Аренда жилья

[Аспирант]

Однако есть проблема. Собственник полностью проксирован местным полумонополистом - RE/MAX, и есть опасения, что агент будет выбирать в этой ситуации из собственных интересов, а не из интересов собственника, и вообще не озаботится передать собственнику мой пропозал.

У знакомого была подобная ситуация несколько лет назада когда упала нефть.
Агент отказался снижать цену до текущего рынка, а после уведомления об окончании аренды пришло письмо от собственника с согласием на скидку, но к этому времени уже был подписан договор на новом месте.

[nick_]

Агент отказался снижать цену до текущего рынка, а после уведомления об окончании аренды пришло письмо от собственника с согласием на скидку, но к этому времени уже был подписан договор на новом месте.

Понятно что возможный отказ снизить аренду - это не скандал-развод-тапочки-по-факсу. Просто с этого момента "каждый за себя" и у нас не будет приоритетного права продлить договор. Отказ в нашем случае будет скорее сигналом 100% неадеквата и посланием "БЕГN!", но желание постоять на ценах выше рынка дольше разумного может проявиться. Хотя по мнению риэлторов выше и по вероятной структуре мотивации, это агенту тоже вряд ли выгодно. Ну а так, если угрожаешь чем, будь готов исполнить Мы готовы, сегодня-завтра запущу емэйл.

[Елена Палагнюк]

Обычно мотивация что у продавца недвижимости, что у лендлорда появляется через две недели после выставления нового листинга на МЛС. Если показов мало или вообще нет, или к концу второй недели нет оферов особенно на активном рынке, то это уже индикатор что цена завышена. После этого обычно стратегия меняется и собственник недвижимости пересматривает свои первоначальные показатели. Самое плохое время для лендлордов наступает в конце сентября и длится до конца февраля приблизительно. Я не говорю что в это время ничего не сдается, просто уменьшается количество потенциальных тенантов и повышается инвентори жилья на аренду. Тенантам есть из чего выбирать, особенно в этом году. Поэтому лендлордам нужно быть очень внимательными к существующим тенантам и по возможности постараться оставить их на подходящих для обеих сторон условиях.

[Snowfall]

немного не по теме, но может ктото поделится опытом как быстрее права поменять после переезда? В том плане что они пишут надо в течение 3х дней после смены адреса менять. Первые дни переезда самые напряжённые и надо много бытовых вопросов решать, а сейчас в OntarioService наверное можно полдня в очереди убить. И какие документы им надо для подтверждения адреса, договор аренды? Сначала права меняются а потом страховка на машину? Подскажите плиз как это проще и быстрее сделать во время пандемии.

[Ivan.Galv]

Это все далется заплнением просто формы в онлайне и права Вам присылают на новый адрес. Никаких доказательств не надо-если Вы там не живете, то и получит Ваши права ктото другой и будет по ним нарушать ПДД

[Ivan.Galv]

В интересное время живем. Консервативная партия во главе с Фордом решила, что в Онтарио в 2021 году будет Rent freeze и никто не поднимет ренту на 2022й год.
Интересно что будет дальше? Может лидер NDP Jagmeet Sngh выскажется жестко против этого и назовет это расизмом?

[nick_]

Елена Палагнюк, мы тут в процессе торга с лендлордом (не агентом), и нам предлагают 2200. Это плохая цена на текущем рынке, я высылал около 10 comps в районе 2000. По причине шокирующей разницы между желаемым для лендлорда и тем, что мы можем получить с рынка, есть ~50% вероятность, что мы не сторгуемся. В этом случае мы заинтересованы переехать.

Поэтому есть несколько вопросов, на которые вы, как практикующий риэлтор, можете ответить
- Насколько реалистичны и распространены in-person показы сейчас в период ковида? На сайте RECO можно прочитать, что показы не рекомендуются, условно, если никто не умер. Какова практика/реальность?
- Насколько вообще есть смысл устраивать показы с семейным тенантом с детьми до конца аренды? Тут речь о товарной привлекательности апартаментов, ощущениях перспективного тенанта, ходящего по Лего среди орущих детей. Какова практика? Наводить супер-чистоту и активно содействовать лендлорду мы вряд ли будем до последних пары недель аренды.

Спасибо!

[gzn]

nick_, в случае вашего съезда лендлорд мало того, что надежный денежный поток потеряет на время поисков нового тенанта, так ещё и агенту заплатит 1 месячную аренду плюс налог (то есть годовая аренда в сумме будет меньше). Вполне себе довод для тенанта поторговаться.

Насчёт показов никаких проблем из за ковида нет, все показывают.

[nick_]

никаких проблем из за ковида нет, все показывают

Ввиду специфики моей ситуации, это не в точности то, что мне интересно. Меня интересует скорее количество, а не наличие явления как такового. Попытаюсь сформулировать вопрос по-другому. Сколько в данной ситуации можно ожидать in-person показов? + второй вопрос про семейного тенанта. Я пытаюсь понять масштабы геморроя чтобы для себя его оценить.

[Аспирант]

Сколько в данной ситуации можно ожидать in-person показов?

Я как раз переезжаю в конце месяца по работе: уже начались показы текущей квартиры и ещё несколько запланировано на выходых.
При это показы пока достаточно короткие: судя по всему компания сначала показывает пустую аналогичную квартиру в том же комплексе, а потом ту в которой живём.
В то же время подозреваю, что в нашем случае есть дополнительные факторы способствующие увеличению количества показов:
- комлекс достаточно большой, так что люди сразу смотрят несколько вариантов
- относительно редкая комбинация "поезд в пешей доступности + разрешены животные + стиральная машина с сушилкой прямо в квартире" по конкуретноспособной цене

[nick_]

Аспирант, тут важно понимать, что у нас не рентовка, а кондо, поэтому in-suite laundry - это э маст, а никакая не редкость.

- комлекс достаточно большой, так что люди сразу смотрят несколько вариантов

Это да, в ближайшее время будет как минимум несколько листингов. Все захотят посмотреть всё, даже то, что дорого. Кстати, у нас на лестничной клетке триллион локеров для ключей. Я столько никогда не видел Думаю, стоит предупредить лендлорда и агентов о том, что мы не будем открывать для pop up-показов без предупреждения. И что будем требовать у агентов доверенность. Однако наш период показов начнётся только с октября, и, я надеюсь, конкуренции будет меньше

- относительно редкая комбинация "поезд в пешей доступности + разрешены животные + стиральная машина с сушилкой прямо в квартире" по конкуретноспособной цене

Поезд в пешей доступности в здешних кондо всюду, посмотрите район со спутника. Животные разрешены, но, ЕМНИП, только маленькие.
Цена - вопрос мистический, но если мы съезжаем, то это будет таки потому что лендлорд не хочет устанавливать цену по рынку. В текущие цены трудно поверить, это можно понять.

Я правильно понимаю, что показы начались лишь в конце периода? У вас период оповещения в договоре какой? 30 дней? У нас 60. Я б не стал иметь ничего против показов в конце, в отличие от показов в начале. Впрочем, есть вероятность, что мы тупо найдём вариант лучше быстрее, чем наш лендлорд пройдёт все фазы принятия.

[Елена Палагнюк]

Елена Палагнюк, мы тут в процессе торга с лендлордом (не агентом), и нам предлагают 2200. Это плохая цена на текущем рынке, я высылал около 10 comps в районе 2000. По причине шокирующей разницы между желаемым для лендлорда и тем, что мы можем получить с рынка, есть ~50% вероятность, что мы не сторгуемся. В этом случае мы заинтересованы переехать.

Поэтому есть несколько вопросов, на которые вы, как практикующий риэлтор, можете ответить
- Насколько реалистичны и распространены in-person показы сейчас в период ковида? На сайте RECO можно прочитать, что показы не рекомендуются, условно, если никто не умер. Какова практика/реальность?
- Насколько вообще есть смысл устраивать показы с семейным тенантом с детьми до конца аренды? Тут речь о товарной привлекательности апартаментов, ощущениях перспективного тенанта, ходящего по Лего среди орущих детей. Какова практика? Наводить супер-чистоту и активно содействовать лендлорду мы вряд ли будем до последних пары недель аренды.

Спасибо!

Да, показы не рекомендуются, но на деле все кому надо ходят и смотрят.

Из моей практики предпочтение агентами при поиске квартиры отдается конечно же пустым квартирам. Во-первых, там более гибкое расписание для показов, во вторых квартира уже готова к сдаче в том виде, в котором потенциальные тенанты видят все достоинства и недостатки.

С показами там где есть тенанты очень часто бывают проблемы.
Ведь вы как тенант можете установить график показов как удобно вам. Главное чтобы вам давали 24 часа предупреждение о показе. А сам показ вы можете установить к примеру 1-2-3 или больше дней в неделю и только в определенные часы. Тем более у вас маленькие дети. Не редкость когда показ тенанты разрешают один или два раза в неделю с окном в 2-3 часа. Как хочешь так и показывай. Естественно агенты поведут клиентов в другие квартиры. Выбор сейчас есть.
Также ваша квартира освободиться через минимум два месяца, а тенанты обычно начинают искать жилье в которое можно заехать в течение месяца. Редко кто ищет с сентябре на декабрь. Хотя бывает. Исключением будет какой то очень хороший билдинг с каким-то бонусом (например спуск в метро не выходя из дома).
Ну и конечно же вас никто не заставляет убирать в квартире к показам. Иногда заходишь, а в квартире такой бардак, что потенциальных клиентов это также отпугивает от офера. Те же разбросанные игрушки. Или детская спальня в которую вы не хотите пускать потенциальных носителей вируса Это тоже минус для лендлорда. По этой причине естественно предпочтительны показы квартир после хорошей, желательно профессиональной уборки.
Еще сами здания устанавливают ограничения на показы. Некоторые на период вируса вообще не разрешают посторонним заходить, только жильцам. Узнайте какой процесс в вашем билдинге. В большинстве дают разрешение на показ только после заполнения специальных деклараций. Я завтра делаю показы на продажу 3 квартир в мидтауне, так у меня сегодня заняло часа три на заполнение всяческих деклараций по КОВИДУ, и получению разрешения на показы. На прошлой неделе в один билдинг не пустили. Там отменили вообще все показы тк обнаружился активный случай вируса. Короче заморочек сейчас очень и очень много.
Ну и самый главный минус состоит в том что сегодня у потенциального тенанта нет 100% гарантии что существующий тенант освободит квартиру в свете последних реалий с вирусом. Особенно тенанты у которых маленькие дети. Особенно с законами что вас не могут evict by law в случае если вы не захотите выезжать из квартиры или перестанете платить. У вас то за последние месяцы оплачено, но вы потенциально можете там остаться month to month. А люди хотят быть уверенными что они заедут в квартиру. Законы в Онтарио по большому счету больше на стороне тенантов, не лендлордов.

Мне сказали что сейчас в Онтарио приблизительно 130,000 кейсов ожидают решения в Landlord and Tenant's Board связанных с неуплатой рента и другими ситуациями требующими разрешения между сторонами. Такого никогда не было.

У вас может быть такой сценарий: вы даете им 60 дней нотис и ставите свои условия по снижению оплаты. Они не соглашаются и выставляют квартиру на МЛС. Вы даете свое разрешение на показ квартиры скажем 2-3 раза в неделю с 5 до 7 вечера (ну или как вам удобно с показами в течение только 30 минут со всеми действующими правилами в вашем кондо). Я уверена что показов у вас будет мало, может и совсем не будет. Через две-три недели лендлорд может посмотреть на ситуацию другими глазами и предложить вам обсудить цену еще раз.

Это было недавно с моими клиентами. Там в одном комплексе из 3 зданий было одновременно выставлено 47 1 и 1+ден квартир. Мои клиенты в прошлом году с трудом сняли 1 бдр за $2100. Вот так категорично поменялась ситуация за год. Сначала лендлорд ни в какую не хотел соглашаться на снижение, но после 20 дней с 0 показов за $2000, пересмотрел свою позицию и согласился снизить цену до $1850. Я показала этим клиентам несколько квартир в ценовой категории $1800-1850, но посоветовала все таки попробовать остаться, тк переезд это тоже неудобство и стоит денег. В итоге они договорились .

[nick_]

UPD: сбегал посмотреть на локеры, понял, что это на 1 этаже много, у нас тут ни одного. Так что замечание про количество локеров неактуально.

Отправлено спустя 40 минут 36 секунд:
Елена Палагнюк, не буду комментировать по пунктам, добавлю лишь, что ваша посты, поясняющию работу риэлторов - наверное, самая лучшая реклама, и самый хороший индикатор человека, ведущего бизнес открыто и "вдолгую". Кстати, в прошлом году именно по этим причинам мы к вам и обратились

Это хороший билдинг, и люди, видимо, могут просто хотеть пойти "позырить". Мы реально всё время работаем и наводить марафет к показам точно не собираемся. Вот когда нужно будет наводить марафет к передаче, тогда наведём. С 2 маленькими детьми делать это до того нет смысла. Понятно, что я мог бы вручать каждому перспективному тенанту список comparables, составленный мной для торговли с лендлордом, однако и издеваться над лендлордом тоже не хотим, зла от неё мы пока не видели. Будем искать золотую середину.

Вы даете свое разрешение на показ квартиры скажем 2-3 раза в неделю с 5 до 7 вечера

Видимо, поясним агенту лендлорда, если таковой образуется, что для хороших показов лучше устравить их ближе к концу, а пока предложим какие-то такие ограничения.

В менеджмент билдинга за пояснениями по поводу политик showings схожу, спасибо за совет.

приблизительно 130,000 кейсов

Это какое-то безумие. Для сравнения, сейчас всего в Торонто (половина GTA) 10000 листингов, что очень много, при 4000 в предыдущие годы.

Там в одном комплексе из 3 зданий было одновременно выставлено 47 1 и 1+ден квартир.

В Ice Condos в даунтауне как-то видел 117 активных листингов или типа того. Один из крупнейших отелей в даунтауне был по факту.
Был период, когда в даунтауне было дешевле чем у нас o_O

Так что, видимо, пока подождём реакции на наш последний оффер, затем нотис и ограничения на показы, через месяцок уже видно будет, да и нам пора будет уже озаботиться вопросом.

[Елена Палагнюк]

nick_ » 18 сен 2020, 18:57
Елена Палагнюк, не буду комментировать по пунктам, добавлю лишь, что ваша посты, поясняющию работу риэлторов - наверное, самая лучшая реклама, и самый хороший индикатор человека, ведущего бизнес открыто и "вдолгую". Кстати, в прошлом году именно по этим причинам мы к вам и обратились

Спасибо Николай! Я на самом деле очень редко занимаюсь арендой, я вам говорила что купить недвижимость здесь порой бывает легче чем снять в аренду, особенно новоприбывшим с ограниченными средствами. Но я стараюсь не отказывать новым иммигрантам, знаю как это тяжело, приехать в новую страну без поддержки знакомых и родственников. Мы сами когда то приехали и были в ситуации когда ни подсказать было некому, вообще никого в Канаде знакомых не было и не было таких замечательных форумов как этот, вообще никаких форумов тогда не было . Я перед отьездом в библиотеке книжки про Канаду брала, чтобы хоть что то узнать о стране . Сколько было сделано ошибок, которых можно было избежать попадись на пути хороший советчик... Поэтому я здесь и делюсь своим опытом. Ну и очень благодарна людям, которые обращаются и дают мне возможность заработать. Ну а насчет "открыто и вдолгую" так в этом бизнесе по другому нельзя. Любая скрытая информация рано или поздно всплывет и человек к тебе больше не обратиться. Я работаю по принципу: относись к людям так как хочешь чтобы относились к тебе. Поэтому и делюсь всем что знаю и очень рада когда моя информация хоть немного кому то облегччает жизнь:).

[SBet]

А вот скажите мне господа., где бы вы хотели жить, если бы работали 100% удалённо из дома и не имея детей?

Последние полгода, благодаря известным обстоятельствам, я работаю из дома, изредка выезжая в офис.
А сейчас замаячила возможность перейти на 100% удалённую работу, иногда совмещаемую с командировками.
Большие города я не очень люблю, больше предпочитаю быть ближе к природе, но из-за работы приходилось жить в городе.
А сейчас подумал, может в таком случае махнуть на всё и уехать куда-нибудь в деревню, где потише и покрасивше

Единственное требование - наличие нормального интернета и быть недалеко (час-два езды) от аэропорта.
Соответственно надо искать что-то в пределах часа-двух езды от больших городов.

Есть у вас на примете какие-нибудь красивые и тихие поселения, где-нить рядом с лесом, озером или горами?