Города Канады - доход vs. дом

[TomCat]

Ура, я кажется понял! Насколько я понимаю TomCat, он предполагает следующее:

В начале 5 летнего терма банк расчитывает 3.5% от 400К: 400К * 0.035 * 5 = 70К
А потом делит эти 70К на 5 лет и взымает их с вас, причем сначала берет бОльшие суммы, а потом меншие. В этом случае действительно получается, что выплачивая долг досрочно вы все равно платите 70К, что гораздо больше чем 3.5%. В этом же случае понятие "сначала выплачивается процент" обретает некий смысл.

Именно. Смысл того что я патаюсь показать именно таков. Механизм, конечно, другой, но я за два дня уже устал повторять, что расчет происходит совсем по другому.
Но да, суть абсолютно такая. То есть даже если вы раньше выплатили кредит, вы всё равно большую часть процентов банку уже отдадите...
В эту модель вписывается и то что чем выше основная часть долга, тем выше и процент, вот только хотелось бы заметить, что механизм выплачивания основной части по долгу основан на том что вы вначале будете выплачивать проценты, при этом сохраняя основную часть почти без изменений.
Простой принцип, который основан на структуре выплачиваемых платежей.

[TomCat]

https://en.wikipedia.org/wiki/Interest-only_loan
Я вам писал уже про это, вы предпочли проигнорировать, видимо.

Звиняюсь, видимо пропустил;)

[Buster]

Глухой номер, ИМХО. Предлагали уже это сделать, не раз. Здесь, например.

Церберус, я читал ваше мнение раньше, потому и спросил, в надежде, что со временем модераторское сердце помягчело и можно попробовать снова продвинуть полезную фичу на форум
Вот вы пишете

Да, есть такое на некоторых форумах... ИМХО- это совершенно лишняя штука. Эти рейтинги, во многих случаях, совершенно искуственные и ни о чём не говорят. Особенно весело, когда пара-тройка пользователей плюсуют друг друга практически после каждого написанного кем-то из них сообщения. Или юзер, зарегистрированный сразу под 3-4 никами обстреливает вас залпами минусов каждые несколько часов. К чему все эти сложности?

Совершенно с вами здесь не согласен. Сейчас такое встречается редко, на тех форумах где я обитаю, я такого не замечал. Мне оч нравится как организован рейтинг сообщений на яплакалъ, там в верхнем правом углу стоит одна циферка, по которой сразу видно – данный пост в плюсах или в минусах. При этом даже на таком безбашенном ресурсе, большинство постов имеют рейтинг 0, пользователи реагируют только на действительно интересные сообщения. И никто ничего не накручивает.
Из канадских форумов для примера посмотрите на форум Миши Зускина, но у него можно ставить только лайки, причём видно кто оставил лайк, но, по-моему это лишнее.
Но, впрочем, если мнение администрации по этому вопросу не изменилось, то о чём тут говорить. Нам, простым смертным юзверям, остаётся только мечтать (только вот о чём? о смене администрации? )

PS. прошу прощения за оффтоп у участников, просто попутно решил прояснить вопрос

[TomCat]

я вам пытаюсь доказать, что то, что вы называете какими то откровениями заключается в простой формуле: "Выше сумма долга = выше сумма процента". Но вы почему то считаете, что эта истина открыта только вам. Пока вы должны большес вас берут больше. Большая точка

У меня уже столько сообщений моих накопилось, вот это ответит на ваш вопрос:
"Ну так моя позиция именно в том, что банк собирает с вас большую часть абсолютных процентов (не относительных) в самом начале выплаты моргиджа. Это всё что я пытаюсь показать своими рассчетами. "
Понимаете ли вы, что обычный обыватель как платил 2320 ежемесячно в первый год, так и будет платить 2320 ежемесячно и через 20 лет, пока не погасит кредит. Насколько отсюда очевидно, что первый платеж состоит на 50% из процентов, а второй платеж (тот что через 20 лет) на 1% из процентов?

[Vladimir611]

Насколько я понимаю TomCat, он предполагает следующее:

В начале 5 летнего терма банк расчитывает 3.5% от 400К: 400К * 0.035 * 5 = 70К
А потом делит эти 70К на 5 лет и взымает их с вас, причем сначала берет бОльшие суммы, а потом меншие. В этом случае действительно получается, что выплачивая долг досрочно вы все равно платите 70К, что гораздо больше чем 3.5%. В этом же случае понятие "сначала выплачивается процент" обретает некий смысл.

Хорошо, что вы заметили что ТомКэт предполагает

[Vladimir611]

Именно. Смысл того что я патаюсь показать именно таков. Механизм, конечно, другой, но я за два дня уже устал повторять, что расчет происходит совсем по другому.
Но да, суть абсолютно такая. То есть даже если вы раньше выплатили кредит, вы всё равно большую часть процентов банку уже отдадите...
В эту модель вписывается и то что чем выше основная часть долга, тем выше и процент, вот только хотелось бы заметить, что механизм выплачивания основной части по долгу основан на том что вы вначале будете выплачивать проценты, при этом сохраняя основную часть почти без изменений.
Простой принцип, который основан на структуре выплачиваемых платежей.

простите, но вы когда-нибудь выплачивали заём на недвижимость или это ещё одна теоретическая выкладка с сайта в США?
Банк изначально показывает вам сколько вы будете платить, исходя из вашей стандартно оговоренной оплаты. Эта оплата подразумевает понижение суммы вашего долга и как результат ежемесячное снижение процента. То есть каждый месяц процент пересчитывается, точно как было у меня.
Если вы ускоряете выплату, процент понижается быстрее. Ваши выплаты в калькуляторе будут заменены, как только вы ускорите платежи. В каждую единицу времени вы платите с суммы долга на тот момент.

Возьмите, ради простоты эксперимента простейший случай с вашим погашением заёма в описанные вами 400т за 2 месяца и посмотрите сколько вы заплатите процент. По ваши рассчётам вам придётся заплатить 2 процентных платежа на сумму в 400т. Это не так

[Vladimir611]

Может так вам будет легче понять. Вбейте в калькулятор заёмов (например вот здесь https://www.tdcanadatrust.com/mortgageP ... lator.form)
Сумму 400000 и процентную ставку например плавающий 3.7%.
Аммортизация 20 лет и 5 летний срок.
Калькулатор покажет вам, месячную выплату 2,361 и выплаченный процент после 5 лет 67451. Теперь посмотрите соотносится ли он с вашими 3.7%, которые должен с вас брать банк.
Ибо банк рассчитывал их с суммы на лаждый момент, сумма уменьшалась

[Vladimir611]

PS. прошу прощения за оффтоп у участников, просто попутно решил прояснить вопрос

теперь ещё не плохо было бы, чтобы сами участники дискуссии (и ваш покорный слуга) извинились за свой оффтоп, который идёт уже Бог знает сколько страниц

[Antoxa]

Именно. Смысл того что я патаюсь показать именно таков.

Проблема в том, что на деле все не так!
Не потому, что все вокруг идиоты и не понимают этого. А просто потому, что это не так.

Договор вы заключаете на процент от текущего долга. Если вы выплачиваете долг досрочно, сумма процентов тоже меняется. Например, если я сегодня решу выплатить половину основного долга, то в следующем моем платеже банку та часть которая является процентами по кредиту тоже станет в 2 раза меньше, а та часть что идет в погашение долга увеличится, соотвественно и сроки погашения кредита сократятся. Таблица амортизации так же пересчитается.

В онлайн банке в RBC вы, например, найдете такие 2 записи:
Original Amortization - которая показывает количество месяцев необходимых для закрытия кредита запланированное изначально.
Actual Months Remaining - то что осталось реально, исходя из ваших дополнительных выплат основного долга.

Так что вы не правы, вне зависимости от того как вы выплачиваете кредит, в любой момент времени вы платите по нему тот процент, на которой подписались в банке.

Не верите мне - сходите в банк или к брокеру.

[messer]

Задаюсь вопросом что же человек учил 2 года в университете?

[Nevermore696]

При этом еще и заверяет что с mortgage никуда не переехать. Видимо transferable mortgage понятие тоже неизвестно. Вы друзья уже совсем избаловались, давно ипотеку в России под 15-20% годовых не брали) Жалуетесь тут на 2.5-3.5% =)

[TomCat]

теперь ещё не плохо было бы, чтобы сами участники дискуссии (и ваш покорный слуга) извинились за свой оффтоп, который идёт уже Бог знает сколько страниц

Рад что вы сами признали, что плодите оффтоп.

Я сегодня в обеденный перерыв сел и внимательно всю нашу дискуссию перечитал. Что хочу сказать. Вам и любезному господину Antoxa нужно купить очки или научиться читать. Так как на каждой странице нашего диалога я вам пытаюсь сказать, что я говорю о структуре кредита принимая во внимание, что ежемесячные платежи всё время одинаковые. Данный факт я использовал, что бы показать что досрочная выплата кредита после ~5 лет не так уж и выгодна как кажется.
Все что вы мне пытаеть доказать, это то что проценты вычисляются перемножением ставки на остаток кредита. Перед тем как продолжать дискуссию, пожалуйста, приведите мою цитату где бы я утверждал обратное. Если не будет цитаты, то к сожалению наш разговор на этом будет окончен, так как я не вижу никакого профита доказывать вам, что я не говорил того, что вы мне приписываете...

[TomCat]

Договор вы заключаете на процент от текущего долга. Если вы выплачиваете долг досрочно, сумма процентов тоже меняется. Например, если я сегодня решу выплатить половину основного долга, то в следующем моем платеже банку та часть которая является процентами по кредиту тоже станет в 2 раза меньше, а та часть что идет в погашение долга увеличится, соотвественно и сроки погашения кредита сократятся. Таблица амортизации так же пересчитается.

То же самое. Пожалуйста прошу привести цитату где я говорил обратное. Фраза типа: "Да у вас весь смысл в этом" не принимается, так как основана на субьективной, а не обьективной оценке написанных мной доводов.

[TomCat]

Задаюсь вопросом что же человек учил 2 года в университете?

Уважаемый messer, тот же самый вопрос к вам. Если вы взяли на себя право усомниться в моих знаниях полученных за два года, то пожалуйста привидите цитаты, в которых в считаете я допускаю ошибку с точки зрения финансовой теории. Заранее спасибо.

[TomCat]

При этом еще и заверяет что с mortgage никуда не переехать. Видимо transferable mortgage понятие тоже неизвестно. Вы друзья уже совсем избаловались, давно ипотеку в России под 15-20% годовых не брали) Жалуетесь тут на 2.5-3.5% =)

И вам добрый день. Пожалуйста найдите цитату, где я прямым текстом говорю про то, что с mortgage нельзя переехать. После этого буду рад продолжить беседу:)