резко падает, особенно после недавнего бурного ростаSUPER писал(а):Ну думаю, есть смысл покупать жилье только в ВС или Онтарио. Цена жилья в других провинциях не растет или очень медленно растет
А отбивать рентом стоимость дома придется не один десяток лет, при этом регулярно доплачивая из своего кармана. График чуть староват, но за прошедшие 2 года диспропорция только возросла.
Re: Стоит ли покупать жилье для сдачи в аренду?
В Онтарио еще остались места, где доплачивать из своего кармана не надо вообще.А отбивать рентом стоимость дома придется не один десяток лет, при этом регулярно доплачивая из своего кармана.
Но конечно чтобы их найти - недостаточно просто взять и купить чтото в даунтауне по underasked price)
А графики типа Вашего могут говорить о пузыре, и с тем же успехом могут говорить о недооцененности цены ренты, которая имеет хороший потенциал роста. Что последние пару лет кстати и показали и чтото мне подсказывает что цена ренты и в этот год за замрет на месте.
P.S. Люди, не поверившие этому графику 2 года назад - уже почти поголовно не доплачивают вообще изза резкого роста цены ренты.
А некоторым банки с тех пор позвонили и сказали: "Ваш дом вырос на 500к, это делает Вас eligible занять у нас еще 400к и купить еще одну рентал проперти по HELOC".
Этот вид инвестмента как раз и интересен тем что при любых пузырях - долгосрочно все равно выйдет в рост, и если Вы не платите вообще по моргиджу из своего кармана - Вам в общем то фиолетово что происходит с ценой на дом. Вы просто измеряете прибыльность соотношением вложенного даунпеймента и прибылью с ренты и это соотношение весьма хорошее. Колебания цены на дом вниз - важны только если Вы собираетесь продавать, а инвесторы в недвижимость часто не продают купленное десятилетиями.
Re: Стоит ли покупать жилье для сдачи в аренду?
Я тут на досуге прикинул расчеты, возможно кому то будет интересно.
Предположение такое:
- Купить однушку в "спальном" районе с хорошей транспортной доступностью.
Я смотрел New Westminster в близи скайтрейна. 30 летняя однокомнатная квартирка стоит в районе $250К. Для инвест жилья придется раскошелится на 20% - это 50К.
- Судя по крейглисту в этом районе ее можно сдать примерно за $1100 в месяц в лучшем случае.
Ниже мои расчеты:
Как видно, надеяться на позитивный Cash Flow не приходится. Это значит что доход мы увидим только через 10 лет, когда продадим жилье.
Я так же предположил, что стоимость жилья будет расти на 5% ежегодно. Так как это квартира, причем старая, то через 10 лет это отразится на ее стоимости еще сильнее. Поэтому считаю что подобный прирост стоимости достаточно оптимистичный.
Так же я предположил, что через 5 лет в квартиру придется вложить 10К.
А так же $100 тратятся ежемесячно на какие то мелкие нужды.
P.S. Я не учел налог на прирост стоимости при продаже.
P.S.S. Если я в чем то ошибаюсь, поправьте меня плиз.
Предположение такое:
- Купить однушку в "спальном" районе с хорошей транспортной доступностью.
Я смотрел New Westminster в близи скайтрейна. 30 летняя однокомнатная квартирка стоит в районе $250К. Для инвест жилья придется раскошелится на 20% - это 50К.
- Судя по крейглисту в этом районе ее можно сдать примерно за $1100 в месяц в лучшем случае.
Ниже мои расчеты:
Как видно, надеяться на позитивный Cash Flow не приходится. Это значит что доход мы увидим только через 10 лет, когда продадим жилье.
Я так же предположил, что стоимость жилья будет расти на 5% ежегодно. Так как это квартира, причем старая, то через 10 лет это отразится на ее стоимости еще сильнее. Поэтому считаю что подобный прирост стоимости достаточно оптимистичный.
Так же я предположил, что через 5 лет в квартиру придется вложить 10К.
А так же $100 тратятся ежемесячно на какие то мелкие нужды.
P.S. Я не учел налог на прирост стоимости при продаже.
P.S.S. Если я в чем то ошибаюсь, поправьте меня плиз.
Re: Стоит ли покупать жилье для сдачи в аренду?
Xron, да дают в долг.
Я в принципе готов доплачивать ежемесячно. Как я понял, буду доплачивать до тех пор пока цена жилья и арендная плата не вырастут ))
Где лучше купить в ВС или в Онтарио, дом или кондо?
Я в принципе готов доплачивать ежемесячно. Как я понял, буду доплачивать до тех пор пока цена жилья и арендная плата не вырастут ))
Где лучше купить в ВС или в Онтарио, дом или кондо?
-
- Заслуженный форумчанин
- Сообщения: 9924
- Зарегистрирован: 28 апр 2012, 21:51
- Откуда: Питер -> Рамат Ган -> Анкастер
Re: Стоит ли покупать жилье для сдачи в аренду?
я в своё время уже зарёкся встревать в инвестиционны дискуссии с Кайосаки
Но не надо же на хрен изобретать велосипед!
http://www.vancouverobserver.com/opinio ... ing-bubble
Вот анализ двухгодичной давности (поправьте если цены на покупку / съём здорово изменились). Какая к чёрту покупка для сдачи в рент в городе с подобным индексом цена/сдача.
Вон там на израильской ветке споры про то какое дорогое жильё в Израиле - точно тот же индекс 36, как в Ванкувере. То есть, покупая жильё, банкуешь не на хорошую рентабельность своей сдачи жилья, а на серьёзный рост цен. Ок
P.S. http://www.news1130.com/2017/02/16/proo ... y-control/
Ну вроде теперь цены на покупку упали, зато рент подрос
Но не надо же на хрен изобретать велосипед!
http://www.vancouverobserver.com/opinio ... ing-bubble
Вот анализ двухгодичной давности (поправьте если цены на покупку / съём здорово изменились). Какая к чёрту покупка для сдачи в рент в городе с подобным индексом цена/сдача.
Вон там на израильской ветке споры про то какое дорогое жильё в Израиле - точно тот же индекс 36, как в Ванкувере. То есть, покупая жильё, банкуешь не на хорошую рентабельность своей сдачи жилья, а на серьёзный рост цен. Ок
P.S. http://www.news1130.com/2017/02/16/proo ... y-control/
Ну вроде теперь цены на покупку упали, зато рент подрос
Последний раз редактировалось Vladimir611 16 май 2017, 13:59, всего редактировалось 1 раз.
-
- Заслуженный форумчанин
- Сообщения: 9924
- Зарегистрирован: 28 апр 2012, 21:51
- Откуда: Питер -> Рамат Ган -> Анкастер
Re: Стоит ли покупать жилье для сдачи в аренду?
Я бы ещё посчитал какой-то процент времени простоя без жильцов (в этот же процент может входить какой-то сбой с оплатой жильцов и их выселение). Процент этот может и не велик, но у вас и маржа не бутиковскаяAntoxa писал(а):Я тут на досуге прикинул расчеты, возможно кому то будет интересно.
Предположение такое:
- Купить однушку в "спальном" районе с хорошей транспортной доступностью.
Я смотрел New Westminster в близи скайтрейна. 30 летняя однокомнатная квартирка стоит в районе $250К. Для инвест жилья придется раскошелится на 20% - это 50К.
- Судя по крейглисту в этом районе ее можно сдать примерно за $1100 в месяц в лучшем случае.
Ниже мои расчеты:
Как видно, надеяться на позитивный Cash Flow не приходится. Это значит что доход мы увидим только через 10 лет, когда продадим жилье.
Я так же предположил, что стоимость жилья будет расти на 5% ежегодно. Так как это квартира, причем старая, то через 10 лет это отразится на ее стоимости еще сильнее. Поэтому считаю что подобный прирост стоимости достаточно оптимистичный.
Так же я предположил, что через 5 лет в квартиру придется вложить 10К.
А так же $100 тратятся ежемесячно на какие то мелкие нужды.
P.S. Я не учел налог на прирост стоимости при продаже.
P.S.S. Если я в чем то ошибаюсь, поправьте меня плиз.
sale fee имхо высоковат 5%. Я заплатил 3.2% (но торговался)
Re: Стоит ли покупать жилье для сдачи в аренду?
Да, я как раз хотел написать, что vacancy rate тоже не учтен.Я бы ещё посчитал какой-то процент времени простоя без жильцов
Если предположить, что sale fee будет 3.2%, наш IRR составит 14% (увеличится на 1%)sale fee имхо высоковат 5%. Я заплатил 3.2% (но торговался)
А если умножить Rent cost на 90% (то есть предположить 10% vacancy rate), то IRR уменьшится на 1%.
Так что баланс сохранен
Re: Стоит ли покупать жилье для сдачи в аренду?
Мои расчеты выше показывают, что платить придется всегдаSUPER писал(а): Я в принципе готов доплачивать ежемесячно. Как я понял, буду доплачивать до тех пор пока цена жилья и арендная плата не вырастут ))
Зависит конечно от вашего рынка и конкретно вашей сделки. Хотите дам эксельку - вводите свои входные данные.