Продажа недвижимости в России

[stryker]

Добрый день!

Может быть кто-то продавал недвижимость в России после отъезда в Канаду (после получения статуса налогового нерезидента РФ) или сразу перед отъездом? Вопрос вот в чем - хочется уехать в Канаду, осмотреться и потом обдуманно купить квартиру. Есть квартира в РФ, после 6 месяцев в Канаде человек автоматически становится налоговым нерезидентом РФ, соотв. с продажи квартиры в России надо будет заплатить 30% от цены. Есть ли способы легально избежать или снизить этот налог?
Вот из того что приходит в голову:
1. Подарить родственникам (они ничего не платят ибо сумма покупки = 0), потом они продадут, заплатят 13% и перечислят мне. Вопрос - что дальше? Буду ли я в Канаде платить налог с этих неизвестно откуда взявшихся денег?
2. Продать по Российскому паспорту и надеяться что не возьмут за ЖО.. и не посчитают печати в паспорте (ибо квартира в собственности больше 3 лет - как резидент платить ничего не буду). Нелегально, можно стать невъездным - не отмоешься потом
3. Занизить стоимость (комбинировать с п.1 или нет - на усмотрение) и заплатить налог с минимально возможной суммы?

В законе стоит мерзкая фраза "в течение следующих 12 месяцев", т.е. продав квартиру и уехав - каждый становится нерезидентом и в конце налогового периода должен платить 30%. Думаю, что мало кто платит, мало кого ловят, но все же - неужели все таким образом уклоняются?

Вот http://goldenkey.kgr.ru/news/110330_2.html

для граждан, не являющихся резидентами Российской Федерации, налоговая ставка устанавливается в размере 30 процентов от полученного дохода. Причем понятия «резидент» и «нерезидент» не имеют никакого отношения к вопросу гражданства. «Налоговыми резидентами признаются физические лица, фактически находящиеся в Российской Федерации не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев». Следовательно, если гражданин не находился на территории РФ в течение означенного срока, то он признается нерезидентом, и налог, который он должен будет заплатить при продаже квартиры, будет составлять 30%, а не 13%.

[stryker]

Еще способ придумался - продать фиктивно родственникам (за нормальную цену, но денег не брать). Потом они реально продают за ту же самую цену и перекидывают эту сумму на заграничный счет. В этом случае и я могу объяснить откуда у меня эта сумма (продал родителям) и они - продали чужим людям. И они как резиденты налог не платят (сумма покупки равна сумме продажи). Просто реально обидно, я эти деньги заработал, заплатил с них налог, купил квартиру и надо 30% ее стоимости отдать просто так. Даже если я продаю ее будучи резидентом

[Antoxa]

Есть отличный способ - не говорить никому что вы нерезидент

[Сверхновая.]

Еще способ придумался - продать фиктивно родственникам (за нормальную цену, но денег не брать). Потом они реально продают за ту же самую цену и перекидывают эту сумму на заграничный счет. В этом случае и я могу объяснить откуда у меня эта сумма (продал родителям) и они - продали чужим людям. И они как резиденты налог не платят (сумма покупки равна сумме продажи). Просто реально обидно, я эти деньги заработал, заплатил с них налог, купил квартиру и надо 30% ее стоимости отдать просто так. Даже если я продаю ее будучи резидентом

Если собираетесь сами лично продавать, то можно продать, а декларацию потом выслать заказным письмом (попросить родственников отправить в нужное время). Типа отсылаете из России и никуда не выезжали. Если никто из доброжелателей не настучит, налоговая и не узнает. у меня такая же проблема. Решила пока вообще не продавать.

[Antoxa]

А что вообще нужно сделать и кто кому должен настучать чтобы выяснилось что вы нерезидент?

[stryker]

Налоговая и так знает, что вы нерезидент - налоги то ведь ежемесячно перестали приходить им. Значит либо безработный, либо уехал. А если квартира продана, прописки нет - значит точно уехал. Сейчас консультируюсь с налоговой по этому поводу. Вроде как если получаете сразу PR Канады, то лазеек нет, а если по рабочей/учебной визе уезжаете, то то же самое что с моряками которые ходят в рейсы по 7 месяцев под иностранным флагом - они вроде не облагаются налогом 30%, хотя формально более 183 дней проводят на корабле являющимся территорией иностранного государства. Как получу ответ из налоговой - напишу сюда

[Antoxa]

То что у вас нет дохода, означает лишь то, что у вас нет дохода - уволился.
Квартиру вы продали как резидент, и уехали. Какие проблемы то?

[Antoxa]

и не посчитают печати в паспорте.

Кто посчитает то?

Нелегально, можно стать невъездным - не отмоешься потом

Это как? Это когда гражданин страны не может в нее попасть? Серьезно?

[stryker]

То что у вас нет дохода, означает лишь то, что у вас нет дохода - уволился.
Квартиру вы продали как резидент, и уехали. Какие проблемы то?

А если пожить годик, осмотреться, вернуться и продать квартиру? Продажа уже будет нерезидентом.

Под словом невъездной я имел в виду, что сам не буду въезжать ибо не выпустят. Допустим продаю я квартиру за 6 млн (180k$) и уезжаю, а при следующем визите мне предъявляют неуплату налога 30% (60k$) + штрафы. И вот работа в Канаде, а ты в России долг 60k$ и ни работы ни недвижимости и не выехать - шикарная ситуация. Хотя не выпустить из страны видимо могут только по решению суда, а он еще должен состояться.

Проконсультировался с налоговой - ответили, что допустим продал квартиру в ноябре, подал декларацию и укатил - нет проблем. Продал квартиру в январе и укатил, через 183 дня стал нерезидентом, а нерезидент не должен подавать декларацию - нет проблем. Как-то все просто получается, может я себе жизнь усложняю?

[Antoxa]

Код: Выделить всё

А если пожить годик, осмотреться, вернуться и продать квартиру? Продажа уже будет нерезидентом.

Пускай этот отпуск в Канаде останется вашим маленьким секретом
Я не очень понимаю, кто все же по-вашему будет считать визы в вашем загранпаспорте? Если кто то посмеет - сьеште его (паспорт)

[_Irina_]

Визы считать никто не будет, но у таможенников есть база данных о пересечении границы. Связать ее с налоговой это не столь сложная задача.

[пани И]

Вроде как если получаете сразу PR Канады, то лазеек нет, а если по рабочей/учебной визе уезжаете, то то же самое что с моряками которые ходят в рейсы по 7 месяцев под иностранным флагом - они вроде не облагаются налогом 30%, хотя формально более 183 дней проводят на корабле являющимся территорией иностранного государства. Как получу ответ из налоговой - напишу сюда

ПР и налоговый резидент-это настолько разные вещи. Как раз те, кто уехал на учебу вроде и не резиденты, а наличие ПР статуса не делает вас астоматически нерезидентом.

[igor2011]

Эта тема здесь много и подробно описывалась.
Просто хочу прояснить немного, т.к. я с этим столкнулся перед отъездом и специально задерживался.

Чтобы быть налоговым резидентом России нужно быть на ее территории более 183 дней в одном календарном году. Больше нет никаких факторов которые могут на это повлиять! Только выезд на лечение и работа в дип представительстве являются искючениями? а также моряки на российских суднах. Во всех остальних случаях - если в России меньше 183 дней в одном году - значит не налоговый резидент. Гражданство и PR никак на это не влияют.

На счет вариантов - можно оформить индивидуального предпринимателя и сдать квартиру. Причем сделать это можно даже фиктивно. Тогда вы платите со всех доходов от квартиры всего 6%, в том числе при продаже. Но этот вариант надо уточнить.

Тут много обсуждалась эта тема. Пусто пару слов: если вы потеряли налоговое резиденство и не заплатили налог, то может все и обойдется. а может и нет. Если нет, то существуют следуышее наказание:

1. Вы должны оплатить задолженность по налогу.
2. Пени за просрочку - 30% за каждый год (если я правильно помню)
3. Если Налог+неоплаченные пени превышают 600 тясяч - заводится уголовное дело.

Ну а решает каждый сам для себя.

Например я планировал сдавать квартиру и пока осмотреться в Канаде. Когда я все это узнал - я решил продать квартиру до отъезда, задержалсай до середины июля (на 3 месяца) и уехал. В итоге моей семье так здесь понравилось, что мы начали искать дом через 2 недели после приезда и купили его через 1.5 месяца после приезда. И это при том, что я тут по рабочей визе. При этом мы теперь платим тоже самое за свой дом, а не за рент

[stryker]

Спасибо за развернутый ответ. В принципе все как и думал.

Особо порадовал меня звонок зам. начальнику местной налоговой службы и его ответ - "вот вы продали квартиру и уехали в начале года, в конце года вы уже не налоговый резидент, так что декларацию подавать не должны. А нет декларации нет проблемы". Просто нет слов как такие люди работают там и не знают базовых законов.

[stryker]

Кстати, хочу все-таки уточнить 183 дня в календарном году или независимо от года в течение 12 месяцев?

Вот что говорится в статье

Статья 207. Налогоплательщики
2. Налоговыми резидентами признаются физические лица, фактически находящиеся в Российской Федерации не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев. Период нахождения физического лица в Российской Федерации не прерывается на периоды его выезда за пределы Российской Федерации для краткосрочного (менее шести месяцев) лечения или обучения.

Я не вижу упоминания здесь про календарный год и налоговый период. Иными словами продаю я квартиру в декабре и уезжаю, формально на конец налогового период я резидент и декаларацию вроде как обязан подавать как резидент, но через 6 месяцев я перестаю быть резидентом и опа? Т.е. в законе как раз прикрыта лазейка для варианта "продать и свалить", надо прожить еще 7 месяцев, чтобы после отъезда набежало только 5 месяцев и статус налогового резинта сохранился.

Юристы занимающиеся квартирами советуют прописаться где-то (у родителей или других родсвенников) и налоговая типа не должна ничего заподозрить - прописка есть, значит все хорошо

UDP: Видимо я с русским языком не дружу никак. Я не понимаю в каком времени (прошедшем или будущем) написана фраза "в течение 12 следующих подряд месяцев". Я почему-то думал про нее что она в будущем - "следующий -> тот который еще будет", а видимо имеются в виду предшествующие подряд идущие 12 месяцев.

UPD2: Вот главный вопрос - "Исходя из этого, (хотя это четко не прописано в Налоговом Кодексе) сложилась такая практика, когда в расчет принимается статус налогоплательщика не на момент совершения операции, принесшей дохода, а на конец налогового периода." На какую дату рассчитывается НДФЛ - на момент получения дохода или на момент уплаты налога.

UPD3: Статья 224. Налоговые ставки
3. Налоговая ставка устанавливается в размере 30 процентов в отношении всех доходов, получаемых физическими лицами, не являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации

из этого абзаца ясно, что доход я получил являясь резидентом и если квартира в собственности больше 3 лет то ничего платить не должен