Стоит ли покупать жилье для сдачи в аренду?

Любые вопросы, свясанные с приобретением недвижимости, арендой или сдачей в наем
Аватара пользователя
SUPER
Заслуженный форумчанин
Сообщения: 337
Зарегистрирован: 27 июл 2011, 13:29
Откуда: USA

Стоит ли покупать жилье для сдачи в аренду?

Сообщение SUPER » 15 май 2017, 13:36

Добрый день. Получили преапрувал от банка, вот стоит ли нам покупать жилье для сдачи в аренду? Жить будем в США. Я рад бы купить жилье в США, но там вроде моргидж дадут не раньше чем 2 года.

Аватара пользователя
messer
Заслуженный форумчанин
Сообщения: 9479
Зарегистрирован: 29 май 2012, 18:19

Re: Стоит ли покупать жилье для сдачи в аренду?

Сообщение messer » 15 май 2017, 13:39

Мне кажется если и покупать жилье в аренде то где то хотя бы в часе езды от места жительства. Что бы можно было хоть как то контролировать что с вашей инвестицией происходит
Анонимный мужик из задницы мира.
Аватара пользователя
SUPER
Заслуженный форумчанин
Сообщения: 337
Зарегистрирован: 27 июл 2011, 13:29
Откуда: USA

Re: Стоит ли покупать жилье для сдачи в аренду?

Сообщение SUPER » 15 май 2017, 18:37

Ну думаю, есть смысл покупать жилье только в ВС или Онтарио. Цена жилья в других провинциях не растет или очень медленно растет
Аватара пользователя
Ivan.Galv
Альфа самец
Сообщения: 5705
Зарегистрирован: 29 дек 2013, 23:39
Откуда: Toronto

Re: Стоит ли покупать жилье для сдачи в аренду?

Сообщение Ivan.Galv » 15 май 2017, 22:55

Вложения в недвижку как инвестиция - отличный вариант.
Но слишком много ньюансов, которые в паре предложений не расскажешь)
Мессер все верно говорит - близость Вашего места жительства к рентал проперти - важный ньюанс.
Вы же не хотите мотаться в Канаду каждый раз когда у тенанта барахлит микроволновка или протекает кран или завелся таракан. Есть тенанты которые вообще не беспокоят, а есть такие которые вызывают Вас чуть ли не еженедельно)
Вместо вопросa на форуме яб порекомендовал прочесть пару книг об этом. В частости рост стоимости после этого станет для Вас не так важен.
Аватара пользователя
Antoxa
Заслуженный форумчанин
Сообщения: 12200
Зарегистрирован: 20 июн 2009, 02:44

Re: Стоит ли покупать жилье для сдачи в аренду?

Сообщение Antoxa » 15 май 2017, 23:41

А что бы вы порекомендовали почитать на эту тему?
Только не популизм типа Кийосаки, а что то более техническое?

Аватара пользователя
xron
Заслуженный форумчанин
Сообщения: 129
Зарегистрирован: 05 янв 2014, 12:55
Откуда: USA

Re: Стоит ли покупать жилье для сдачи в аренду?

Сообщение xron » 15 май 2017, 23:59

не обязательно жить рядом. В любом большом городе обычно есть property management companies которые за относительно небольшую плату будут заниматься организационными вопросами. Если вы конечно не собираетесь сами чинить замки и красить стены. преаппрувели- значить разрешили взять в долг ? большое достижение. Если собираетесь брать большую ссуду то после обязательных расходов владельца сообственно дохода вообще может и не быть , тенант будет просто выплачивать ссуду хозяина какое то время. А покупать дом лучше там где его можно выгодно сдать.
Аватара пользователя
Ivan.Galv
Альфа самец
Сообщения: 5705
Зарегистрирован: 29 дек 2013, 23:39
Откуда: Toronto

Re: Стоит ли покупать жилье для сдачи в аренду?

Сообщение Ivan.Galv » 16 май 2017, 00:01

Антоха, учитывая что Вы в Ванкувере, в нем есть один неплохой чел с крутым видеоблогом и книгой. Часто его смотрю.


https://www.youtube.com/channel/UCC-tgd ... pRcPn-9uFw
pashevich
Заслуженный форумчанин
Сообщения: 606
Зарегистрирован: 12 ноя 2014, 01:28

Re: Стоит ли покупать жилье для сдачи в аренду?

Сообщение pashevich » 16 май 2017, 02:32

SUPER писал(а):Ну думаю, есть смысл покупать жилье только в ВС или Онтарио. Цена жилья в других провинциях не растет или очень медленно растет
Иногда еще цена резко падает, особенно после недавнего бурного роста :)
А отбивать рентом стоимость дома придется не один десяток лет, при этом регулярно доплачивая из своего кармана. График чуть староват, но за прошедшие 2 года диспропорция только возросла.
Изображение
Аватара пользователя
Ivan.Galv
Альфа самец
Сообщения: 5705
Зарегистрирован: 29 дек 2013, 23:39
Откуда: Toronto

Re: Стоит ли покупать жилье для сдачи в аренду?

Сообщение Ivan.Galv » 16 май 2017, 06:51

А отбивать рентом стоимость дома придется не один десяток лет, при этом регулярно доплачивая из своего кармана.
В Онтарио еще остались места, где доплачивать из своего кармана не надо вообще.
Но конечно чтобы их найти - недостаточно просто взять и купить чтото в даунтауне по underasked price)
А графики типа Вашего могут говорить о пузыре, и с тем же успехом могут говорить о недооцененности цены ренты, которая имеет хороший потенциал роста. Что последние пару лет кстати и показали и чтото мне подсказывает что цена ренты и в этот год за замрет на месте.

P.S. Люди, не поверившие этому графику 2 года назад - уже почти поголовно не доплачивают вообще изза резкого роста цены ренты.
А некоторым банки с тех пор позвонили и сказали: "Ваш дом вырос на 500к, это делает Вас eligible занять у нас еще 400к и купить еще одну рентал проперти по HELOC".
Этот вид инвестмента как раз и интересен тем что при любых пузырях - долгосрочно все равно выйдет в рост, и если Вы не платите вообще по моргиджу из своего кармана - Вам в общем то фиолетово что происходит с ценой на дом. Вы просто измеряете прибыльность соотношением вложенного даунпеймента и прибылью с ренты и это соотношение весьма хорошее. Колебания цены на дом вниз - важны только если Вы собираетесь продавать, а инвесторы в недвижимость часто не продают купленное десятилетиями.
Аватара пользователя
Antoxa
Заслуженный форумчанин
Сообщения: 12200
Зарегистрирован: 20 июн 2009, 02:44

Re: Стоит ли покупать жилье для сдачи в аренду?

Сообщение Antoxa » 16 май 2017, 13:07

Я тут на досуге прикинул расчеты, возможно кому то будет интересно.

Предположение такое:
- Купить однушку в "спальном" районе с хорошей транспортной доступностью.
Я смотрел New Westminster в близи скайтрейна. 30 летняя однокомнатная квартирка стоит в районе $250К. Для инвест жилья придется раскошелится на 20% - это 50К.
- Судя по крейглисту в этом районе ее можно сдать примерно за $1100 в месяц в лучшем случае.

Ниже мои расчеты:

Изображение

Как видно, надеяться на позитивный Cash Flow не приходится. Это значит что доход мы увидим только через 10 лет, когда продадим жилье.

Я так же предположил, что стоимость жилья будет расти на 5% ежегодно. Так как это квартира, причем старая, то через 10 лет это отразится на ее стоимости еще сильнее. Поэтому считаю что подобный прирост стоимости достаточно оптимистичный.

Так же я предположил, что через 5 лет в квартиру придется вложить 10К.
А так же $100 тратятся ежемесячно на какие то мелкие нужды.

P.S. Я не учел налог на прирост стоимости при продаже.

P.S.S. Если я в чем то ошибаюсь, поправьте меня плиз.
Аватара пользователя
SUPER
Заслуженный форумчанин
Сообщения: 337
Зарегистрирован: 27 июл 2011, 13:29
Откуда: USA

Re: Стоит ли покупать жилье для сдачи в аренду?

Сообщение SUPER » 16 май 2017, 13:36

Xron, да дают в долг.

Я в принципе готов доплачивать ежемесячно. Как я понял, буду доплачивать до тех пор пока цена жилья и арендная плата не вырастут ))

Где лучше купить в ВС или в Онтарио, дом или кондо?
Vladimir611
Заслуженный форумчанин
Сообщения: 9924
Зарегистрирован: 28 апр 2012, 21:51
Откуда: Питер -> Рамат Ган -> Анкастер

Re: Стоит ли покупать жилье для сдачи в аренду?

Сообщение Vladimir611 » 16 май 2017, 13:39

я в своё время уже зарёкся встревать в инвестиционны дискуссии с Кайосаки ;-)
Но не надо же на хрен изобретать велосипед!
http://www.vancouverobserver.com/opinio ... ing-bubble
Вот анализ двухгодичной давности (поправьте если цены на покупку / съём здорово изменились). Какая к чёрту покупка для сдачи в рент в городе с подобным индексом цена/сдача.
Вон там на израильской ветке споры про то какое дорогое жильё в Израиле - точно тот же индекс 36, как в Ванкувере. То есть, покупая жильё, банкуешь не на хорошую рентабельность своей сдачи жилья, а на серьёзный рост цен. Ок

P.S. http://www.news1130.com/2017/02/16/proo ... y-control/

Ну вроде теперь цены на покупку упали, зато рент подрос
Последний раз редактировалось Vladimir611 16 май 2017, 13:59, всего редактировалось 1 раз.
Vladimir611
Заслуженный форумчанин
Сообщения: 9924
Зарегистрирован: 28 апр 2012, 21:51
Откуда: Питер -> Рамат Ган -> Анкастер

Re: Стоит ли покупать жилье для сдачи в аренду?

Сообщение Vladimir611 » 16 май 2017, 13:39

Antoxa писал(а):Я тут на досуге прикинул расчеты, возможно кому то будет интересно.

Предположение такое:
- Купить однушку в "спальном" районе с хорошей транспортной доступностью.
Я смотрел New Westminster в близи скайтрейна. 30 летняя однокомнатная квартирка стоит в районе $250К. Для инвест жилья придется раскошелится на 20% - это 50К.
- Судя по крейглисту в этом районе ее можно сдать примерно за $1100 в месяц в лучшем случае.

Ниже мои расчеты:

Изображение

Как видно, надеяться на позитивный Cash Flow не приходится. Это значит что доход мы увидим только через 10 лет, когда продадим жилье.

Я так же предположил, что стоимость жилья будет расти на 5% ежегодно. Так как это квартира, причем старая, то через 10 лет это отразится на ее стоимости еще сильнее. Поэтому считаю что подобный прирост стоимости достаточно оптимистичный.

Так же я предположил, что через 5 лет в квартиру придется вложить 10К.
А так же $100 тратятся ежемесячно на какие то мелкие нужды.

P.S. Я не учел налог на прирост стоимости при продаже.

P.S.S. Если я в чем то ошибаюсь, поправьте меня плиз.
Я бы ещё посчитал какой-то процент времени простоя без жильцов (в этот же процент может входить какой-то сбой с оплатой жильцов и их выселение). Процент этот может и не велик, но у вас и маржа не бутиковская

sale fee имхо высоковат 5%. Я заплатил 3.2% (но торговался)
Аватара пользователя
Antoxa
Заслуженный форумчанин
Сообщения: 12200
Зарегистрирован: 20 июн 2009, 02:44

Re: Стоит ли покупать жилье для сдачи в аренду?

Сообщение Antoxa » 16 май 2017, 14:04

Я бы ещё посчитал какой-то процент времени простоя без жильцов
Да, я как раз хотел написать, что vacancy rate тоже не учтен.
sale fee имхо высоковат 5%. Я заплатил 3.2% (но торговался)
Если предположить, что sale fee будет 3.2%, наш IRR составит 14% (увеличится на 1%)
А если умножить Rent cost на 90% (то есть предположить 10% vacancy rate), то IRR уменьшится на 1%.

Так что баланс сохранен :)
Аватара пользователя
Antoxa
Заслуженный форумчанин
Сообщения: 12200
Зарегистрирован: 20 июн 2009, 02:44

Re: Стоит ли покупать жилье для сдачи в аренду?

Сообщение Antoxa » 16 май 2017, 14:06

SUPER писал(а): Я в принципе готов доплачивать ежемесячно. Как я понял, буду доплачивать до тех пор пока цена жилья и арендная плата не вырастут ))
Мои расчеты выше показывают, что платить придется всегда :)
Зависит конечно от вашего рынка и конкретно вашей сделки. Хотите дам эксельку - вводите свои входные данные.

Ответить

Вернуться в «Жилье и недвижимость»